Juni 2007

ICS 35.240.99, 97.120 VDI-RICHTLINIEN June 2007

VEREIN Gebäudeautomation (GA) VDI 3814

DEUTSCHER Hinweise für das technische
INGENIEURE Gebäudemanagement
Blatt 3 / Part 3
Planung, Betrieb und Instandhaltung
Former editions: 6/97; 04/06 Draft, in German only
Frühere Ausgaben: 6.97; 04.06 Entwurf, deutsch

Building Automation and Control Systems (BACS)

Advices for technical building management Ausg. deutsch/englisch
Planning, operation, and maintenance Issue German/English

Vervielfältigung – auch für innerbetriebliche Zwecke – nicht gestattet / Reproduction – even for internal use – not permitted
Zu beziehen durch / Available at Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin – Alle Rechte vorbehalten / All rights reserved © Verein Deutscher Ingenieure e.V., Düsseldorf 2007

Die deutsche Version dieser Richtlinie ist verbindlich. The German version of this guideline shall be taken as authorita-
tive. No guarantee can be given with respect to the English trans-
lation.

Inhalt Seite Contents Page

Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Preliminary note . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1 Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . 3 1 Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 Normative Verweise . . . . . . . . . . . . . . 3 2 Normative references . . . . . . . . . . . . . 3
3 Grundlagen/Einordnung . . . . . . . . . . . . 5 3 Basic principles and classification . . . . . . 5
3.1 Gebäudeautomation (GA) . . . . . . . . . 5 3.1 Building automation and control systems
(BACS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.2 Gebäudemanagement (GM) . . . . . . . . 5 3.2 Building management (BM) . . . . . . . . 5
4 Anforderungen an die GA im Betrieb . . . . . 6 4 Requirements applicable to BACS in
operation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
4.1 Betreiben . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4.1 Operation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4.2 GA/TGM-Funktionen. . . . . . . . . . . . 8 4.2 BACS/TBM functions . . . . . . . . . . . 8
4.3 Betreiben und Instandhalten der GA 4.3 Operating and maintaining building
selbst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 automation and control itself . . . . . . . . 10
5 Hinweise für Planung und Ausschreibung . . 13 5 Notes on planning and invitation for
tenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
5.1 Betreiberkonzept . . . . . . . . . . . . . . 13 5.1 Operator concept . . . . . . . . . . . . . . 13
5.2 Betreiberorganisation . . . . . . . . . . . . 15 5.2 Operator organization . . . . . . . . . . . 15
5.3 Schnittstellenkonzepte . . . . . . . . . . . 16 5.3 Interface concepts . . . . . . . . . . . . . 16
5.4 Entscheidungshilfe zur Integration 5.4 Decision-making aid for the integration of
autarker Systeme . . . . . . . . . . . . . . 17 autarchic systems. . . . . . . . . . . . . . 17
6 Anforderungen an die Dokumentationen . . . 19 6 Documentation requirements . . . . . . . . . 19
6.1 Bestandsdokumentation . . . . . . . . . . 19 6.1 Inventory documentation . . . . . . . . . . 19
6.2 Wartungs- und Servicedokumentation . . . 19 6.2 Maintenance and servicing documentation 19
7 Anforderungen an Datensicherung und 7 Requirements relating to backing-up data
Archivierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 and archiving . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
8 Hinweise zu Inbetrieb-, Ab- und 8 Commissioning, acceptance and
Übernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 handover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
8.1 Inbetriebnahme, Abnahmeprüfung und 8.1 Commissioning, acceptance tests and
Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 acceptance . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
8.2 Übernahme durch den Betreiber . . . . . . 29 8.2 Handover to the operator . . . . . . . . . . 29

VDI-Gesellschaft Technische Gebäudeausrüstung

VDI-Handbuch Technische Gebäudeausrüstung, Band 1: Elektrotechnik

VDI-Handbuch Technische Gebäudeausrüstung, Band 2: Raumlufttechnik
VDI-Handbuch Technische Gebäudeausrüstung, Band 3: Sanitärtechnik
VDI-Handbuch Technische Gebäudeausrüstung, Band 4: Wärme-/Heiztechnik
VDI-HandbuchTechnische Gebäudeausrüstung, Band 5: Aufzugstechnik
VDI/VDE-Handbuch Mess- und Automatisierungstechnik, Band 3: Automatisierungstechnik
–2– VDI 3814 Blatt 3 / Part 3 All rights reserved © Verein Deutscher Ingenieure e.V., Düsseldorf 2007

Seite Page

9 Computer Aided Facility Management 9 Computer-Aided Facility Management

(CAFM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 (CAFM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
9.1 Instandhaltungsmanagement . . . . . . . . 30 9.1 Maintenance management . . . . . . . . . 30
9.2 Energiemanagement . . . . . . . . . . . . 30 9.2 Energy management . . . . . . . . . . . . 30
9.3 Störungsmanagement. . . . . . . . . . . . 31 9.3 Failure management . . . . . . . . . . . . 31
Anhang A Checkliste für Abnahmeprüfungen – Annex A Checklist for acceptance tests –
Beispiel VDI 3814-3 (2007-06) . . . . 32 example VDI 3814-3 (2007-06) . . . . . 37
Anhang B Wartungsplan in Anlehnung an Annex B Maintenance plan based on the
VDMA-Arbeitsblatt – Beispiel VDMA work sheet – example
VDI 3814 (2007-06) . . . . . . . . . . 42 VDI 3814 (2007-06) . . . . . . . . . . . 43

Vorbemerkung Preliminary note

Der Inhalt dieser Richtlinie ist entstanden unter sorg- The content of this guideline has been developed un-
fältiger Berücksichtigung der Vorgaben und Empfeh- der thorough consideration of the requirements and
lungen der Richtlinie VDI 1000. recommendations of guideline VDI 1000.
Allen, die ehrenamtlich an der Erstellung dieser We wish to express our gratitude to all honorary con-
Richtlinie mitgewirkt haben, sei auf diesem Wege tributors to this guideline.
gedankt.
Alle Rechte vorbehalten, auch das des Nachdrucks, All rights reserved including those of reprinting, re-
der Wiedergabe (Fotokopie, Mikrokopie), der Spei- production (photocopying, microcopying), storage in
cherung in Datenverarbeitungsanlagen und der Über- data processing systems, and translation, either of the
setzung, auszugsweise oder vollständig. Die Nutzung full text or of extracts. This VDI guideline can be
dieser VDI-Richtlinie als konkrete Arbeitsunterlage used as a concrete project document without infringe-
ist unter Wahrung des Urheberrechtes und unter Be- ment of copyright and with regard to VDI notices 1
achtung der VDI-Merkblätter 1 bis 7 möglich. Aus- to 7. Information on this, as well as on the use in data
künfte dazu sowie zur Nutzung im Wege der Daten- processing, may be obtained by the VDI Guidelines
verarbeitung erteilt die Abteilung VDI-Richtlinien Department at the VDI.
im VDI.

Einleitung Introduction
Die Richtlinienreihe VDI 3814 unterstützt alle mit The VDI 3814 series of guidelines provides auxiliary
Planung, Beschaffung, Ausführung, Betrieb und materials and information to support everyone con-
Schulung von Systemen der Gebäudeautomation cerned with the planning, procurement, implementa-
(GA) beschäftigten Personen durch Hilfsmittel und tion and operation of building automation and control
Hinweise. Die Technische Gebäudeausrüstung systems (BACS) as well as the corresponding train-
(TGA) in den Fachgebieten MSR-Technik (Automa- ing. Building services in the fields of I&C (automa-
tion), Heizungstechnik, Raumlufttechnik und Sani- tion), heating, air-conditioning and sanitation engi-
tärtechnik, Starkstrom- und Nachrichtentechnik (In- neering, power engineering and communications
formationstechnik) und der baulichen Ausführung (information technology) and in building design
(z.B. Fassadentechnik) befindet sich in einem ständi- (façade engineering, for example) are in a state of
gen Wandel. Dabei haben die Entwicklungen der In- constant change. Developments in information tech-
formationstechnik einen beherrschenden Einfluss. nology have a dominating influence here. For this
Aus diesem Grund hat sich die Gebäudeautomation reason building automation and control has devel-
aus der Gebäudeleittechnik heraus als eigenständiges oped out of building services management as an inde-
Gewerk (DIN 276 – Kostengruppe 480) am Bau ent- pendent trade (DIN 276 – cost group 480) in the con-
wickelt. Die Entstehung von internationalen Fach- struction industry. This development is emphasized
normen für die Gebäudeautomation unterstreicht by the emergence of international technical standards
diese Entwicklung. for building automation and control.
Alle Rechte vorbehalten © Verein Deutscher Ingenieure e.V., Düsseldorf 2007 VDI 3814 Blatt 3 / Part 3 –3–

Die GA ist damit in Gebäuden mit komplexer TGA In buildings with complex building services, building
das wesentliche Werkzeug für das Technische Ge- automation and control will thus be the principle tool
bäudemanagement (TGM). Heute wird außerdem das deployed for technical building management (TBM).
Technische Gebäudemanagement als wichtige Kom- In addition, technical building management is today
petenz des Facility Managements angesehen, wobei regarded as an important competence of facility man-
berücksichtigt wird, dass wesentliche Teile dieser – agement (FM) while at the same time taking into ac-
erweiterten – Aufgabenstellung durch die GA über- count the fact that considerable parts of this – ex-
nommen werden. Darüber hinaus kann die GA mit panded – remit are taken over by BACS.
dem kaufmännischen und dem infrastrukturellen Ge- Furthermore, BACS can exchange information with
bäudemanagement Informationen austauschen. Bei- the commercial and infrastructural sections of techni-
spiele hierfür sind Energieverbrauchsdaten, Informa- cal building management. Examples of this include
tionen für Wirtschaftspläne und Kostenabrechnun- energy consumption data, information for budgeting
gen. Modernes Gebäudemanagement ist also weitest- and costing. Modern building management is there-
gehend eine Frage der Information. fore to a very great extent a question of information.
Informationen aus der Planungs-/Errichtungsphase Information from the planning and building phases
bilden die wesentliche Grundlage zum Betreiben der forms a fundamental basis for operating the building
Gebäude und Anlagen. Für die Integration verschie- and its installations. Integration of very heterogene-
denster Systeme zu einem Gesamtsystem ist es erfor- ous systems into one overall system calls for data to
derlich, Daten über Schnittstellen zwischen Syste- be exchanged via interfaces between these systems.
men auszutauschen.

1 Anwendungsbereich 1 Scope
Die Richtlinienreihe VDI 3814 gilt für Einrichtun- The VDI 3814 series of guidelines applies to equip-
gen, Software und Dienstleistungen zur automati- ment, software and services for automatic open- and
schen Steuerung und Regelung, Überwachung, Opti- closed-loop control, monitoring, optimisation and
mierung und Bedienung sowie für das Management operation and also to the energy-efficient and reliable
zum energieeffizienten und sicheren Betrieb der operation and management of building services.
TGA.
Da die internationale Norm ISO 16484 nicht alle Since the international standard ISO 16484 does not
regionalen Erfordernisse beinhaltet, übernimmt die cover all regional requirements, VDI 3814 takes over
VDI 3814 die Aufgabe, die in Mitteleuropa üblichen the task of defining the corresponding requirements
Anforderungen an GA-Systeme, welche über die for building automation and control systems which
oben genannte Norm hinausgehen, festzulegen (Aus- are the norm in Central Europe (exception: require-
nahme: Anforderungen an elektrische Sicherheit). ments relating to electrical safety).
Die vorliegende Richtlinie gibt Hinweise für Pla- The present guideline provides information about
nung, Betrieb und Instandhaltung von und mit der planning, operating and maintaining building auto-
GA. Dabei wird der Nutzen der GA für das Techni- mation and control systems and also using these sys-
sche Gebäudemanagement (TGM) behandelt. tems for those purposes. The benefits of BACS for
technical building management (TBM) will be dealt
with at the same time.

2 Normative Verweise 2 Normative references

Eine umfassende Liste der zur Richtlinienreihe A comprehensive list of acts, ordinances and techni-
VDI 3814 zugehörigen Gesetze, Verordnungen und cal rules associated with the VDI 3814 series of
Technischen Regeln ist als Richtlinie VDI 3814 guidelines has been published as guideline VDI 3814
Blatt 2 veröffentlicht. Diese Richtlinie wird regel- Part 2. This guideline is regularly updated. Addi-
mäßig aktualisiert. Zusätzlich sind zu beachten: tional are to be considered:
–4– VDI 3814 Blatt 3 / Part 3 All rights reserved © Verein Deutscher Ingenieure e.V., Düsseldorf 2007

DIN 276:1993-06 Kosten im Hochbau (Building verification (IEC 60364-6-61:1986 + A1:1993 +

costs). Berlin: Beuth Verlag A2:1997, modified); German version HD 384.6.61
DIN 14675:2006-12 Brandmeldeanlagen; Aufbau S2:2003). Berlin: Beuth Verlag
und Betrieb (Fire detection and fire alarm systems; VDE 0570-1 (DIN EN 61558-1):1998-07 Sicherheit
Design and operation). Berlin: Beuth Verlag von Transformatoren, Netzgeräten und dergleichen;
DIN 18960:1999-08 Nutzungskosten im Hochbau Teil 1: Allgemeine Anforderungen und Prüfungen
(User costs of buildings). Berlin: Beuth Verlag (IEC 61558-1:1997, modifiziert); Deutsche Fas-
DIN 31051:2003-06 Grundlagen der Instandhaltung sung EN 61558-1:1997 (Safety of power transfor-
(Fundamentals of maintenance). Berlin: Beuth Ver- mers, power supply units and similar; Part 1: Gene-
lag ral requirements and tests (IEC 61558-1:1997, mo-
DIN 32736:2000-08 Gebäudemanagement; Begriffe dified); German version EN 61558-1:1997). Berlin:
und Leistungen (Building Management; Definiti- Beuth Verlag
ons and scope of services). Berlin: Beuth Verlag VDE 0660-500 (DIN EN 60439-1):2005-01 Nieder-
DIN EN 1047-1:2006-01 Wertbehältnisse; Klassifi- spannungs-Schaltgerätekombinationen; Teil 1: Typ-
zierung und Methoden zur Prüfung des Widerstan- geprüfte und partiell typgeprüfte Kombinationen
des gegen Brand; Teil 1: Datensicherungsschränke (IEC 60439-1:1999 + A1:2004); Deutsche Fassung
und Disketteneinsätze; Deutsche Fassung EN 60439-1:1999 + A1:2004 (Low-voltage switch-
EN 1047-1:2005 (Secure storage units; Classifica- gear and controlgear assemblies; Part 1: Type-tested
tion and methods of test for resistance to fire; and partially type-tested assemblies (IEC 60439-1:
Part 1: Data cabinets and diskette inserts; German 1999 + A1:2004); German version EN 60439-1:
version EN 1047-1:2005). Berlin: Beuth Verlag 1999 + A1:2004). Berlin: Beuth Verlag
DIN EN 61082-1:1995-05 Dokumente der Elektro- VDI 2166 Planung elektrischer Anlagen in Gebäu-
technik; Teil 1: Allgemeine Regeln (IEC 61082-1: den; Anforderungen für das Energiecontrolling
1991 + Corr. 11.93); Deutsche Fassung EN 61082-1: (Planning of electrical installations in buildings;
1993 (Preparation of documents used in electrotech- Requirements for energy cost accounting). In Vor-
nology; Part 1: General requirements (IEC 61082-1: bereitung / in preparation
1991 + Corr. 11.93); German version EN 61082-1: VDI 3525:2007-01 Regelung und Steuerung Raum-
1993). Berlin: Beuth Verlag lufttechnischer Anlagen; Beispiele (Automation
DIN EN 61082-2:1995-05 Dokumente der Elektro- and control of air-conditioning systems; Examp-
technik; Teil 2: Funktionsbezogene Schaltpläne les). Berlin: Beuth Verlag
(IEC 61082-2:1993); Deutsche Fassung VDI 3810:1997-06 Betreiben von heiztechnischen
EN 61082-2:1994 (Preparation of documents used Anlagen (Operation of heating systems). Berlin:
in electrotechnology; Part 2: Function-oriented Beuth Verlag
diagrams (IEC 61082-2:1993); German version VDI 3810 Blatt 6:2005-09 Betreiben und Instandhal-
EN 61082-2: 1994). Berlin: Beuth Verlag ten von gebäudetechnischen Anlagen; Aufzüge
DIN EN ISO 16484 Systeme der Gebäudeauto- (Operation and maintenance of building systems;
mation (ISO 16484); Deutsche Fassung Lift systems). Berlin: Beuth Verlag
EN ISO 16484 (Building automation and control VDI 3813:2006-05 Raumautomation (Room con-
systems (ISO 16484); German version trol). Berlin: Beuth Verlag
EN ISO 16484). Berlin: Beuth Verlag VDI 3814 Blatt 1:2005-05 Gebäudeautomation (GA);
GEFMA 200:2004-07 Kosten im Facility Manage- Systemgrundlagen (Building Automation and Cont-
ment; Kostengliederungsstruktur (Costs in Facility rol Systems (BACS); System basics). Berlin: Beuth
Management; cost classification structure). Bonn: Verlag
GEFMA VDI 3814 Blatt 2:2005-05 Gebäudeautomation (GA);
GEFMA 430:2004-12 Datenbasis und Datenma- Gesetze, Verordnungen, Technische Regeln (Buil-
nagement in CAFM-Systemen (Database and data ding Automation and Control Systems (BACS);
management in CAFM systems). Bonn: GEFMA Acts, ordinances, technical rules). Berlin: Beuth
GEFMA 700:2005-04 Qualitätsorientierung im FM Verlag
(Quality orientation in FM). Bonn: GEFMA VDI 3814 Blatt 4:2003-08 Gebäudeautomation (GA);
DIN VDE 0100-610 (VDE 0100-610):2004-04 Er- Datenpunktlisten und Funktionen; Beispiele (Buil-
richten von Niederspannungsanlagen; Teil 6-61: ding Automation and Control Systems (BACS);
Prüfungen; Erstprüfungen (IEC 60364-6-61: Points lists and functions; Examples). Berlin: Beuth
1986 + A1: 1993 + A2:1997, modifiziert); Deutsche Verlag
Fassung HD 384.6.61 S2:2003 (Erection of low- VDI 3814 Blatt 5:2000-01 Gebäudeautomation (GA);
voltage installations; Part 6-61: Verification; Initial Hinweise zur Anbindung von Fremdsystemen durch
Alle Rechte vorbehalten © Verein Deutscher Ingenieure e.V., Düsseldorf 2007 VDI 3814 Blatt 3 / Part 3 –5–

Kommunikationsprotokolle (Building Automation VDI 6013:2002-01 Aufzüge, Fahrtreppen, Fahr-

and Control Systems (BACS); Advices for system steige; Informationsaustausch mit anderen Anlagen
integration by communication protocols). Berlin: der Technischen Gebäudeausrüstung (Lifts, escala-
Beuth Verlag tors, moving walks; Intersystem communications
VDI 3819 Brandschutz in der Gebäudetechnik (Fire between buildings services). Berlin: Beuth Verlag
protection in building services). Berlin: Beuth Ver- VDI 6015:2003-03 BUS-Systeme in der Gebäudein-
lag stallation; Anwendungsbeispiele (BUS-systems in
VDI 6009 Facility Management. Berlin: Beuth Verlag building installation; Application examples). Ber-
VDI 6010:2005-09 Sicherheitstechnische Einrich- lin: Beuth Verlag
tungen; Systemübergreifende Funktionen (Techni- VDI 6017:2004-02 Steuerung von Aufzügen im
cal safety installations; System-overlapping func- Brandfall (Control of lifts in the event of fire). Ber-
tions). Berlin: Beuth Verlag lin: Beuth Verlag
VDI 6011 Optimierung von Tageslichtnutzung und VDMA 24186 Leistungsprogramm für die Wartung
künstlicher Beleuchtung (Optimisation of daylight- von technischen Anlagen und Ausrüstungen in Ge-
ing and artificial lighting). Berlin: Beuth Verlag bäuden. Berlin: Beuth Verlag

3 Grundlagen/Einordnung 3 Basic principles and classification

3.1 Gebäudeautomation (GA) 3.1 Building automation and control systems
(BACS)
Die GA ist eine entscheidende Voraussetzung für ein BACS is a decisive requirement for comprehensive-
umfassendes Gebäudemanagement. Als GA werden ness of technical building management. By building
die Einrichtungen, Software und Dienstleistungen für automation and control we mean the equipment, soft-
automatische Steuerung und Regelung, Überwa- ware and services for automatic open- and closed-
chung und Optimierung sowie für Bedienung und loop control, monitoring and optimisation as well as
Management zum energieeffizienten, wirtschaftli- that used for the energy-efficient, economic and reli-
chen und sicheren Betrieb der TGA verstanden. able operation and management of building services.
Die GA ist in Gebäuden mit komplexer TGA das we- In buildings with complex building services, building
sentliche Werkzeug für das TGM während der Nut- automation and control is the principle tool deployed
zungsphase. Daten und Informationen, die ein inte- for technical building management (TBM) during the
griertes Gebäudemanagement in den Bereichen utilization phase. Data and information required by
integrated building management in the fields of
• des technischen Gebäudemanagements, • technical building management,
• des infrastrukturellen Gebäudemanagements, • infrastructural building management,
• des kaufmännischen Gebäudemanagements, • commercial building management,
• des Flächenmanagements und • area management, and
• der sonstigen Aufgaben • other tasks
für seine Leistungsprozesse und Aufgaben im Le- for its service processes and tasks during the life cy-
benszyklus benötigt, müssen durch ein zentrales Pla- cle must be registered, processed, prepared and ar-
nungs-, Steuerungs-, Informations- und Archivie- chived by a central planning, control, information and
rungssystem erfasst, verarbeitet, aufbereitet und ar- archiving system.
chiviert werden.

3.2 Gebäudemanagement (GM) 3.2 Building management (BM)

Das GM beinhaltet die Gesamtheit aller Leistungen Building management includes the totality of all
zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden, services involved in operating and managing build-
einschließlich der baulichen und technischen Anla- ings, including structural and technical installations
gen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. GM on the basis of integral strategies. BM is subdivided
ist gegliedert in: into:
• technisches GM • technical BM
• infrastrukturelles GM • infrastructural BM
• kaufmännisches GM • commercial BM