Tras un cambio en las reglas de la política de vivienda ‘Mi Casa Ya’ y el trancón por su desembolso hasta el primer trimestre del 2023, el sector constructor puso el freno al lanzamiento de nuevas viviendas, pues las ventas, tras registrar cifras récord en el 2022, han caído a doble dígito por 10 meses consecutivos. Y si bien el Gobierno ha agilizado y aumentado el presupuesto para este alivio, el panorama sigue sin mostrar señales de mejora.
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Con el pasar de los años, la Vivienda de Interés Social (VIS) se ha posicionado como el jalónador del mercado, representando el 70% de las comercializaciones del país. Por tal motivo, al cambiar las reglas de juego no solo las ventas han bajado, sino que las renuncias han aumentado mes tras mes.
A esto se le suma la difícil situación económica que atraviesan los hogares, ya que con una inflación que cede de manera lenta y con unas tasas de interés que se niegan a decrecer, es cada vez más retador que un hogar pueda costear las cuotas de una vivienda bajo esas condiciones.
Por ello, con el fin de cobijar más familias y aminorar esta situación, el Gobierno aumentó su presupuesto y estableció, mediante el Plan Nacional de Desarrollo (PND), que cobijaría durante el cuatrienio a 200.000 hogares con el programa ‘Mi Casa Ya’ (el doble que la meta inicial).
Además, amplió el tiempo para la ‘transición’ de los hogares que deben escriturar sus viviendas este año (es decir, priorizarlas en el esquema, aunque deben cumplir con todos los requisitos) hasta el 31 de diciembre de este año.
(Vea: Así puede ganar un bono de $161 millones para su vivienda: estos son los requisitos).
No obstante, según la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), este esfuerzo no será suficiente, pues el ritmo de asignación es más lento de lo esperado y, por tal motivo, desincentiva a las familias a comprar.
Esta dinámica se evidencia en las más recientes cifras entregadas por Camacol, mediante su sistema de información Coordenada Urbana, pues para el mes de agosto el plan del Gobierno aún no surte efecto y los indicadores siguen cayendo.
Según el reporte, las ventas de vivienda descendieron un 52% en el octavo mes del año frente al mismo periodo del 2022, pasando de 18.192 unidades vendidas en este mes en el 2022 a apenas 8.699 unidades este año.
(Vea: Tras desplome, ventas de vivienda crecerían a doble dígito en 2024).
El segmento más perjudicado, y que jalonó estas cifras a la baja, es el de Vivienda de Interés Social (VIS), que presentó una disminución en sus ventas del 57% de manera anual. Mientras que para agosto del 2022 se comercializaron 13.037 unidades de este renglón, en el mismo mes del 2023 se vendieron 5.613 unidades.
El segmento No VIS tuvo una caída también pronunciada este mes al bajar las ventas en un 40%, pasando de 5.155 unidades vendidas en el octavo mes del 2022 a 3.086 unidades.
En lo corrido del año se han vendido 87.156 unidades habitacionales, lo que representa una disminución del 49,8% en comparación con el 2022 (173.575 unidades). En el segmento VIS se han vendido hasta agosto 57.836 viviendas, un 54,1% menos que en el 2022, ya que en el mismo periodo se habían comercializado 125.957 unidades.
Para el segmento No VIS, la baja en el año corrido es del 38,4%, ya que en el 2022, a agosto, se vendieron 47.618 viviendas, mientras que en el 2023 esa cifra fue de 29.320.
Asimismo, debido a que el sector constructor percibe un menor ritmo a la hora de vender viviendas, los lanzamientos se han resentido notablemente y el dinamismo empieza a desacelerarse.
(Vea: Duppla: la opción de compra de vivienda para trabajadores informales).
Por ejemplo, para agosto, de manera anual, los lanzamientos de vivienda han caído un 51%, y mientras que en el 2022 se ofrecieron al mercado 14.415 unidades listas para la venta, este año la suma apenas llegó a la mitad (7.050 unidades).
Sin embargo, si bien los constructores han reducido su ritmo de producción, la baja del segmento No VIS (-36%) es menor que en el segmento de interés social (57%), lo que indicaría una reducción en la oferta de vivienda VIS a futuro.
Algunas empresas del sector construcción han incursionado en otros áreas, además de la vivienda.
Archivo EL TIEMPO
El Gobierno ha decidido, entonces, atacar el problema mediante dos estrategias: gasto público y crédito. Sobre la primera, la administración señala que garantizar la continuidad y cantidad de subsidios de ‘Mi Casa Ya’ por año fortalecerá una relación de confianza que permitirá que toda la cadena se entre la sede nuevo.
“El Gobierno ha definido un plan de reactivación y es fundamental el sector de la construcción. Nosotros trabajamos con los constructores y el sector financiero para impulsar esa reactivación: ya llevamos 14 meses en este trabajo y ahora le vamos a meter el acelerador para entregar los subsidios.
Hay que hacerlo más rápido, porque el programa venía a un ritmo y se podía mejorar y lo hemos agilizado. Es nuestro instrumento importante de reactivación”, señala Catalina Velasco, ministra de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Respecto a la segunda estrategia, el Gobierno Nacional, a través de las entidades crediticias Findeter y el Fondo Nacional del Ahorro (FNA),inyectarárecursos ‘importantes’, generando más liquidez a través de crédito (constructor e hipotecario).
Sin embargo, el trasfondo de la desaceleración del sector, según la ministra Velasco,es debido a las altas tasas de interés y la inflación y en la medida que se normalicen estos indicadores el sector y las ventas empezarán a estabilizarse.
“No depende de las familias –dice–, sino de la economía. El punto más importante es la tasa de interés, porque con la actual y con los niveles salariales, a las personas no les alcanza para la cuota hipotecaria. La cobertura a la tasa de interés es fundamental: es la diferencia entre que las familias tengan o no vivienda. Y a ellas, decirles que nunca dejen el ahorro.Las que ahorran, cuando hay a una coyuntura diferente vana tener lo suficiente para su vivienda”, advierte la ministra del ramo.
(Vea: ¿Por qué los hogares están desistiendo de comprar su primera vivienda?).
El sector de la construcción fue uno de los que se reactivó este lunes en algunas ciudades del país. En Cali se vieron algunos empleados en labores.
Juan Pablo Rueda
Además, Velasco es enfática en afirmar que, si bien los 200.000 subsidios cobijarán a los hogares más vulnerables del país, el programa no está diseñado para cubrir toda la oferta de VIS,toda vez que fiscalmente no es posible.
Por ende, familias con ‘un poco más de recursos’ deberán buscar distintas formas de financiamiento para comprar su vivienda. Así mismo, Velasco invita a los constructores a replantear el precio de la vivienda, pues este ‘podría incentivar’nuevamente la compra.
“Sabemos que hay familias con ingresos medios que, con menores tasas del mercado, podrían salir adelante. A veces los constructores piden de muchas maneras subir los topes VIS y yo les digo: ¿no será mejor bajarlos? Eso se logra con suelo. Hay varios mecanismos para acomodar estructuralmente el sector”, señala.
Con este nuevo plan, y con la estabilización en la macroeconomía, toma tiempo saber cómo será la nueva ‘normalidad’ del sector.
(Vea: Cambio en las normas dejó 38.000 familias sin estrenar casa en Navidad).
Paula Andrea Galeano Balaguera
Periodista Portafolio
