814 170711 0159 Ausschreibungsprogramm
814 170711 0159 Ausschreibungsprogramm
Winterthur
Öffentliche Ausschreibung
Winterthur, Stand 11. Juli 2017
1 Management Summary 3
2 Verfahren 5
2.1 Veranstalterin 5
2.2 Zielpublikum 5
2.3 Gegenstand 5
2.4 Verfahrensart 5
2.5 Ablauf Vergabeprozess 5
2.6 Entschädigung 7
2.7 Verbindlichkeit 7
2.8 Streitfälle (Rechtswahl und Gerichtsstand) 8
2.9 Rechtsmittelbelehrung 8
2.10 Beurteilungsgremium 8
2.11 Termine 9
2.12 Kick-Off mit Besichtigung 10
2.13 Fragerunde 10
2.14 Ausschreibungsunterlagen 10
4 Basisinformationen 15
4.1 Lage und Umgebung 15
4.2 Objektbeschrieb 16
5 Inhaltliche Rahmenbedingungen 18
5.1 Grundstück 18
5.2 Eigentumsrechtliche Verhältnisse 18
5.3 Planungsrechtliche Grundlagen 19
5.4 Gebäudeversicherungswert 19
5.5 Verfügbare Nutzflächenkategorien 20
5.6 Beispiel zur Illustration der Nutzflächenaufteilung 20
5.7 Denkmalschutz 21
5.8 Altlasten und Gebäudeschadstoffe 21
5.9 Quartierumgebung und Betriebseinschränkungen 21
5.10 Erschliessung und Verkehr 22
5.11 Bauarbeiten unmittelbarer Umgebung 23
1
5.12 Bauliche Massnahmen/Instandsetzungsbedarf 23
6 Vertrag 25
6.1 Grundlagen 25
6.2 Miete 25
8 Genehmigung 28
Impressum
Herausgeberin: Stadt Winterthur, Amt für Städtebau
Redaktion: Wüest Partner AG; Amt für Städtebau, Bau
Bezugsquelle
Stadt Winterthur, Amt für Städtebau
Pionierstrasse 7, 8403 Winterthur
[email protected]
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1 Management Summary
Die Stadt Winterthur konnte im Sommer 2015 die Halle 53, eine denkmal-
geschützte Industrie-Anlage auf dem ehemaligen Sulzer-Areal Stadtmitte,
käuflich erwerben. Dem Kauf war eine intensive Diskussion von Nutzungs-
ideen, Betriebskonzepten und Risiko-/Potenzialanalysen vorausgegangen.
Heute wird die Halle im Sinne einer Zwischennutzung als Parkhaus und
für einzelne Veranstaltungen verwendet.
Die Stadt Winterthur, vertreten durch das Amt für Städtebau, führt für die
Halle 53 auf dem Sulzer-Areal Stadtmitte in Winterthur eine zweistufige,
öffentliche Ausschreibung zur Findung einer Trägerschaft und Nutzungs-
konzeption durch. Die Zweistufigkeit erlaubt es, ausgewählte Eingaben
aus der ersten Runde gezielt zu vertiefen. Ziel der Ausschreibung ist die
Ermittlung einer geeigneten Trägerschaft mit der optimalsten Nutzungs-
konzeption. Die Halle 53 soll in Zukunft Nutzungen beherbergen, die eine
überregionale Ausstrahlung haben, die Attraktivität des Umfeldes und der
Stadt Winterthur steigern, sowie für Veranstaltungskreise offen stehen.
Die wichtigsten Rahmenbedingungen in Bezug auf Flächen, Nutzungen
sowie Vertragsmodelle werden hier kurz zusammengefasst und im Fol-
genden detailliert erläutert:
– Flächen: Die Halle 53 weist eine Grundfläche von 5'523 m2 auf und
belegt damit fast das gesamte Grundstück (5'877 m2). Die anrec hen-
bare Geschossfläche (aGF, §255 PBG) ist mit 6'462 m2 (rund 120%
der Gebäudegrundfläche) im Grundbuch eingetragen. Nicht dazu zäh-
len ebenerdige Flächen, wenn diese als öffentlich zugänglicher, über-
deckter Freiraum und als Zirkulationsflächen genutzt werd en (analog
einem Platz unter freien Himmel). Diese Flächen stehen auch zur tem-
porären Verwendung für wechselnde Nutzungen zur Verfügung.
– Nutzungen: Die Stadt sucht Nutzungen, die für die Öffentlichkeit at-
traktiv sind und zu einer Belebung und nachhaltigen Entwicklung des
Umfeldes beitragen. In Bezug auf die inhaltliche Ausrichtung werden
keine Vorgaben gemacht. Die Einhaltung der inhaltlichen Rahmenbe-
dingungen (Kap. 5) insbesondere in Bezug auf Lärmimmissionen ist
jedoch zu beachten.
– Vertrag: Es ist eine langfristige Miete vorgesehen. Ab 1.1.2022 ist
auch ein Übergang in eine Abgabe im Baurecht denkbar
Die Stadt übernimmt die Instandhaltung und Instandsetzung der Halle
und vermietet diese gemäss einer definierten Schnittstelle (Vertrags-
dauer: 10 bis 20 Jahre + 2 Optionen à 5 Jahre).
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Die Stadt beabsichtigt die Halle an einen Betreiber mit einem für die Öf-
fentlichkeit attraktiven Nutzungskonzept abzugeben. Dabei strebt die
Stadt einen kostendeckenden Mindestertrag an.
Die Ausschreibung der Trägerschaftssuche erfolgt in Form eines Konkur-
renzverfahrens zur Identifikation des bestgeeigneten Vertragsnehmers mit
einer optimalen Nutzungskonzeption. Die Ausschreibung wendet sich an
Firmen, institutionelle Anleger, Organisationen (wie z.B. Stiftungen) sowie
Privatpersonen mit kreativen Nutzungskonzepten und einem dem Risiko
entsprechend soliden finanziellen Fundament. Das Vergabeverfahren ist
als zweistufiger Prozess organisiert. Bei der Auswahl werden die Nut-
zungskonzeption, das Flächenkonzept, die Trägerschaft sowie finanzielle
und vertragliche Aspekte bewertet.
4
2 Verfahren
2.1 Veranstalterin
Veranstalterin des Verfahrens ist die Stadt Winterthur, vertreten durch das
Departement Bau und durch das Departement Finanzen. Für die Durch-
führung der Ausschreibung ist das Departement Bau, Amt für Städtebau,
Bereich Bau, federführend verantwortlich:
2.2 Zielpublikum
Gesucht wird eine Trägerschaft für die Halle 53. Die Ausschreibung wen-
det sich an Firmen, institutionelle Anleger, Organisationen (wie z.B. Stif-
tungen) sowie Privatpersonen.
2.3 Gegenstand
Es soll eine lebendige und attraktive Nutzung für das Umfeld, die Stadt
und die Region Winterthur gefunden werden, eine nationale Ausstrahlung
ist wünschenswert. Bei der Auswahl werden die Nutzungskonzeption, das
Flächenkonzept, die Trägerschaft sowie finanzielle und vertragliche As-
pekte bewertet (s. Zuschlagskriterien im Kap. 3.5).
2.4 Verfahrensart
Es wird eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt. Diese untersteht
dem Submissionsrecht.
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Ausschreibung
– Veröffentlichung der Ausschreibung in massgebenden Tageszeitungen
(u.a. der Winterthurer Tageszeitung «Der Landbote», Tagesanzeiger,
NZZ), im Amtsblatt des Kantons Zürich, auf Immobilienplattformen so-
wie in zielgruppenrelevanten Medien und auf www.simap.ch
– Bezug des Ausschreibungsprogrammes und weiterer Unterlagen (s.
Kap. 2.14): Link für Download wird via Mail versandt
Fragerunde
– Fragestellung via Mail sowie anschliessende Fragebeantwortung ge-
sammelt per Mail an alle Teilnehmende
1. Stufe: Offertstellung
– Einreichung aller Bewerbungsdossiers
– Vorprüfung der Dossiers. Einladung zur Präsentation der Konzepte.
– Beurteilung 1. Runde: Auswahl der erfolgversprechendsten Bewerbun-
gen
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– In der Stufe 2 werden die ausgewählten Teams aufgefordert, ihr Kon-
zept gemäss dem Feedback aus Stufe 1 zu überarbeiten bzw. zu ver-
tiefen und anschliessend in einer kurzen Präsentation vorzustellen.
– In einem Echoraum nach beiden Stufen werden die Eingaben den An-
stössern vorgestellt. Allfällige Hinweise aus diesen Echoräumen flies-
sen in das Feedback für die Bewerbenden ein.
– Das Beurteilungsgremium wählt die bestgeeignete Trägerschaft aus
und gibt eine Empfehlung an den Stadtrat ab.
– Der Stadtrat entscheidet über den definitiven Zuschlag. Für die Teil-
nehmer der Ausschreibung bestehen gemäss Kap. 2.9 Einsprache-
möglichkeiten gegen den Entscheid des Stadtrates.
– Der Stadtrat behält sich vor, das Verfahren bei keiner den Anforderun-
gen genügenden Eingabe, eine dritte Vertiefungsstufe durchzuführen
oder das Verfahren abzubrechen und eine neue Ausschreibung vorzu-
nehmen.
– Der Stadtrat behält sich vor, auf Empfehlung des Beurteilungsgremi-
ums Bewerbungen nur für einen Teilbereich zu berücksichtigen oder
aussichtsreiche Bewerbungen nach der 1. oder 2. Stufe zu kombinie-
ren.
– Die Bewerbenden werden nach Abschluss der Beurteilung der Phase II
bzw. nach Entscheid des Stadtrates umgehend mündlich und schriftlich
benachrichtigt.
– Das Ergebnis der Ausschreibung kann der Presse unter Namensnen-
nung der Verfassenden für die Publikation zur Verfügung gestellt wer-
den.
– Es wird ein kurzer Bericht des Beurteilungsgremiums mit Vorstellung
der Projekte verfasst.
– Die Stadt Winterthur behält sich vor, die eingereichte n Nutzungskon-
zeptionen (ohne Wirtschaftlichkeitsberechnungen und weiteren Daten,
die unter das Betriebsgeheimnis fallen) nach Abschluss des Verfah-
rens im Rahmen einer Ausstellung der Öffentlichkeit zu präsentieren.
– Das Recht auf Veröffentlichung seitens der Teilnehmenden besteht
erst nach Abschluss des gesamten Verfahrens.
2.6 Entschädigung
Für die Teilnahme an der Ausschreibung ist keine Entschädigung vorge-
sehen.
2.7 Verbindlichkeit
Mit der Teilnahme an der Ausschreibung anerkennen die Teilnehmer das
vorliegende Ausschreibungsprogramm, die damit verbundenen Abläufe
und die Entscheide des Beurteilungsgremiums und des Stadtrats.
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2.8 Streitfälle (Rechtswahl und Gerichtsstand)
Schweizer Recht ist sowohl auf das Verfahren wie auch auf den abzu-
schliessenden Vertrag anwendbar. Der Gerichtsstand ist Winterthur. Die
Verfahrenssprache (und die Ausführungssprache) ist Deutsch.
2.9 Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Ausschreibung kann innert 10 Tagen, von der Publikation an
gerechnet, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Militärstrasse
36, Postfach, 8090 Zürich, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist im Doppel einzureichen. Sie m uss einen Antrag und
dessen Begründung enthalten. Die angefochtene Ausschreibung ist beizu-
legen. Die Beweismittel sind genau zu bezeichnen und so weit möglich
beizulegen.
2.10 Beurteilungsgremium
Für die Beurteilung der Offertstellung und späteren Vertiefungs -/ Überar-
beitungsphase ist das folgende Beurteilungsgremium, bestehend aus
stadtinternen und externen Beratenden verantwortlich:
Entscheidungsausschuss:
– Michael Künzle, Stadtpräsident, Vorsteher Departement Kulturelles
und Dienste (Vorsitz)
– Yvonne Beutler, Stadträtin, Vorsteherin Departement Finanzen
– Josef Lisibach, Stadtrat, Vorsteher Departement Bau
Beratende intern:
– Elke Eichmann, Amt für Städtebau, stellvertretende Stadtbaumeisterin
(Moderation)
– Erich Dürig, Immobilien, Bereichsleiter Immobilien
– Stefan Gasser, Amt für Städtebau, Leiter Denkmalpflege
– Nicole Kurmann, Bereichsleiterin Kultur
– Mark Würth, Stadtentwicklung
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Echoraum Stakeholder (vorbehältlich Interessenkonflikt bei Teilnah-
me an Ausschreibung):
– Vertretung Siska Heuberger Holding AG (Eigentümerin Halle 52)
– Vertretung AXA Winterthur (Eigentümerin Kranbahn)
– Vertretung Implenia AG (Eigentümerin Werk 1)
– Vertretung Quartierverein Tössfeld-Brühlberg
– Peter Niederhäuser, Vertreter Heimatschutz
Prüfung Machbarkeit:
– Baupolizei: Baupolizeiamt, diverse Fachstellen nach Bedarf
– Denkmalpflege: Stefan Gasser, Amt für Städtebau, Leiter Denkmal-
pflege
– Verkehrsplanung: Raffael Noesberger, Tiefbauamt, Gesamtleiter Ver-
kehr
– Immobilienentwicklung und Ökonomie: Wüest Partner AG
– Weitere nach Bedarf
2.11 Termine
Ausschreibung und Anmeldung
Inserat Juli 2017
Versand Ausschreibungsunterlagen Juli, August 2017
Anmeldung bis Montag, 22. August
Besichtigung vor Ort Freitag, 25. August 2017, 15:30 Uhr
Schriftliche Fragestellungen bis 8. September 2017
Fragebeantwortung bis 22. September 2017
1. Stufe: Offertstellung
Einreichung der Angebote bis Freitag, 17. November 2017
Prüfung Machbarkeit bis Mitte Dezember 2017
Beurteilung/Präsentation 1. Runde Montag, 18. Dezember 2017
Entscheid
Entscheidung Stadtrat Frühjahr 2018
Information an Bewerbende Frühjahr 2018
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Medienorientierung Frühjahr 2018
Konkretisierung
Vertragsverhandlungen, Planung
Realisierungsphase ab 2018
2.13 Fragerunde
Im Rahmen der Ausschreibung wird eine Fragerunde durchgeführt. Die
Fragen müssen bis zum 8. September 2017 per Mail an micha-
[email protected] eingereicht werden. Die Beantwortung wird in Zu-
sammenarbeit mit dem Beurteilungsgremium erfolgen und wird allen Teil-
nehmenden per E-Mail zugestellt.
2.14 Ausschreibungsunterlagen
Die zur Angebotserstellung neben dem vorliegenden Ausschreibungspro-
gramm zur Verfügung gestellten Unterlagen, die über einen Online-Link
bezogen werden können, umfassen folgende Dokumente :
– Katasterplan, Auszug aus WinWebGIS, Ausdruck vom dd.mm.2016
– Pläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) , 26.09.16
– Grundbuchauszug Kataster Nr. 10008, 04.10.2016
– Streichung der Anmerkung «öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kung/Wohnanteil-Revers (BAB-Nr. A 2011/334). Dat. 05.12.11, Bel.
652.», 23.06.2015
– Privater Gestaltungsplan «Sulzer-Areal Zürcherstrasse, Bereich 3»
vom 18.12.2001
– Betriebskonzept Halle 53, 28.11.2013
– Bericht Schadstoff-Risiken und schadstoffbedingte Mehrkosten, Dr.
Heinrich Jäckli AG, 25.06.2012
– Erste Beurteilung des Korrosionsschutzes, Dr. Deuring + Oehninger
AG, 23.04.2013
– Bauphysikalische Grundlagen, BWS Bauphysik, 02.04.2014
– Grobkostenschätzung +/-25%, Dürsteler Bauplaner GmbH, 08.09.2016
– Übersicht Instandsetzungsaufwand und Mindestertrag, AfS,
dd.mm.2016
– öffentlich-rechtlicher Vertrag über die bauliche Weiterentwicklung des
Sulzer-Areals Stadtmitte vom 16.09.03
– Einschätzung Denkmalpflege, Ideen-Raster, AfS, 11.04.2013
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– Fotodokumentation, AfS, dd.mm.2016
3.1 Anmeldung
Die Bewerbenden werden gebeten einen Kurzbeschrieb der vorgesehe-
nen, ev. noch zu gründenden Trägerschaft und der Nutzungsideen (1 A4
Seite) einzureichen an: [email protected]
Vertragsmodell
Der Bewerbende soll basierend auf den in Kap. 6 skizzierten Varianten
einen Vorschlag für das Vertragsmodell einreichen. Eine angemessene
Rendite sowie eine Kaution in Höhe einer Jahresmiete werden erwartet.
Wirtschaftlichkeit/Termine
Die Wirtschaftlichkeit der Nutzungskonzeption soll anhand eines Busi-
nessplans aufgezeigt werden. Die geschätzten Erträge und Kosten sind
darzulegen.
Das Vorgehen und wichtige Meilensteine für die Realisierung der einge-
reichten Nutzungskonzeption sollen aufgezeigt werden.
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3.3 1. Stufe: Offertstellung, Unterlagen
Die folgenden Unterlagen müssen in zweifacher Ausführung in jeweils
einem Ordner sowie in elektronischer Form (pdf) termingerecht bis spä-
testens Freitag, 17. November 2017, 16 Uhr (Datum des Poststempels ist
nicht massgebend) beim Amt für Städtebau eingetroffen sein:
Trägerschaft
– Kurzporträt der beteiligten Unternehmen/Personen, Organigramm des
Investors bzw. der Bietergemeinschaft mit Angabe der Korrespon-
denzadresse (max. 2 A4 Seiten je Unternehmen/Person)
– Betreibermodell (ca. 1 A4-Seite)
– Motivationsschreiben (max. 2 A4-Seiten)
– 2 bis 3 Referenzprojekte
Nutzungskonzeption
– Gesamtkonzeption: Nutzungsarten, -mix und -verteilung; Standortein-
schätzung; Zielgruppen (ca. 3 A4 Seiten)
– Flächenkonzept und -allokation mittels Darstellung auf Grundris-
sen/Schnitten, Nachweis der Flächen aGF sowie der öffentlichen zur
Zirkulation oder temporär nutzbaren Erdgeschossflächen (ca. 5 A4 Sei-
ten)
– Qualitäten der Flächenallokation im Umgang mit der integral geschütz-
ten Halle (ca. 2 A4-Seiten)
– Chancen-Risiko-Profil: kurze SWOT-Analyse (ca. 1 A4 Seite)
– Mehrwert Stadt und Region Winterthur: Kommentar zur Umsetzung der
Projektzielvorgaben zur Quartierverträglichkeit (ca. 1 A4-Seite)
– Konzept des öffentlichen Auftritts der neuen Nutzung mit Angaben zur
Werbung, Beschriftung, Namensrechten etc. korrespondierend mit dem
öffentlichen Auftrag (ca. 1 A4-Seite)
– Zugänglichkeit zur Halle inkl. Durchgangsmöglichkeit (gem. 5.9) (ca. 1
A4-Seite)
– Aufzeigen der Verkehrsströme infolge der Nutzungsvorschläge (unter-
schieden in MIV, ÖV, Fuss- und Veloverkehr). Bei grösseren Verkehrs-
strömen ist der Ansatz eines Mobilitätskonzept aufzuzeigen wie dieses
Verkehrsaufkommen nachhaltig abgewickelt werden kann (z.B. Rege-
lung der Parkierung für MIV und Velo, Lenkung der Fussgängerströme,
Abstimmung auf vorhandene Strassenkapazität). Wenn kein Mobili-
tätskonzept erarbeitet wird, muss plausibel aufgezeigt werden, warum
es nicht nötig ist. (ca. 1 A4-Seite)
Vertragsmodell
– Gewähltes Modell mit folgenden Eckwerten (ca. 1-2 A4-Seite):
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– Vertragsbeginn
– Laufzeit
– Angebot Mietzins bzw. Baurechtszins (bei Vertragsmodell Baurecht:
zusätzlich Kaufpreis Halle und Heimfallentschädigung)
Wirtschaftlichkeit/Termine/Realisierung
– Wirtschaftlichkeitsrechnung: Ertragseinschätzung, Investitionskosten,
Renditeberechnung
– Darstellung des Investitionsvolumens und der Finanzierbarkeit
– Termine, Projektorganisation, Zeitraum für Realisierung
– Vorschlag zur Findung des Planerteams (Konkurrenzverfahren oder Di-
rektvergabe mit Nennung des Planerteams)
Darstellung
Dossier (A4-Format) und Präsentationsplakate Moodboard «Look and
Feel» (max. 1 Stellwand, Abmessung b x h: 116 x 146 cm bzw. 2 A0 lie-
gend übereinander)
3.5 Beurteilungskriterien
Die eingereichten Angebote werden nach den folgenden generellen Beur-
teilungskriterien bewertet:
Trägerschaft
– Motivation
– Organisationstruktur und –grösse
– Zweck und Aufgabenschwerpunkte
– Betreibermodell
Wirtschaftlichkeit
– Ertrag, Investition, Rendite, Mietzinsangebot, Vertragslaufzeit und Fi-
nanzierbarkeit
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Nutzungskonzeption
– Gesamtkonzeption
– Zielgruppen
– Nutzungsarten/-mix, Flächenverteilung/-grössen und –allokation
– Verkehr und Immissionen
Realisierbarkeit
– Standorteinschätzung, Chancen, Risiken
– Umgang mit dem denkmalgeschützten Bestand
– Vertragseckwerte
– Meilensteine, Projektorganisation
Nachhaltigkeit
– Mehrwert für Stadt und Region Winterthur
– Quartierverträglichkeit der angestrebten Nutzung
– Zugänglichkeit zur Halle
– Bauliche und gestalterische Qualitätssicherung
Gesamtbewertung
– Nutzungskonzeption bezüglich ihren qualitativen, vertraglichen und fi-
nanziellen Aspekten sowie den übrigen Rahmenbedingungen
– Trägerschaft bezüglich ihrer Struktur, Organisation, Zielsetzungen, Fi-
nanzkraft und Potenzial
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4 Basisinformationen
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4.2 Objektbeschrieb
Die Halle 53 mit Baujahr 1891 befindet sich im Inventar der geschützten
Bauten. Sie steht auf dem ehemaligen innerstädtischen Sulzer-Areal. Ur-
sprünglich wurde sie mit einer Grundfläche von 5'523 m2 als Grossgiesse-
rei genutzt. Die Halle lässt sich wie folgt beschreiben:
– Tragstruktur: Dreischiffige Stahlskelettkonstruktion mit Kopfbau
– Fassade: Gelbe Sichtbacksteinfassade mit 52 cm starken Aussenwän-
den aus Backstein-Verbundmauerwerk, hohe einfachverglaste Fassa-
denfenster mit Stahlprofilen
– Flachdach (sanierungsbedürftig), Aufbau von unten nach oben: auf
Pfetten aufgelagerte Holzschalung mit bituminöser Abdichtung und
Kiesschicht, Oberlichter aus Drahtglas mit Metallrahmen
– Boden: Ursprünglich 8 cm starker Hirnholzparkett, defek te Stellen wur-
den mit der Zeit durch Zementmörtel ersetzt, heute nur mehr rund ein
Drittel des Hallenbodens mit Holz
Schematischer Grundriss
und Schnitt
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Innenansicht der Halle
(Blick von der Einfahrt nach
Norden)
Quelle: Wüest Partner
Innenansicht Kopfbau
(Blick von der Einfahrt nach
Westen)
Quelle: Wüest Partner
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5 Inhaltliche Rahmenbedingungen
5.1 Grundstück
Die Halle 53 befindet sich auf der Parzelle Kat.-Nr. 10008 mit einer Fläche
von 5'877 m2.
Katasterplanauszug
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– Anschluss- und Durchleitungsrecht zG und zL Kat. Nr. 9687
– Näher- und Grenzbaurecht zG und zL Kat. Nr. 10007
– Durchleitungsrecht für Fernwärme und Fernkälteanlagen, beschränkt
übertragbar, zG Stadtgemeinde Winterthur
– Leitungsbaurecht für Fernwärme- und Fernkälteleitungen mit Neben-
leistungspflicht zG Stadtgemeinde Winterthur
– Überbaurecht für Gebäudeteil mit Zutrittsrecht für Unterhaltsarbeiten
mit Nebenleistungspflicht zG Kat. Nr. 10007
– Leitungsbaurecht und Pflanzungsbeschränkung zG Stadtgemeinde
Winterthur
– Baurecht zG Stadtgemeinde Winterthur
– Fahrwegrecht zG und zL Kat. Nr. 9576, 9575, 9672, 9671, 9687
– Beschränktes Fahrwegrecht zG und zL Kat. Nr. 9687
Aussenraum:
Katharina-Sulzer-Platz, Nutzungseinschränkungen gemäss Betriebs-
konzept (s. Kap. 5.9).
5.4 Gebäudeversicherungswert
Gemäss dem Gebäudeversicherungs-Nachweis vom 01.01.2016 beträgt
der Gebäudeversicherungswert CHF 11'352’100 (Schätzungsdatum
21.11.2013).
19
5.5 Verfügbare Nutzflächenkategorien
Die anrechenbare Geschossfläche (aGF) ist zufolge einer öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf 6'462 m2 beschränkt.
Gemäss § 255 PBG sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dau-
ernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollge-
schossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und
Sanitärräume samt inneren Trennwenden anrechenbar.
Als nicht anrechenbar gelten gemäss § 10 ABV der Arbeitsplatzgestaltung
dienende Nebenräume bis 2% der anrechenbaren Geschossfläche.
Weiter nicht zur aGF zählen ebenerdige Flächen, wenn diese als öffent-
lich zugänglicher, überdeckter Freiraum und als Zirkulationsfläche genutzt
werden (analog einem Platz unter freiem Himmel). Diese Flächen stehen
auch zur temporären Verwendung für wechselnde Nutzungen zur Verfü-
gung.
Auf diesen ebenerdigen, nicht zur aGF zählenden Flächen, wären analog
«Heizungen im Freien» (Vollzugsordnung Energie; Kap. 6.2) bei Anlässen
von kurzer Dauer der Einsatz von mobilen Heizungen denkbar.
Illustrationsbeispiel
(dient nur der schematischen Darstellung der beiden Flächenka tegorien)
20
5.7 Denkmalschutz
Die Halle 53 ist als einer der Monumentalbauten des innerstädtischen
Sulzer-Areals im Inventar schützenswerter Baudenkmäler der Denkmal-
pflege Winterthur erfasst. Die ehemalige Giessereihalle prägt den Eingang
zum Katharina Sulzer-Platz von der Kesselschmiede her sowie den Platz
selbst. Die Fassade zeichnet sich durch hohe, sich regelmässig wiederho-
lende Fenster aus. Zusammen mit den Kranbahneinrichtungen im Inneren
vermitteln sie ein eindrückliches Bild einer Industriekathedrale.
Die Halle ist integral geschützt (vgl. öffentlich-rechtlicher Vertrag über die
bauliche Weiterentwicklung des Sulzer-Areals Stadtmitte vom
16.09.2003). Als Schwerpunkte werden die Raumwahrnehmung und Er-
fahrung der 3 Längsschiffe sowie Material und Struktur ge nannt. Im erläu-
ternden Bericht zum privaten Gestaltungsplan «Sulzer -Areal Zür-
cherstrasse, Bereich 3» wird das Gebäude Nr. 53, «Ehemalige
Grossgiesserei» ebenfalls als Schutzobjekt angeführt, insbesondere in
Hinblick auf Fassade und Volumetrie.
Folgende Grundsätze sind bei der weiteren Projektentwicklung der Halle
zu beachten:
– Erhaltung der Gebäudestruktur mit sämtlichen Backsteinfassaden, den
Metall-Glasfenstern, den Toren und des Daches mit allen Oblichtern.
– Beibehaltung der grosszügigen Raumzusammenhänge im Inneren,
insbesondere der drei breiten Längsschiffe (Dreischiffigkeit) u.a. ge-
prägt durch die Kranbahn- und Stützenkonstruktionen.
– Beibehaltung des Industriecharakters, der Industriepatina an allen
Oberflächen (innen und aussen).
– Die Halle ist nach Möglichkeit als Ganzes unbeheizt zu belassen. Aus-
gewählte Bereiche können als Haus-in-Haus-Konstruktion (Modulein-
bauten) beheizbar ausgebaut werden. Die Wände können in diesen
Bereichen innen gedämmt und die Fenster auf der Innenseite energe-
tisch und/oder schallmässig ertüchtigt werden.
– Die spätere Realisation des Projektes soll in enger Absprache mit der
Fachstelle Denkmalpflege erfolgen.
21
Platz und im Westen an den Drehscheibenplatz. Die Durchgangsmöglich-
keit vom Katharina-Sulzer-Platz zum Drehscheibenplatz auf dem Werk 1
Areal soll beibehalten werden.
Zur Sicherstellung der Quartierverträglichkeit der Nutzung der Halle 53
soll ein detailliertes Konzept zur Eingrenzung von Immissionen entwickelt
werden. Im Kaufvertrag ist festgelegt, dass die Anzahl von auf dem Dreh-
scheibenplatz stattfindenden Veranstaltungen wie folgt beschränkt ist:
– Veranstaltungen 07:00 bis 24:00 Uhr: 6 Tage/Jahr
– Veranstaltungen 07:00 bis Open End: 2 Tage/Jahr
Entsprechende Immissionsschutz-Richtwerte sollten gemeinsam durch die
Stadt, Implenia und künftige Trägerschaft erarbeitet und in einer Nut-
zungsordnung zum Areal Werk1 verankert werden.
22
5.11 Bauarbeiten unmittelbarer Umgebung
Folgende Bauprojekte sind in unmittelbarer Umgebung geplant:
– Schnittstelle Neubau Adeline Favre/ZHAW Dep. für Gesundheit
– 2017-2018: Abbruch Altbau/bestehende Brandmauer/ Erstellung Roh-
bau/Brandmauer
– 2017-2020: Erstellung Neubau
– Werk1 Areal
– 2017-2023: Baustellenzufahrt über Drehscheibenplatz
– 2017-2020: Erstellung Wohngebäude, rund 280 Wohnungen
– 2019-2022: Erstellung ZHAW-Nutzungen
– 2020-07/2023: Erstellung Hochhaus – ev. Mix ZHAW/Wohnen
23
Details zu optionalen Arbeiten (Einbau Schallschutzfenster, Verdunkelung
Dachoblichter) oder Entfernung spezieller Elemente (z.b. Kranbahn), sie-
he weitere Ausschreibungsunterlagen, Grobkostenschätzung +/-25%,
Dürsteler Bauplaner GmbH, 08.09.2016.
Die Kosten für optionale Arbeiten oder die Entfernung spezieller Elemente
sind in den nachfolgend aufgeführten Mindesterträgen nicht berücksich-
tigt.
24
6 Vertrag
6.1 Grundlagen
Die Stadt ist grundsätzlich offen für verschiedene Vertragsmodelle und
wird den Vergabeentscheid anhand mehrdimensionaler Zuschlagskriterien
(s. Kap. 3.5) fällen. Hier wird für die verschiedenen Varianten der jeweili-
ge kostendeckende Mindestertrag angegebe n. Bis 31.12.2021 besteht ein
Rückkaufrecht der Implenia. Danach kann die Eigentümerin fr ei ein ande-
res Vertragsmodell wählen. Ab 1.1.2022 ist ein Übergang der Miete in
eine Abgabe im Baurecht denkbar.
Betreffend der Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen und Arbeitsbe-
dingungen verweisen wir auf die kantonale Submissionsverordnung
720.11 vom 23.7.2003, §8. Diese Anforderungen werden im Rahmen der
Ausarbeitung des Mietvertrags verhandelt.
Ein Nachweis einer Versicherungsdeckung wird gegebenenfalls vor Ver-
tragsabschluss eingefordert werden.
6.2 Miete
Die Stadt vermietet die Halle, übernimmt die Instandhaltung und -setzung
und erhält einen langfristig gesicherten Mietertrag.
Die Schnittstelle zwischen Vermieterin und Mieter bzgl. Ausbaustandard
wird vor Vertragsabschluss festgelegt.
25
Hinweis: Die verwendeten und errechneten Zahlen sind unverbindliche
Richtwerte. Sobald die Trägerschaft bestimmt ist, erfolgt im Rahmen der
Realisierung die Festlegung der endgültigen Werte, basierend auf dem
Projekt und der zu definierenden Schnittstelle. Massgebend ist der end-
gültig anfallende Instandsetzungsaufwand.
26
7 Auslegeordnung geeigneter Nutzungen
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
1 Flächen, die analog der Nutzung eines öffentlichen Platzes/Aussenraumes unter freiem Himmel
genutzt werden können und wo analog «Heizungen im Freien» (Vollzugsordner Energie, Kap.
6.2) bei Anlässen von kurzer Dauer der Einsatz von mobilen Heizungen denkbar ist.
27
8 Genehmigung
Michael Künzle,
Stadtpräsident,
Vorsteher Departement Kulturelles und Dienste (Vorsitz)
Yvonne Beutler,
Stadträtin,
Vorsteherin Departement Finanzen
Josef Lisibach,
Stadtrat,
Vorsteher Departement Bau
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