Prüfungsbuch Aufgaben IT 20

Höhere Fachprüfung Immobilientreuhand 2020
Schriftliche Prüfung
Prüfung: Immobilientreuhand
Prüfungsteil: Unternehmensführung
© Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft
Name, Vorname: ______________________________________________________
Kandidaten-Nr.: ______________________________________________________
Kanton Ihrer Tätigkeit: ______________________________________________________
Zugelassene Hilfsmittel
Grundsätzliches
Die Verwendung von Laptops, Notebooks und Smartphones während der Prüfung ist untersagt.
Taschenrechner
Erlaubt ist nur der Taschenrechner TI-30X IIB (Texas Instrument).
Gesetzestexte
Die erlaubten Gesetzestexte werden den Kandidierenden von der SFPKIW zur Verfügung gestellt. Es
werden die amtlichen Ausgaben von ZGB, OR, MWSTG, SchKG, VMWG, ZPO, RPG, USG, BewG,
BewV, GBV und PartG aufgelegt.
HFP Immobilientreuhand 2020
Prüfungsteil: Unternehmensführung Kandidaten-Nummer: __________________
Hinweise für die Prüfungskandidaten

1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte
unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen.
2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen.
3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen
entsprechenden Hinweis anbringen.
4. Ihre Lösungen müssen gut lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung mit
einbezogen.
5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten
verlangt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.)
6. Verfügbare Lösungszeit: 240 Minuten
7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt eine Lösung oder Teile davon,
erfolgt keine Korrektur.
Beilagen
Kalender 2020
Abkürzungen
OR Schweizerisches Obligationenrecht
DBG Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer
ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch
p.a. per annum, jährlich
WACC Weighted Average Cost of Capital
Aufgaben Thema Punkte Seite

A Finanzielle Führung 60 5
B Unternehmensmarketing 60 17
C Personalwirtschaft 60 26
D Rechtliche Führung 60 35
Total 240
Version: 16.12.2020 Seite 2 von 43

Ausgangslage
Der digitale Immobilienmarktplatz in der Schweiz*
homegate.ch ist ein Immobilienmarktplatz für die Schweiz. Die Seite wird betrieben von der
Homegate AG mit Sitz in Zürich und den zusätzlichen Standorten Lausanne und Berlin. Die
Homegate AG gehört zur Schweizer Mediengruppe Tamedia AG, weiterer Aktionär ist die Zürcher
Kantonalbank (ZKB).
homegate.ch ist ursprünglich aus der IBM Immobilien-Verwaltungs-Software Tereal entstanden,
welche Ende der 1990er Jahre in der Schweiz von den meisten Immobilien-Verwaltungen eingesetzt
wurde, als diese zunehmend den Wunsch äusserten, ihre Immobilien auch online publizieren zu
können.
Nachdem IBM die Weiterentwicklung von Tereal einstellte, wurde der unter dem Namen
Immopool.ch bekannte Marktplatz durch die ehemaligen Projektverantwortlichen von IBM
weiterentwickelt und 2001 an die Zürcher Kantonalbank verkauft. Diese änderte in Folge den Brand
von Immopool auf Homegate und verkaufte das Unternehmen später in zwei Schritten an die
Tamedia. Diese erhöhten im März 2008 ihre bisherige Beteiligung von 16,5 Prozent auf 45,0 Prozent
und später auf 90 Prozent Die restlichen 10 Prozent sind bei der ZKB verblieben.
Seit Juni 2013 bietet homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank die erste
selbstständig verwaltbare online Hypothek in der ganzen Schweiz an.
Homegate AG
homegate.ch ist der führende digitale Immobilienmarktplatz der Schweiz. Die Homegate AG gehört
mit mehr als 9 Millionen Besuchen, über 200 Millionen Seitenaufrufen im Monat sowie über 100‘000
aktuellen Immobilienangeboten zu den führenden Schweizer Digital-Unternehmen. Darüber hinaus ist
sie mit ihrer hundertprozentigen Tochtergesellschaft ImmoStreet S.A. (www.ImmoStreet.ch) im
Markt präsent.
Am Unternehmenssitz Zürich und am Standort Lausanne sind für die Homegate-Gruppe über 100
Experten für digitale Immobiliensuche, digitale Immobilienvermarktung, Immobilienfinanzierung,
Produkt- und Webentwicklung, Datenbankmanagement sowie Sales und Marketing tätig.
ImmoStreet S.A.
ImmoStreet.ch ist eines der führenden Immobilienportale der Schweiz mit Sitz in Lausanne. Das Portal
wurde im Jahr 2000 gegründet und konnte sich als feste Grösse in der digitalen
Immobilienvermarktung etablieren. Heute setzen mehr als tausend gewerbliche Immobilienanbieter,
Makler und Bewirtschafter auf die Reichweite und die Resonanz von ImmoStreet.ch – sowohl in der
Romandie als auch in der deutschsprachigen Schweiz.
Nachdem sich die Homegate AG, Tochtergesellschaft der Tamedia und Betreiberin des grössten
Schweizer Immobilienportals, 2012 initial an der ImmoStreet S.A. beteiligte, wurde ImmoStreet.ch im
April 2016 vollständig von der Homegate AG übernommen.
ImmoStreet.ch beschäftigt rund 90 Spezialisten in Lausanne und Zürich.

Tamedia AG
Die TX Group AG ist die grösste private Mediengruppe in der Schweiz. Das Unternehmen wurde im
Jahr 1893 gegründet und beschäftigte im Geschäftsjahr 2018 knapp 3600 Vollzeit-Mitarbeitende in
der Schweiz, Dänemark, Luxemburg und Deutschland. Die Gründerfamilie Coninx hält bis heute die
Mehrheit an der seit 2000 an der Schweizer Börse kotierten Mediengruppe. Die wichtigsten
Konkurrenten auf dem Platz Zürich sind die NZZ-Gruppe sowie Ringier.
Wichtigste Publikation ist der Tages-Anzeiger, eine Tageszeitung für den Grossraum Zürich mit
nationaler Ausstrahlung. Das Medienhaus verlegt beispielsweise als Zeitungen: 20 Minuten, 20
minutes, 24 heures, Berner Zeitung, Basler Zeitung, Der Bund, Der Landbote, Finanz und Wirtschaft,
Le Matin, Le Matin Dimanche, SonntagsZeitung, Tribune de Genève, Zürcher Unterländer, züritipp.
Elektronische Medien der Tamedia AG sind beispielsweise: doodle, homegate.ch, newsnet,
renovero.ch, tutti.ch.
Daneben bestehen Beteiligungen wie beispielsweise an Zattoo (Internetfernsehen) und Neon
(Direktbank).
Im August 2014 wurde zudem eine Beteiligung der Tamedia am Finanzberatungsunternehmen

MoneyPark bekanntgegeben. Die Tamedia AG hält 20,4 Prozent an MoneyPark. Tamedia investierte
mit diesem Schritt weiter ins Digitalsegment. Mittlerweile stammen 23 Prozent des Umsatzes des
Tamedia-Konzerns aus Aktivitäten in der digitalen Welt. MoneyPark arbeitet ohne eigene
Finanzprodukte. Stattdessen vermittelt das Unternehmen via Beratung die Produkte der
angeschlossenen Partnerunternehmen. Aktuell sind es über 70 im Hypothekarbereich (Banken,
Versicherungen und Pensionskassen) und über 300 im Anlagebereich. Es handelt sich um das
schweizweit grösste Netzwerk dieser Art. Im Anlagebereich ist das Unternehmen auf fonds-basierte
Vermögensverwaltung spezialisiert, im Vorsorgebereich auf die Vermittlung von
Lebensversicherungen.
Die Zürcher Kantonalbank (ZKB)

Die Zürcher Kantonalbank ist die marktführende Universalbank des Kantons Zürich in der Schweiz.
Sie ist nur im eigenen Kantonsgebiet vertreten, jedoch national und teilweise international tätig.
Gemessen an der Bilanzsumme von 169,4 Milliarden Schweizer Franken ist sie die
grösste Kantonalbank und eine der grössten Schweizer Banken. Sie ist im Hypothekar-
und Kreditgeschäft sowie im Anlage- und Vorsorgebereich tätig und zählt mit Kundenvermögen von
rund 295.2 Milliarden Franken zu den fünf grössten Vermögensverwaltern der Schweiz.
Als selbstständige öffentlich-rechtliche Anstalt des Kantons Zürich geniesst sie eine
unbeschränkte Staatsgarantie. Der Kanton haftet für alle Verbindlichkeiten der Zürcher Kantonalbank,
soweit ihre eigenen Mittel nicht ausreichen. Die Bonität der Zürcher Kantonalbank wird von den
drei Ratingagenturen, Standard & Poor’s, Moody’s und seit Januar 2009 auch von Fitch Ratings, mit
der Bestnote («AAA» bzw. «Aaa») eingestuft, dies als einzige Bank der Schweiz und eine der wenigen
Banken weltweit.
Zu den Kerngeschäften zählen Finanzierungen, Anlagen und Vermögensverwaltung, Handel und
Kapitalmarkt sowie das Passiv-, Zahlungsverkehrs- und Kartengeschäft. Sie bietet Produkte und
Dienstleistungen im Anlage- und Vorsorgebereich an. Rückwirkend auf 1. Juli 2014 erwarb die Bank
am 10. Dezember 2014 die Swisscanto Holding AG und integrierte sie vollständig.
*Anmerkung: bewusst beschränken sich der Übersicht halber die Ausführungen hier auf den grössten
Player (homegate.ch) im digitalen Immobilienmarkt und seine Besitzerin, Töchter und Beteiligungen.

A) Finanzielle Führung 60 Punkte
Bewertung Fragengruppe A1 – A5
Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist.
Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch.
Für jede Antwort gilt das folgende Bewertungsprinzip:
Richtige Antwort = 0.5 Punkte
Falsche Antwort = 0.0 Punkte
Aufgabe A1 2
Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen das Thema Immobilien
Portfolio Management.
Der Total Return einer Immobilienanlage entspricht der   0.5

Gesamtrendite, die eine Anlage über eine bestimmte richtig falsch
Zeitperiode erwirtschaftet und setzt sich aus der Netto-
Cashflow-Rendite und der Wertänderungs-Rendite
zusammen.
Opportunistische Immobilienprojekte wie die Übernahme   0.5

einer leerstehenden Immobilie sind für risikoaverse richtig falsch
Immobilieninvestoren geeignet.
Zu der Kategorie Added Value von Immobilien werden   0.5

beispielsweise Liegenschaften mit hinausgeschobenem richtig falsch
Unterhalt gezählt.
Bei Core Immobilienanlagen wird die Gesamtrendite   0.5

hauptsächlich durch die Wertsteigerung bestimmt. richtig falsch
Aufgabe A2 2
Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen das Thema volks-
wirtschaftliches Umfeld.
Negativzinsen können zu einer Überhitzung des Immobilien-   0.5

markts führen. richtig falsch
Bei starkem Wirtschaftswachstum erhöht sich die Leer-   0.5

standsquote. richtig falsch
Immobilienanlagen bieten einen Schutz gegen Inflation.   0.5

richtig falsch
Die Regeln der Tragbarkeit bei der Vergabe von Hypotheken   0.5
führen dazu, dass mehr Immobilien gekauft werden. richtig falsch

Aufgabe A3 2
Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen das Thema Bewertungs-
methoden.
Die hedonische Schätzmethode beruht auf qualitativen   0.5

Kriterien und wird von einem Schätzer vor Ort vorgenommen. richtig falsch
Die Sachwertmethode geht davon aus, dass ein Käufer für   0.5
den Erwerb einer Immobilie nicht mehr bezahlen wird, als er richtig falsch
heute für den Erwerb des Landes und die Erstellung des
Gebäudes bezahlen müsste.
Die Ertragswert Bewertung wird verbreitet bei der Bewertung   0.5

von Mehrfamilienhäusern eingesetzt. richtig falsch
Je höher der Diskontierungssatz bei der Discounted Cash-   0.5

Flow Methode liegt, desto höher fällt die Bewertung der richtig falsch
Immobilie aus.
Aufgabe A4 3
Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen das Thema
Buchhaltungsgrundsätze. Die folgenden Ausführungen gehen von betrieblich
genutzten Immobilien aus, die Teil des Geschäftsvermögens sind.
Im Konto Immobilienaufwand werden werterhaltende   0.5

Renovationen erfasst. richtig falsch
Die Mieteinnahmen von Dritten werden im Konto   0.5

Immobilienertrag gebucht. richtig falsch
Kosten für Notariat werden als Aufwand unter Immobilien-   0.5

aufwand erfasst. richtig falsch
Der Staat hat die Gesetzgebung darauf ausgerichtet,   0.5

Gläubiger zu schützen. Er untersagt deshalb eine zu richtig falsch
konservative Darstellung der Bilanzen.
Bei Ausgaben sind unter anderem der Zeitpunkt des   0.5

Geschäftsvorfalls und die Namen der Leistungserbringer richtig falsch
anzugeben.
Die Generalversammlung hat innerhalb von sechs Monaten   0.5

nach Abschluss des Geschäftsjahres stattzufinden. richtig falsch

Aufgabe A5 3
Die Bilanz bietet eine Basis für alle der folgenden Aussagen, ausser:
a) Bestimmung der Eigenkapitalquote
b) Evaluation der Kapitalstruktur
c) Bestimmung des Umlaufvermögens
d) Vergleichbarkeit der Profitabilität
Bitte benennen Sie die korrekte Aussage und begründen Sie ihre Antwort in 1-2
Sätzen.
Lösungen:
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Aufgabe A6 5
Nennen Sie 5 Beispiele, wie man eine Bilanz fälschen oder beschönigen kann.
Lösungsbeispiel: Zeitlich falsch angesetzte Sale-and-Lease Transaktion (nicht

mehr zu verwenden).
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Aufgabe A7 4
Die Homegate AG möchte ihr System für die Vermittlung der Hypotheken erneuern.
Sie stehen diesem Projekt vor und müssen die folgenden Probleme lösen:
a) Was ist Kreditwürdigkeit und auf welche Faktoren stützt es ab (nennen Sie 2
Faktoren)? (2Pkte)
b) Aus welchem Grund (Fachbegriff) könnte ein kreditwürdiger Investor abgelehnt

werden? Nennen Sie ferner ein Beispiel. (2Pkte)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe A8 12
Die Zürcher Kantonalbank muss ein Immobilienportfolio bewerten mit einem
Marktwert von CHF 600 Mio. Sie sind nicht belehnt. Sie überlegt sich, dies für ihre
Pensionskasse zu übernehmen.
a) Investition eigenfinanzierter Immobilienkauf: Die Zürcher Kantonalbank kann

eine Wohnliegenschaft übernehmen zu folgenden Konditionen:
Kaufpreis: CHF 80 Mio

Bewirtschaftungskosten: 0.6% des Kaufpreises pro Jahr
Erträge: CHF 3 Mio pro Jahr
Diskontierungssatz: 4% pro Jahr

Geschätzter Verkaufspreis nach 10 Jahren: CHF 120 Mio
Berechnen Sie den Nettobarwert und den internen Zinssatz unter der Voraus-
setzung, dass die Liegenschaft nach 10 Jahren verkauft werden kann.
b) Investition fremdfinanzierter Immobilienkauf: Die Bank stellt der PK ein

Immobiliendarlehen von CHF 50 Mio zu 1% pro Jahr zur Verfügung. Berechnen
Sie nun den internen Zinssatz, unter der Voraussetzung, dass der Kredit
vollständig aufgenommen wird und die gleichen Konditionen bestehen wie bei
Aufgabe a).
c) Wie nennt sich der Effekt, den man bei Aufgabe b) feststellt?
d) Vergleichen Sie bitte die beiden Varianten eigenfinanzierter Immobilienkauf

und teilweise fremdfinanzierter Immobilienkauf. Welche der zwei Varianten
würden Sie als Berater der Zürcher Kantonalbank zur Investition vorschlagen?
Begründen Sie in zwei bis drei Sätzen.
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe A9 12
Anbei finden Sie ein Beispiel für einen Risikomanagement Prozess. Bitte
wenden Sie diesen Prozess für ein Immobilienunternehmen spezialisiert auf
Wohnimmobilien an. Es geht hier um eine betriebswirtschaftliche Sicht, die auf
der Unternehmensstrategie wie Einsatz von Fremdkapital oder die Bilanzgrösse
basiert. Bitte zählen Sie für jede Phase 2 Beispiele auf, wie diese umgesetzt
werden können:

Lösung:
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Erstellung Jahresrechnung / Jahresbericht

Die folgende Bilanz und Erfolgsrechnung dient der Beantwortung der Fragen (A10 ff)
Bilanz in Millionen Franken in Millionen Franken
31.12.2018 31.12.2019
Flüssige Mittel 100 50
Wertschriften 200 250
Umlaufvermögen 300 300
Grundstücke 200 200

Anlageliegenschaften 700 600
Anlagevermögen 900 800
Aktiven 1’200 1’100
Verbindlichkeiten 50 80
Langfristige 140 0
Finanzverbindlichkeiten
Fremdkapital 190 80

Aktienkapital 700 700

Agio 100 100
Gesetzliche Reserven 200 200
Jahresergebnis 10 20
Eigenkapital 1‘010 1‘020
Passiven 1'200 1'100
Erfolgsrechnung in Millionen CHF 2018 in Millionen CHF 2019

Ertrag aus Verkauf 20 30
Ertrag aus Vermietung 16 17
Erfolg aus Neubewertung 4 3
Erlös 40 50
Technische Bewirtschaftung -3 -3
Personalaufwand -4 -4
Betriebsaufwand -1 -2
Verwaltungsaufwand -1 -1
Abschreibungen -5 -4
EBIT 26 36
Finanzertrag 1 1
Finanzaufwand -12 -11
Steuern -5 -6
Jahresergebnis 10 20
Cash-Flow aus operativer Tätigkeit: CHF 30 Mio

Durchschnittliches Kapital CHF 1'150 Mio
Weighted Average Cost of Capital: 5%
Steuersatz: 30%

Aufgabe A10 10
Berechnen Sie bitte folgende Kennzahlen für das Jahr 2019 aus den obenstehenden
Erfolgsrechnungen und Bilanzen und geben Sie die Berechnungsformel an:
a) Eigenkapitalrendite
b) Verschuldungsgrad
c) Current Ratio
d) EVA
e) Zinsdeckungsgrad
f) Umsatzrentabilität
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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e) ………………………………………………………………………………………..
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f) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe A11 5
a) Berechnen Sie die Eigenkapitalquoten für 2018 und 2019 und analysieren Sie
in 2-3 Sätzen die Entwicklung der Eigenkapitalquote.
b) Aktuell beträgt der WACC 5%. Für die Verbindlichkeiten fallen keine Zinskosten
an. Wie verändert sich der WACC, wenn die Unternehmung ein Darlehen über
CHF 400 Mio zu 2% p.a. aufnimmt und dieses vollständig als Dividende an die
Aktionäre ausschüttet (Annahme Eigenkapitalkosten bleiben gleich,
(Kurzfristige) Verbindlichkeiten haben Zinskosten von 2%).
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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B Unternehmensmarketing 60 Punkte
Aufgabe B1 8
Richtige Antwort = 1 Punkt
Falsche Antwort = 0 Punkte
Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen das Thema soziale

Medien.
MySpace konstatierte die erste soziale Medienplattform.   1

richtig falsch
LinkedIn verzeichnete per 1.1.2020 rund 415 Mio. registrierte   1

Nutzer. richtig falsch
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer auf sozialen Medien   1

beträgt im Durchschnitt 142 min. pro Tag. richtig falsch
Facebook hat über 8 Millionen aktive Werbetreibende.   1

richtig falsch
Per 1.1.2020 werden weltweit 2.725 Mrd. Social Media User   1

gezählt richtig falsch
Tiktok zählt heute mehr Users als Facebook.   1

richtig falsch
2018 wurden 90 Mrd. Dollar für Social Media ausgegeben.   1
richtig falsch
Knapp 50% der Handelsmarken nutzen zwei oder mehr Social   1
Media Kanäle für Werbung. richtig falsch

Aufgabe B2 – Dienstleistungen homegate.ch 23

Sie sind Marketingmitarbeiter*in von homegate.ch. Die Marketingleiterin erteilt
Ihnen den Auftrag, die Performance der Dienstleistungen von homegate.ch zu
verbessern.
a) Sie sollen mehr Inserenten auf die Website holen. Es bestehen aktuell die
Kategorien «Wohnen», «Gewerbe» und «Parkplatz». Sie entscheiden sich,
einen Newsletter zu verfassen, um die Vorteile eines Online-Inserates bei
homegate.ch hervorzuheben. Nennen Sie deren vier Vorteile und führen Sie
sie in einem Satz aus. (8Pkte)
b) Sie stellen die Verteilerliste für den Newsletter zusammen. An wen (alles)
soll dieser gehen? Nennen Sie mindestens vier Zielgruppen. (2Pkte)
c) Wie definieren Sie den Begriff USP (unique selling proposition)? (1Pkt)
d) Was ist Ihrer Meinung nach der USP von „homegate.ch“? Formulieren Sie
diesen in einem Satz. (1Pkt)
e) homegate.ch verwendet den Claim „Der grösste Immobilienmarktplatz
der Schweiz.“ Sie finden ihn aber etwas platt und kreieren einen eigenen
Claim für homegate.ch. Wie lautet dieser? (1Pkt)
f) Warum haben Sie sich für diesen Claim entschieden? Was waren Ihre
Überlegungen? (1Pkt)
g) Ihre Arbeitskollegin ist zuständig für den Blog auf homegate.ch. Sie hat
schon vieles zum Thema «Umziehen» publiziert und das stösst durchaus
auf Resonanz bei den Lesern. Nun möchte sie den Blog erweitern und sucht
nach neuen relevanten Kategorien. Sie fragt Sie um Rat. Spontan fallen
Ihnen vier sinnvolle Kategorien/Themen ein. Bspw. das Thema «Wohnen
und Einrichten». Welche weiteren drei Themen fallen Ihnen auch noch ein?
(3Pkte)
h) «Wohnen und Einrichten» gefällt ihrer Arbeitskollegin sehr gut. Sie fragt sie
nach konkreten Themen/Artikel, die Sie in dieser Kategorie verfassen
würden. Formulieren Sie die Headline eines relevanten Artikels in dieser
Kategorie. (2Pkte)
i) Warum ist Ihrer Meinung nach die Betreibung eines Marketing-Blogs, wie es
homegate.ch tut, aus Marketingsicht relevant? (2Pkte)
j) Welchen Inhalt sollte ein Marketing-Blog enthalten? (2Pkte)

Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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e) ………………………………………………………………………………………..

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f) ………………………………………………………………………………………..
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g) ………………………………………………………………………………………..
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h) ………………………………………………………………………………………..
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i) ………………………………………………………………………………………..
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j) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe B3 – Positionierung 23
a) Nach J.E. Mc Carthey besteht der Marketing-Mix aus den 4P’s – „Product,
Price, Place und Promotion“. Im heutigen Dienstleistungszeitalter wurden
diese durch die 3 P’s „People, Processing und Physical facilities“ ergänzt.
Definieren Sie den Begriff „Marketing-Mix“. (3Pkte)
b) Aufgabe der Situationsanalyse ist es, die Marktfähigkeit und
Marktattraktivität eines Vorhabens zu prüfen, um Marktmöglichkeiten zu
evaluieren. Erstellen Sie eine SWOT-Analyse für homegate.ch mit je vier
möglichen Attributen pro Feld. (8Pkte)
c) Aus Ihren Erkenntnissen aus der SWOT-Analyse können Sie nun
Massnahmen für den Marketing-Mix ableiten. Welche 4 Massnahmen treffen
Sie in Bezug auf „Promotion“? (2Pkte)
d) Um etwas genauer die Position von homegate.ch im Markt zu analysieren,
stellen Sie ein Positionierungskreuz auf. Sie bezeichnen die Achsen mit
kostengünstig/teuer vs. innovativ/konservativ.
a. Zeichnen Sie das Positionierungskreuz von homegate.ch auf, wie die
Plattform heute steht (IST-Analyse) und begründen Sie diese
Positionierung in 1-2 Sätzen. (2Pkte)
b. Schlagen Sie eine alternative Bezeichnung der Endpunkte dieses
Positionierungskreuzes für homegate.ch vor und begründen Sie
diese. (2Pkte)
c. Nennen Sie je einen Vor- und Nachteil dieser Analysemethode.
(1Pkt)
d. Welche alternative Methode der Positionierung kennen Sie noch?
(1Pkt)
e) Um ihre Marktposition strategisch zu verfestigen, geht homegate.ch
Partnerschaften ein. Welche konkreten (bestehenden) Partnerschaften er-
scheinen Ihnen am naheliegendsten? Nennen Sie deren 4. (4Pkte)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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Fortsetzung Lösungen B3:
b) ………………………………………………………………………………………..
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c) SWOT
Strenghts Weaknesses
Opportunities Threats

d) Positionierungskreuz
e) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe B4 – Push & Pull 6
Als Marketingleiter*in haben Sie sich überlegt, dass eine Online-Plattform viel
Potential in einer intensiven Vertriebspolitik hat. Sie sind bestens vertraut mit der
Push- und Pull-Strategie und wollen diese nun konkret für homegate.ch angehen.
a) Erklären Sie in je einem Satz was Push- und Pull-Strategie theoretisch
bedeutet. (2Pkte)
b) Wie konkret gehen Sie vor um eine stringente Pull-Strategie für
homegate.ch umzusetzen? Welche Massnahmen treffen Sie? (4Pkte)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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………………………………………………………………………………………..
b) ………………………………………………………………………………………..
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C Personalwirtschaft 60 Punkte
Aufgabe C1 - Arbeitszeugnis 16
In der HR-Abteilung der Homegate AG stellten sich in letzter Zeit vermehrt Fragen
rund um die Ausstellung von Arbeitszeugnissen.
a) Welche vier Grundsätze hat die Homegate AG als Arbeitgeberin bei der
Formulierung der Arbeitszeugnisse zu befolgen? (2Pkte)
b) Das Gesetz regelt in Art. 330a OR das Zeugnis. Es gibt bekanntlich ver-
schiedene Zeugnisarten. Nennen Sie zwei mögliche Umstände, unter denen
ein Arbeitnehmer ein Zeugnis verlangen kann, obschon ihm bereits ein anderes
korrektes Zeugnis ausgestellt wurde. (2Pkte)
c) Was hat die Homegate AG zu befürchten, wenn ein Arbeitnehmer mit einem
Arbeitszeugnis nicht einverstanden ist? Was kann die zuständige Behörde
machen? (3Pkte)
Wie beurteilen Sie die einzelnen Fälle? Begründen Sie jeweils Ihre Antwort kurz.
d) Domenica Alba hat Mitte Dezember 2019 ordentlich per 31. März 2020
gekündigt. Aufgrund ihrer langen Anstellung konnte sie sich ein
Restferienguthaben von neun Wochen ansparen. Das letzte Mal zur Arbeit
erschien sie deshalb am 31. Januar 2020. Anfang Februar 2020 verlangt sie
ein auf den 31. Januar 2020 datiertes qualifiziertes Schlusszeugnis, um sich
bewerben zu können. Ist dem Wunsch von Domenica Alba zu entsprechen?
(3Pkte)
e) Andreas Meier arbeitete seit Frühjahr 2017 bei der Homegate AG. Im Frühjahr
2019 hatte er einen Unfall und wurde zunächst für sechs Wochen
krankgeschrieben. Nach Ablauf der sechs Wochen reichte er der Homegate
AG erneut ein Arbeitszeugnis für weitere vier Monate ein. Im Herbst 2019
erhielt die Homegate AG ein weiteres Arbeitszeugnis für mindestens weitere
vier Monate. Die Homegate AG hatte sich deshalb im Januar 2020 entschieden,
Andreas Meier zu kündigen. Im Arbeitszeugnis hielt die Homegate AG die lange
unfallbedingte Abwesenheit von Herrn Meier fest. War das zulässig?
(3Pkte)
f) Vera Zimmermann wurde von der Homegate AG als "Leiterin Software"
eingestellt. Tatsächlich hatte sie jedoch während der Dauer des
Arbeitsvertrages unbestrittenermassen keine Führungsfunktion inne. In ihrem
Schlusszeugnis stand deshalb als Funktionsbezeichnung "Software-
Entwicklerin". Frau Zimmermann verlangt nun eine Zeugniskorrektur. Kann
Frau Zimmermann gerichtlich durchsetzen, dass im Zeugnis "Leiterin Software"
steht? (3Pkte)

Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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e) ………………………………………………………………………………………..
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f) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe C2 – Vorstellungsgespräch 5
Die Homegate AG ist auf der Suche nach einem/r neuen Business Analyst. Die
Bewerbung der 35-jährigen Anna Suter tönt sehr interessant, weshalb sie zu einem
Vorstellungsgespräch eingeladen wird. Anna Suter besuchte nach Abschluss des
Gymnasiums die Rekrutenschule. Nach einer Weltreise studierte sie BWL an der
Universität St. Gallen. Nach dem Uniabschluss war sie als Business Analystin für
die Webseite comparis.ch zuständig. Sie sind am Vorstellungsgespräch mit Frau
Suter dabei.
a) Nennen Sie zwei Beispiele für zulässige Fragen im Rahmen eines Bewerbungs-
gesprächs. (2Pkte)
b) Nennen Sie zwei Beispiele für unzulässige Fragen im Rahmen eines
Bewerbungsgesprächs. (2Pkte)
c) Wie kann Frau Suter auf unzulässige Fragen reagieren? (1Pkt)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe C3 – Beendigung Arbeitsverhältnis 13

Handelt es sich vorliegend um zulässige Kündigungen? Falls nicht: Was wäre zu
tun? Falls ja: Wann endet das Arbeitsverhältnis? Beantworten Sie die Fragen, indem
Sie sämtliche Gedankenschritte aufzeigen. Die Gesetzesstelle müssen Sie nicht
bezeichnen. Als Hilfsmittel finden Sie im Anhang den Jahreskalender 2020.
a) Donovan Lewis hat seine Stelle bei der Homegate AG am 1. September 2018
begonnen. Sein Arbeitsvertrag verweist auf die gesetzlichen Kündigungsfristen
des Schweizer Obligationenrechts. Weil seine Leistungen trotz mehrmaliger
Mahnungen nicht besser wurden, erhält er am 15. April 2020 die Kündigung. Am
16. April 2020 reicht Donovan Lewis ein gleichentags ausgestelltes
Arbeitszeugnis für 20 Tage ein, wonach er infolge Krankheit arbeitsunfähig ist.
(7Pkte)
b) Linda Lombardi hat ihre Stelle bei der Homegate AG am 1. Januar 2020
angetreten. Der Arbeitsvertrag verweist auf die gesetzlichen Kündigungsfristen
des Schweizer Obligationenrechts. Vom 17. Februar 2020 bis 6. März 2020 (15
Arbeitstage) ist sie im WK (Militärdienst). Da die Homegate AG mit ihrer Leistung
nicht zufrieden ist, kündigt die Arbeitgeberin das Arbeitsverhältnis am 16. März
2020. Die Kündigung wird Linda Lombardi gleichentags ausgehändigt.
(5Pkte)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe C4 – Umstrukturierung 7
Sie sind bei der Casaline GmbH, einer Konkurrentin der Homegate AG, angestellt.
Die Casaline GmbH ist zunächst rasant gewachsen und zählte innerhalb von zwei
Jahren bereits 30 Mitarbeiter. Sämtliche Mitarbeiter widmen sich direkt oder indirekt
der einzigen Tätigkeit der Casaline GmbH, welche die Bewertung von Immobilien und
digitale Inserierung von Immobilienverkäufen ist. Die Gründer der Casaline GmbH
müssen nun leider feststellen, dass sich die Geschäftszahlen nicht wie erwartet
weiter steigern, sondern die Umsatzzahlen kleiner werden. Aufgrund dieser
Entwicklung wird Ihnen und 10 weiteren Mitarbeitern ordentlich gekündigt.
a) Welches Thema wird hier angesprochen? (1Pkt)

b) Wen hat die Casaline GmbH über ihre Absicht, die 11 Kündigungen aufgrund
des Geschäftsganges bzw. unter dem Titel «Umstrukturierung»
auszusprechen, in Kenntnis zu setzen? (2Pkte)
c) Welche Mitwirkungsrechte kommen Ihnen und Ihren Mitarbeitern vorliegend
zu? (3Pkte)
d) Was ist ein Sozialplan? (1Pkt)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..

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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe C5 – Anforderungsprofil und Stellenbeschrieb 12

Ein vollständiges Anforderungsprofil umfasst die fünf klassischen Kompetenz-
bereiche „Fachkompetenz, Methodenkompetenz, Sozialkompetenz, Persönlich-
keitskompetenz und Führungskompetenz.“ Dieses Raster hilft Ihnen beim Erstellen
einer Stellenausschreibung.
Konkret soll für den Unternehmenssitz der Homegate AG in Lausanne per
1.12.2020 ein/e Leiter/in Facility Management eingestellt werden. Diese Person
wird ein Team von sechs Personen führen, hat die fachliche Führung und
Organisation der Abteilung Facility Management (FM) unter sich, zeichnet sich
verantwortlich für viele weitere Aufgaben in FM und steht in Interaktion mit diversen
Anspruchsgruppen. Es findet zudem ein enger Austausch sowie regelmässige
Sitzungen mit dem Facility Management am Unternehmenssitz in Zürich statt.
Ergänzen Sie untenstehenden Stellenbeschrieb. Treffen Sie Annahmen wo nötig.
Denken Sie aus Sicht des Vorgesetzten, Head of Operations, Stéphane Epiney.
Anmerkung: die Anzeige ist auf Deutsch, obwohl sie realistischerweise auf
Französisch sein sollte.

Lösung:
Homegate AG.
Der grösste Immobilienmarktplatz der Schweiz
Die Bedürfnisse der Mitarbeiter stehen bei Homegate AG im Mittelpunkt. Als

dienstleistungsorientierter Mitarbeiter vertreten Sie im täglichen Kontakt mit unseren
internen und externen Partnern. „Client first” und “be creative, fail fast” – so lauten unsere
Credos.
Leiter Facility Management (w/m), 80-100%, Lausanne

Ihre Aufgaben:
Anforderungen: (Ausbildung, Weiterbildung, Erfahrung, Kenntnisse, Kompetenzen)
Vorteile als Angestellte/r bei homegate.ch:
Stéphane Epiney, Head of Operations, steht Ihnen gerne für nähere Auskünfte zur
Verfügung. Ihre Bewerbung geben Sie bitte online ein. Absolute Vertraulichkeit ist
garantiert.
Adresse
Stéphane Epiney, dipl. Architekt EPFL
Tel.: +41 79 606 22 44
E-Mail [email protected]
Website: www.homegate.ch

Aufgabe C6 7
Richtige Antwort = 1 Punkt
Falsche Antwort = 0 Punkte
Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen die Themen Organisation

/ Motivation.
a) Eine Organisation ist effizient, wenn sie die richtigen   1

Mittel einsetzt, um die angestrebten Ziele zu erreichen (to richtig falsch
do the right things).
b) Die «funktionale Organisation» ist eine Form der Primär-   1

organisation. richtig falsch
c) Eine Matrixorganisation ist aufgrund der Mehrfach-   1

unterstellung besonders für KMU’s geeignet. richtig falsch
d) «Entlohnung und Gehalt» werden zu den Hygienefaktoren

  1
nach Frederick Herzberg’s Zweifaktorentheorie gezählt.
richtig falsch
e) Bedürfnispyramide nach Maslow: Die «soziale

  1
Bedürfnisse» werden den Wachstumsbedürfnisse
richtig falsch
zugewiesen.
f) Extrinsische Belohnung birgt den sog. Korrumpierungs-

  1
effekt.
richtig falsch
g) John Atkinson’s Erwartungs-Wert-Therorie besagt, dass
  1
Menschen, bei denen die Erfolgsmotivation grösser ist als
die Misserfolgsvermeidungsmotivation, Aufgaben richtig falsch
mittlerer Schwierigkeit wählen, während im umgekehrten
Fall sehr leichte und sehr schwere Aufgaben bevorzugt
werden.

D Rechtliche Führung 60 Punkte
Aufgabe D1 - Kündigung 13
Der Arbeitsvertrag mit Deborah Riniker lautet wie folgt:
Arbeitsvertrag
zwischen
Frau Deborah Riniker, geboren am 16. Juli 1985, als Arbeitnehmerin
und der
Homegate AG mit Sitz in Zürich, als Arbeitgeberin
1. Die Arbeitnehmerin tritt per 1. April 2020 auf unbestimmte Dauer als
Software-Entwicklerin in die Dienste der Arbeitgeberin.
2. Die Arbeitnehmerin erhält einen Bruttolohn von CHF 108'000.00 pro

Jahr, ausbezahlt in 12 monatlichen Tranchen.
3. Nach Auflösung des Arbeitsverhältnisses darf die Arbeitnehmerin im

Gebiet der ganzen Schweiz während der Dauer von zwei Jahren weder
auf eigene Rechnung noch für Rechnung eines Dritten eine die
Arbeitgeberin konkurrenzierende Tätigkeit ausüben. Für jede
Übertretung dieses Konkurrenzverbots schuldet die Arbeitnehmerin
der Arbeitgeberin eine Konventionalstrafe von CHF 50'000.00.
4. Im Übrigen gilt das Schweizer Obligationenrecht.

Zürich, 15. März 2020 [eigenhändige Unterschriften der Parteien]
Deborah Riniker wird schon kurz nach ihrem Stellenantritt krank. Sie kann ein
Arztzeugnis vorweisen für eine Arbeitsunfähigkeit von 100% für drei Wochen ab dem
16. April 2020. Darauf kündigt die Homegate AG das Arbeitsverhältnis mit
eingeschriebenem Brief unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Frau
Riniker nimmt das Schreiben am 21. April 2020 in Empfang.
a) An welchem Tag endet das Arbeitsverhältnis von Frau Riniker? Nennen Sie
bei Ihrem Lösungsweg auch die entsprechenden Gesetzesstellen. Als Hilfs-
mittel dient Ihnen der Jahreskalender 2020 im Anhang. (6Pkte)
b) Wie hoch ist der Lohnanspruch (brutto) von Frau Riniker für den Monat April
2020? Nennen Sie bei Ihrem Lösungsweg auch die entsprechenden
Gesetzesstellen. (4Pkte)
c) Kann die Homegate AG gestützt auf das vereinbarte Konkurrenzverbot
verhindern, dass Deborah Riniker am 1. Juli 2020 eine neue Stelle als
Software-Entwicklerin bei einem Schweizer Konkurrenten der Homegate AG
antritt? Bitte begründen Sie Ihre Antwort mit der entsprechenden
Gesetzesstelle. (3Pkte)

Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe D2 – Versicherungen 6
Bitte ergänzen Sie den nachfolgenden Lückentext (Lösungen direkt im Lückentext
einzusetzen; 6Pkte).
Die Erwerbsersatzordnung bietet einen angemessenen Ersatz für den

Erwerbsausfall bei a) __________________ und b) ________________.
Die c) ______________________ sollen die Kosten, die den Eltern durch den
Unterhalt ihrer Kinder entstehen, teilweise ausgleichen.

Ziel der d) ________________________ (2. Säule) ist es, die Versicherten für die
Risiken e) ________________________, f) _________________ und
g) ________________________ abzusichern. Im Gegensatz zur staatlichen
Vorsorge (1. Säule), welche die Existenzsicherung bezweckt, soll die 2. Säule die
h) ___________________________ gewährleisten. Im obligatorischen Bereich
der 2. Säule sind insbesondere die folgenden Gesetze heranzuziehen:
i) ___________________________ und j) ________________________ samt
ihren Verordnungen.
Zur Absicherung von Krankheiten ihrer Arbeitnehmer und entsprechenden
Lohnfortzahlungspflichten kann die Homegate AG freiwillig eine
k) ___________________________________ abschliessen. Diese Regelung
zwischen der Homegate AG und der Versicherung muss für die Arbeitnehmer
mindestens l) ____________________________ sein im Vergleich zu ihrem
gesetzlichen Anspruch.
Aufgabe D3 – Ferien 11
Beantworten Sie die folgenden Fragen, indem Sie auch die Berechnung des
Ferienanspruchs aufzeigen. Die Gesetzesstellen müssen Sie nicht bezeichnen.
a) Johann Jung beginnt am 1. Juli 2020 seine neue Stelle (100%-Pensum) bei
der Homegate AG. Zwei Wochen später feiert er seinen 19. Geburtstag. Wie
hoch ist sein gesetzlicher Ferienanspruch in Tagen für das Jahr 2020?
(3Pkte)
b) Armando Armeo ist 25 Jahre alt und trat seine Stelle (100%-Pensum) bei der
Homegate AG am 1. April 2018 an. Der Arbeitsvertrag enthält keine
Vereinbarung betreffend Ferien. Im Verlauf des Jahres 2019 hat er insgesamt
etwas mehr als vier Monate Militärdienst geleistet. Darf die Homegate AG
seinen Ferienanspruch für das Jahr 2019 kürzen? Wenn ja: Um wie viele
Tage? (4Pkte)
c) Leonie Liniger ist 60 Jahre alt und hat am 1. April 2020 bei der Homegate AG
in einem 50%-Pensum begonnen. Wie hoch ist sein gesetzlicher
Ferienanspruch in Tagen für das Jahr 2020? (4Pkte)
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe D4 – Steuern 10
Beantworten Sie die untenstehenden Fragen mit Ja oder Nein und begründen Sie
sie (richtige Antwort 1 Pkt, Begründung 1 Pkt)
Die Tamedia AG verkauft eine 100% Beteiligung die sie über 1 Jahr gehalten hat.
Sind folgende Aussagen zutreffend:
a) Der Gewinn aus dem Verkauf einer Beteiligung ist nicht steuerbar, wenn gewisse
Voraussetzungen erfüllt sind?
b) In der Annahme, dass es sich bei der Beteiligung um eine Immobiliengesellschaft

handelt, ist der Gewinn aus dem Verkauf der Beteiligung grundsätzlich nicht
steuerbar?
c) In der Annahme, dass nicht eine Beteiligung, sondern eine Liegenschaft im

Geschäftsvermögen verkauft wird, ist die Aussage korrekt, dass Grundstück-
gewinnsteuern anfallen könnten?
d) Der durch den Verkauf erwirtschaftete Gewinn soll nun ausgeschüttet werden,
ist grundsätzlich die Verrechnungssteuer geschuldet?
e) Am Jahresende hat die Tamedia AG einen Verlust erwirtschaftet, sie ist der
Meinung, dass sie keine Steuererklärung einreichen muss, da sie keine Gewinn-
steuern zahlen wird. Stimmt das?
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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e) ………………………………………………………………………………………..
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Aufgabe D5 20
Die anschliessenden Fragen sind vom Fall losgelöst.
Beantworten Sie die untenstehenden Fragen mit Ja oder Nein und begründen Sie
sie (richtige Antwort 1 Punkt, Begründung 1 Punkt).
a) Bin ich mit einer Veranlagung nicht einverstanden, kann ich dagegen
vorgehen?
b) Wenn der Wohnsitz einer juristischen Person im Kanton Zürich ist und eine
Betriebsstätte im Kanton Lausanne vorliegt, ist sie nur am Hauptsitz
steuerpflichtig?
c) Die Verlustverrechnungsperiode beträgt 10 Jahre.
d) Beim dualistischen System fällt beim Gewinn aus dem Verkauf einer
Liegenschaft im Geschäftsvermögen die Grundstückgewinnsteuer an.
e) Abschreibungen, die nicht geschäftsmässig begründet sind, können vom

Steueramt dem Gewinn der juristischen Person aufgerechnet werden.
f) Verkauft eine juristische Person ihrem Hauptaktionär Vermögenswerte über

dem Verkehrswert wird dies steuerlich akzeptiert.
g) Auf verdecktem Eigenkapital ist die Kapitalsteuer geschuldet.
h) Eine Liegenschaft soll an eine juristische Person verkauft werden, welche

diese weiter für MWST-Zwecke nutzt; kann die MWST erhoben werden?
i) Eine Liegenschaft soll an eine natürliche Person verkauft werden, welche

diese ausschliesslich für private Zwecke nutzt; kann die MWST erhoben
werden?
j) Es soll nur der Boden ohne Liegenschaft verkauft werden; kann hier MWST
erhoben werden?
Lösungen:
a) ………………………………………………………………………………………..
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b) ………………………………………………………………………………………..
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c) ………………………………………………………………………………………..
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d) ………………………………………………………………………………………..
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e) ………………………………………………………………………………………..
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f) ………………………………………………………………………………………..
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g) ………………………………………………………………………………………..
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h) ………………………………………………………………………………………..
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i) ………………………………………………………………………………………..
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j) ………………………………………………………………………………………..
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Jahreskalender 2020
Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
01 Mi Neujahr 01 Sa 01 So 01 Mi 01 Fr Tag der Arbeit 01 Mo Pfingstmon. 23 KW 01 Mi 01 Sa Nationalfeiertag 01 Di 01 Do 01 So Allerheiligen 01 Di
02 Do Berchtoldstag 02 So 02 Mo 10 KW 02 Do 02 Sa 02 Di 02 Do 02 So 02 Mi 02 Fr 02 Mo 45 KW 02 Mi
03 Fr 03 Mo 6 KW 03 Di 03 Fr 03 So 03 Mi 03 Fr 03 Mo 32 KW 03 Do 03 Sa 03 Di 03 Do
04 Sa 04 Di 04 Mi 04 Sa 04 Mo 19 KW 04 Do 04 Sa 04 Di 04 Fr 04 So 04 Mi 04 Fr
05 So 05 Mi 05 Do 05 So 05 Di 05 Fr 05 So 05 Mi 05 Sa 05 Mo 41 KW 05 Do 05 Sa
06 Mo 2 KW 06 Do 06 Fr 06 Mo 15 KW 06 Mi 06 Sa 06 Mo 28 KW 06 Do 06 So 06 Di 06 Fr 06 So
07 Di 07 Fr 07 Sa 07 Di 07 Do 07 So 07 Di 07 Fr 07 Mo 37 KW 07 Mi 07 Sa 07 Mo 50 KW
08 Mi 08 Sa 08 So 08 Mi 08 Fr 08 Mo 24 KW 08 Mi 08 Sa 08 Di 08 Do 08 So 08 Di Maria Empfäng.
09 Do 09 So 09 Mo 11 KW 09 Do 09 Sa 09 Di 09 Do 09 So 09 Mi 09 Fr 09 Mo 46 KW 09 Mi
10 Fr 10 Mo 7 KW 10 Di 10 Fr Karfreitag 10 So 10 Mi 10 Fr 10 Mo 33 KW 10 Do Genfer Bettag 10 Sa 10 Di 10 Do
11 Sa 11 Di 11 Mi 11 Sa 11 Mo 20 KW 11 Do Fronleichnam 11 Sa 11 Di 11 Fr 11 So 11 Mi 11 Fr
12 So 12 Mi 12 Do 12 So Ostenr 12 Di 12 Fr 12 So 12 Mi 12 Sa 12 Mo 42 KW 12 Do 12 Sa
13 Mo 3 KW 13 Do 13 Fr 13 Mo Ostermontag 16 KW 13 Mi 13 Sa 13 Mo 29 KW 13 Do 13 So 13 Di 13 Fr 13 So
15 Mi 15 Sa 15 So 15 Mi 15 Fr 15 Mo 25 KW 15 Mi 15 Sa 15 Di 15 Do 15 So 15 Di
17 Fr 17 Mo 8 KW 17 Di 17 Fr 17 So 17 Mi 17 Fr 17 Mo 34 KW 17 Do 17 Sa 17 Di 17 Do
18 Sa 18 Di 18 Mi 18 Sa 18 Mo 21 KW 18 Do 18 Sa 18 Di 18 Fr 18 So 18 Mi 18 Fr
19 So 19 Mi 19 Do 19 So 19 Di 19 Fr 19 So 19 Mi 19 Sa 19 Mo 43 KW 19 Do 19 Sa
21 Di 21 Fr 21 Sa 21 Di 21 Do Auffahrt 21 So 21 Di 21 Fr 21 Mo 39 KW 21 Mi 21 Sa 21 Mo 52 KW
24 Fr 24 Mo 9 KW 24 Di 24 Fr 24 So 24 Mi 24 Fr 24 Mo 35 KW 24 Do 24 Sa 24 Di 24 Do Heilig Abend
25 Sa 25 Di 25 Mi 25 Sa 25 Mo 22 KW 25 Do 25 Sa 25 Di 25 Fr 25 So 25 Mi 25 Fr Weihnachten
26 So 26 Mi 26 Do 26 So 26 Di 26 Fr 26 So 26 Mi 26 Sa 26 Mo 44 KW 26 Do 26 Sa Stephanstag
30 Do 30 Mo 14 KW 30 Do 30 Sa Auffahrt 30 Di 30 Do 30 So 30 Mi 30 Fr 30 Mo 49 KW 30 Mi
31 Fr 31 Di 31 So Pfingsten 31 Fr 31 Mo 36 KW 31 Sa 31 Do
Prüfungsteil: Unternehmensführung
Beilage 2
Barwerttabelle
Barwerttabelle mit 4% Diskontierungsfaktor:
T T=0 T=1 T=2 T=3 T=4 T=5 T=6 T=7 T=8 T=9 T=10
Diskontierungssatz 100,00% 96,15% 92,46% 88,90% 85,48% 82,19% 79,03% 75,99% 73,07% 70,26% 67,56%
Prüfungsfach: Immobilienbewirtschaftung
Name, Vorname: ______________________________________________________
Kandidaten-Nr.: ______________________________________________________
Grundsätzliches
Taschenrechner
Gesetzestexte
Die erlaubten Gesetzestexte werden den Kandidierenden von der SFPKIW zur Verfügung gestellt. Es
werden die amtlichen Ausgaben von ZGB, OR, MWSTG, SchKG, VMWG, ZPO, RPG, USG, BewG,
BewV, GBV und PartG aufgelegt.
Prüfungsteil: Immobilienbewirtschaftung Kandidaten-Nummer: __________________

einbezogen.
5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten ver-
langt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.)
erfolgt keine Korrektur.
Abkürzungen
CHF Schweizer Franken

VMWG Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsraum
Aufgaben Thema Punkte Seite
A Mietrecht: Kurzfälle 47 3
B Mietrecht: Multiple-Choice-Fragen 20 12
C Versicherungsrecht: Kurzfälle 10 17
D Versicherungsrecht: Multiple-Choice-Fragen 8 19
E Praktische Fälle (Textaufgaben) 35 21
Total 120
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A) Mietrecht: Kurzfälle 47 Punkte
Aufgabe A1 8
Sie erhalten als Bewirtschafter vom Eigentümer (Vermieter) den Auftrag, Vertrags-
verhandlungen mit einem Mietinteressenten über eine Gewerbefläche zu führen.
Der Eigentümer will einen zu 100 % indexierten Mietvertrag. In den Vertragsver-
handlungen bringt der Mieter zum Ausdruck, dass er den Mietvertrag nur zu 80 %
indexiert haben möchte und nach Ablauf der festen Mietdauer von 15 Jahren zu-
dem eine "echte" Verlängerungsoption von weiteren zehn Jahren wünscht.
a) Was sollte im Mietvertrag in einer Indexvereinbarung enthalten sein? Nennen
Sie stichwortartig fünf Elemente einer Indexklausel, welche Sie im Interesse
des Vermieters in den Mietvertrag aufnehmen sollten (2.5 Punkte)
b) Erläutern Sie in allgemeiner Weise den Unterschied zwischen "echten" und
"unechten" Optionen zur Mietvertragsverlängerung (2 Punkte).
c) Welche Regelungen sollte eine "unechte" Option in einem Mietvertrag enthal-
ten. Nennen Sie wiederum stichwortartig fünf Punkte (2.5 Punkte).
d) Wie beurteilen Sie den Wunsch des Mieters zu einer 80%igen Indexierung mit
einer echten Verlängerungsoption von 10 Jahren aus Sicht des Vermieters? (1
Punkt).
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Aufgabe A2 12
Sie vertreten einen Eigentümer einer Büroliegenschaft, welche für eine feste
Dauer von 15 Jahren an die Office AG als "single tenant" vermietet wurde. In Be-
zug auf die Unterhaltsregelung (Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung)
wurde ein sog. Dach- und Fach-Mietvertrag abgeschlossen. Im Übrigen enthält der
Mietvertrag im Wesentlichen die gesetzlichen Regelungen gemäss Art. 253 ff. OR.
a) Sie erfahren anlässlich einer Sitzung, dass der Mieter ohne Ihr Wissen (und
auch ohne Wissen des Eigentümers) bauliche Änderungen am Dach der Lie-
genschaft vorgenommen hat (Installation einer Klimatisierungs-/ Lüftungsein-
heit). War der Mieter dazu berechtigt? Wenn nein, wie hätte der Mieter korrek-
terweise vorgehen müssen? Begründen Sie Ihre Antwort mit Verweis auf die
gesetzlichen Bestimmungen (2 Punkte).
b) Gehen Sie davon aus, dass der Mieter die statischen Voraussetzungen für die
baulichen Massnahmen auf dem Dach der Liegenschaft bzw. für die Installa-
tion der Klimatisierungs-/ Lüftungseinheit vorgängig nicht geprüft hat und
dadurch ein Teil des Daches einstürzt, wodurch ein erheblicher Sachschaden
am Gebäude entsteht und Menschen (Mitarbeiter sowie Kunden des Mieters)
verletzt werden. Erläutern Sie, wer (Vermieter und Mieter) wem und aufgrund
welcher Haftungsgrundlagen für den Schaden haften könnte (2 Punkte).
c) Nach dem oben genannten Vorfall signalisiert Ihnen der Eigentümer, dass er
das Mietverhältnis mit der Office AG schnellstmöglich (d.h. vor Ablauf der fes-
ten Vertragsdauer von 15 Jahren) auflösen möchte. Gehen Sie auf allfällige
Möglichkeiten des Vermieters zur vorzeitigen (einseitigen) Vertragsauflösung
ein und nennen Sie dabei das korrekte Vorgehen sowie die relevanten Geset-
zesbestimmungen (4 Punkte).
d) Variante: Gehen Sie davon aus, dass Sie (bzw. der Eigentümer) der baulichen
Massnahme zugestimmt haben und kein Einsturz des Daches erfolgt. Welche
Rechte und Pflichten haben die Parteien in Bezug auf diese Mieterausbauten
am Ende des Mietverhältnisses gemäss der gesetzlichen Regelung? Was
(welche Abweichungen von der gesetzlichen Regelung) würden Sie dem Ver-
mieter diesbezüglich konkret empfehlen (4 Punkte).
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Aufgabe A3 3
Sie bewirtschaften eine grössere Wohnliegenschaft, welche ins Eigentum einer
schweizweit tätigen Versicherungsgesellschaft gehört. Ein Vertreter der Versiche-
rungsgesellschaft möchte in den Wohnungsmietverträgen die folgende Bestim-
mung vorsehen:
"Der Mieter ist verpflichtet, beim Vermieter eine Fahrzeughaftpflichtversicherung
(Autoversicherung) mit einer Deckungssumme von mind. CHF 5'000'000 abzu-
schliessen."
Wie beurteilen Sie eine solche Bestimmung aus mietrechtlicher Sicht?
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Aufgabe A4 7
Die "Production AG", welche ihren bisherigen Produktionsstandort aufgrund eines
auslaufenden Mietvertrags und gescheiterter Verhandlungen über eine Vertrags-
verlängerung verlassen muss, sucht dringend einen neuen Standort. Aus diesem
Grund plant die Production AG den Kauf einer derzeit an ein anderes Unterneh-
men vermietete Industrieliegenschaft. Der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter
ist befristet (mit einer Restlaufzeit von acht (8) Jahren) und nicht im Grundbuch
vorgemerkt.
a) Erläutern Sie, was mit dem bestehenden Mietverhältnis beim Erwerb der Lie-
genschaft durch die Production AG passiert, und nennen Sie die gesetzlichen
Grundlagen (1 Punkt).
b) Gehen Sie weiter darauf ein, ob und wie die Production AG das bisherige Miet-
verhältnis nach Erwerb der Liegenschaft schnellstmöglich kündigen kann (Vor-
gehen / Fristen bzw. Termine). Gehen Sie davon aus, dass der Erwerb der
Liegenschaft (Eigentumsübertragung) per Mitte März 2020 erfolgen wird und
als ortsübliche Termine Ende September und Ende März gelten (3 Punkte).
c) Davon ausgehend, dass die Production AG das bisherige Mietverhältnis nach
Erwerb der Liegenschaft kündigen kann: Welches Risiko trägt der Verkäufer
der (vermieteten) Liegenschaft. Welche vertragliche Regelung (im Kaufver-
trag) würden Sie diesem raten (2 Punkte).
d) Wie ist die Sache zu beurteilen, wenn das bisherige Mietverhältnis im Grund-
buch vorgemerkt wurde (1 Punkt)?
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Aufgabe A5 5
Sie bewirtschaften eine vermietete Altbauwohnung in der Innenstadt von Bern. Der
Eigentümer ersetzt den Backofen / Kochherd durch ein neues, erhebliches grös-
seres und effizienteres Gerät für CHF 4'000 mit dem Ziel, den Mietzins in der Folge
auf Basis von "Mehrleistungen des Vermieters" (wertvermehrende Investitionen)
zu erhöhen.
a) Sie beraten den Eigentümer (Vermieter) bei der Durchführung der Mietzinser-
höhung. Nennen Sie den relevanten Gesetzesartikel und beschreiben Sie kurz
das rechtlich korrekte Vorgehen (2 Punkte).
b) Der Hypothekarzins (Referenzzinssatz) befindet sich derzeit auf einem Stand
von 1.5 % und die Lebensdauer für Backöfen / Kochherde beträgt gemäss pa-
ritätischer Lebensdauertabelle 15 Jahre. Berechnen Sie die im vorliegenden
Fall zulässige Mietzinserhöhung. Gehen Sie dabei von einem wertvermehren-
den Anteil von 25 % aus (3 Punkte).
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Aufgabe A6 6
Als Vertreter des Eigentümers erhalten Sie ein Schreiben eines Büromieters, wel-
cher die von ihm gemieteten Büroräumlichkeiten rund 5 Jahre vor Ablauf der festen
Mietdauer zurückgeben will. Gehen Sie dabei davon aus, dass der Umsatz des
Mieters in den letzten Jahren erheblich gesunken ist und dieser daher einen ge-
ringeren Bürobedarf aufweist.
a) Erläutern Sie, ob und unter welchen Voraussetzungen eine vorzeitige Rück-
gabe der Mietsache möglich ist. Welche Unterlagen würden Sie in Bezug auf
einen Nachmieter einfordern (3 Punkte)?
b) Welche Möglichkeit ausser der vorzeitigen Rückgabe der Sache sehen Sie aus
Sicht des Mieters noch, um sich aus dem Mietverhältnis zu lösen? Erläutern
Sie stichwortartig die Voraussetzungen und gehen Sie auf den Nachteil ein,
welcher dem Mieter im Vergleich zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache
dadurch entstünden (jeweils mit Nennung des relevanten Gesetzesartikels) (3
Punkte).
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Aufgabe A7 6
Ein Mieter fragt Sie als Vertreter des Eigentümers um Zustimmung zur Vornahme
von Mieterausbauten. Der Eigentümer ist damit grundsätzlich einverstanden. Als
guter Bewirtschafter klären Sie den Vermieter über das Risiko der Eintragung von
Bauhandwerkerpfandrechten auf.
a) Was sind Bauhandwerkerpfandrechte und unter welchen Voraussetzungen
können diese im Grundbuch eingetragen werden (3 Punkte)?
b) Welche Regelungen bzw. mieterseitigen Pflichten bei Mieterausbauten sollten
Sie im Interesse des Eigentümers im Mietvertrag im Zusammenhang mit Bau-
handwerkerpfandrechten vorsehen (3 Punkte)?
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B) Mietrecht: Multiple-Choice-Fragen 20 Punkte

Bewertung Fragengruppe B1– B10
Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist.
Setzen Sie ein Kreuzchen (x) entweder bei richtig oder bei falsch.
Für jedes korrekt gesetzte Kreuzchen (x) erhalten Sie 0.5 Punkte. Falsch oder nicht gesetzte Kreuz-
chen (x) geben keine Punkte (auch keine Minuspunkte).
Aufgabe B1 2
Sie sind Bewirtschafter eines älteren Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer möchte
die Liegenschaft umfassend sanieren und fragt Sie im Hinblick auf die bevorste-
hende Sanierung an, was seine Rechte und Pflichten gegenüber den Mietern sind.
Welche der nachfolgenden Aussagen sind richtig bzw. falsch:
Bei älteren Mietobjekten sind Sanierungsarbeiten durch den   0.5

Mieter zu dulden. Die Mieter haben in diesem Fall keinen An- richtig falsch
spruch auf eine Mietzinsreduktion während der Sanierung, da
für sie durch die Sanierung ein Mehrwert geschaffen wird.
Erfolgt die Kündigung eines Mietverhältnisses mit der Begrün-   0.5

dung, dass das Mietobjekt saniert werden soll, ist ein Erstre- richtig falsch
ckungsanspruch des Mieters ausgeschlossen.
Nach Abschluss einer umfassenden Sanierung dürfen die ge-   0.5

samten Sanierungskosten auf den Mietzins überwälzt wer- richtig falsch
den, da der Mieter während der Sanierung auch keinen An-
spruch auf Mietzinsreduktion hat.
Nach einer umfassenden Sanierung können in der Regel 50-   0.5

70 % der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitio- richtig falsch
nen auf den Mietzins überwälzt werden.
Aufgabe B2 2
Wie hoch darf der Mietzinsertrag, sprich die Bruttorendite, bei einem Neubau maxi-
mal sein, um nicht als "missbräuchlich" zu gelten?
Maximal 0.5% höher als die aktuelle Verzinsung einer Bun-   0.5
desobligation. richtig falsch
Maximal 2% über dem aktuellen Referenzzinssatz.   0.5

richtig falsch
Maximal 3% über dem aktuellen Referenzzinssatz.   0.5

richtig falsch
Maximal 5% über dem Landesindex der Konsumentenpreise.   0.5

richtig falsch
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Aufgabe B3 2
Sind die folgenden Aussagen zum Zahlungsrückstand des Mieters falsch oder rich-
tig?
Die Ansetzung der Zahlungsfrist bzw. der Kündigungsandro-   0.5

hung durch den Vermieter muss zwingend mittels amtlichen richtig falsch
Formulars erfolgen.
Die Zahlungsfrist, bei deren Ablauf der Vermieter das Miet-   0.5
verhältnis kündigen kann, muss bei Geschäftsraumen min- richtig falsch
destens 10 Tage, bei Wohnräumen mindestens 30 Tage be-
tragen.
Das Recht des Vermieters zur Zahlungsverzugskündigung   0.5

besteht auch dann, wenn der Mieter nur mit der Zahlung fäl- richtig falsch
liger Nebenkosten in Verzug ist (und den Mietzins selber
pünktlich bezahlt).
Nach Ablauf der Zahlungsfrist kann der Vermieter von   0.5

Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens richtig falsch
30 Tagen auf einen ortsüblichen Termin kündigen.
Aufgabe B4 2
Sind die folgenden Aussagen zur Untermiete falsch oder richtig?
Der Mieter haftet dem Vermieter für den zweckwidrigen Ge-   0.5
brauch der Mietsache durch den Untermieter, selbst wenn richtig falsch
der Vermieter der Untermiete zugestimmt hat.
Der Mieter kann ein Mietobjekt ohne Zustimmung des Ver-

  0.5
mieters untervermieten, wenn er nur einen Teil des Mietob- richtig falsch
jekts untervermietet.
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untermiete aus be-   0.5
liebigen Gründen verweigern, solange die Verweigerung richtig falsch
nicht missbräuchlich ist.
Der Untermieter muss der Anweisung des Vermieters, das

  0.5
Mietobjekt zweckkonform zu gebrauchen, Folge leisten, richtig falsch
auch wenn zwischen Untermieter und Vermieter kein Ver-
tragsverhältnis besteht.
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Aufgabe B5 2
Welche der untenstehenden Aussagen zu den Melde- und Duldungspflichten des
Mieters sind richtig bzw. falsch?
Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur   0.5
Beseitigung von Mängeln und zur Verbesserung der Funkti- richtig falsch
onstüchtigkeit notwendig sind.
Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat,   0.5
dem Vermieter melden. Unterlässt der Mieter die Meldung, so richtig falsch
hat er die Mängel eigenhändig und auf eigene Kosten zu be-
heben.
Der Vermieter hat das Recht, die Mietsache zu besichtigen,   0.5

soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wieder- richtig falsch
vermietung notwendig ist. Gestattet der Mieter z.B. die Vor-
nahme von Unterhaltsarbeiten durch den Vermieter, kann er
jedoch trotzdem einen Anspruch auf Herabsetzung des Miet-
zinses geltend machen.
Duldet der Mieter die Vornahme von notwendigen Unterhalts-
  0.5
arbeiten an der Mietsache nicht bzw. gewährt er dem Vermie- richtig falsch
ter keinen Zugang zur Mietsache, läuft er Gefahr, für allfällige
daraus entstehende Schäden gegenüber dem Vermieter haft-
bar zu werden.
Aufgabe B6 2
Sind die folgenden Aussagen zur Verlängerung des Mietverhältnisses
(Erstreckung) falsch oder richtig?
Die Chancen auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses sind   0.5

eher gering, wenn die Kündigung seitens des Vermieters we- richtig falsch
gen eines Zahlungsrückstands des Mieters erfolgte.
In einem Mietvertrag wird ausdrücklich festgehalten, dass die-   0.5

ser spätestens bei Vorliegen einer Baubewilligung für ein richtig falsch
künftiges Bau- oder Sanierungsprojekts bezüglich der Mietlie-
genschaft enden solle. Die Erstreckung dieses Mietvertrags
ist ausgeschlossen.
Der Mieter kann im Voraus aufgrund einer vertraglichen Ver-   0.5

einbarung auf sein Recht verzichten, eine Verlängerung sei- richtig falsch
nes Mietvertrags zu fordern.
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Eine Verlängerung ist ausgeschlossen bei Ferienwohnungen,   0.5

für die ein Mietvertrag für höchstens 3 Monate abgeschlossen richtig falsch
wurde, sowie bei Garagen und Parkplätzen, die separat ge-
mietet wurden.
Aufgabe B7 2
Welche der untenstehenden Aussagen zum Mietzins sind richtig bzw. falsch?
Mietzinsforderungen verjähren mit Ablauf von fünf Jahren   0.5

ab Fälligkeit. richtig falsch
Wurde bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhält-   0.5

nisses ein Rückgabeprotokoll erstellt, hat der Mieter das richtig falsch
Recht, dieses einzusehen. Die Höhe des Mietzinses muss
ihm aber auch auf Anfrage nicht mitgeteilt werden.
Geringe Mietzinserhöhungen (von unter 10 %) sind auch   0.5

gültig, wenn sie dem Mieter vom Vermieter mündlich unter- richtig falsch
breitet werden.
Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Verzug,   0.5
kann der Vermieter (zusätzlich zum geschuldeten Mietzins) richtig falsch
Verzugszinsen in der Höhe von 5 % verlangen, sofern ver-
traglich nichts anderes vereinbart wurde.
Aufgabe B8 2
Welche der untenstehenden Aussagen zur Haftung des Mieters sind richtig bzw.
falsch?
Die Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme   0.5

schliesst die Haltung von sämtlichen Haustieren aus, so- richtig falsch
fern diese mietvertraglich nicht ausdrücklich gestattet ist.
Der Mieter haftet nicht für die normale Abnützung der   0.5
Mieträume, sondern nur für Schäden durch übermässige richtig falsch
Abnutzung. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese durch ihn
selbst, Kinder oder Gäste verursacht wurden.
Bei der vorzeitigen Rückgabe eines Geschäftsraumes   0.5

durch den Mieter mit Vorschlag eines Nachmieters haftet richtig falsch
der Mieter mit dem Nachmieter solidarisch bis das Mietver-
hältnis endet oder beendet werden kann, höchstens aber
für zwei Jahre.
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Wenn der Vermieter während der Rückgabe des Mietob-   0.5

jekts Mängel entdeckt, muss er sie dem Mieter grundsätz- richtig falsch
lich innerhalb von 2 bis 3 Werktagen nach deren Entde-
ckung melden, sofern die Mängel dem Mieter anzulasten
sind.
Aufgabe B9 2
Welche der untenstehenden Aussagen betreffend Mietzins sind richtig bzw.
falsch?
Der Vermieter von Geschäftsräumen darf vom Mieter eine   0.5

Mietzinssicherheit in der Höhe von maximal drei Monatszin- richtig falsch
sen verlangen.
Mangels anderer Vereinbarung zwischen Vermieter und   0.5

Mieter muss der Mieter auch für die Nebenkosten aufkom- richtig falsch
men. Der Mieter muss deshalb darauf achten, dass der Miet-
vertrag eine klare Regelung betreffend Nebenkosten enthält.
Bei Fehlen einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermie-   0.5

ter bzw. mangels Ortsüblichkeit ist der Mietzins vom Mieter richtig falsch
am Ende jedes Monats oder aber spätestens am Ende der
Mietzeit zu bezahlen.
Der Mietzins für in der Schweiz gelegene Mietobjekte muss

  0.5
aus Mieterschutzgründen vertraglich in Schweizer Franken richtig falsch
festgelegt werden.
Aufgabe B10 2
Welche der folgenden Aussagen betreffend Beendigung eines Mietverhältnisses
sind richtig bzw. falsch?
Beim Tod eines Mieters (natürliche Person) endet das Miet-   0.5
verhältnis automatisch mit dessen Todesdatum. richtig falsch
Eine Kündigung, welche die Anforderungen der Art. 266l bis   0.5
266n OR nicht erfüllt, ist nichtig. richtig falsch
Art. 266m OR gilt neben Ehegatten auch für eingetragenen   0.5

Partnern sowie Konkubinatspaare. richtig falsch
Zum Schutze des Vermieters endet ein Mietverhältnis von   0.5

Gesetzes wegen, sobald der Konkurs über den Mieter eröff- richtig falsch
net wird (per Datum der Konkurseröffnung durch das Ge-
richt).
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C) Versicherungsrecht: Kurzfälle 10 Punkte
Aufgabe C1 6
Herr Huber kauft ein grosses, leerstehendes Mehrfamilienhaus in Chavannes
(Kanton Waadt) mit dem Ziel, dieses zu sanieren und die Wohnungen anschlies-
send zu vermieten. Herr Huber bittet Sie als Immobilienbewirtschafter, ihn in Be-
zug auf die versicherungsrechtliche Situation zu unterstützen.
a) Erläutern Sie Herrn Huber, welche Versicherungen basierend auf welcher ge-
setzlichen Grundlage im Rahmen eines Immobilienkaufs im Kanton Waadt auf
den Käufer übergehen. Gehen Sie dabei davon aus, dass der Kaufvertrag dazu
keine Bestimmungen enthält (2 Punkte).
b) Erläutern Sie kurz, (i) welche Versicherungen Herr Huber als Immobilieneigen-
tümer selber abschliessend muss bzw. sollte und (ii) welche Versicherung er
bei seinen Mietern mindestens voraussetzen sollte. Begründen Sie Ihre Ant-
wort in jeweils einem Satz und gehen Sie davon aus, dass anlässlich des Kaufs
keine Versicherungen auf Herrn Huber übergehen (2 Punkte).
c) Nennen Sie die GUSTAVO-Kantone und erläutern Sie kurz in 1-2 Sätzen, in-
wiefern diese sich von den restlichen Kantonen unterscheiden (2 Punkte).
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Aufgabe C2 4
Aufgrund eines Feuers wird eine Liegenschaft in Ihrem Portfolio (inkl. Mobiliar des
Mieters) beschädigt.
a) Welche Versicherung hat für den Schaden aufzukommen (1 Punkt)?
b) Müssen Sie eine Schadensmeldung an die Versicherung machen? Falls ja,
bis wann spätestens? Welche Folgen kann eine verspätete Schadensmel-
dung nach sich ziehen? Nennen Sie in Ihrer Antwort auch die gesetzliche
Grundlage (2 Punkte).
c) Da der Schaden nur gering war und eine derzeit leerstehende Wohnung be-
traf, versäumen Sie es, die Schadensmeldung vorzunehmen. Kurz vor der
Wiedervermietung der während langer Zeit leerstehenden Wohnung wollen
Sie den Schaden drei Jahre nach Schadeneintritt der Versicherung melden.
Ist dies möglich (1 Punkt).
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D) Versicherungsrecht: Multiple-Choice-Fragen 8 Punkte

Bewertung Fragengruppe D1 – D4
Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist.
Setzen Sie ein Kreuzchen (x) entweder bei richtig oder bei falsch.
Für jedes korrekt gesetzte Kreuzchen (x) erhalten Sie 0.5 Punkte. Falsch oder nicht gesetzte Kreuz-
chen (x) geben keine Punkte (auch keine Minuspunkte).
Aufgabe D1 2
Welche Schäden werden typischerweise von der Gebäudehaftpflichtversicherung
gedeckt?
Ein Besucher Ihres Einfamilienhauses rutscht auf dem   0.5

schnee- und eisbedeckten Zugangsweg zum Gebäude (auf richtig falsch
Ihrem Grundstück) aus und bricht sich das Bein.
Bei einer Überschwemmung nimmt das Mehrfamilienhaus in   0.5

ihrem Eigentum erheblichen Schaden. richtig falsch
Ein Autofahrer kommt von der Strasse ab und zerstört den   0.5
Wintergarten Ihres Einfamilienhauses. richtig falsch
Das Dach des Bürogebäudes, welches in Ihrem Eigentum   0.5

steht, stürzt teilweise ein und beschädigt das Büromobiliar richtig falsch
eines Mieters.
Aufgabe D2 2
Bitte beurteilen Sie folgende Aussagen:
Die Leistungspflicht des Versicherers ruht, wenn der Versi-   0.5

cherte die Prämien trotz Mahnung nicht bezahlt. richtig falsch
Ein Versicherungsvertrag muss in jedem Fall schriftlich abge-   0.5

schlossen werden. richtig falsch
Ein Versicherungsvertrag kann nach einem Schadenfall von   0.5

der Versicherung einerseits, wie auch vom Versicherten an- richtig falsch
dererseits gekündigt werden.
Die Privathaftpflichtversicherung fällt nicht unter die Katego-   0.5

rie der obligatorischen Versicherungen. richtig falsch
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Aufgabe D3 2
Beurteilen Sie folgende Aussagen.
Die obligatorische Gebäudeversicherung deckt Schäden,   0.5

welche aufgrund kriegerischer Ereignisse entstanden sind. richtig falsch
Sofern ein Klavier für CHF 40‘000 angeschafft wird, ist es   0.5
nicht ratsam, die Summe der Hausratsversicherung zu erhö- richtig falsch
hen.
Jeder Kanton verfügt über eine eigene, kantonale Gebäude-   0.5

versicherung. richtig falsch
Eine Erdbebenversicherung ist schweizweit nicht obligato-   0.5

risch. richtig falsch
Aufgabe D4 2
Beurteilen Sie folgende Aussagen:
Eine obligatorische Gebäudeversicherung im Kanton Neuen-   0.5

burg geht von Gesetzes wegen auf einen neuen Käufer über, richtig falsch
falls dieser den Übergang nicht innert 30 Tagen ablehnt.
Beim Verkauf einer Liegenschaft gehen diesbezügliche pri-   0.5

vate Schaden- und Haftpflichtversicherungen von Gesetzes richtig falsch
wegen auf den Käufer über, wobei die Versicherung vom
Käufer innert 30 Tagen nach der Handänderung, von der Ver-
sicherung innert 14 Tagen nach Kenntnis des Käufers gekün-
digt werden kann.
Ein Versicherungsvertrag kann bei Anpassung der Versiche-   0.5

rungsbedingungen vom Versicherten gekündigt werden. richtig falsch
Ein Liegenschaftsverwalter darf, wenn er eine entsprechende   0.5

Vollmacht des Hauseigentümers hat, einen Versicherungs- richtig falsch
vertrag im Namen des Hauseigentümers unterzeichnen.
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E) Praktische Fälle (Textaufgaben) 35 Punkte
Aufgabe E1 22
Sie verwalten eine 5.5-Zimmer-Wohnung an der Bahnhofstrasse in Zug, in dem die
4-köpfige Familie Leroux (Ehegatten und zwei Kinder) wohnt. Im Erdgeschoss der-
selben Liegenschaft mietet der Vater der Familie ein Atelier, welches er als Emp-
fangsraum und Büro für seine Tätigkeit als freiberuflicher Vermögensverwalter /
Treuhänder nutzt. Leider gehören die Mieter nicht gerade zu den verlässlichsten
Schuldnern: Nachdem sie den Mietzins sowohl für die Wohnung als auch für das
Atelier immer wieder zu spät bezahlt hat, sind der Mietzins sowie die Nebenkosten
nun für beide Mietobjekte seit zwei Monaten ausstehend.
a) Sie raten dem Eigentümer zu einer ausserordentlichen Auflösung des Mietver-
hältnisses, da sich für beide Objekt leicht Nachmieter finden lassen. Wie gehen
Sie weiter vor, um die Mietverträge ausserordentlich zu kündigen? Nennen Sie
den relevanten Gesetzesartikel und beschreiben Sie die Voraussetzungen für
eine gültige Kündigung (4 Punkte).
b) Familie Leroux zahlt die Miete auch nach schriftlicher Aufforderung nicht. Als
Sie der Familie Leroux das Kündigungsschreiben (mittels amtlichen Formulars)
im Juli für die ausserordentliche Kündigung per Montag, den 31. August 2020
(Kündigungstermin), zustellen wollen, befindet sich diese gerade in einem 3-
wöchigen Ferienaufenthalt in Italien. Auf welchen Termin wird die Kündigung
ausgehend von einem Versand am Montag, den 20. Juli 2020, nun wirksam?
Begründen Sie Ihre Einschätzung (4 Punkte).
c) Anlässlich eines Besuchs in den Geschäftsräumlichkeiten von Herrn Leroux
werden Sie darauf aufmerksam, dass sich darin antike Möbel (Schreibtisch und
Stühle) im Wert von ca. CHF 10'000 befinden und Herr Leroux darin zudem 15
Paar seiner rahmengenähten Lederschuhe im Wert von ca. CHF 8'000 aufbe-
wahrt. Schliesslich stellt Herr Leroux im Atelier auch eine Sammlung alter Ta-
schenuhren auf, von welcher Sie wissen, dass sie einem Nachbarn gehören
und Herrn Leroux nur zu Ausstellungszwecken ausgeliehen wurden. Erläutern
und begründen Sie allgemein und in Bezug auf die einzelnen erwähnten Ge-
genstände, ob der Eigentümer darauf zur Sicherung seiner Mietzinsforderung
zugreifen kann (6 Punkte).
d) Gehen Sie davon aus, dass die ausserordentliche Kündigung der Wohnung
form- und fristgerecht vorgenommen wurde und der entsprechende Mietvertrag
daher per Ende August 2020 endet. Die Mieter weigern sich jedoch, das Miet-
objekt zurückzugeben. Erläutern Sie Schritt für Schritt, wie Sie zur Ausweisung
der Mieter nun weiter vorgehen. Gehen Sie dabei auch auf die Voraussetzun-
gen einer Ausweisung, die zuständige Instanz und das Verfahren bis zur Aus-
weisung des Mieters ein (6 Punkte).
e) Der Eigentümer teilt Ihnen mit, dass ihm das Ausweisungsverfahren zu lange
dauere und er vorschlage, das Mietobjekt bei der nächsten Abwesenheit des
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Mieters zu räumen und die Schlösser auszuwechseln. Würden Sie dem Eigen-
tümer zu dem von ihm vorgeschlagenen Vorgehen raten (2 Punkte)?
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Aufgabe E2 13
Sie verwalten eine Büroliegenschaft in Luzern, worin unter anderem ein Beratungs-
unternehmen eingemietet ist. Eines Tages erhalten Sie ein Schreiben des Mieters,
in welchem er sich über die "übermässigen Immissionen" (Lärm, Staub etc.) be-
klagt, welche von einer Baustelle auf dem (nicht dem Vermieter, sondern einem
Dritten gehörenden) Nachbargrundstück ausgehen. Der Lärm- und Staubimmissi-
onen hindere seine Mitarbeiter an der ungestörten Ausübung ihrer Beratungstätig-
keit, wodurch der Umsatz aus der Beratungstätigkeit seit Beginn der Immissionen
um rund 20 % zurückgegangen sei.
a) Erläutern Sie kurz, ob der Mieter in Bezug auf die von der Baustelle ausgehen-
den Lärmbelastung (i) eine Mietzinsherabsetzung und / oder (ii) Schadener-
satzansprüche geltend machen könnte. Begründen Sie Ihre Antwort (unter
Nennung der relevanten Gesetzesartikel) und nennen Sie kurz die Vorausset-
zungen für die mieterseitigen Ansprüche (3 Punkte).
b) Gehen Sie weiter darauf ein, ob und auf welcher Rechtsgrundlage der Vermie-
ter seinerseits allenfalls Ansprüche gegenüber dem bauenden Nachbareigen-
tümer geltend machen könnte, um sich in Bezug auf die mieterseitigen Ansprü-
che schadlos zu halten (3 Punkte).
c) Variante zu a) oben: Erläutern Sie kurz, welche Ansprüche der Mieter gegen-
über dem Vermieter – abgesehen von einer Mietzinsherabsetzung – geltend
machen könnte, wenn die Lärmimmissionen von Mieterausbauten eines ande-
ren Mieters der Liegenschaft (und nicht vom Nachbareigentümer) ausgehen.
Begründen Sie Ihre Antwort (wiederum unter Nennung der relevanten Geset-
zesartikel) und nennen Sie kurz die Voraussetzungen für die mieterseitigen
Ansprüche (4 Punkte)?
d) Der Mieter (das Beratungsunternehmen) möchte die Türen und Fenster zu sei-
nen Mieträumlichkeiten mit einer schalldichten Isolation versehen, um die Im-
missionen im Mietobjekt zu verringern. Sie stimmen dieser baulichen Mass-
nahme (im Namen des Vermieters) vorbehaltlos zu. Hat der Mieter bei Been-
digung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf eine Mehrwertentschädi-
gung (unter der Annahme, dass der Mietvertrag diesbezüglich keine Regelung
enthält)? Nennen und erläutern Sie zudem zwei Kriterien, welche Sie bei der
Berechnung der Mehrwertentschädigung berücksichtigten würden (3 Punkte).
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Prüfungsteil: Immobilienvermarktung
Name, Vorname: ...........................................................................................
Kandidatennummer: ......................................................................................
Die Verwendung von Laptops, Tablets, Smartphones oder ähnlichen Geräten ist offiziell
verboten.
Taschenrechner
Erlaubt ist nur das Taschenrechnermodell TI-30X IIB (Texas Instruments).
Gesetzestexte
Die erlaubten Gesetzestexte werden den Kandidaten von der SFPKIW zur Verfügung gestellt.
Es werden die amtlichen Ausgaben von ZGB, OR, SchKG, VMWG, MWSTG, ZPO, BewG,
BewV, PartG, GBV, RPG und USG aufgelegt.
Prüfung: Immobilienvermarktung Kandidatennummer: __________________

1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidatennummer) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern
bitte unbedingt nebst der Kandidatennummer auch den vollständigen Namen aufführen.
2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der einzelnen Fragen einzutragen.
einbezogen.
5. Teilantworten werden in der angegebenen Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten
verlangt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten
bewertet.)
7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlen eine Lösung oder Teile
davon, erfolgt keine Korrektur.
8. Wenn bei einer Aufgabe eine Begründung oder ein Nachweis gefordert wird, wird Ihre
gegebene Antwort nicht berücksichtigt, wenn die Begründung bzw. der Nachweis fehlt
oder falsch ist.
9. Wenn Berechnungen gefordert werden, stellt der Lösungsweg einen festen Bestandteil des
Ergebnisses dar. Wenn der Lösungsweg nicht klar nachvollziehbar und schlüssig ist, wird
Ihre Antwort nicht berücksichtigt, auch wenn das Ergebnis selbst korrekt ist.
Beilagen
Anhang 1: Pläne zur Auflage für die Baubewilligung
Anhang 2: Provisorischer Mieterspiegel
Anhang 3: „Perspektiven der Freiburger Wirtschaft – Studie über den aktuellen Stand des
Freiburger Immobilienmarktes 2020“ der Freiburger Kantonalbank und der
Immobilienagentur Wüest Partner.
Abkürzungen
Keine Abkürzungen.
Aufgaben Thema Punkte

A Immobilienmarketing 30
B Liegenschaftenverkauf 30
C Praktische Arbeit 60
TOTAL 120
Seite 2 von 25
A) Immobilienmarketing 30 Punkte
Fragegruppe mit richtigen / falschen Antworten 12 Punkte

Geben Sie jeweils an, ob die Aussage richtig oder falsch ist.
Kreuzen Sie jeweils das Ihrer Antwort entsprechende Feld mit (x) an.
Jede Antwort wird wie folgt bewertet:
Richtige Antwort = 0,5 Punkte = 0,5
Falsche Antwort = 0,0 Punkte = 0,0
Aufgabe A1 2
Welche der nachfolgenden Aussagen sind Bestandteil des Dualen
Marketings?
Die Unterhaltung von guten Beziehungen mit der öffentlichen   0,5

Hand, insbesondere den zuständigen Stellen für richtig falsch
Baubewilligungen.
Alle Aktivitäten, die den Verkauf des Liegenschaftsbestands   0,5

zum obersten Ziel haben, da das Unternehmen sonst zum richtig falsch
Scheitern verurteilt ist.
Die Pflege und der Aufbau von Beziehungen zu Lieferanten   0,5

und Kunden. richtig falsch
Durch die Verbindung von Angebot und Nachfrage kann dank   0,5
dieses Konzepts der Fortbestand des Unternehmens richtig falsch
gewährleistet werden.
Aufgabe A2 2
Die Pyramide von Maslow besteht aus fünf Ebenen. Welche (eine oder mehrere)
dieser Aussagen ordnen Sie der Wertschätzungsebene zu?
  0,5
„Ich möchte meinem Status entsprechendes Wohneigentum
richtig falsch
erwerben.“
„Als Filialleiter möchte ich jetzt wie die anderen Kader des   0,5
Unternehmens eine freistehende Villa erwerben.“ richtig falsch
„Nach all den Jahren, in denen ich von Wohneigentum   0,5

geträumt habe, ist nun die Zeit gekommen, um mir eine richtig falsch
luxuriöse Villa anzuschaffen.“
„Ich hätte nie gedacht, dass ich mir einmal eine solche   0,5
Liegenschaft leisten könnte.“ richtig falsch
Seite 3 von 25
Aufgabe A3 2
Welche (eine oder mehrere) der folgenden Aussagen in Bezug auf Marktkapazität
und Marktpotenzial sind korrekt?
Die Gesamtheit der Teilmärkte bildet das Marktpotenzial.   0,5

richtig falsch
Das Marktpotenzial entspricht dem maximal erreichbaren   0,5

Umsatz eines Unternehmens. richtig falsch
Die Gesamtheit der Güter und Dienstleistungen eines Marktes   0,5

widerspiegelt die Marktkapazität. richtig falsch
Die Marktkapazität kann lediglich unter bestimmten   0,5

Bedingungen von einem einzigen Unternehmen genutzt richtig falsch
werden.
Aufgabe A4 2
Bezeichnen Sie die nachfolgenden Aussagen jeweils als richtig oder falsch.
Mit der Preiselastizität der Nachfrage kann gemessen   0,5

werden, wie die Nachfrage nach einem Objekt auf eine richtig falsch
Preisänderung reagiert.
Mit der Preiselastizität des Angebots kann gemessen werden,   0,5

wie die Nachfrage nach einem Objekt auf eine richtig falsch
Angebotsänderung reagiert.
Mit der Angebotselastizität im Verhältnis zum Preis lässt sich

  0,5
messen, wie das Angebot eines Gutes vor dem Hintergrund von richtig falsch
Preisveränderungen steigen kann.
Die Elastizität misst die Veränderung einer Grösse in   0,5

Abhängigkeit zur Veränderung einer anderen Grösse. richtig falsch
Seite 4 von 25
Aufgabe A5 2
Die Öffentlichkeitsarbeit verfolgt als hauptsächliches Ziel:
  0,5
Die maximale Befriedigung der Kundenbedürfnisse
richtig falsch
Das Wecken von Sympathie für das Unternehmen bei der   0,5
Kundschaft richtig falsch
Die Umsetzung von Kommunikationsaktivitäten   0,5

richtig falsch
Die Gewinnung neuer Aufträge und Auftraggeber   0,5

richtig falsch
Aufgabe A6 2
Im Gegensatz zu den Primärdaten erlauben die Sekundärdaten:
Zukünftige Szenarien im Zusammenhang mit den Primärdaten   0,5

vorauszusehen. richtig falsch
Das Verhalten des Endkonsumenten zu kennen.   0,5

richtig falsch
Nützliche Informationen zu geringen Kosten zu erhalten.   0,5

richtig falsch
Nützliche Informationen innerhalb eines kurzen Zeitraums zu   0,5

erhalten. richtig falsch
Seite 5 von 25
Allgemeine Fragen 18 Punkte

Aufgabe A7 4
a) Was ist eine Zielgruppe? 1
b) Definieren Sie den exakten Marketingbegriff zur Zielgruppenbestimmung. 1
c) Welche Zielgruppen kennen Sie im Immobilienbereich? 2

Nennen Sie vier.
a) ……………………………………………………………………….…..…....………..
……………………………………………………………………….…..…….…..…...
……………………………………………………………………….…..…….…..…...
b) ……………………………………………………………………….……..…………..
……………………………………………………………………….……..…………..
c) ……………………………………………………………………….…..…....……….
……………………………………………………………………….…..…….…..……
……………………………………………………………………….…..…….…..……
……………………………………………………………………….…..…….…..…...
Aufgabe A8 6
a) Was sind die spezifischen Einflussfaktoren für den Immobilienmarkt? Nennen 2
Sie vier.
b) Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt aufgrund der Entwicklung 4

der vorgängig genannten Einflussfaktoren kurz- bzw. mittelfristig? Gehen Sie
dabei auf jeden der genannten Einflussfaktoren ein.
a) ………………………………………………………………………….…..….……..
………………………………………………………………………….…..….……..
………………………………………………………………………….…..….……..
………………………………………………………………………….…..….……..
b) …………………………………………………………………………….…..….……..
……….………………………………………...………………………….…..….……..
Seite 6 von 25
…………………………………………………………………………………………...
…………………………………………………………………………….…..….……..
……….………………………………………...………………………….…..….……..
……….………………………………………...………………………….…..….……..
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Aufgabe A9 4
a) Bei der Veräusserung einer Liegenschaft beginnt der Makler mit der 2
Erarbeitung eines Verkaufskonzepts. Welche vier Haupttätigkeiten be-
inhaltet dieses Konzept?
b) Erklären Sie den Nutzen dieses Konzepts genau. 2
a) ……………………………………………………………………….…..….……..........
……………………………………………………………………….…..….…….........
……………………………………………………………………….…..….…….........
……………………………………………………………………….…..….…….........
b) ...……………………………………………………………………….…..….………...
………………………………………………………………………….…..….………..
..……………….……………………………………………………….…..….………...
………………………………………………………………………….…..….………..
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
Seite 7 von 25
Aufgabe A10 4
a) Erklären Sie in ein bis zwei Sätzen den Unterschied zwischen den Begriffen 2
Preis und Wert.
b) Nennen Sie zudem zwei Fälle, in denen der Preis höher als der Wert und
zwei Fälle, in denen der Preis niedriger als der Wert sein kann. 2
a) ………………………………………………………………………….…..….………
………………………………………………………………………….…..….………
………………………………………………………………………….…..….………
………………………………………………………………………….…..….………
b)
2 Fälle, in denen der Preis höher sein kann:
- ……..………………………………………………………………….…..….……
- ……..………………………………………………………………….…..….……
2 Fälle, in denen der Wert höher sein kann:
- ……..………………………………………………………………….…..….……
- ……..………………………………………………………………….…..….……
Seite 8 von 25
B) Liegenschaftenverkauf 30 Punkte
Richtige Antwort = 0,5 Punkte = 0,5
Falsche Antwort = 0,0 Punkte = 0,0
Aufgabe B1 2
Als Vormerkung im Grundbuch gelten:
Bodenverbesserungen   0,5
richtig falsch
Veräusserungsbeschränkung   0,5
richtig falsch
Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes   0,5

richtig falsch
Stockwerk- oder Miteigentumsreglement   0,5

richtig falsch
Aufgabe B2 2
Sind die nachfolgenden Aussagen zum Vorkaufsrecht richtig oder falsch?
Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist vererbbar und übertragbar.   0,5

richtig falsch
Das Vorkaufsrecht kann nur auf einer Liegenschaft im Sinne   0,5

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches errichtet werden. richtig falsch
Das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch für maximal 30 Jahre   0,5

eingetragen werden. richtig falsch
Das Vorkaufsrecht wird mittels eines Vorkaufsrechtvertrags   0,5

vereinbart, der den Preis im Voraus festlegt. richtig falsch
Seite 9 von 25
Aufgabe B3 2
Sind die nachfolgenden Erklärungen zum ausschliesslichen Nutzungsrecht
richtig oder falsch?
Ein ausschliessliches Nutzungsrecht kann nicht auf einem   0,5

gemeinschaftlichen Teil begründet werden. richtig falsch
Die mit diesem Recht im Zusammenhang stehenden Kosten für   0,5

den Unterhalt sind im Begründungsakt definiert. richtig falsch
Das Recht kann einen Einfluss auf die Tausendstel der   0,5
Stockwerkeinheit haben. richtig falsch
Ein ausschliessliches Nutzungsrecht darf nur an einer   0,5

dreidimensional in sich abgeschlossenen Raumeinheit begründet richtig falsch
werden.
Aufgabe B4 2
Beantworten Sie die nachfolgenden Fragen zum Baurecht.
Das Vorkaufsrecht bedarf für seine Gültigkeit der Aufführung im   0,5

Baurechtsvertrag. richtig falsch
Ein Baurecht ist ein Gebäude im Sinne des Zivilgesetzbuches.   0,5

richtig falsch
Es kann nur für eine Dauer von weniger als 30 Jahren errichtet   0,5
werden. richtig falsch
Für die Errichtung eines Unterbaurechts bedarf es der Zu-   0,5

stimmung des Baurechtnehmers. richtig falsch
Seite 10 von 25
Aufgabe B5 2
Welche der nachfolgenden Punkte sind essentielle Bestandteile des Kauf-
vertrags?
Gewährleistungen   0,5
richtig falsch
Übergang von Nutzen und Gefahr   0,5

richtig falsch
Gerichtsstand   0,5
richtig falsch
Definition der gehandelten Sache   0,5

richtig falsch
Aufgabe B6 2
Sind die nachfolgenden Aussagen zum Wohnrecht richtig oder falsch?
Der Inhaber dieses Rechtes darf die Wohnung nicht dauerhaft   0,5
vermieten. Er kann sie hingegen unter bestimmten richtig falsch
Voraussetzungen zeitweise vermieten.
Es ist auf Dritte übertragbar, jedoch nicht vererbbar.   0,5

richtig falsch
Es endet mit dem Tod des Berechtigten.   0,5

richtig falsch
Der Berechtigte übernimmt in aller Regel die Unterhaltskosten   0,5

und deklariert den Mietwert als Einkommen. richtig falsch
Seite 11 von 25
Aufgabe B7 4
In welchen Situationen kann eine Eigentumsübertragung ohne Unterzeichnung
einer öffentlichen Urkunde beim Notar erfolgen? Nennen Sie vier.
………………………………………………………………………….………..…………..
……………………………………………….………………………….…….…………….
……………………………………………………………….…………..…………………..
……………………………………………………………….…………..…………………..
Aufgabe B8 2
Bei einem Immobilienkauf ab Plan muss der Käufer bestimmte dem Notar zu
entrichtende Kosten übernehmen. Nennen Sie vier.
…………………………………………………………………………….………..………..
……………………………………………….………………………….…….……………..
……………………………………………………………….…………..…………………..
……………………………………………………………….…………..…………………..
Aufgabe B9 2
Wie kann die Nutzung der Tiefgarage mit einem Eintrag im Grundbuch geregelt
werden? Nennen Sie zwei Möglichkeiten.
…………………………………………………………………………….………..……….
………………………………………………………………………….…….……………..
Seite 12 von 25
Aufgabe B10 4
Nennen Sie acht wichtige Dokumente oder Informationen, die dem
Grundpfandgläubiger unbedingt kommuniziert und übermittelt werden müssen,
damit er den Grundpfandwert einer zur verkaufenden Stockwerkeinheit korrekt
ermitteln kann.
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
………………………………………………………………………….…….…………..
Aufgabe B11 2
Erklären Sie den Unterschied zwischen den Pflichten eines Vermittlungsmaklers
und denen eines Nachweismaklers.
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
…………………………………………………………………………….………..……..
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………………………………………………………………………….…….…………..
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Aufgabe B12 4
Durch welche vier wichtigsten Besonderheiten zeichnet sich der Schweizer
Immobilienmarkt im Vergleich zu seinen Nachbarländern aus.
…………………………………………………………………………….………..……..
………………………………………………………………………….…….…….……..
…………………………………………………………………………….………..……..
………………………………………………………………………….…….…….……..
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3) Praktische Arbeit 60 Punkte
Ausgangslage
Ihr Kunde, die ZAE Immobilien AG, vertreten durch Herrn Miller, ist ein Immobilienfonds, für den Sie
seit einigen Jahren ein Immobilienportfolio verwalten. Anlässlich des letzten Gesprächs in Ihren
Räumlichkeiten hat Herr Miller Sie informiert, dass er vor vier Jahren in einem kleinen Dorf in der
Nähe des Greyerzersees eine Parzelle von 3166 m2 gekauft hat. Sie befindet sich ca. fünf Kilometer
von einer Stadt mit 24’000 Einwohnern entfernt. Das Dorf ist mit dem öffentlichen Verkehr gut
erschlossen. Die Stadt ist mit dem Bus in zehn Minuten und mit dem Regionalzug in fünf Minuten
erreichbar. Versorgungsmöglichkeiten wie Lebensmittelgeschäfte, Apotheke, Arzt usw. sind
vorhanden. Das Grundstück befindet sich an bevorzugter Lage und abseits jeglicher Emissionen.
In der Region variieren die Mietpreise zwischen CHF 180.– und CHF 220.– pro m2/Jahr.
Seite 15 von 25
Ihr Kunde möchte nun einen Teil des bestehenden Lagers, in dem lösungsmittelhaltige Produkte
gelagert wurden, abbrechen und dort zwei Mietliegenschaften mit insgesamt 20 Wohnungen und 19
Parkplätzen errichten. Hierfür plant er einen hochwertigen, aber nicht luxuriösen Innenausbau. Die
Baubewilligung ist rechtskräftig. Ziel ist, das Projekt schlüsselfertig und vollständig vermietet an
einen Investor zu verkaufen. In Anbetracht Ihrer umfassenden Markterfahrung und des Vertrauens,
das die ZAE Immobilien AG Ihnen entgegenbringt, bittet Herr Miller Sie basierend auf den Plänen
für die Baueingabe und dem voraussichtlichen Mieterspiegel, den er Ihnen in den Anhängen 1 und
2 überlassen hat, um Ihre Meinung zu diesem Projekt.
Informationsquelle: Bei Ihrer Internetrecherche zum lokalen Markt drucken Sie die von der
Freiburger Kantonalbank und der Beratungsfirma Wüest Partner herausgegebene Broschüre
„Perspektiven der Freiburger Wirtschaft – Studie über den aktuellen Stand des Freiburger
Immobilienmarktes 2020 (Anhang 3) aus.
Seite 16 von 25
Aufgabe C1 18
a) Die ZAE Immobilien AG möchte von Ihnen eine klare und objektive Stellung- 12
nahme zu diesem Projekt. Herr Miller beauftragt Sie mit einer detaillierten
SWOT-Analyse mit je drei Merkmalen pro Kategorie.
b) Nennen Sie auf der Basis Ihrer SWOT Analyse drei Optimierungs-
vorschläge für das Projekt, mit denen die Wünsche Ihres Kunden dennoch 6
gewahrt bleiben (Verkauf schlüsselfertig und vollständig vermietet).
a)
b) ..........................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
...............................................................................................................................
...............................................................................................................................
...............................................................................................................................
..............................................................................................................................
Seite 17 von 25
Aufgabe C2 9
a) Herr Miller ist in Bezug auf Ihre Stellungnahme etwas verunsichert. In 3
Anbetracht der rechtskräftigen Baubewilligung und des bereits laufenden
Baukredits wünscht er keine Überarbeitung des Projektes. Stattdessen bittet
er Sie, alternative Vermarktungskonzepte zu erarbeiten, für den Fall, dass der
Verkauf des schlüsselfertigen Projektes an einen Investor nicht zustande
kommen sollte. Nennen Sie drei alternative Möglichkeiten.
b) Herr Miller trifft keine Entscheidungen, ohne vorher die eingegangenen

6
Risiken gegen den möglichen Ertrag abzuwägen. Aus diesem Grund verlangt
er von Ihnen für die drei alternativen Verkaufskonzepte je einen Vor- und
einen Nachteil.
a)
1..............................................................................................................................
2..............................................................................................................................
3..............................................................................................................................
b)
1. Alternative:...........................................................................................................
Vorteil.................................................................................................................
...........................................................................................................................
Nachteil...............................................................................................................
...........................................................................................................................
2. Alternative:..........................................................................................................
Vorteil.................................................................................................................
...........................................................................................................................
Nachteil..............................................................................................................
...........................................................................................................................
3. Alternative:............................................................................................................
Vorteil...................................................................................................................
..............................................................................................................................
Seite 18 von 25
Nachteil.................................................................................................................
.............................................................................................................................
Aufgabe C3 6
a) Unabhängig von den drei vorgeschlagenen Konzepten: Welches sind die 4
wichtigsten Zielgruppen für den Erwerb dieses Grundstücks? Nennen Sie
vier.
b) Welche sollten aufgrund der Lage der Liegenschaften und der aktuellen 2
Marktsituation bevorzugt werden? Nennen Sie zwei und begründen Sie Ihre
Antwort.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………….…………………………….…….………..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
b) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………….…………………………….…….………..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………….…………………………….…….………..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………….…………………………….…….………..
Seite 19 von 25
Aufgabe C4 6
In der Zwischenzeit hat die ZAE Immobilien AG selbst Massnahmen zur Ver-
mietung und Investorensuche unternommen, um die Liegenschaften voll ver-
mietet schlüsselfertig zu verkaufen. Zur Steigerung der Attraktivität bietet sie eine
Mietgarantie von 12 Monaten an. Dennoch bestätigt sich die erwartete Resonanz
nach mehreren Monaten nicht. Die Massnahmen beschränkten sich auf die Ver-
öffentlichung von Anzeigen auf den wichtigsten Online-Immobilienportalen. Ihr
Kunde fragt Sie, welche zusätzlichen Marketingmassnahmen sie umsetzen kön-
nten, um einerseits mehr Kaufinteressenten und andererseits mehr potenzielle
Mieter zu gewinnen.
Nennen Sie sechs zusätzliche Marketingmassnahmen: drei für den schlüssel-

fertigen Verkauf der Liegenschaften und drei für mehr Mietanfragen.
Zusätzliche Verkaufsmassnahmen:
1. …………………………………………………………………………….………..…..
2. .………………………………………………………………………….…….………..
3. …….………………………………………………………………………………..…..
Zusätzliche Massnahmen zur Vermietung:
1. …………………………………………………………………………….………..…..
2. .………………………………………………………………………….…….………..
3. …….………………………………………………………………………………..…..
Seite 20 von 25
Aufgabe C5 3
Infolge der verschiedenen Massnahmen wurde ein potenzieller Kunde, Herr Riva,
auf das Projekt aufmerksam. Er ist italienischer Staatsbürger ohne Aufenthalts-
bewilligung für die Schweiz und möchte die Liegenschaften im Namen einer
Immobiliengesellschaft erwerben. Herr Riva ist Aktionär der Gesellschaft mit
einem Anteil von 40 %, die restlichen Anteile hält seine Treuhandverwaltung mit
Sitz in der Schweiz.
1
a) Kann Herr Riva die Liegenschaft über diese Gesellschaft erwerben?
b) Begründen Sie Ihre Antwort und nennen Sie die rechtlichen Grundlagen 2
hierfür.
a) …………………………………………………………………………….………..……
………………………………………………………………………….…….………....
……………………………………………………………………….….…….………...
………………………………………………………………………….…….…………
……………………………………………………………………….….…….…………
b) …………………………………………………………………………….………..……
………………………………………………………………………….…….………….
……………………………………………………………………….….…….…………
………………………………………………………………………….…….………….
……………………………………………………………………….….…….………....
………………………………………………………………………….…….………….
……………………………………………………………………….….…….…………
Seite 21 von 25
Aufgabe C6 2
Kurze Zeit nach dieser Unterhaltung informiert Sie ein anderer Kunde, Herr Meyer,
der Interesse an dem Geschäft bekundet hatte, dass er inzwischen die nötigen
finanziellen Mittel beschaffen konnte. Er sei bereit, den Kaufvertrag baldmöglichst
zu unterzeichnen. Aufgrund des Überangebots an verfügbaren Mietobjekten macht
er sich jedoch Sorgen, dass der Mietzins in der Region mittel- bis längerfristig
sinken könnte.
a) Gehen wir davon aus, dass sich das Szenario bewahrheitet: Welche 1
Massnahmen könnte der Grundpfandgläubiger zu gegebener Zeit in Bezug
auf den für den Kauf der Liegenschaft gewährten Kredit in Betracht ziehen?
b) Wie könnte der Käufer dieses Risiko im Vorfeld mindern? 1
a) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
b) …………………………………………………………………………….………..…..
….……………………………………………………………………….…….………..
………….……………………………………………………………….…….………..
Aufgabe C7 3
Während der Verkauf zwischen Herrn Meyer und der ZAE Immobilien AG kurz vor
dem Abschluss steht, informiert Sie Ihr Auftraggeber Herr Miller, dass er den
Verkaufspreis wegen unvorhergesehener Ausgaben erhöhen muss.
Zu diesem Zweck fasst er schliesslich den Entschluss, Stockwerkeigentum zu

begründen und sämtliche Einheiten einzeln anzubieten.
Welche Faktoren muss er für die Festlegung der Wertquote jeder Wohnung
berücksichtigen? Nennen Sie sechs.
1. …………………………………………………………………………….………..…..
2. ………………………….……………………………………………….…….………..
3. ………………………………….……………………………………….…….………..
4. …………………………………………………………………………….………..…..
5. ………………………….……………………………………………….…….………..
6. ………………………………….……………………………………….…….………..
Seite 22 von 25
Aufgabe C8 3
Herr Miller von der ZAE Immobilien AG fragt sie, was für dieses Projekt sinnvoller
ist: Die Begründung eines einzigen Stockwerkeigentums oder pro Gebäude.
a) Beziehen Sie ihm gegenüber Stellung. 1
b) Bekräftigen Sie Ihre Antwort durch die Angabe von jeweils einem Vorteil 2
und einem Nachteil für jede der beiden Varianten.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
b) …………………………………………………………………………….………..…..
………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….…….………..
Aufgabe C9 2
Der neu verlangte Preis der ZAE Immobilien AG hält Herrn Meyer nicht von seinem
Kaufinteresse ab. Er ist sich jedoch bewusst, dass der Preis verhältnismässig hoch
ist. Um die Höhe seiner Investition zu reduzieren, schlägt er Ihnen vor, den
angegebenen Preis herunterzuhandeln. Im Gegenzug bietet er Ihnen eine Kom-
mission an.
a) Wie schätzen Sie diesen Vorschlag ein? 1
b) Ist dies gesetzlich geregelt? Wenn ja, geben Sie den Artikel an? 1
a) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
b) …………………………………………………………………………….………..…..
Seite 23 von 25
Aufgabe C10 2
Der Verkauf zwischen der ZAE Immobilien AG und Herrn Meyer wurde getätigt
und Herr Meyer hat sich entschieden, die Wohnungen einzeln schlüsselfertig zu
verkaufen. Die Wohnungen sind mittlerweile erstellt und bereit zur Übergabe.
Unter Berücksichtigung der aktuellen Sachlage fragt Herr Meyer Sie, ab welchem
Zeitpunkt es sinnvoll wäre, die Stockwerkeigentümerverwaltung zu beauftragen:
sofort, obwohl noch nicht alle Einheiten einen Abnehmer gefunden haben, oder
sobald alle Wohnungen verkauft sind, im Wissen, dass er noch anderes
Miteigentum persönlich verwaltet?
Nennen Sie einen Vorteil für jede Option.
Vorteil vor Verkauf aller Einheiten:
……………………………………………………………………….…….……………...
………………………………………………………………………….…….…………..
Vorteil nach Verkauf aller Einheiten:
……………………………………………………………………….…….……………...
………………………………………………………………………….…….……………
Seite 24 von 25
Aufgabe C11 3
Herr Meyer entscheidet schliesslich, den Verwaltungsauftrag zu vergeben, bevor

alle Wohnungen einen Abnehmer gefunden haben. Anlässlich der ersten
Stockwerkeigentumsversammlung steht auf der Traktandenliste unter Punkt 3
„Erneuerung des Verwaltungsmandats“. Ein anwesender Miteigentümer, der
gleichzeitig Immobilienfachmann ist, unterbreitet der Versammlung seine
Kandidatur für die Übernahme des Verwaltungsmandates.
a) Hat er diese Möglichkeit?

1
b) Wenn ja: Mit welcher der Stimmen kann der Miteigentümer zum zukünftigen
Verwalter gewählt werden? 1
c) Nennen Sie die gesetzliche Grundlage. 1
a) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
b) …………………………………………………………………………….………..…..
…………………………………………………………………………….………..…..
c) …………………………………………………………………………….………..…..
Aufgabe C12 3
Seit der Übergabe der Wohnungen sind sechs Monate vergangen und ein Käufer
informiert Sie, dass Wasser, welches über das Dach eingedrungen ist, seine Möbel
beschädigt hat.
a) Er fragt Sie, welche Ansprüche aus dem mit der ZAE Immobilien AG unter-
zeichneten Kaufvertrag er aufgrund dieses Mangels geltend machen kann und 2
wie er diesbezüglich vorgehen muss. Informieren Sie ihn sachgemäss.
1
b) Wer übernimmt die Kosten für die Restaurierung seines Louis XIV-Sofas, das
durch den Wasserschaden beschädigt wurde?
a) ………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….………..…….
………………………………………………………………………….…….………..
………………………………………………………………………….………..…….
b) ………………………………………………………………………….…….………..
Seite 25 von 25
Anhang 1 – Pläne zur Auflage für die Baubewilligung
GEBÄUDE A
UNTERGESCHOSS
Schutzraum
Schutzraum 50 Pl. 12 Pl. Technikraum
Gemeinschaftsraum
Lift
Bad
Zimmer 1
Bad
Zimmer 1
WC
Zimmer 2
Fahrradraum
Wohnung 1
Wohnung 2
Wohnzimmer
Wohnzimmer
Zimmer 3
Dusche
Retentionsbereich
Zufahrtsweg
Seite 1 von 11
GEBÄUDE A
ERDGESCHOSS
Gebäude A
Dusche
Zimmer 3
Zimmer 3 Wohnzimmer
Wohnzimmer Zimmer 2
Wohnung 4
Zimmer 2 Wohnung 3
Bad
WC
WC Zimmer 1
Zimmer 1
Bad
Dusche
Lift
Dusche
Zimmer 1 Bad
Bad Zimmer 1
WC WC
Zimmer 2
Wohnung 5
Wohnung 6
Wohnzimmer
Wohnzimmer
Zimmer 3
Zimmer 2
Dusche
Seite 2 von 11
GEBÄUDE A
1. STOCKWERK
Dusche Zimmer 3
Zimmer 3 Wohnzimmer
Wohnzimmer Zimmer 2
Wohnung 8
Zimmer 2 Wohnung 7
Bad
WC
Zimmer 1
WC
Zimmer 1
Bad
Dusche
Lift
Dusche
Zimmer 1
Bad
Bad Zimmer 1
WC WC
Zimmer 2
Wohnung 9
Wohnung 10
Wohnzimmer
Zimmer 3 Wohnzimmer
Zimmer 2
Dusche
Seite 3 von 11
GEBÄUDE A
DACHGESCHOSS
Dusche Zimmer 2 Dusche

Zimmer 1 Zimmer 3
Zimmer 2
Küche Küche
WC
WC
Lift
Wohnung 12 Balkon
127.62 m2
Balkon
Wohnung 11
131.05 m2
Bad Bad Wohnzimmer
Wohnzimmer
Zimmer 3 Zimmer 3
Seite 4 von 11
GEBÄUDE B
UNTERGESCHOSS
Keller- und
Parking (19 Pätze)
Technikraum
Fahrradraum
Kinderwagen
Fahrradraum
Retentionsbereich
Seite 5 von 11
GEBÄUDE B
ERDGESCHOSS
Seite 6 von 11
GEBÄUDE B
1. STOCK
Seite 7 von 11
GEBÄUDE B
DACHGESCHOSS
Balkon
Balkon
Seite 8 von 11
GEBÄUDE A
FASSADEN
Gebäude A Fassade Ost
Gebäude A Fassade Nord Gebäude A Fassade Süd
Gebäude A Fassade West
Seite 9 von 11
GEBÄUDE B
FASSADEN
Gebäude B Fassade Ost
Gebäude B Fassade Nord Gebäude B Fassade Süd
Gebäude B Fassade West
Seite 10 von 11
GEBÄUDE A & B
ZONENÜBERSICHT
Erholungszone
Grünzone Flach oder leicht schräg

Böschungsbereich, mit Sträuchern und Büschen bepflanzt
Flacher Bereich
Umschlagszone und private Parkplätze
Zufahrtsweg
Gebäude A
Erholungszone
Retentionszone
Zufahrtsweg
Seite 11 von 11
Anhang 2
Provisorischer Mieterspiegel
Stockwerk Wohnung Zimmer Nettofläche Ausrichtung Terrasse /

Preis m2/Jahr monatliche Nettomiete
Balkon
1 4,5 92,79 West / Nord 30 SFr. 205 SFr. 1 585
Untergeschoss
2 2,5 72,78 Süd / West 30 SFr. 205 SFr. 1 243
3 4,5 94,42 Ost / Nord SFr. 215 SFr. 1 692
4 4,5 92,66 Nord / Ost SFr. 215 SFr. 1 660
Erdgeschoss
5 4,5 92,8 West / Nord 10,2 SFr. 215 SFr. 1 663
Gebäude A
6 3,5 89,66 Nord / West 12,66 SFr. 215 SFr. 1 606

7 4,5 94,42 Ost / Nord 15,84 SFr. 225 SFr. 1 770
8 4,5 92,66 Ost / Süd 15,84 SFr. 225 SFr. 1 737
1. Stock
9 4,5 92,8 West / Nord 12,2 SFr. 225 SFr. 1 740
10 3,5 89,66 West / Süd 14 SFr. 225 SFr. 1 681
11 4,5 131,05 Norden 11,77 SFr. 235 SFr. 2 566
Dachgeschoss
12 4,5 127,62 Süden 15,7 SFr. 235 SFr. 2 499
Monatliche Nettomieteinnahmen SFr. 21 444
Jährliche Nettomieteinnahmen SFr. 257 327
Wohnung Zimmer Nettofläche Ausrichtung Terrasse/

Stockwerk Preis m2/Jahr monatliche Nettomiete
Balkon
13 5,5 147,67 West / Nord / Ost 14,51 SFr. 215 SFr. 2 646
Erdgeschoss 14 3,5 105,09 West / Ost SFr. 215 SFr. 1 883
15 5,5 178,32 West/ Süd / Ost 14,51 SFr. 215 SFr. 3 195
Gebäude B
16 5,5 147,67 West / Nord / Ost 14,51 SFr. 225 SFr. 2 769
1. Stock 17 3,5 105,09 West / Ost SFr. 225 SFr. 1 970
18 5,5 178,32 West / Süd / Ost 14,51 SFr. 225 SFr. 3 344
19 5,5 176,93 Norden 15,88 SFr. 235 SFr. 3 465
Dachgeschoss
20 4,5 124,82 Süden 17,15 SFr. 235 SFr. 2 444
Abstellplätze N° Preis monatliche Miete

Innenparkplätze 1 SFr. 150 SFr. 150
Gesamte Netto-Jahresmieteinnahmen für Gebäude A + B + Stellplätze SFr. 552 113

PERSPEKTIVEN DER
FREIBURGER WIRTSCHAFT
DER FREIBURGER IMMOBILIENMARKT
2020
Vorwort
Liebe Leserinnen, liebe Leser
Die Freiburger Kantonalbank (FKB) und das Beratungsunternehmen Wüest Part

ner freuen sich, Ihnen die achte Ausgabe der Jahresbroschüre zum Freiburger
Immobilienmarkt zu präsentieren. Die während der letzten Jahre gesammelten
Daten ermöglichen eine Übersicht gewisser Tendenzen in einem repräsentativen
wirtschaftlichen Umfeld. Mit unserer auf anerkannten statistischen Verfahren basie
renden Studie wollen wir die Marktakteure begleiten und unterstützen.
Die Redaktion der diesjährigen Broschüre war von der aktuellen Gesundheits
krise geprägt, die auch die Veröffentlichung leicht verzögert hat. Auf die Studien
ergebnisse an sich hat die Corona-Pandemie jedoch nur begrenzte Auswirkungen.
Zwar hat sie einige stärkere Trends beschleunigt, doch konnte sie den Markt an sich
nicht erschüttern. Wie das Foto auf dem Titelbild, aufgenommen von den Ballon
fahrern Nicolas Tièche und Laurent Sciboz, zeigt, braucht es die richtige Perspek
tive, um sich einen Überblick über unseren Immobilienmarkt zu verschaffen.
Dank der steigenden Exporte konnte das BIP der Schweiz im Jahr 2019 leicht
zulegen. In den kommenden Monaten dürfte die Wirtschaft unter den Folgen der
Pandemie leiden, weshalb eine steigende Arbeitslosenquote droht. Welche Aus
wirkungen die Gesundheitskrise tatsächlich auf die Konjunktur haben wird, ist der
zeit aber nicht abzusehen. Die Entwicklung der makroökonomischen Daten wird
sich auf die Zuwanderung in die Schweiz und den Kanton Freiburg auswirken, sich
in den Einkommen der Haushalte und deren Konsumbereitschaft niederschlagen
und so auch den Immobilienmarkt beeinflussen.
Bei den Einfamilienhäusern sind die Preise dank der Verknappung des Angebots,
der niedrigen Zinssätze und des stabilen Arbeitsmarkts im vergangenen Jahr
weiter gestiegen. Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin hoch,
es wird jedoch davon ausgegangen, dass es durch den starken Rückgang der
Baugesuche seit Ende 2019 vom Markt absorbiert werden kann. Der bereits in der
letztjährigen Broschüre angesprochene Trend bei den Mietobjekten setzt sich fort:
Der Leerstand lag 2020 kantonsweit bei 1.9% und das Bevölkerungswachstum
war regional sehr unterschiedlich.
Die FKB hat die Entwicklung des Immobilienmarkts, einer wichtigen Querschnitts
branche der Schweizer Wirtschaft, stets im Blick und stützt sich hierbei auf
ihre lokal verankerten Beraterinnen und Berater ab. Der Austausch mit unseren
Kundinnen und Kunden sowie die Unterstützung ihrer Projekte stehen im Zentrum
unserer Interessen. Zögern Sie also nicht, liebe Leserinnen und Leser, sich an uns
zu wenden. Die Türen unserer 28 Niederlassungen stehen Ihnen offen.
Wir wünschen Ihnen viel Spass bei der Lektüre!
Denis Galley
Direktor der Division Markt
2 | PERSPEKTIVEN DER FREIBURGER WIRTSCHAFT

Kontext und Perspektiven
Unsichere Wirtschaftslage Transaktionspreisindizes (Einfamilienhäuser, EFH)

Getragen vom Anstieg der Exporte um 4.5% konnte das Mittleres Objekt (Index 1. Quartal 2009 = 100)
Schweizer BIP 2019 um 1% leicht zulegen. Für 2020 wird
180
aufgrund der Pandemie und den zu ihrer Eindämmung er
160
griffenen Massnahmen, die sich negativ auf die Exporte, die
140
Konsumausgaben und die Arbeitslosenquote ausgewirkt
120
haben, mit einem BIP-Rückgang um 5.2% gerechnet. Dass
100
die Haushaltsausgaben im Sommer wieder angezogen ha
ben und weiterhin hohe Investitionen zur Bekämpfung der 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Pandemie getätigt werden, sind jedoch positive Signale.  Freiburg  Waadt  Bern  Schweiz
Kaum Auswirkungen auf Wohnobjekte Transaktionspreisindizes (Eigentumswohnungen, EWG)

Bislang wirkt sich die Krise kaum auf die Investitionen im Mittleres Objekt (Index 1. Quartal 2009 =100)
Wohnungsmarkt aus. Der im Frühling angeordnete Lock
180
down verstärkte die Sehnsucht der Menschen nach einem
160
hochwertigen Wohnraum. Vor diesem Hintergrund streben
140
viele danach, Wohneigentum zu erwerben. Einige potenzielle
120
Käuferinnen und Käufer könnten jedoch trotz anhaltend nied
100
riger Zinsen daran gehindert werden, da sie aufgrund von Ein
kommensverlusten das nötige Eigenkapital nicht aufbringen 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
können. Hinzu kommt, dass die Nachfrage auch aufgrund des  Freiburg  Waadt  Bern  Schweiz
schwachen Bevölkerungswachstums der Schweiz in diesem
Jahr zurückgehen könnte. Für Geschäftsliegenschaften sind Immobilienmarkt-Trends 2020
die Corona-Auswirkungen deutlicher zu spüren. Die Nach
Kanton Freiburg Angebot Nachfrage Preise
frage der Unternehmen ist begrenzt und es ist wahrschein
Einfamilienhäuser (EFH) g g k
lich, dass es aufgrund der rückläufigen Beschäftigung und der
Eigentumswohnungen (EWG*) k g g
Ausweitung des Homeoffice schwieriger wird, Büroflächen
Wohnliegenschaften k m m
zu vermarkten. Was die Verkaufsflächen angeht, dürfte die
Geschäftsliegenschaften k m m
Krise die Umstrukturierung des Detailhandels und den Um
* Mit «buy-to-let» (zu Mietzwecken erworbene EWG)
stieg auf den Online-Verkauf beschleunigen.
Eigentumswohnungen teurer Zinsprognose der Freiburger Kantonalbank

Bevor sich die Konjunktur aufgrund der Gesundheitskrise Die Geldpolitik der Schweizer Nationalbank (SNB) ist noch im
verschlechterte, waren die Preise für Wohneigentum auch mer eng mit derjenigen anderer Notenbanken verknüpft, ins
2019 in der Schweiz weiter gestiegen (3.3% für Einfamilien besondere mit jener der Europäischen Zentralbank (EZB) und
häuser und 1.9% für Eigentumswohnungen zwischen dem der US-amerikanischen Federal Reserve (Fed). Da in diesem
1. Quartal 2019 und dem 1. Quartal 2020). Der Kanton und im nächsten Jahr aufgrund der COVID-19-Krise von einer
Freiburg verzeichnete hier eine günstigere Entwicklung, ob deutlichen Konjunkturabschwächung auszugehen ist, werden
wohl der Bevölkerungszuwachs geringer war als noch in sich die Zentralbanken genötigt fühlen, ihre expansive Geld
den letzten Jahren. Gestützt von niedrigen Zinsen und dem politik fortzusetzen. Es ist daher nicht zu erwarten, dass die
gegenüber den Nachbarkantonen geringeren Wettbewerb Leitzinsen im nächsten Jahr erhöht werden. Durch die fehlende
sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamili Inflation wird zudem jeder Vorstoss zur Anhebung der Leitzinsen
enhäuser im Vergleich zum Vorjahr um 3.3% bzw. 4.3% sofort im Keim erstickt. Die SNB dürfte sich also an den anderen
gestiegen. Während sich Einfamilienhäuser im Kanton Zentralbanken orientieren und die Negativzinsen für das siebte
Freiburg auch 2020 weiter verteuern dürften, ist bei Eigen Jahr in Folge beibehalten. Die langfristigen Zinsen bleiben auf
tumswohnungen aufgrund der Zunahme der Bautätigkeit einem historisch niedrigen Stand, sind häufig sogar negativ und
für Mehrfamilienhäuser mit stagnierenden Preisen zu rech werden wohl angesichts der schwächelnden Weltwirtschaft und
nen. Im Mietsegment, in dem ein stark steigender Leer der mit der Gesundheitskrise verbundenen Unsicherheiten nicht
stand verzeichnet wird, dürften die Preise weiter sinken. signifikant erhöht werden.
PERSPEKTIVEN DER FREIBURGER WIRTSCHAFT | 3

Einfamilienhäuser
Sinkendes Angebot Preislandschaft im Kanton Freiburg (in CHF)

Schweizweit ist die Bautätigkeit bei Einfamilienhäusern in
Vorstadtgebieten rückläufig, während die Verdichtung inner
halb der Stadtzentren voranschreitet. Dieser starke Trend ist
auch im Kanton Freiburg zu beobachten, wo die Angebots
ziffer mit 3.7% dennoch deutlich unter dem Zehnjahres
durchschnitt (4.95%) liegt. Vom Rückgang der Markt liquidität
sind alle Regionen betroffen; einige Bezirke, wie der Vivis
bachbezirk, verzeichnen für 2020 jedoch einen leichten
Angebotsanstieg. Auch wenn die Bautätigkeit im Kanton
Freiburg abnimmt, entstehen hier weiterhin viele Einfamilien
häuser. Dies lässt sich von der Neubauquote (1.7% im Zeit
raum 2009–2017 gegenüber 0.9% im nationalen Durch
schnitt) ablesen. Aber auch die jüngsten Daten zu den
Baubewilligungen zeigen, dass die Anzahl der Baugesuche
im Laufe der letzten drei Jahre relativ stabil geblieben ist.
Aktuelle Krise beflügelt die Nachfrage

Parallel zum rückläufigen Angebot könnte auch die Attraktivi  unter 900’000
 900’000–950’000
tät von Einfamilienhäusern am Rande der grossen Ballungs-
Quelle: Hedonische Modelle von  950’000–1’000’000
und Beschäftigungszentren infolge der Pandemie zunehmen. Wüest Partner (mittleres Objekt*)  1’000’000–1’100’000
Mehrere Entwicklungen stützen diese Hypothese. Erstens hat * siehe Kasten auf Seite 12.  über 1’100’000
der Lockdown die Sehnsucht der Haushalte nach privaten
Aussenbereichen und nahe gelegenen Grünzonen verstärkt. Grösste Bauprojekte im Kanton Freiburg (EFH)
Dies gilt insbesondere für Familien mit Kindern. Zweitens hat
die Verbreitung des Homeoffice in zahlreichen Unternehmen
des Tertiärsektors bewirkt, dass sich die Gewohnheiten der
Mitarbeitenden verändert haben. Einige sind bereit, sich wei
ter entfernt von ihrem Arbeitsplatz niederzulassen, wenn sie
nun seltener pendeln müssen. Auch steigt damit der Flächen
bedarf, da ein zusätzliches Zimmer für die Einrichtung des
5
Arbeitsplatzes benötigt wird.
Niedriges Angebot sorgt für steigende Preise 1

Angesichts der günstigen Marktentwicklungen haben die
seit 2017 kontinuierlich steigenden Preise für Einfamilienhäu
ser weiter zugelegt, was die in der letztjährigen Broschüre 2
3, 4
aufgestellten Prognosen bestätigen. Anfang 2020 wurde für

ein mittleres Objekt (siehe Definition auf S. 12) ein Preis von
CHF 1’000’000 erzielt. Damit liegt der Kanton Freiburg nicht
Kosten (Mio. CHF)
nur unter dem nationalen Durchschnitt (CHF 1’328’000), zwischen 1 und 2.5
sondern auch unter dem im Nachbarkanton Waadt erzielten mehr als 2.5
Preis (CHF 1’406’000). In den nördlichen Bezirken des Kan

Gemeinde Wohnungen Kosten (Mio. CHF) Datum des Projektes
tons (Saane-, Sense- und Seebezirk) war der Preiszuwachs
1 Vuisternens-en-Ogoz 27 15 2020–01
2019 mit +3.4% verhaltener, während die Preise im Süden 2 Broc 15 11 2019–04
(Vivisbach-, Greyerz-, Glane- und Broyebezirk) um 5% und 3 Charmey 29 11 2020–01
mehr zulegten. Im Vivisbach-, Saane- und Greyerzbezirk 4 Charmey 4 10 2019–06
(CHF 1’119’000, 1’049’000 und 1’016’000) wurde dabei die 5 St. Ursen 12 7 2017–06
symbolische Marke von einer Million CHF überschritten. Quelle: Docu Media Schweiz GmbH (Baugesuche/-bewilligungen)

Angebot und Neubautätigkeit von Einfamilienhäusern (EFH)
Schweiz Freiburg Bern Waadt
300 12%
250 10%
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
 Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2009 = 100)

 Angebotsziffer* (rechte Skala)
*Anzahl angebotene Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsbestand
Transaktionspreisindizes von Einfamilienhäusern (EFH)
Broye Glane Greyerz Saane See Sense Vivisbach
175
150
125
100
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
 Kanton Freiburg  Bezirk
Hauptindikatoren des EFH-Immobilienmarktes*
Angebotsziffer Leerstandsquote Neubauquote Preis EFH (mittleres Objekt)

2020 2009–2020 2020 2010–2020 2017 2009–2017 Anfang 2020 2019–2020 2010–2020
Bezirk
Broye 5.37% 6.12% 2.06% 1.12% 1.32% 2.19% 988’000 5.34% 3.69%
Glane 4.77% 6.93% 3.01% 1.25% 1.66% 2.48% 959’000 6.26% 4.14%
Greyerz 4.34% 6.57% 1.70% 1.04% 0.92% 1.71% 1’016’000 4.95% 4.01%
Saane 3.10% 4.71% 2.09% 1.22% 1.03% 1.40% 1’049’000 3.36% 3.79%
See 2.27% 3.25% 1.80% 1.17% 1.34% 1.50% 996’000 3.26% 3.26%
Sense 1.71% 2.22% 1.65% 1.17% 0.95% 1.22% 893’000 3.36% 2.52%
Vivisbach 6.12% 6.84% 1.12% 0.67% 0.89% 2.05% 1’119’000 5.77% 3.35%
Kanton
Freiburg 3.66% 4.95% 1.94% 1.14% 1.12% 1.68% 1’000’000 4.31% 3.54%
Bern 1.74% 2.44% 1.88% 1.51% 0.53% 0.68% 1’184’000 2.26% 3.63%
Waadt 6.19% 8.55% 1.38% 0.79% 0.84% 1.03% 1’406’000 6.77% 2.77%
Schweiz 3.10% 3.66% 1.74% 1.24% 0.66% 0.86% 1’328’000 3.45% 3.38%
*Aktuelle Zahlen und durchschnittliche Quoten für die angegebenen Perioden, duchschnittliche jährliche Wachstumsraten für die Preisentwicklung. Das mittlere Objekt ist
auf Seite 12 definiert. Leerstände stellen alle Wohnungen laut dem BFS dar. Die angegebenen Preise per Anfang 2020 beziehen sich auf den Stand vom 1. Halbjahr 2020.

Eigentumswohnungen
Weiterhin hohes Angebot Preislandschaft im Kanton Freiburg (in CHF)

Angesichts der anhaltend hohen Neubauquote für Mehrfamilien
häuser und der Anzahl Baugesuche, die im ersten Halbjahr 2019
einen Spitzenwert erreichte, dürfte das Angebot an neuen Eigen
tums- und Mietwohnungen (EWG und MWG) im Kanton Frei
burg kurzfristig zunehmen. Im Jahr 2020 hat die Angebotsziffer
für Eigentumswohnungen ihren Anstieg weiter fortgesetzt. Im
2. Quartal belief sie sich kantonsweit im Schnitt auf 7.1% (ge
genüber 5.3% in der Schweiz und 7.3% im Kanton Waadt).
Die Liquidität ist doppelt so hoch im Vivisbach- und Greyerz
bezirk (16% bzw. 13%). Dieser Anstieg wird vor allem von den
grossen Entwicklungsprojekten in Bulle und Châtel-Saint-
Denis getragen – mit 970 bzw. 625 Eigentums- und Mietwoh
nungen, die 2018 bzw. 2019 eine Baubewilligung erhielten.
Weniger Baugesuche
Da das grosse Angebot auf einen Anstieg des Leerstands
und einen Rückgang des Bevölkerungswachstums trifft,
könnten einige Akteure des Immobilienmarkts geneigt sein,  unter 550’000
 550’000–600’000
eine vorsichtigere Gangart anzuschlagen. Der seit Ende
Quelle: Hedonische Modelle von  600’000–650’000
2019 verzeichnete starke Rückgang der Baugesuche ist ein Wüest Partner (mittleres Objekt*)  650’000–700’000
erstes Zeichen der Entspannung in der Baubranche. Hinzu * siehe Kasten auf Seite 12.  über 700’000
kommt, dass die anhaltende Gesundheitskrise den Baufort
schritt bei verschiedenen Objekten verzögern und so das Grösste Bauprojekte im Kanton Freiburg (MFH)
Überangebot begrenzen könnte.
Noch immer steigende Preise

Trotz der weniger günstigen Marktindikatoren haben die Prei
se für Eigentumswohnungen auch 2019 weiter zugelegt. Die
4
niedrigen Zinsen stützten die Nachfrage weiter. Die Preise 2
1
im Kanton Freiburg sind zwischen 2019 und 2020 um 3.3%
5
gestiegen – mit deutlichen regionalen Unterschieden. So
weisen Bezirke mit unterdurchschnittlichen Angebotsquoten
einen höheren Preiszuwachs auf (Saane: 4.9%, Broye: 3.6%
3
und See: 3.4%). Im Gegenzug dazu war der Preisanstieg
im Greyerz- und Vivisbachbezirk (1.0% bzw. 1.5%) ver
haltener. Das Angebot bestimmt also die Preise – ein positi
ves Zeichen für die Marktstabilisierung.
Eigentumswohnungen im Saanebezirk am teuersten Kosten (Mio. CHF)

Die mittlere Eigentumswohnung (siehe S. 12) verkaufte sich zwischen 5 und 11
über 11
Anfang 2020 im Kanton Freiburg für durchschnittlich CHF
678’000 und lag damit preislich 26% unter dem nationalen
Gemeinde Wohnungen Kosten (Mio. CHF) Datum des Projektes
Durchschnitt (CHF 913’000). Der Saanebezirk, der 2019 den
1 Belfaux 280 100 2019–02
stärksten Anstieg verzeichnete, wird zum teuersten Bezirk 2 Düdingen 153 56 2017–06
des Kantons (CHF 740’000) und löst damit den bisheri 3 Pont-la-Ville 29 48 2020–03
gen Spitzenreiter, den Vivisbachbezirk (CHF 729’000), ab. 4 Estavayer-le-Lac 95 44 2020–01
Mit CHF 614’000 bzw. 626’000 liegen der Sense- und der 5 Villars-sur-Glâne 33 30 2017–05
Glanebezirk am unteren Ende der Skala. Quelle: Docu Media Schweiz GmbH (Baugesuche/-bewilligungen)

Angebot und Neubautätigkeit von Eigentumswohnungen (EWG)
Schweiz Freiburg Bern Waadt
300 12%
250 10%
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
 Neubaugesuche (linke Skala: Index 1. Quartal 2009 = 100)

 Angebotsziffer* (rechte Skala)
*Anzahl angebotene Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsbestand. Mehrfamilienhäuser für Neubaugesuche.
Transaktionspreisindizes von Eigentumswohnungen (EWG)
Broye Glane Greyerz Saane See Sense Vivisbach
200
175
150
125
100
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19
 Kanton Freiburg  Bezirk
Hauptindikatoren des EWG-Immobilienmarktes*
Angebotsziffer Leerstandsquote Neubauquote Preis EWG (mittleres Objekt)

2020 2009–2020 2020 2010–2020 2017 2009–2017 Anfang 2020 2019–2020 2010–2020
Bezirk
Broye 5.41% 6.50% 2.06% 1.12% 4.25% 4.39% 649’000 3.64% 4.02%
Glane 8.93% 5.45% 3.01% 1.25% 2.46% 3.09% 626’000 2.91% 3.57%
Greyerz 12.96% 10.54% 1.70% 1.04% 2.83% 3.23% 661’000 0.99% 3.58%
Saane 5.43% 4.70% 2.09% 1.22% 1.31% 1.61% 740’000 4.94% 4.02%
See 2.79% 3.16% 1.80% 1.17% 2.28% 2.36% 657’000 3.35% 2.79%
Sense 2.86% 2.50% 1.65% 1.17% 1.63% 2.04% 614’000 3.07% 2.98%
Vivisbach 15.98% 9.63% 1.12% 0.67% 4.59% 3.37% 729’000 1.53% 3.66%
Kanton
Freiburg 7.10% 5.81% 1.94% 1.14% 2.22% 2.43% 678’000 3.25% 3.58%
Bern 2.19% 2.95% 1.88% 1.51% 1.02% 1.05% 764’000 0.86% 2.68%
Waadt 7.34% 9.35% 1.38% 0.79% 1.52% 1.48% 1’018’000 1.33% 3.38%
Schweiz 5.26% 5.35% 1.74% 1.24% 1.51% 1.52% 913’000 1.82% 3.07%
*Aktuelle Zahlen und durchschnittliche Quoten für die angegebenen Perioden, duchschnittliche jährliche Wachstumsraten für die Preisentwicklung. Das mittlere Objekt ist
auf Seite 12 definiert. Leerstände stellen alle Wohnungen laut dem BFS dar. Die angegebenen Preise per Anfang 2020 beziehen sich auf den Stand vom 1. Halbjahr 2020.

Mietwohnungen
Weitere Zunahme des Mietangebots mehr als 5%. Auch im Eigentumssegment (Wohnungen und
Die Angebotsziffer für Mietwohnungen im Kanton Freiburg Einfamilienhäuser) stieg der Leerstand weiter an, jedoch ge
bewegte sich im Zeitraum 2016–2018 mit durchschnittlich ringer als im kantonalen Durchschnitt (2020: 0.4%).
10.4% auf einem hohen Niveau. 2019 verzeichnete sie einen
weiteren Zuwachs und liegt mit 12.4% nun deutlich über Verlangsamtes Bevölkerungswachstum
dem Schweizer Mittelwert (7.2%). Der Jahresdurchschnitt Während das Angebot an Mietwohnungen im Kanton Frei
für den Zeitraum 2009–2020 wurde trotz grosser regiona burg stieg, ging die Bevölkerungsdynamik weiter zurück.
ler Unterschiede in allen Bezirken überschritten. Während Mit einem Bevölkerungszuwachs von 0.9% im Jahr 2019
im Broye- und im Glanebezirk 16% der Wohnungen zur lag der Kanton Freiburg im Schweizer Durchschnitt, wo
Vermietung angeboten wurden, blieb die Angebotsziffer im bei es jedoch regionale Unterschiede gab. Getragen von
See- und im Sensebezirk bei unter 10%. der starken Bautätigkeit verzeichneten der Vivisbachbezirk
(+2.21%) und der Greyerzbezirk (+1.46%) den stärks
Starker Anstieg des Leerstands ten Bevölkerungszuwachs. Im Gegensatz dazu lag das
Dass die Marktliquidität steigt, lässt sich auch am Leerstand Wachstum im Saanebezirk (+0.33%) und im Sensebezirk
ablesen. Im Jahr 2020 liegt dieser im Kanton Freiburg bei (+0.67%) unterhalb des kantonalen Durchschnitts. Diese
1.9% und damit leicht über dem nationalen Mittelwert von Unterschiede lassen sich auch in den wichtigsten Städten
1.7%. Der Anteil an leer stehenden Wohnungen ist also stark des Kantons beobachten: So ist die Einwohnerzahl in der
angestiegen und hat die kritische Marke von 1.3% über Stadt Freiburg seit 2017 rückläufig (–0.5% im Jahr 2019),
schritten. Dies gilt insbesondere für Mietwohnungen, wo der während die Städte Bulle und Châtel-Saint-Denis ein starkes
kantonale Leerstand 2020 bei 3.9% liegt (gegenüber 3% im Bevölkerungswachstum verzeichneten (+1.7 bzw. +3.8%
Jahr 2018). Im Broye- und im Glanebezirk belief er sich auf im Jahr 2019).
Aktuelles Mietpreisniveau pro Bezirkshauptort Mietpreisindizes Wohmumgen

(Quantile, CHF pro m und Jahr)2
(Index 1. Quartal 2009 = 100)
120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 150
Estavayer-le-Lac 154 193 257
Romont 158 204 262 125

Bulle 154 198 239
Freiburg 164 202 263

100
Murten 148 200 272
Tafers 146 183 217
Châtel-Saint-Denis 153 213 283 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

 Freiburg  Waadt  Bern  Schweiz
Leerstandsquote nach Bezirk 2020 Angebotsziffer* pro Bezirk, pro Jahr
8,0%
11.8%
7.3%
9.7%
6,0% 9.0%
4.1%
4.0%
5.8%
3.9%
12.3%
3.4%
3.4%
4,0%
2.4%
12.9%
16.3%
2,0%
0.5%
0.4%
0.4%
0.4%
0.4%
0.3%
0.2%
0.2%
16.5%
Broye Greyerz See Vivisbach 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Glane Saane Sense Kanton
 Broye  Glane  Greyerz  Saane  See  Sense
 Wohnungen und EFH zu vermieten  Wohnungen und EFH zu verkaufen  Vivisbach
Quellen: BFS, Wüest Partner *Anzahl angebotene Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsbestand

Wohnungsmieten leicht rückläufig Kommerzielles Segment unter Druck
Angesichts des steigenden Angebots und der sinkenden Im Vergleich zum Wohnungsmarkt sind die Bedenken im
Nachfrage im Kanton Freiburg steht das Mietsegment unter kommerziellen Segment eher auf einen Nachfragerück
Druck. Dies gilt vor allem für Neubauten, bei denen sich gang aufgrund der Wirtschaftskrise im Zusammenhang
die Konkurrenz kurzfristig noch intensivieren dürfte. Vor mit dem Coronavirus als auf ein Überangebot an Räum
diesem Hintergrund ist dieses Marktsegment genau zu lichkeiten zurückzuführen. Unternehmen haben derzeit
beobachten und Baupromotoren müssen sich vorsichtig kaum Möglichkeiten, zu expandieren. Kurzfristig ist mit
zeigen. Zwischen dem 2. Quartal 2019 und dem 2. Quar einem Anstieg der Arbeitslosigkeit zu rechnen, vor allem
tal 2020 ist der Mietpreisindex für Wohnungen im Kanton in der verarbeitenden Industrie, im Grosshandel, im Ver
Freiburg leicht um 0.3% zurückgegangen. Verglichen mit anstaltungswesen und in der Hotellerie. Die Nachfrage
der Entwicklung in der Schweiz und im Kanton Waadt ist nach Büro- und Verkaufsflächen dürfte also abnehmen.
der Index aufgrund der erschwinglichen Preise im Kanton
relativ stabil. Im Bezirkshauptort Châtel-Saint-Denis waren
die angebotenen Mieten mit einem mittleren Preis von
CHF 213 pro m2, Jahr im letzten Quartal am höchsten.
Angebotsziffer EWG Angebotsziffer MWG Leerstandsrate der Wohnungen zur Miete und zum Verkauf
14% 14% 4.0% 0.8%

12% 12% 3.5% 0.7%
3.0% 0.6%
10% 10%
2.5% 0.5%
8% 8%
2.0% 0.4%
6% 6% 1.5% 0.3%
4% 4% 1.0% 0.2%
2% 2% 0.5% 0.1%
09 11 13 15 17 19 09 11 13 15 17 19 10 12 14 16 18 20 10 12 14 16 18 20
 Freiburg  Waadt  Bern  Schweiz Quellen: BFS, Wüest Partner
Baugesuchsindex nach Nutzung Büromieten: Mietzinsen unter Druck

Der Baugesuchsindex verzeichnet seit dem 4. Quartal 2019 ei Nach einem 2018 und 2019 beobachteten Abwärtstrend im
nen starken Einbruch bei den Mehrfamilienhäusern. Obwohl der Kanton Freiburg, sind die Büromieten Anfang 2020 stark ange
Rückgang der Baugesuche auch das Eigentumssegment betrifft, stiegen. Diese Entwicklung lässt sich durch die Einführung neuer,
ist er vor allem im Mietsegment erkennbar, wo sich die Nachfrage qualitativer Objekte auf den Markt erklären. Für die bevorstehen
im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre den Monate werden die Preise aufgrund des schwierigen Wirt
2016–2019 halbiert hat. schaftsumfelds unter Druck stehen.
500 150
400
125
300
200
100
100
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
 Total Wohnungen (Mehrfamilienhäuser)  Freiburg  Waadt  Bern  Schweiz

 Eigentumswohnungen  Mietwohnungen (Index 1. Quartal 2009 = 100)
Quellen: Documedia, Wüest Partner

Zahlenspiegel nach Kanton und Bezirk
Broye Glane Greyerz Saane See Sense Vivisbach Freiburg Bern Waadt Schweiz
Bevölkerungswachstum
Entwicklung 2018–2019 1.03% 1.08% 1.46% 0.33% 1.13% 0.67% 2.21% 0.91% 0.53% 1.19% 0.87%
Jährliche Wachstumsrate
2.58% 1.99% 2.27% 1.35% 1.40% 0.86% 2.07% 1.66% 0.66% 1.43% 1.02%
(2009–2019)
Ausländeranteil (2018) 19.41% 19.48% 26.82% 28.02% 21.20% 11.22% 20.25% 22.70% 16.34% 33.19% 25.14%
Beschäftigtenwachstum
Entwicklung 2016–2017 0.42% -0.01% 2.00% 1.71% 1.28% 2.02% 1.33% 1.54% 0.41% 1.53% 0.99%
Anzahl Firmen
Veränderung 2018.4–2019.4 2.84% 5.39% 5.22% 2.36% 5.74% 4.06% 4.21% 3.64% 3.20% 5.67% 3.02%
Arbeitslosigkeit
2019 1.7% 2.8% 2.4% 1.4% 2.8% 1.0% 2.8% 2.5% 1.8% 3.4% 2.3%
Durchschnittl. Quote 2014–2019 2.4% 2.5% 2.5% 2.3% 1.3% 2.5% 2.6% 2.7% 2.3% 4.3% 3.0%
Bevölkerungswachstum zwischen 2018 und 2019

2258
(Quelle: BFS)
2265
Bemerkung: Gemeindestand am 1. Januar 2019 (BFS)
2284 2259
2276
2274 2260
2278
2271 2275
2051 2261
2250
2022
2257
2041 2266
2045
2262 2295
2309 2308
2254
2272
2054 2305
2043 2053 2235 2293
20082025 2200 2296
2055 2175 2198
2217 2306 2302
2011 2197
2029 2196
2237 2183
2050 2016 2228
2035 2027 2174 2304 2291
2208 2206 2216
2115 2233
2234 2211 2307
2009 2230
2189 2294 2301 2292
2068 2186
2171 2194
2044 2177 2225
2173
2038 2220 2303
2117 2114 2226
2236 2300
2096 2147
2086
2149
2063 2122 2299
2087 2079
2067
2153 2137
2140
2099
2131 2129 2163
2089 2102 2152 2148
2113
2143 2123
2155 2130
2097 2128
2160 2125
2072 2337 2338
2124 2138
2145
2061 2066 2335
2336
2135 2162
2333
2325
2328 2323 2134
 Saane (+ 0.3%) 2121

2321
 Sense (+0.7%)
 Broye (+1%)
 Glane (+1.1%)
 See (+1.1%)
 Greyerz (+1.5%)
 Vivisbach (+2.2%)

Gemeindenr Gemeindename Bevölk. (2019) Entw. (%) Gemeindenr Gemeindename Bevölk. (2019) Entw. (%) Gemeindenr Gemeindename Bevölk. (2019) Entw. (%)
 Saane 106’535 0.3%  Broye 33’320 1.0%  Greyerz 56’580 1.5%

2171 Arconciel 1’036 9.4% 2008 Châtillon 489 3.4% 2121 Haut-Intyamon 1’558 0.7%
2173 Autigny 794 –0.4% 2009 Cheiry 392 –6.0% 2122 Pont-en-Ogoz 1’904 4.3%
2174 Avry 1’928 0.2% 2011 Cugy 1’768 0.6% 2123 Botterens 620 6.3%
2175 Belfaux 3’278 0.1% 2016 Fétigny 1’068 0.3% 2124 Broc 2’624 –0.9%
2177 Chénens 842 –1.5% 2022 Gletterens 1’101 2.6% 2125 Bulle 23’851 1.7%
2183 Corminboeuf 2’715 1.0% 2025 Lully 1’178 3.7% 2128 Châtel-sur-Montsalvens 295 3.1%
2186 Cottens 1’505 –0.6% 2027 Ménières 434 –0.2% 2129 Corbières 907 1.6%
2189 Ependes 1’084 –0.4% 2029 Montagny 2’669 1.6% 2130 Crésuz 396 3.7%
2194 Ferpicloz 266 –2.6% 2035 Nuvilly 444 2.8% 2131 Echarlens 831 –1.2%
2196 Fribourg / Freiburg 38’270 –0.5% 2038 Prévondavaux 71 9.2% 2134 Grandvillard 847 0.1%
2197 Givisiez 3’176 0.4% 2041 Saint-Aubin 1’835 1.8% 2135 Gruyères 2’210 0.5%
2198 Granges-Paccot 3’768 0.5% 2043 Sévaz 303 4.8% 2137 Hauteville 682 1.5%
2200 Grolley 1’972 2.7% 2044 Surpierre 722 1.8% 2138 Jaun 643 –0.2%
2206 Marly 8’136 –0.7% 2045 Vallon 454 1.6% 2140 Marsens 1’956 2.6%
2208 Matran 1’542 1.5% 2050 Les Montets 1’521 3.0% 2143 Morlon 639 3.9%
2211 Neyruz 2’665 3.9% 2051 Delley-Portalban 1’175 2.7% 2145 Le Pâquier 1’336 –0.6%
2216 Pierrafortscha 161 3.2% 2053 Belmont-Broye 5’566 0.5% 2147 Pont-la-Ville 600 –1.2%
2217 Ponthaux 751 1.1% 2054 Estavayer 9’792 0.4% 2148 Riaz 2’788 0.5%
2220 Le Mouret 3’139 –0.7% 2055 Cheyres-Châbles 2’338 0.0% 2149 La Roche 1’735 1.7%
2225 Senèdes 150 –6.3% 2152 Sâles 1’440 –1.7%
2226 Treyvaux 1’481 0.8% 2153 Sorens 1’119 1.6%
 Glane 24’653 1.1%
2228 Villars-sur-Glâne 12’202 1.2% 2155 Vaulruz 1’074 1.2%
2230 Villarsel-sur-Marly 72 –15.3% 2061 Auboranges 280 –3.1% 2160 Vuadens 2’431 1.1%
2233 Hauterive 2’529 1.2% 2063 Billens-Hennens 787 1.7% 2162 Bas-Intyamon 1’549 5.9%
2234 La Brillaz 2’053 0.3% 2066 Chapelle 301 4.2% 2163 Val-de-Charmey 2’545 2.2%
2235 La Sonnaz 1’173 –1.3% 2067 Le Châtelard 365 –1.9%
2236 Gibloux 7’599 1.9% 2068 Châtonnaye 828 –2.2%
 Vivisbach 19’210 2.2%
2237 Prez 2’248 0.5% 2072 Ecublens 336 –1.2%
2079 Grangettes 222 3.7% 2321 Attalens 3’552 1.3%
2086 Massonnens 532 0.9% 2323 Bossonnens 1’515 0.5%
 Sense 44’329 0.7%
2087 Mézières 1’045 0.0% 2325 Châtel-St-Denis 7’188 3.8%
2291 Alterswil 2’050 1.0% 2089 Montet 394 2.6% 2328 Granges 863 –2.0%
2292 Brünisried 655 1.6% 2096 Romont 5’374 1.2% 2333 Remaufens 1’155 1.3%
2293 Düdingen 8’189 2.6% 2097 Rue 1’522 –0.1% 2335 Saint-Martin 1’037 3.3%
2294 Giffers 1’637 0.1% 2099 Siviriez 2’282 1.6% 2336 Semsales 1’444 1.5%
2295 Bösingen 3’411 0.2% 2102 Ursy 3’270 1.9% 2337 Le Flon 1’200 –1.2%
2296 Heitenried 1’402 –0.2% 2113 Vuisternens-d.-Romont 2’333 0.3% 2338 La Verrerie 1’256 5.5%
2299 Plaffeien 3’623 0.8% 2114 Villorsonnens 1’497 4.0%
2300 Plasselb 1’015 –3.5% 2115 Torny 975 0.8%
2301 Rechthalten 1’110 0.6% 2117 Villaz 2’310 1.1%
2302 St. Antoni 2’076 0.0%
2303 St. Silvester 971 1.4%
 See 37’260 1.1%
2304 St. Ursen 1’344 –0.1%
2305 Schmitten 4’033 –0.1% 2250 Courgevaux 1’430 0.8%
2306 Tafers 3’520 1.6% 2254 Courtepin 5’470 0.2%
2307 Tentlingen 1’338 –0.4% 2257 Cressier 1’001 –0.3%
2308 Ueberstorf 2’387 0.3% 2258 Fräschels 454 –1.9%
2309 Wünnewil-Flamatt 5’568 –0.3% 2259 Galmiz 725 6.9%
2260 Gempenach 314 7.9%
2261 Greng 173 –0.6%
2262 Gurmels 4’409 1.1%
2265 Kerzers 5’044 1.4%
2266 Kleinbösingen 701 1.2%
2271 Meyriez 573 1.1%
2272 Misery-Courtion 2’115 2.9%
2274 Muntelier 953 –2.0%
2275 Murten / Morat 8’270 –0.3%
2276 Ried 1’169 0.6%
2278 Ulmiz 449 2.0% Die Zahlen in den Spalten entsprechen der ständi
2284 Mont-Vully 4’010 4.7% gen Wohnbevölkerung der Gemeinden am 31. De
zember 2019 und deren Entwicklung gegenüber
2018 (Quelle: StatA).

Impressum Preisentwicklung
Diese Broschüre wurde vom Beratungsunternehmen Die Transaktionspreisindizes und Preislandschaften basieren auf
Wüest Partner im Auftrag der Freiburger Kantonalbank den Bewertungsmodellen von Wüest Partner. Dargestellt sind die
(FKB) erstellt. Sie beruht auf folgenden internen und exter Preise von mittleren Objekten, die vor fünf Jahren erstellt wurden
nen Datenbanken: Amt für Statistik des Kantons Freiburg und deren Qualität in Bezug auf den Ausbaustandard und die
StatA (monatliche Schätzung der ständigen Bevölkerung, Mikrolage als durchschnittlich eingeschätzt ist. Für das typische
Arbeitslosigkeit), Bundesamt für Statistik BFS (Statistik Einfamilienhaus wurde von einer Grundstücksfläche von 500 m2 und
der Bevölkerung und der Haushalte, Gebäudeund Woh einem Gebäudevolumen von 920 m3 (SIA 116) ausgegangen. Die
nungsstatistik, Unternehmensstatistiken, Bestands- und als Referenz für Eigentumswohnungen dienende Nettowohnfläche
Leer
wohnungszählung), Staatssekretariat für Wirtschaft beträgt 110 m2 und umfasst eine Terrasse / einen Balkon mit einer
SECO (Arbeits losigkeit, Schweizer BIP), Teledata (Anzahl Fläche von 30 m2 (ohne Garage und Parkplatz).
Firmen), InfoDienst des Schweizer Baublatts (Baugesuche)
und Freiburger Kantonalbank (Hypothekarzinsen). Die Be
völkerungszahlen für das Jahr 2019 sind vorläufige Zahlen
(Stand: 13.05.2020 für die Zahlen nach Kantonen vom BFS,
Stand Dezember 2019 für die Zahlen nach Gemeinden und
Bezirken vom StatA).
Methodik
Die Angaben zu den Mieten werden in Quantilen angegeben:
10, 30, 50, 70 und 90%-Quantilen. Das 50%-Quantil ent
spricht dem Median und trennt das teurere vom billigeren
Segment. Das 10%- Quantil trennt die günstigsten zehn
Prozent vom Rest des Angebots. Wüest Partner führt in
regelmässigen Abständen Studien zum Immobilienmarkt
durch. Jedes in der schriftlichen Presse und im Internet
erscheinende Immobilieninserat wird in unsere Angebots
preisdatenbank aufgenommen. Die Angebotsziffer gibt die
Anzahl der zum Verkauf oder zur Vermietung angebotenen
Objekte im Verhältnis zum Gesamtbestand an. Die Neubau
quote setzt die Anzahl der neu erstellten Wohnungen ins
Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand. Die Leer
standsquote ist anhand des Wohnungsbestandes 2018 be
rechnet. Foto: Laurent Sciboz Aéronaute
Wüest Partner SA Freiburger Kantonalbank

Rue du Stand 60-62 Bd de Pérolles 1
1204 Genève 1701 Freiburg
022 319 30 00 0848 352 352

www.wuestpartner.com www.fkb.ch

Prüfungsteil: Immobilienbewertung
Name, Vorname: ______________________________________________________
Kandidaten-Nr.: ______________________________________________________
Grundsätzliches
Taschenrechner
Gesetzestexte
Die erlaubten Gesetzestexte werden den Kandidierenden von der SFPKIW zur Verfügung gestellt.
Es werden die amtlichen Ausgaben von ZGB, OR, MWSTG, SchKG, VMWG, ZPO, RPG, USG,
BewG, BewV, GBV und PartG aufgelegt.
Prüfung: Immobilienbewertung Kandidatennummer: _______________

einbezogen.
7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt eine Lösung oder Teile
davon, erfolgt keine Korrektur.
Anhänge
Anhang 1: Tabelle Mortalität der Schweizer Bevölkerung 2015
Anhang 2: Aktualisierungsfaktor nachschüssiger Renten
Anhang 3: Diskontfaktor
Anhang 4: Plan des Theaters «Equilibre» in Freiburg
Anhang 5: Lageplan für Übung C9
Abkürzungen
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
Prüfungen Thema Punkte
A Grundbegriffe, Theorie 38
B Grundbegriffe, Praxis 122
C Praktische Bewertungsaufgaben 80
Total 240

A) Grundbegriffe, Theorie ‒ Multiple-Choice-Fragen 38 Punkte

Bewertung der Fragegruppen A1–A19
Richtige Antwort = 0,5 Punkte
Falsche Antwort = 0,0 Punkte
Aufgabe A1 2
Was versteht man unter der «hedonistischen Bewertungsmethode»?
Statistische Vergleichsmethode auf der Grundlage von aktuellen   0,5

Marktdaten. richtig falsch
Bewertungsmethode der Banken.   0,5

richtig falsch
Besondere Bewertungsmethode, die nur für Wohnräume zur   0,5

Eigenbenutzung eingesetzt wird. richtig falsch
Statistische Vergleichsmethode, die sich ausschliesslich auf   0,5

öffentliche Daten stützt. richtig falsch
Aufgabe A2 2
Aus welchen Elementen setzt sich der Realwert zusammen?
Landwert, Kosten der Aussenraumgestaltung und des Gebäudes   0,5

sowie sekundäre Kosten. richtig falsch
Summe des tatsächlichen Werts der bestehenden Immobilie   0,5

ohne Land, aber mit Aussenraumgestaltung und Nebenkosten. richtig falsch
Summe aller potenziellen Mieteinnahmen.   0,5

richtig falsch
Gebäudevolumen, multipliziert mit dem Preis pro m3, abzüglich   0,5

Altersentwertung. richtig falsch

Aufgabe A3 2
Seit Anfang 2003 ist für die Bestimmung des Gebäudevolumens eine neue SIA-
Norm anwendbar.
Die SIA-Norm 416 ersetzt die SIA-Norm 116.   0,5

richtig falsch
Das nach Norm SIA 416 berechnete Gebäudevolumen enthält   0,5

Dach- und Bodenzuschläge. richtig falsch
Ziel der Norm SIA 416 ist die Strukturierung und   0,5
Vereinheitlichung der Berechnung des Gebäudevolumens und richtig falsch
der Gebäudefläche.
Das Gesamtvolumen eines Gebäudes nach Norm SIA 416 ist oft   0,5
grösser als nach Norm SIA 116. richtig falsch
Aufgabe A4 2
Bei der Berechnung des Ertragswerts werden die mit der Liegenschaft ver-
bundenen Kosten bei der Ermittlung des Kapitalisierungssatzes berücksichtigt.
Kreuzen Sie diejenigen unter den folgenden Kosten an, die bei der Ermittlung des
Kapitalisierungssatzes berücksichtigt werden.
Liegenschaftssteuern.   0,5
richtig falsch
Betriebskosten.   0,5
richtig falsch
Unterhaltskosten.   0,5
richtig falsch
Heizkosten.   0,5
richtig falsch

Aufgabe A5 2
Die folgenden Faktoren wirken sich negativ auf den Verkehrswert aus.
Wohnrecht.   0,5
richtig falsch
Beschränkung der Pflanzhöhe.   0,5

richtig falsch
Nutzungsrecht.   0,5
richtig falsch
Vorkaufsrecht (nicht qualifiziert).   0,5

richtig falsch
Aufgabe A6 2
Welche Faktoren bestimmen die Mikrolage?
ÖV-Abdeckung.   0,5
richtig falsch
Seeblick.   0,5
richtig falsch
Entfernung von der Grundinfrastruktur (Schulen usw.).   0,5

richtig falsch
Anzahl Privatparkplätze.   0,5

richtig falsch
Aufgabe A7 2
Die folgenden Aussagen treffen auf den nachhaltigen jährlichen Mietwert zu.
Der nachhaltige Mietwert entspricht immer den effektiven   0,5

jährlichen Mieteinnahmen. richtig falsch
Der nachhaltige Mietwert entspricht dem freien Mietzins, der sich   0,5
immer über den effektiven jährlichen Mieteinnahmen befindet. richtig falsch
Der nachhaltige Mietwert entspricht den als dauerhaft realisierbar   0,5

eingeschätzten jährlichen Mieteinnahmen. richtig falsch
Der nachhaltige Mietwert entspricht dem gesetzlich erlaubten   0,5

Nettoertrag für die Vermietung. richtig falsch

Aufgabe A8 2
Welches sind die Objekte, die hauptsächlich mit der Ertragswertmethode
bewertet werden?
Einfamilienhaus.   0,5
richtig falsch
Mehrfamilienhaus.   0,5
richtig falsch
Stockwerkeigentum.   0,5
richtig falsch
Industrieobjekt zur Eigennutzung.   0,5

richtig falsch
Aufgabe A9 2
Wie kann sich der Ersatz von Fenstern in einem Altbau ohne das Anbringen einer
zusätzlichen Wärmedämmung auswirken?
Verbesserung der akustischen Isolation (Strassenlärm, Fluglärm   0,5

usw.). richtig falsch
Senkung der Heizkosten.   0,5

richtig falsch
Schimmelbildung.   0,5
richtig falsch
Beseitigung der Kältebrücken.   0,5

richtig falsch

Aufgabe A10 2
Was bedeutet «Liebhaberobjekt» in Bezug auf eine Liegenschaft?
Objekte, die aufgrund des mangelnden Unterhalts nur Fachleute   0,5

interessieren (Architekten, Generalunternehmen). richtig falsch
Objekte, die innerhalb kurzer Frist vermarktbar und verkäuflich   0,5

sind. richtig falsch
Objekte, die aufgrund ihrer Art und/oder ihrer Lage nur einen   0,5
kleinen Kreis von Kaufinteressenten ansprechen. richtig falsch
Objekte, die aufgrund ihres hohen Ertrags sehr beliebt sind.   0,5
richtig falsch
Aufgabe A11 2
Die Bruttokapitalisierungsrate berechnet sich auf Grundlage der Netto-
kapitalisierungsrate und ...
… der Zuschläge für Betriebs-, Unterhalts- und   0,5

Verwaltungskosten, Instandstellungskosten und des Mietrisikos. richtig falsch
… der Zuschläge für die Makro- und Mikrolage, der Betriebs-,   0,5
Unterhalts- und Verwaltungskosten, Instandstellungskosten richtig falsch
sowie der aufgelaufenen Rückstellungen.
… der Zuschläge für die Betriebs- und Verwaltungskosten sowie   0,5

der aufgelaufenen Rückstellungen für Erweiterungen. richtig falsch
… eines Zuschlags von 1 % auf der Kapitalisierungsrate für   0,5

Gebäude die älter als 20 Jahre sind. richtig falsch

Aufgabe A12 2
Alle Einbauküchen und je zwei Badezimmer eines Mehrfamilienhauses mit 10
4,5-Zimmer-Wohnungen müssen vollständig renoviert und auf einen für
Mietwohnungen üblichen Qualitätsstandard gebracht werden (inklusive Ersatz
der horizontalen Leitungen und Fliesenarbeiten). In welcher Preisspanne werden
sich diese Renovierungsarbeiten bewegen? Baujahr 1992 (ohne Asbest).
CHF 50 000.– bis 150 000.– .   0,5

richtig falsch
CHF 200 000.– bis 400 000.–.   0,5

richtig falsch
CHF 500 000.– bis 600 000.–.   0,5

richtig falsch
CHF 700 000.– bis 900 000.–.   0,5

richtig falsch
Aufgabe A13 2
Was versteht man darunter, wenn eine Liegenschaft im Baurecht errichtet wurde?
Es handelt sich um ein Recht, aufgrund dessen eine Person auf   0,5
oder unter einem mit diesem Recht belasteten Stück Land richtig falsch
Bauten erstellen darf.
Es handelt sich um ein Recht, aufgrund dessen der   0,5

Baurechtsgeber auf dem Land eines Baurechtsnehmers bauen richtig falsch
darf.
Es handelt sich um ein Recht, aufgrund dessen eine Person auf   0,5
einem von diesem Recht belasteten Stück Land Bauten errichten richtig falsch
darf.
Das Baurecht erlaubt jemandem, auf einem Stück Land zu   0,5

bauen, dessen Eigentümer er nicht ist. richtig falsch

Aufgabe A14 2
Was bedeutet der Begriff «Heimfallentschädigung» in einem Baurechtsvertrag?
Die Vereinbarung einer eventuellen finanziellen Entschädigung,   0,5

die der Baurechtsnehmer dem Baurechtsgeber bei Ablauf des richtig falsch
Baurechts schuldet.
Die Vereinbarung einer eventuellen finanziellen Entschädigung   0,5

bei Ablauf des Baurechts (Heimfall). richtig falsch
Die Entschädigung bei einer vorzeitigen Kündigung eines Bau-   0,5

rechts. richtig falsch
Die Vereinbarung einer eventuellen finanziellen Entschädigung,   0,5

die der Baurechtsgeber jährlich bis zum Ablauf des Baurechts richtig falsch
erhält.
Aufgabe A15 2
Wie ist die Ausnützungsziffer definiert?
Verhältnis zwischen der Bruttogeschossfläche und der Parzellen-   0,5

fläche. richtig falsch
Verhältnis zwischen dem gegen Feuer versicherten Volumen und   0,5

der Parzellenfläche richtig falsch
Verhältnis zwischen der Gesamtheit der genutzten Flächen und   0,5

der Gesamtheit der Geschossflächen. richtig falsch
Verhältnis zwischen der Hauptnutzfläche und der Umgebungs-   0,5

fläche. richtig falsch
Aufgabe A16 2
Sind die folgenden Aussagen in Bezug auf belastete Standorte richtig oder
falsch?
Ein belasteter Standort ist auch ein kontaminierter Standort.   0,5

richtig falsch
Ein belasteter Standort ist immer im kantonalen Kataster aufge-   0,5

führt. richtig falsch

Ein Einfamilienhaus aus den 40er-Jahren mit einem einwandigen   0,5

Heizöltank ist von Amtes wegen als belasteter Standort erfasst. richtig falsch
Die Untersuchung eines Standorts ist notwendig, falls eine   0,5

Beeinträchtigung der Umwelt existiert oder zu befürchten ist. richtig falsch
Aufgabe A17 2
Welches ist im Jahr 2020 das durchschnittliche übliche Volumen eines neuen
vollständig unterkellerten Einfamilienhauses mit 4 Zimmern?
300–550 m3.   0,5

richtig falsch
1500–1700 m3.   0,5

richtig falsch
1250–1500 m3.   0,5

richtig falsch
600–1200 m3.   0,5

richtig falsch
Aufgabe A18 2
Der «aktuelle Wert» gibt den Wert einer Liegenschaft an aufgrund:
Des in der Vergangenheit erzielten Gewinns.   0,5

richtig falsch
Des in der Zukunft durch Cashflows erzielten Gewinns. Der   0,5

aktuelle Wert über einen Bewertungszeitraum von 120 Jahren richtig falsch
kann dem Ertragswert entsprechen.
Des Alters der Liegenschaft.   0,5

richtig falsch
Der vorübergehenden zusätzlichen Einnahmen.   0,5

richtig falsch

Aufgabe A19 2
Was ist die Ursache der grössten Anzahl von Schäden an Bauwerken?
Eine zu starke Sonneneinstrahlung.   0,5

richtig falsch
Wasser in allen Formen (Eis, flüssiges Wasser, Dampf).   0,5

richtig falsch
Die Verkürzung der Bauzeiten.   0,5

richtig falsch
Kälte.   0,5
richtig falsch

B) Grundbegriffe, Praxis ‒ Allgemeine Fragen 122 Punkte
Aufgabe B1 3
Welche Unterlagen müssen vom Kunden für die Erstellung einer Bewertung einer
Wohnung im Stockwerkeigentum zur Eigennutzung verlangt werden? Geben Sie
sechs notwendige Dokumente für die Bewertung des Stockwerkeigentums an.
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Aufgabe B2 4
Geben Sie mindestens 4 Dienstbarkeiten oder Belastungen an, die den Wert
eines Renditeobjekts beeinflussen.
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Aufgabe B3 5
Geben Sie die Definition von Verkehrswert an, die im Bereich der Immobilien-
bewertung allgemein anerkannt ist.
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Aufgabe B4 6
Ein Kunde möchte wissen, wie der Realwert gemäss BKP in der Bewertung
seines bestehenden Hauses abgebildet wird. Er fragt Sie, welches die Vor- und
Nachteile der Realwertmethode sind.
a) Abbildung des Realwerts gemäss BKP eines bestehenden Objekts. 2
b) Zwei Vorteile der Realwertmethode. 2
c) Zwei Nachteile der Realwertmethode. 2
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) …………………………………………………………………………..……………..
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Aufgabe B5 8
Ein Kunde wünscht die Bewertung einer Geschäftsliegenschaft. Er teilt Ihnen
gleichzeitig mit, dass der Hauptmieter (200 m²) bis zum Auslaufen des
Mietvertrags einen Mietzins oberhalb der marktüblichen Preise bezahlt.
Bruttokapitalisierungsrate 6,20 %/Nettokapitalisierungsrate 4,60 %.
a) Geben Sie die Bewertungsmethoden an, die für Bewertung einer 2

Geschäftsliegenschaft verwendet werden können.
b) Berechnen Sie, wie sich dieser vorteilhafte Mietvertrag in Ihrer Bewertung 6

niederschlägt, indem Sie davon ausgehen, dass der nachhaltige Mietwert für
diese Art von Räumlichkeiten CHF 200.–/m²/Jahr beträgt, während der
Hauptmieter CHF 350.–/m²/Jahr bezahlt. Der Mietvertrag läuft noch 6 Jahre.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe B6 12
Auf ein Einfamilienhaus mit 140 m² in Yverdon ist ein Wohnrecht zugunsten eines
Ehepaars eingetragen:
 Sie ist 71 Jahre alt, er 76.

 Sie hat zwei Schwestern: Jeanne, 74-jährig, und Marie, 78-jährig.
 Durchschnittlicher Mietzins in der Gemeinde: 210.–/m²/Jahr.
 Die Liegenschaft ist mit einer Hypothek in Höhe von CHF 250 000.–
belastet.
 Gemäss Anhängen.
a) Nennen Sie vier Unterschiede zwischen einem Wohnrecht und einer Nutz- 4
niessung.
4
b) Mit welcher Kapitalisierungsrate berücksichtigen Sie dieses Recht und
warum?
4
c) Berechnen Sie, wie sich dieses Wohnrecht in der Bewertung des Hauses
niederschlägt.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe B7 10
Als Immobilienprofi könnten Sie gebeten werden, ein Stück nicht bebautes Land
zu bewerten.
2
a) Nennen Sie zwei Bewertungsmethoden.
b) Erklären Sie den Unterschied zwischen diesen beiden Methoden. 4
c) Wie muss der Zeitfaktor in die Bewertung einbezogen werden? 4
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe B8 4
In den meisten Kantonen ist die Gebäudeversicherung eine staatliche Anstalt.
Der Schätzbericht der Gebäudeversicherung enthält Informationen, die für die

bewertende Person wichtig sind.
Nennen Sie vier Informationen aus dieser Schätzung, die in der Bewertung
verwendet werden.
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Aufgabe B9 8
a) Erklären Sie den Unterschied zwischen CAPEX und OPEX und die 4
Bedeutung dieser beiden Begriffe.
b) Geben Sie Preisverhältnisse pro m² für eine Wohnliegenschaft aus den 70er- 4
Jahren an, die 2012 renoviert wurde, deren Fenster ersetzt wurden und deren
Fassade isoliert wurde.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe B10 4
Was versteht man unter DCF in der Immobilienbewertung und wie lautet die
Definition davon?
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Aufgabe B11 6
Nennen Sie 3 Vorteile und 3 Risiken einer DCF-Bewertung.
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Aufgabe B12 6
a) Was bedeutet WACC? Nennen Sie eine Definition des Begriffs. In welchem 3
Fall kommt dieser Ansatz zur Anwendung?
b) Berechnen Sie die WACC mithilfe der folgenden Informationen: 3
- Anteil Eigenmittel von 20 % mit einer erforderlichen Rendite von 9 %.
- Anteil Fremdmittel von 80 % zu einem Zinssatz von 1,5 %.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe B13 4
Zwei verschiedene vollständig kompetente Fachleute wurden von einem
potenziellen Käufer mit der Bewertung einer zum Kauf angebotenen Wohn-
liegenschaft beauftragt. Der erste schätzt den Preis auf CHF 12 Millionen, der
zweite auf CHF 15 Millionen. Wie erklären Sie diesen Unterschied?
Was könnte diese Diskrepanz rechtfertigen, wenn wir davon ausgehen, dass
beide Werte korrekt sind.
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Aufgabe B14 4
Eine Privatperson hat im Januar 2019 eine Villa für CHF 1,4 Millionen gekauft.
Im September wird die Person arbeitslos und ist nicht mehr in der Lage, die
Raten zu bezahlen. Der Gläubiger erreicht, dass die Villa im März 2020
versteigert wird. Sie wird zum Preis von CHF 1,1 Million verkauft.
a) Wie erklären Sie die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis? 2

b) Wie nennt man einen Wert, um den man einen Experten im rechtlichen 2
Rahmen eines Konkurses bittet?
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe B15 8
Seit 1998 ist Minergie das Schweizer Label für Gebäude.
a) Worum geht es bei Minergie? 2

b) Welches wären die Auswirkungen des Labels auf die Baukosten in % des 2
BKP 2?
c) Nennen Sie 3 technische Anforderungen für den Erhalt des Labels. 2
d) Was bedeutet der Zusatz ECO bei einem Minergie-Label? 2
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) ………………………………………………………………………….…….………..
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d) ………………………………………………………………………..……………..
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Aufgabe B16 6
Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Franz-Weber-Initiative an.
Worin besteht die Lex Weber die welche daraus entstand und welchen Einfluss
hat sie auf die Bewertung eines Objekts?
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Aufgabe B17 4
Was bedeutet BGBB und was wird mit diesem Gesetz geregelt?
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Aufgabe B18 4
Welche im Rahmen einer Bewertung grundlegenden Informationen können auf
Kartografie-Portalen der Kantone gefunden werden?
Nenne Sie 4 davon.
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Aufgabe B19 10
Obwohl Asbest bereits seit mehreren Jahrzehnten verboten ist, stellt es noch
heute ein Gesundheitsrisiko für Arbeiter dar.
a) Weshalb ist Asbest gefährlich für die Gesundheit? 2
b) Nennen Sie 3 Bauelemente, die Asbest enthalten können. 2
c) In welchen Gebäudetypen besteht das Risiko des Vorhandenseins von 2
Asbest?
d) Welche Form kann Asbest in einem Gebäude annehmen? 2
e) Wie verhält man sich richtig, wenn Asbest vorhanden ist? 2
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) ………………………………………………………………………….…….………..
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d) ………………………………………………………………………..……………..
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e) …………………………………………………………………………..……………..
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Aufgabe B20 6
a) Warum beschreibt die effektive Nettorendite nicht die Rentabilität aus Sicht 3
eines Investors?
b) Wie kann man erklären, dass die Verwendung dieser Angabe in der 3
Immobilienpraxis weit verbreitet ist?
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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C) Praktische Bewertungsaufgaben – Allgemeine Fragen 80 Punkte
Aufgabe C1 10
Die zu bewertende Mietliegenschaft verfügt über einen nachhaltigen Mietwert von
CHF 165 000.–/Jahr (Heiz- und Nebenkosten nicht enthalten). Die Liegenschaft ist
gut situiert und 5 Jahre alt.
a) Berechnen Sie den Ertragswert. (Bruttokapitalisierungsrate 5,56 % / Nettoka- 2
pitalisierungsrate 3,70 %).
b) Wie erklären Sie den Unterschied zwischen Netto- und Bruttorate? 4
c) Wie könnte sich die Bruttorate aufgliedern, in % und pro Kategorie? 4
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Aufgabe C2 12
Das Theater «Equilibre», das aus einem Architekturwettbewerb der Gemeinden

Freiburg, Villars-sur-Glâne, Granges-Paccot, Givisiez und Corminboeuf im Juli
2000 hervorgegangen ist, ist das Werk des Zürcher Architekten Jean-Pierre Dürig.
Berechnen Sie auf der Grundlage der angehängten Pläne das Volumen des
Gebäudes gemäss SIA-Norm 416.
© Ruedi Walti

Aufgabe C3 8
a) Aktualisieren Sie die Cashflows der Jahre 2021 bis 2025. i = 3,5 % 4
b) Ist gemäss der untenstehenden Tabelle bei Variante A oder Variante B die 4
Wertschöpfung grösser und warum?
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe C4 10
Erklären Sie anhand der untenstehenden DCF-Tabelle Folgendes:

a) Warum betragen die Mieteinnahmen im Jahr 2021 CHF 0.–? 2
b) Warum gibt es einen Unterschied zwischen den Mieteinnahmen in den Jahren 2 2

und 3?
c) Wofür stehen die 2 % in der Zeile mit den Mieteinnahmen und was halten Sie 2
davon?
d) Wie hoch ist der freie Cashflow im Jahr 2024? 2
e) Wie hoch ist der Verkehrswert dieser Liegenschaft? 2
DCF - Tabelle 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2045 2046
0 1 2 3 4 5 25 26
Ertrag
Mietzinseinnahmen 2,0% 119 000 0 105 519 150 741 153 756 156 831 233 043 237 704
Total Ertrag 119 000 0 105 519 150 741 153 756 156 831 233 043 237 704
c) a) b)
Kosten/ Aufwand
Laufende Kosten 20,0% -23 800 0 -21 104 -30 148 -30 751 -31 366 -46 609 -47 541
Leerstände 1,2% -1 428 0 -1 266 -1 809 -1 845 -1 882 -2 797 -2 852
Renovationen -916 055
Gesamtkosten -25 228 -916 055 -22 370 -31 957 -32 596 -33 248 -49 405 -50 393
Nettoertrag 93 772 -916 055 83 149 118 784 121 160 123 583 183 638 187 311
Wert 4 598 661
Barwert Nettoertrag 5,5% 848 433 1 811 321 1 828 157 1 810 287 1 789 055 1 764 228
Barwert 1 200 223 1 266 475 1 336 384 1 410 153 1 487 993 1 570 131 4 598 661
Aktueller Wert 2 048 655 3 077 796 3 164 541 3 220 440 3 277 048 3 334 359 4 598 661
Preis
Erwerbskosten 4,0% -81 946
Verkehrswert 1 966 709
Interner Zinssatz 5,5% -2 048 655 -916 055 83 149 118 784 121 160 123 583 4 782 299
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) …………………………………………………………………………….………..…..
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d) ………………………………………………………………………….…….………..
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e) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe C5 4
Nennen Sie ein Beispiel, in dem der Fortführungswert zur Anwendung kommen
sollte.
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Aufgabe C6 6
a) Nennen Sie 3 besondere Anforderungen an Bewertungen im Rahmen von 3

Schieds- und Gerichtsverfahren.
b) Nennen Sie 3 Elemente, die in einem Disclaimer (Haftungsausschluss) eines 3
selbständigen Experten vorkommen müssen.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe C7 12
Im Fall einer Liegenschaft mit Mietwohnungen auf einem Grundstück im Baurecht:
Wie hoch ist die gemäss Mietgesetz maximal zulässige Rendite, welche der
Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer auf ihren Eigenmitteln auf der
Mietliegenschaft verlangen dürfen?
a) Rendite auf den Eigenmitteln für den Baurechtsgeber. 4
b) Rendite auf den Eigenmitteln für den Baurechtsnehmer. 4
c) Wie schätzen Sie diese Situation ein? 4
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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c) ………………………………………………………………………….…….………..
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Aufgabe C8 6
Ergänzen Sie die am Stichtag fehlenden Beträge, wenn jährlich eine Post-
numerando-Rente (nachschüssig) von 500.- bezahlt wird und der Zins vom Start-
kapital 5000.- dazukommt. Zinssatz ist jeweils 10%.

Aufgabe C9 12
Sie werden von einem Kunden mit der Ermittlung des maximalen Kaufpreises
eines Stücks Land beauftragt, das er sich gerne kaufen möchte. Das gesamte
Landstück mit 1580 m² liegt in der Bauzone und ist praktisch flach. Den Lageplan
finden Sie anbei.
Im Gemeindereglement finden Sie die folgenden Informationen:
Wohnzone mit mittlerer Dichte bestimmt für:

a) Einzelwohnhäuser und zusammengebaute Einzelwohnhäuser
b) Mehrfamilienhäuser
c) Dienstleistungsbetriebe von allgemeinem Interesse
Brutto-Ausnützungsziffer (AZb) 0.85.
Eine zusätzliche Ziffer von 0.25 ist für unterirdische Parkgaragen vorgeschrieben.
Die maximale Bodennutzungsziffer beträgt 0.45.
Die maximale Gesamthöhe eines Gebäudes ist auf 13.00 m festgesetzt.
Die Empfindlichkeitsstufe II gilt für diese Zone.
Der Grenzabstand beträgt mindestens h/2, 4.00 m.
Der Mindestabstand eines Gebäudes vom Waldrand ist auf 20.00 m festgelegt.
Der Abstand zur Strassenachse ist auf 8 m festgesetzt.
In dieser Region beträgt der durchschnittliche Nettoverkaufspreis pro m² für
StWE CHF 5800.–/m² und der durchschnittliche Mietpreis CHF 210.–/m².
a) Welche Strategie würde es ermöglichen, das höchste Kaufangebot zu

4
machen und warum?
b) Welches könnte der höchste Kaufpreis für Ihren Kunden sein? Erklären Sie 8
Ihre Überlegungen.
a) …………………………………………………………………………….………..…..
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b) ………………………………………………………………………….…….………..
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Prüfung: Immobilienbewertung
Anhänge
© Schweizerische Fachprüfungskommission für Immobilienwirtschaft
Anhang 1: Tabelle Mortalität der Schweizer Bevölkerung 2015

Anhang 2: Aktualisierungsfaktor nachschüssiger Renten
Anhang 3: Diskontfaktor
Anhang 4: Plan des Theaters «Equilibre» in Freiburg
Höhere Fachprüfung
Immobilientreuhand 2020
Prüfung: Immobilienbewertung, Anhänge Kandidatennummer: _______________
Anhang 1: Tabelle Mortalität der Schweizer Bevölkerung 2015 (BFS, 2017)
Männer Männer Frauen Frauen
Sterbewahr- Anzahl der Durchsch- Sterbewahr- Anzahl der Durchsch-

scheinlichkeit Todesfälle nittliche scheinlichkeit Todesfälle nittliche
innerhalb Zahl der während Lebenser- innerhalb Zahl der während Lebenser-
eines Jahres Überlebenden des Jahres wartung Alter eines Jahres Überlebenden des Jahres wartung
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Anhang 2: Aktualisierungsfaktor nachschüssiger Renten (1/2)
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Anhang 2: Aktualisierungsfaktor nachschüssiger Renten (2/2)
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Anhang 3: Diskontfaktor (1/2)
Seite 5 von 11
Anhang 3: Diskontfaktor (2/2)
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Anhang 4: Plan des Theaters «Equilibre» in Freiburg (1/4)
Südwest-Fassade
Erdgeschoss
© Dürig AG
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Parkansicht Südwest
Plan Niveau 4
© Dürig AG
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Schnitt A_A
Plan Niveau 9
© Dürig AG
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© Ruedi Walti
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Prüfungsteil: Immobilientreuhand
Name, Vorname: ....................................................................................................
Kandidaten-Nr.: .....................................................................................................
Taschenrechner
Erlaubt ist nur der Taschenrechner TI-30X IIB (Texas Instrument). Ausdrücklich nicht zugelassen sind
Laptops, Notebooks und Smartphones.
Gesetzestexte
Die erlaubten Gesetzestexte werden den Kandidierenden von der SFPKIW zur Verfügung gestellt.
Es werden die amtlichen Ausgaben von ZGB, OR, MWSTG, SchKG, VMWG, ZPO, RPG, USG,
BewG, BewV, GBV und PartG aufgelegt.
Prüfungsteil: Immobilientreuhand Kandidaten-Nummer: _____________________

einbezogen.
erfolgt keine Korrektur
Abkürzungen
MWSTG Mehrwertsteuergesetz
SchKG Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs
VMWG Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
ZPO Zivilprozessordnung
RPG Raumplanungsgesetz
USG Umweltschutzgesetz
BewG Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland
BewV Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
GBV Grundbuchverordnung
PartG Partnerschaftsgesetz
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein
CAPEX Capital Expenditure
NAV Net Asset Value
UVP Umweltverträglichkeitsprüfung
PK Pensionskasse
GF Geschossfläche
GP Generalplaner
p.a. Pro Jahr (pro anno)
Aufgaben Thema Anzahl Punkte Seite

A Bau-/Projektmanagement 60 3
B Gesetze & Steuern 90 17
C Portfoliomanagement 60 38
D Kundenberatung in finanziellen Fragen 30 55
Total 240
BP Immobilientreuhand 2020
Prüfungsteil: Immobilientreuhand Kandidaten-Nummer: ________________
A) Bau- und Projektmanagement 60 Punkte
Multiple Choice 8 Punkte
Bewertung Fragengruppe A1 – A6
Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip:
Aufgabe A1 2
Ein Investor möchte in das geplante Bauvorhaben möglichst wenig Zeit investieren
und delegiert alle seine Kompetenzen an einen Bauherrenvertreter.
Als Projektorganisation ist ein Planerteam mit Generalunternehmer vorgesehen. Im

Planerteam zeichnet der Architekt als Gesamtleiter und Vertreter gegenüber dem
Auftraggeber.
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Aussagen mit richtig oder falsch beantwortet
werden können.
Der Bauherr als Gesamtleiter unterzeichnet die Gesellschafts-  

verträge. richtig falsch
Der Bauherr und der Architekt müssen sämtliche Verträge  

gemeinsam unterzeichnen. richtig falsch
Der Planervertrag unterzeichnet der Subunternehmer.  

richtig falsch
Der Planervertrag unterzeichnet der Architekt als Gesamtleiter.  

richtig falsch

Aufgabe A2 2
Wofür haftet der Architekt / die Architektin mit klassischem Architektenvertrag?
werden können.
Für das nicht Eintreffen der Baubewilligung.  

richtig falsch
Für die Überschreitung des Kostenvoranschlages um 6 % in der  

Ausführung, wenn keine Toleranzgrenze vereinbart wurde. richtig falsch
Für nachträgliche Forderungen der Feuerpolizei.  

richtig falsch
Für ungenügende Schalldämmung.  

richtig falsch
Aufgabe A3 2
Mit der UVP (Umweltverträglichkeitsprüfung) wird überprüft, ob die gesetzlichen
Vor-schriften eingehalten werden. Diverse Bereiche eines Projektes werden dabei
behandelt.
werden können.
Luftreinhaltung  
richtig falsch
Schall  
richtig falsch
Steigzonen  
richtig falsch
Lichtimmissionen  
richtig falsch

Aufgabe A4 2
Die Nettogeschossfläche (NGF) ist gemäss SIA 416 ein Teil der Geschossfläche
(GF) zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen.
Welche Flächen sind Teil der Nettogeschossfläche (NGF)?
werden können.
Konstruktionsfläche tragend  
richtig falsch
Nutzfläche  
richtig falsch
Verkehrsfläche  
richtig falsch
Konstruktionsfläche  
richtig falsch

Aufgabe A5 4
In der SIA Norm 416 sind Flächen definiert.
Zu welcher Nettogeschossfläche / Konstruktionsfläche gehören folgende Bereiche

eines Gebäudes?
Nennen Sie den korrekten Fachbegriff und die jeweiligen Abkürzungen für folgende
Bereiche:
a) Lift
b) Wohnzimmer
c) Balkon
d) Aussenwände
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Aufgabe A6 2
Eine wichtige Norm ist die SIA 118.
a) Welche Fachorganisation publiziert diese Norm?

Nennen Sie den korrekt ausgeschriebenen Namen der Fachorganisation.
b) Wie heisst die SIA Norm 118?
Nennen Sie den korrekt ausgeschriebenen Namen dieser Norm.
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Aufgabe A7
In einem Neubauprojekt wird ein Gebäude mit Mietwohnungen als Renditeobjekt,

ein Gebäude im Stockwerkeigentum mit Eigentumswohnungen und einer gemein-
samen Tiefgarage erstellt.
Die Bauabnahme einer Einstellhalle erfolgte gleichzeitig mit jener der

Mietwohnungen (Renditeliegenschaft, Anlageobjekte) am 31. Oktober 2019. Die
Bauabnahme der Gemeinde des Gebäudes im Stockwerkeigentum fand drei
Monate später statt. Die Erstellung der gesamten Überbauung erfolgte durch einen
von der Bauherrschaft beauftragten Totalunternehmer. Für die Mängelhaftung
wurde in beiden Verträgen (Totalunternehmerwerkvertrag / Kaufvertrag) die SIA
Norm 118 vereinbart.
Die Stockwerkeinheiten wurden seitens der Bauherrschaft schlüsselfertig verkauft

und werden am 15. Februar 2020 seitens Bauherrschaft an die Käufer übergeben.
a. Zu welchem Zeitpunkt (Datum) gilt das gesamte Werk als abgenommen?
b. Wer muss bei der Abnahme der Einstellhalle bzw. der Renditeliegenschaft
zwingend anwesend sein?
c. Wie beurteilen Sie die Garantiefristen der Stockwerkeinheiten? Sind diese

für die Bauherrschaft von Vorteil? Begründen Sie Ihre Antwort.
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Aufgabe A8
Die SIA Norm 118 wird in sieben Hauptbereiche aufgeteilt. Nennen Sie sechs davon:
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Aufgabe A9
Ein Kunde hat folgende Fragen an Sie:

a. Was ist ein Nutzungsplan im Sinne der Gesetzgebung?
b. Für welchen Zeitraum haben Nutzungspläne Gültigkeit?
Bitte beantworten Sie seine Fragen und geben Sie den dazugehörigen Gesetzes-
artikel an.
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Aufgabe A10
Zählen Sie vier Ziele des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) auf.
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Aufgabe A11
Sind Solaranlagen auf Dächern in der Bau- und Landwirtschaftszonen bewilligungs-

pflichtig? Begründen Sie Ihre Antwort und nennen Sie den dazugehörigen
Gesetzesartikel.
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Aufgabe A12
Wann gilt Land als erschlossen? Nennen Sie zwei Merkmale.
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Aufgabe A13
Sie sind mit der Bauherrenvertretung eines Grossprojektes beauftragt. Ihr Auftrag-
geber hat folgende Fragen an Sie:
a) Welche Informationen können einem Zonenplan entnommen werden. Nennen Sie

sechs unterschiedliche Informationen.
b) Nennen Sie die jeweiligen Formeln für die nachstehenden Begriffe:
1. Ausnützungsziffer
2. Baumassenziffer
3. Überbauungsziffer
4. Grünflächenziffer
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Aufgabe A14
Was hat die Bauherrschaft für Rechte, wenn der Unternehmer die Mängel trotz
angesetzter Frist nicht behoben hat (gemäss SIA 118)? Nennen Sie zwei Rechte.
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Fallbeispiel 22 Punkte
Die Bau AG erstellt einen Neubau mit 9 Eigentumswohnungen samt Einstellhalle und verkauft diese
schlüsselfertig an die Käufer. Die Erstellung erfolgt über einen beauftragten Totalunternehmer. Nach
Fertigstellung des Rohbaus konnten bereits 8 Wohnungen verkauft werden. Nun neigt sich der
Ausbau dem Ende zu und die Wohnungen werden in Etappen übergeben.
In Ihrer Tätigkeit als Immobilientreuhänder sehen Sie die erhaltenen Unterlagen durch und notieren
folgende Eckpunkte der Verträge:
TU-Werkvertrag
- Mängelhaftung nach SIA 118 ab Übergabe an die Bau AG.

- Werkpreiszahlungen nach vorbestimmten Daten, Schlusszahlung innert 30 Tagen nach
Übergabe.
- Baugrundrisiko beim Bauherrn.
Kaufvertrag mit den Käufern
- Schlüsselfertige Erstellung der Bauten (es sind keine Ausschlüsse von Leistungen formuliert).
- Anzahlung bei Beurkundung.
- Schlusszahlung bei Eigentumsübertragung, welche mit der Bezugsbereitschaft erfolgt.
- Sicherung der Zahlung bei Eigentumsübertragung mittels unwiderruflichem Zahlungsver-
sprechen, das als einzige Bedingung für die Zahlung die erfolgte Eigentumsübertragung bzw. die
Schuldbrieferrichtung enthalten darf.
- Mängelhaftung nach SIA 118.
- Abtretung der Garantien des Totalunternehmers nach erfolgter Abnahme seitens der Bau AG an
die Käuferschaft.

Aufgabe A15 2
Sie erstellen die Termine für die Eigentumsübertragungen bzw. Wohnungs-

übergaben. Sie empfehlen ihm, zuerst die Eigentumstragung und im Anschluss erst
die Wohnungsübergabe vorzunehmen. Erläutern Sie ihm seinen Vorteil und sowie
einen Nachteil für den Käufer.
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Aufgabe A16 4
Die Bau AG fragt Sie, ob der abgeschlossene Werkvertrag mit dem Totalunternehmer
für ihn Risiken bringt. Nennen Sie ihm zwei mögliche Risiken und begründen Sie
diese.
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Aufgabe A17 3
Die Bau AG hat sowohl mit dem Totalunternehmer als auch mit den Käufern die
Mängelhaftung nach SIA 118 vereinbart.
1. Warum muss die SIA 118 vereinbart werden?
2. Welche Regelungen umfasst die SIA 118 für die Rügefrist von 2 Jahren?
Erklären Sie Ihre Antwort.
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Aufgabe A18 3
Die Bau AG hat vom Totalunternehmer einen Nachtrag für den Baugrund erhalten.
1. Was prüfen Sie?
2. Kann die Bau AG die Kosten den Käufern weiterverrechnen?
Begründen Sie Ihre Antworten.
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Aufgabe A19 2
In einer Diskussion mit der Bau AG fragt Sie die Bau AG, was der Unterschied
zwischen der öffentlichen Beurkundung und der Eigentumsübertragung ist. Weiter
möchte er von Ihnen wissen, weshalb die Eigentumsübertragung notwendig ist. Bitte
beantworten Sie seine Fragen.
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Aufgabe A20 3
Sie wirken bei der Eigentumsübertragung wie auch bei den Übergaben mit. Bei der
Übergabe der Wohnung im Attikageschoss verweigern die Käufer die Übergabe, da
die Sanitärapparate in der gesamten Wohnung fehlen. Wie beurteilen Sie die
Situation, liegt ein Mangel vor? Welches sind die zwei Charakteristiken eines
Mangels.
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Aufgabe A21 2
Endlich ist es geschafft, die acht verkauften Wohnungen konnten übergeben werden
und die Kaufpreise sind bei der Bau AG eingetroffen. Sie erhalten 3 Monate nach
Übergabe eine Mängelrüge eines Käufers. Wie gehen Sie vor?
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Aufgabe A22 3
Die beauftragte Verkaufsorganisation teilt Ihnen 6 Monate nach Fertigstellung des
Gebäudes mit, dass die letzte Wohnung, welche bereits komplett ausgebaut ist,
auch verkauft werden konnte. Was ist bei der Kaufvertragserstellung im Vergleich
zu den bereits übergebenen Wohnungen speziell zu beachten? Nennen Sie 3
Punkte und begründen Sie diese.
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B) Gesetze und Steuern 90 Punkte
Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 22 Punkte

Bewertung Fragengruppe B1 – B7
Aufgabe B1 2.5
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen zum Erbrecht richtig oder

falsch sind.
Hinterlässt der verheiratete Erblasser keine Nachkommen, so  

fällt die ganze Erbschaft an den Stamm der Eltern. richtig falsch
Mit dem Stamm der Urgrosseltern hört die Erbberechtigung der  

Verwandten auf. richtig falsch
Der Pflichtteil für eine eingetragene Partnerin oder einen  

eingetragenen Partner beträgt die Hälfte. richtig falsch
Das Gesetz sieht zwei Grundformen von Verfügungen von Todes  

wegen vor: Letztwillige Verfügungen und Erbverträge. richtig falsch
Eine letztwillige Verfügung kann einzig durch öffentliche Be-  

urkundung oder eigenhändig errichtet werden. richtig falsch
Aufgabe B2 3.5
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen zum Stockwerkeigentum

richtig oder falsch sind.
Das Stockwerkeigentum gibt dem Miteigentümer das Sonder-  

recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu be- richtig falsch
nutzen und innen auszubauen.
Mit dem Erwerb des Stockwerkeigentums gehen auch das  

Sonderrecht am Boden der Liegenschaft und ein allfälliges richtig falsch
Baurecht auf den Erwerber über.
Der anteilsmässige Wert eines Stockwerkeigentums am  

Gesamtwert einer Liegenschaft oder des Baurechts wird mit der richtig falsch
Wertquote ausgedrückt.

Um ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung im  

Grundbuch anmerken zu lassen, braucht es die Zustimmung der richtig falsch
Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der
Hälfte anteilsberechtigt ist.
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer wählt den Verwalter  

der Liegenschaft und beaufsichtigt diesen. richtig falsch
Die Begründung von Stockwerkeigentum erfolgt durch ein  

öffentlich beurkundetes Rechtsgeschäft. richtig falsch
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist stets

 
beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer richtig falsch
anwesend oder vertreten ist.
Aufgabe B3 3.5
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen zum Werkvertrag und Auftrag

richtig oder falsch sind.
Verträge über Arbeitsleistungen, die keiner besonderen Vertrags-  

art des Obligationenrechts unterstellt werden können, unter- richtig falsch
stehen den Vorschriften des Werkvertrags.
Beim Werkvertrag und beim Auftrag ist der Besteller, bzw. der  
Auftraggeber verpflichtet, eine Vergütung zu leisten. richtig falsch
Ist die Beseitigung eines Mangels nur mit unverhältnismässigem  

Aufwand möglich, kann der Besteller bei einem auf seinem Grund richtig falsch
und Boden errichteten Werk die Abnahme verweigern und
Schadenersatz fordern.
Möchte ein Besteller ein bestelltes, noch nicht vollendetes Werk  

nicht mehr, so kann er vom Werkvertrag zurücktreten, wenn er richtig falsch
den Unternehmer schadlos hält und ihm die bereits geleistete
Arbeit vergütet.
Der Auftrag kann vom Auftraggeber jederzeit grundlos widerrufen  

werden. Der Auftragnehmer seinerseits braucht für den Widerruf richtig falsch
des Auftrags hingegen einen besonderen Grund.
Der Beauftragte muss den Auftrag immer persönlich ausführen.  

richtig falsch
Der Sorgfaltsmassstab ist beim Werkvertrag und beim Auftrag  

gleich. richtig falsch

Aufgabe B4 4
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen zum Mietrecht richtig oder

falsch sind.
In einem Mietverhältnis umfasst die Leistungspflicht des Mieters  

von Gesetzes wegen stets die Bezahlung des Mietzinses und der richtig falsch
Nebenkosten.
Bezahlt ein Mieter den fälligen Mietzins für seine Wohnung nicht,  
so kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen richtig falsch
auf Ende eines Monats kündigen.
Bei der Vermietung von Immobilien dürfen maximal drei Monats-  

mieten als Sicherheit (Mietkaution) verlangt werden. richtig falsch
Der Vermieter kann die Zustimmung bei einer Untermiete ver-  

weigern, wenn der Mieter den Untermietzins nicht bekannt gibt. richtig falsch
Der Mieter kann sich bei einer vorzeitigen Rückgabe der Miet-  
sache von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter be- richtig falsch
freien, wenn er einen neuen Mieter vorschlägt, der bereit ist, den
Mietvertrag zu übernehmen.
Endet ein befristetes Mietverhältnis und setzen die Parteien das  

Mietverhältnis stillschweigend fort, so entsteht ein neues be- richtig falsch
fristetes Mietverhältnis von der gleichen zeitlichen Dauer wie das
vorhergegangene.
Wenn die Parteien bei der Kündigung einer Wohnungsmiete die  

Fristen von Art. 266c OR nicht beachten, ist diese Kündigung richtig falsch
nichtig.
Eine Mietzinserhöhung muss dem Mieter gemäss Gesetz  

mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsrist auf einem richtig falsch
amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden.
Aufgabe B5 3.5
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen richtig oder falsch sind.
Das Grundpfand basiert auf einem öffentlich beurkundeten  

Rechtsgeschäft und entsteht grundsätzlich mit der Eintragung in richtig falsch
das Grundbuch.
Ein Stockwerkeigentümer kann seinen Stockwerksanteil nur mit  

einem Grundpfand belegen, wenn die anderen Stockwerk- richtig falsch
eigentümer zustimmen.

Die Schuldbetreibung wird entweder auf dem Wege der  

Pfändung, der Pfandverwertung oder des Konkurses durchge- richtig falsch
führt.
Der Vertrag, der ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück be-  

gründet, bedarf zur Gültigkeit der einfachen Schriftlichkeit. richtig falsch
Ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück darf für höchstens zehn  

Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden. richtig falsch
Eine natürliche Person ist handlungsfähig, wenn sie volljährig  

und rechtsfähig ist. richtig falsch
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch

 
Personen im Ausland (BewG) enthält einen Erlaubnisvorbehalt
richtig falsch
bezüglich der Veräusserung von Schweizerischem Boden an
ausländische Personen.
Aufgabe B6 2
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen zur Raumplanung richtig oder

falsch sind.
Gemäss dem Raumplanungsgesetz (RPG) unterscheiden  

Nutzungspläne zwischen Bau-, Landwirtschafts- und richtig falsch
Erholungszonen. Die Kantone können weitere Nutzungszonen
vorsehen.
Land ist gemäss RPG erschlossen, wenn es zu Fuss erreichbar  

ist. richtig falsch
Für die Einsicht in Nutzungspläne wird ein berechtigtes Interesse  

verlangt. richtig falsch
Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre festgelegt

 
werden, ausser das kantonale Recht sieht eine Verlängerung richtig falsch
dieser Frist vor.
Aufgabe B7 3
Beurteilen Sie, ob die nachfolgenden Behauptungen zum Steuerrecht richtig oder

falsch sind.
Im monistischen Grundstückgewinnsteuer-System werden bei  

Veräusserungen von Liegenschaften im Geschäftsvermögen richtig falsch
keine Grundstückgewinnsteuern sondern lediglich Gewinn-
steuern erhoben.

Die Schenkungssteuern sind im kantonalen und kommunalen  

Recht geregelt. richtig falsch
Mehrwertsteuern sind direkte Steuern.  

richtig falsch
Die Vermietung von Gebäuden zu Wohnzwecken ist eine von der
 
Mehrwertsteuer ausgenommene Leistung, kann jedoch optiert richtig falsch
werden.
Der in Deutschland lebende Karl, welcher in Davos eine  

Ferienwohnung besitzt, ist in der Schweiz aufgrund der Ferien- richtig falsch
wohnung beschränkt steuerpflichtig.
Bei einem Erbgang wird keine Grundstückgewinnsteuer erhoben  

bzw. diese wird aufgeschoben. richtig falsch

Aufgabe B8 8
Erklären Sie den Unterschied zwischen

a) Erfüllbarkeit und Fälligkeit einer Forderung.
b) der bei einem Auftrag vom Beauftragten und der bei einem Werkvertrag vom
Unternehmer geschuldeten Leistungserbringung.
c) einer formellen und einer materiellen Enteignung.
d) einem anfechtbaren und einem nichtigen Vertrag.
e) einer Erstklass- und einer Drittklass-Forderung im Konkurs.
f) dispositivem und zwingendem Recht.
g) Eigentum und Besitz.
h) relativer und absoluter Empfangstheorie.
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Aufgabe B9 6
Definieren Sie die folgenden Begriffe:

a) Altlasten
b) Akzessionsprinzip
c) Verursacherprinzip
d) Formvorschrift
e) Grundstück im Sinne des Gesetzes
f) Nutzungsplan
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Aufgabe B10 1.5
Nennen Sie die drei Planungsgrundsätze des Raumplanungsgesetzes (RPG).
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Aufgabe B11 1
Wann ist ein Vertrag nichtig? Nennen Sie auch den entsprechenden Gesetzes-
artikel mit Angabe des Absatzes?
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Aufgabe B12 10
Nennen Sie stichwortartig:

a) Sechs Voraussetzungen der Sachgewährleistung und sechs Voraussetzungen
der Rechtsgewährleistung.
b) Die drei Ansprüche des Käufers bei der Sachgewährleistung.
c) Kann der Käufer wählen, ob er Schadenersatz nach Art. 97 ff. OR oder
Ansprüche aus Sach- und Rechtsgewährleistung geltend macht?
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Aufgabe B13 4
Beantworten Sie folgende Fragen im Zusammenhang mit der Schuldbetreibung

einer grundpfandgesicherten Forderung:
a) Was umfasst der Ausdruck "Grundpfand" im Sinne des SchKG?
b) Welche Möglichkeit steht dem Schuldner zu, wenn für eine grundpfand-
gesicherte Forderung Betreibung auf Pfändung oder Konkurs eingeleitet wird?
c) Welche Betreibungsart findet bei grundpfandgesicherten Zinsen und
Annuitäten Anwendung? Nennen Sie zwei.
d) Was passiert, wenn der Erlös aus dem Grundpfand die Forderung nicht deckt?
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Aufgabe B14 1.5
Wann kann ein Vermieter seine Zustimmung zu einer Untermiete verweigern?

Nennen Sie drei Tatbestände.
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Aufgabe B15 5
Welche Besonderheiten sind bei einer Kündigung der Wohnung der Familie
a) auf Seiten des Vermieters zu beachten? Nennen Sie auch den Gesetzesartikel
mit Angabe des entsprechenden Absatzes.
b) auf Seiten des Mieters zu beachten? Nennen Sie auch den Gesetzesartikel mit
Angabe des entsprechenden Absatzes.
c) Was ist die Folge, wenn die Besonderheiten nicht eingehalten werden?
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Aufgabe B16
2
Nennen Sie zwei Voraussetzungen, welche gemäss der im Jahr 2020 in Kraft
getretenen Gesetzgebung (Liegenschaftenkostenverordnung) erfüllt sein
müssen, damit Liegenschaftsunterhaltskosten über mehrere Jahre verteilt
steuerlich geltend gemacht werden können?
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Aufgabe B17 1
Wie lange kann ein Liegenschaftenhändler Geschäftsverluste aus den Vorjahren
geltend machen?
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B) Fragegruppe Fallbeispiele 28 Punkte
Aufgabe B18 – Erbrecht / Bewilligungsgesetz 5.5
Anton und Antonia sind seit zehn Jahren glücklich verheiratet und haben einen
gemeinsamen Sohn Carlo. Anton hat zudem aus einer früheren Beziehung mit
einer anderen Frau die Tochter Carla. Antonia liebt und behandelt die beiden
volljährigen Kinder Carlo und Carla genau gleich.
Unverhofft erleidet Anton einen schweren Arbeitsunfall und verstirbt. Antonia
kommt mit folgenden Fragen zu Ihnen:
a) Wie hoch sind die Erbteile und die Pflichtteile aller gesetzlichen Erben und die
verfügbare Quote?
b) Antonia möchte möglichst rasch die von Anton gemietete Wohnung künden. Wie
hat Sie diesbezüglich vorzugehen und auf wann ist eine Kündigung möglich?
c) Anton hat sein Ferienhaus in Arosa testamentarisch seiner Mutter vererbt,
welche in Deutschland lebt und österreichische Staatsangehörige ist. Antonia
fragt Sie, ob ein Erwerb des Ferienhauses durch ihre Schwiegermutter ohne
weiteres möglich ist oder hier Einschränkungen gelten. Begründen Sie ihre
Antwort.
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Aufgabe B19 – Stockwerkeigentum 3
Max, Moritz und Laura sind Stockwerkeigentümer einer Liegenschaft in einer

Wohnzone der Stadt Solothurn. Alle drei halten die gleiche Wertquote (je ein
Drittel). Max wohnt in seiner Wohnung mit seinen zwei Kindern.
Seit ein paar Monaten betreibt Moritz ein Erotiketablissement in seinem Teil der
Liegenschaft. Die beiden anderen Miteigentümer stören sich an den damit
verbundenen erheblichen Immissionen und suchten das Gespräch mit Moritz.
Dieser zeigte jedoch wenig Verständnis für deren Anliegen und setzt den Betrieb
seines Etablissements unverändert fort.
Max und Laura sind verzweifelt und wenden sich mit den folgenden Fragen an Sie:
Max und Laura möchten Moritz "loswerden".
a) Welche Möglichkeit haben sie hierfür? Nennen Sie auch den entsprechenden
Gesetzesartikel.
b) Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Max und Laura mit ihrem
Vorgehen erfolgreich sind?
c) Sind die Voraussetzungen vorliegend erfüllt? Begründen Sie Ihre Antwort.

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Aufgabe B20 – Miete 5
Tim wohnt in einer gemütlichen Mietwohnung in der Stadt Basel. Ende November
2019 verliert Tim seinen Job, weshalb er die Miete ab Dezember 2019 nicht mehr
bezahlen kann (Annahme: Tim ist alleiniger Mieter der Wohnung und wird auch in
Zukunft den Mietzins nicht mehr bezahlen können).
a) Der Vermieter von Tim kommt am 3. April 2020 zu Ihnen und möchte, dass
Sie ihm aufzeigen, was er bei einer Kündigung zu beachten hat und welche
Fristen er einzuhalten hat.
Der Vermieter befürchtet, dass Tim nach der Zustellung einer gültigen Kündigung
die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen könnte. Er hat deshalb ein paar
Fragen bezüglich der Erstreckung an Sie:
b) Bei wem und innert welcher Frist ist eine Erstreckung zu beantragen?
c) Wie lange kann bei einer Wohnungsmiete die Erstreckung maximal dauern?
d) Wie schätzen Sie bezogen auf den vorliegenden Sachverhalt die Chancen
eines Erstreckungsbegehrens ein? Begründen Sie Ihre Antwort.
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Aufgabe B21 – Verkauf Grundstück 5.5
Ralf Müller ist Eigentümer eines Einfamilienhauses in Wil SG, worin er selbst mit
seiner Familie lebte. Er hat das Haus im Jahr 1988 für CHF 500'000 gekauft. Im Jahr
2004 hat er das Haus für CHF 50'000 umgebaut (wertvermehrende Investitionen).
Im Jahr 2018 verkauft Ralf Müller das Haus für CHF 950'000.
a) Wie hoch ist der steuerbare Grundstückgewinn? Zeigen Sie den Lösungsweg
auf.
b) Welche Steuerfolgen ergeben sich, wenn Ralf Müller unmittelbar nach dem
Verkauf nach Frauenfeld TG zieht und dort eine Eigentumswohnung für sich und
seine Familie für CHF 1'000'000 erwirbt und weshalb?
Variante 1:
Beim Verkaufsobjekt handelt es sich um eine Geschäftsliegenschaft der Einzel-
unternehmung von Ralf Müller in Wil SG (wertvermehrende Investitionen von CHF
50’000 wurden aktiviert; aktueller Buchwert 400'000). Ralf Müller wohnt selbst in
Zürich.
c) Welche Steuer wird auf welcher Bemessungsgrundlage (in CHF) erhoben?
Zeigen Sie den Lösungsweg auf. (Hinweis: der Kanton St. Gallen führt ein
dualistisches System / der Kanton Zürich ein monistisches System).
d) Zu welcher weiteren (nicht steuerlichen) Folge führt ein Verkauf einer
Liegenschaft aus dem Geschäftsvermögen im Vergleich zu einem Verkauf aus
dem Privatvermögen?
Variante 2:
Beim Verkaufsobjekt handelt es sich um eine Geschäftsliegenschaft der Einzel-
unternehmung von Ralf Müller in Zürich (wertvermehrende Investitionen von CHF
50’000 wurden aktiviert; aktueller Buchwert 400'000). Ralf Müller wohnt selbst in Wil
SG.
e) Welche Steuern werden auf welcher Bemessungsgrundlage (in CHF) erhoben?
Zeigen Sie den Lösungsweg auf und gliedern Sie Ihre Antworten nach Kantonen
bzw. dem Bund.
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Aufgabe B22 – MWST 9

Die mehrwertsteuerpflichtige X AG verkauft eine Geschäftsliegenschaft (Kapital-
anlageliegenschaft – 100% optiert) an Peter Meier am 10. März 2020. Seit dem
Kauf der Liegenschaft (im Jahr 2001 für CHF 4'000'000 zzgl. 7.6 % MWST
[Gebäude CHF 3'000'000 / Boden CHF 1'000’000]) wurden folgende mehrwert-
steuerpflichtige Investitionen getätigt, wobei sämtliche Vorsteuer (jeweils zum
Normalsatz) geltend gemacht wurde.
2008 Umbau CHF 100'000 zzgl. 7.6 % MWST (100% werterhaltend)
2010 Grossrenovation CHF 1'000'000 zzgl. 7.6 % MWST (100% wertver-
mehrend)
2019 Umbau CHF 100'000 zzgl. 7.7 % MWST (50% wertvermehrend /
50% werterhaltend), Umbau CHF 50'000 zzgl. MWST (100% wertver-
mehrend)
a) Wenn im Kaufvertrag kein Hinweis auf die MWST angebracht wurde, in
welcher mehrwertsteuerlichen Übertragungsart wird die Liegenschaft an Peter
Meier übertragen? Nennen Sie ebenfalls die exakte gesetzliche Grundlage.
b) Welche Steuerfolge ergibt sich in Bezug auf die früher geltend gemachten
Vorsteuern, wenn der Kaufvertrag keine Hinweise zur MWST aufweist?
Nennen Sie den Fachausdruck dieses Vorgangs, begründen Sie, wieso sich
diese Steuerfolge ergibt und berechnen Sie die Steuer für die Jahre 2001 /
2008 / 2010 / 2019 / 2020, wobei der Lösungsweg aufzuzeigen ist.
c) Sofern es sich beim Käufer der Liegenschaft um eine ebenfalls mehrwert-
steuerpflichtige Gesellschaft handeln würde, welche mehrwertsteuerliche
Übertragungsvariante würde die Verkäuferin vorziehen, um selbst das Risiko
der letzten Jahre auf den Vorsteuern auf den Erwerber übertragen zu können?
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C) Portfoliomanagement 60 Punkte
Fragegruppe mit falsch/richtig Antworten 6 Punkte
Bewertung Fragengruppe C1-C3

Aufgabe C1 2
Beurteilung von Immobilienanlagen.
Die SIA d0165 regelt die “Finanzkennzahlen von Immobilien”.  

richtig falsch
Gemäss Swiss GAAP FER 26 (Rechnungslegung Personalvor-  

sorgeeinrichtungen) sind die Ertragswert- und die Substanzwert- richtig falsch
methode für die Wertermittlung von Immobilienanlagen zulässig.
Der ROIC (Return on Invested Capital) setzt den bereinigten  

Gesamterfolg zuzüglich Zinsaufwand in Relation zum richtig falsch
durchschnittlichen Gesamtfonds-vermögen.
Für Immobilienanlagen trifft es zu, dass der CFROI (Cashflow  

Return on Investment) und die Nettorendite identisch sind. richtig falsch
Aufgabe C2 2
Immobilienbegriffe
Als Corporate Real Estate Management (CREM) wird das  

umfassende, betriebliche Immobilienmanagement bezeichnet, richtig falsch
welches durch ein Unternehmen erfolgt, dessen Kerngeschäft
nicht das Immobilienmanagement ist.
Bei Investitionsentscheiden kann zwischen zwei Ansätzen  

unterschieden werden. Beim „Top-down“-Ansatz wird als richtig falsch
erstes das Portfolio als Ganzes analysiert und dient dadurch als
Grundlage für eine sinnvolle strategische Planung der einzelnen
Objekte. Beim „Bottom-up“-Ansatz erfolgt als erstes die
Analyse auf den einzelnen Objekten, bevor die Portfoliostrategie
bestimmt wird.

Einen „Share Deal“ nennt man einen Immobilienkauf, den zwei  

verschiedene voneinander unabhängige Investoren gemeinsam richtig falsch
durchführen. Sie werden als Miteigentümer ins Grundbuch einge-
tragen.
Als „Volatilität“ wird die negative Abweichung vom erwarteten  

Wert bezeichnet und ist ein Synonym für „Risiko“. richtig falsch
Aufgabe C3 2
Immobilienbegriffe
Als „Portfoliomanagement“ wird die Analyse, Planung,  

Steuerung und Kontrolle von einzelnen Immobilien bezeichnet. richtig falsch
Unter den Begriff „CAPEX“ (Capital Expenditure) fallen  

langfristige Investitionsausgaben (Modernisierungs- und Re- richtig falsch
vitalisierungsmassnahmen) mit grösserem Volumen.
Dem (CAPEX) gegenüber werden die laufenden Betriebs-  

ausgaben als „OPEX“ (Operational Expenditure) bezeichnet. richtig falsch
Als „Leverage Effekt“ wird die Hebelwirkung des Fremdkapitals  

bezeichnet. Die Eigenkapitalrendite kann durch den Einsatz von richtig falsch
Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) gesteigert werden.
Voraussetzung für den positiven Leverage-Effekt ist, dass die
Eigenkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.

Aufgabe C4 3
a) Nennen und erläutern Sie die drei Hauptbegriffe des Magischen Dreiecks von
Kapitalanlagen. Ihre Antwort hat sowohl die korrekten Begriffe und jeweils eine
Erläuterung pro Begriff zu beinhalten.
b) Erläutern Sie die gegenseitige Abhängigkeit der drei Dimensionen in je 1-2

ausformulierten Sätzen.
c) Welche vierte Dimension wird bei der Erweiterung auf das Magische Viereck be-
rücksichtigt?
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Aufgabe C5 2
Zählen Sie die vier Strategieausrichtungen für Immobilieninvestitionen auf.
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Aufgabe C6 3
Die in der vorangehenden Aufgabe angeführten Strategieausrichtungen unter-
scheiden sich durch verschiedene Merkmale (wie z.B. Haltedauer, Risiko).
Wählen Sie 3 der Strategieausrichtungen aus. Nennen Sie zudem 2 Merkmale und
erläutern Sie diese stichwortartig in Bezug auf die gewählten Strategieausrich-
tungen.
Die Wiederholung der Begriffe Risiko und Haltedauer als Merkmal ergibt keine
Punkte.
Strategie Strategie Strategie

…………………. …………………. ………………….
Merkmal
….………
Merkmal
….………
Aufgabe C7 1
Nennen Sie den aktuellen Haupttreiber, welcher den Markt von Renditeimmobilien
(Segment Wohnen) massgebend beeinflusst und begründen Sie diesen mit 2-3
Stichworten.
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Aufgabe C8 5
Sie sind Portfolio Manager eines börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds,
welcher direkt in Immobilien (Segment Wohnen) investiert. Der Fonds ist voll
investiert, d.h. es besteht momentan keine Liquidität für weitere Investition.
Fondsvermögen CHF 700 Mio.

Fremdkapitalanteil 20 %
Investitionsfokus A-Lagen Deutschschweizer Grossstädte /
Wohnliegenschaften / Volumen pro Investition >15 Mio.
Leerstand 2%
Rendite Durchschnittliche Bruttorendite: 4.0 %
Die Fondsleitung hat Sie beauftragt, eine Kurzbeurteilung des Schweizer

Immobilienmarktes vorzunehmen. Insbesondere sollen mögliche Chancen und
Risiken einer Kapitalerhöhung und des daraus entstehenden Anlagebedarfs
beleuchtet werden.
a) Nennen Sie zwei Marktentwicklungen, die für eine Kapitalerhöhung sprechen.
b) Eine Kapitalerhöhung und Investition in Liegenschaften im aktuellen Markt-

umfeld birgt Chancen und Risiken. Zählen Sie je zwei auf, welche für Ihr Portfolio
zu berücksichtigen sind. Begründen Sie diese in 1-2 Sätzen.
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Aufgabe C9 3
Aufgrund des starken Wettbewerbs im Einkauf von Immobilienanlagen konnten in
den letzten Monaten nach der durchgeführten Kapitalerhöhung (100 Millionen CHF)
lediglich 30 Millionen investiert werden.
a) Zählen Sie 2 Handlungsoptionen auf, wie der Fonds der Belastung von Minus-
zinsen (für die Liquidität auf dem Bankkonto) entgegenwirken kann.
b) Was müsste allenfalls angepasst werden, damit die obigen Handlungsoptionen

tatsächlich ausgeführt werden können? Nennen Sie eine mögliche Anpassung.
c) Welche Handlungsalternative zur Beschaffung von Liquidität hätte es nebst der

erfolgten Kapitalerhöhung gegeben? Nennen Sie eine Handlungsalternative.
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Aufgabe C10 4
Nebst direkten Immobilienanlagen gibt es weitere Möglichkeiten, um an der Wert-
entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes zu partizipieren.
Ein Kunde beauftragt Sie deshalb, diverse Immobilienfonds miteinander zu ver-

gleichen und anschliessend eine Anlageempfehlung abzugeben.
a) Nennen Sie drei Dokumente, welche Sie zur Analyse beiziehen, damit Sie sich
ein fundiertes Bild über den Fonds machen können.
b) Nennen Sie fünf Kriterien / Informationen, welche Sie den Dokumenten ent-
nehmen und Ihnen ermöglichen, die Immobilienfonds miteinander zu ver-
gleichen.
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Aufgabe C11 1
Bei der Analyse der Dokumente stossen Sie immer wieder auf das Wort NAV (Net
Asset Value).
Wie berechnet sich dieser Wert?
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Aufgabe C12 1
Erklären Sie den Begriff AGIO einem Laien in 2-3 Sätzen.
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Aufgabe C13 3
Ein Industrieunternehmen bietet Ihnen eine bis anhin im Betrieb gehaltenen
Liegenschaft zum Kauf an. Als Verkaufsbedingung wird angeführt, dass der
Verkäufer weiterhin als Mieter in der Liegenschaft bleiben darf. Diesbezüglich soll
ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen werden.
a) Auf welche Art von Verkaufsgeschäft zielt das Industrieunternehmen ab? Bitte
nennen Sie den Fachbegriff.
Ihr Kunde möchte während der Mietdauer so wenig wie möglich investieren.
Deshalb möchte er von Ihnen wissen, ob es Möglichkeiten gibt, Eigentümerkosten
auf den Geschäftsmieter zu überwälzen.
b) Nennen Sie die zwei Arten von Mietverträgen, die in der Praxis für solche
Schnittstellenregelungen angewendet werden. Zählen Sie alle Kosten pro
Mietvertragsart auf, welche dabei vertraglich auf den Mieter überwälzt werden
(anders als bei der „herkömmlichen“ Geschäftsmiete). Bitte verwenden Sie in
Ihrer Antwort die gängigen Fachbegriffe.
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Aufgabe C14 10
Sie sind Portfoliomanager/in eines Immobilienportfolios. Um eine detaillierte Analyse
der Wirtschaftlichkeit der Liegenschaft Auenlandweg 141 in Zürich zu bekommen,
müssen Sie diverse Positionen und Kennzahlen berechnen.
Auswahl von Kennzahlen und Positionen aus dem Geschäftsbericht:
Bilanz 2018 2019

Marktwert per 31.12. 7'500’000 7'600’000
Fremdkapital 2'300’000 2'300’000
Auszug aus Erfolgsrechnung 2019

Mietertrag Ist 320’000
Verwaltungskosten 13’000
Instandhaltungskosten 20’000
Kennzahlen 2019
Bruttorendite 4.34 %
CFROI 2.35 %
Cashflow-Rendite 2.23 %
Instandsetzungsquote 12.50 %
Betriebskostenquote 19.30 %
Immobilienmanagement-Quote 0.83 %
Mietzinsausfallquote 2.98 %
Nettorendite 3.40 %
Berechnen Sie folgende Kennzahlen / Werte (nach SIA):

a) Mieterertrag Soll
b) Cashflow
c) Instandsetzungskosten
d) Total Return
Bemerkung: Zeigen Sie bei jeder Aufgabe Ihren Lösungsweg auf und unterstreichen
Sie Ihre Antwort (Endresultat) doppelt! Lösungen ohne Herleitung werden nicht
bewertet.
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Fallbeispiel 18 Punkte
Ausgangslage
Die Pensionskasse „Schöne Aussicht“ hat ihren Sitz in Zürich. Die Portfoliostruktur der PK setzt sich
zusammen aus: Aktien 45 %, Alternative Anlage 5 %, Immobilien 25 %, Liquidität 2 %, Obligationen
17 % und Hypotheken 6 %. Die PK hat einen Deckungsgrad von 103 % und rechnet in den nächsten
10 Jahren mit einem Gesamtwachstum von 2 % pro Jahr.
Immobilien
Die PK besitzt heute 12 Immobilien mit einem Gesamtwert von CHF 171,6 Mio. Darunter befindet
sich:
- Ein Wohnbau-Projekt in Brugg (AG) mit 85 Wohnungen, das sich in der Rohbauphase befindet.
- Die Gewerbeimmobilie in Wetzikon, welche durch die Firma Trikolore als Retailmieter
hauptsächlich genutzt wurde. Der Mieter musste leider Konkurs anmelden und das Gebäude
steht seit dem 1.6.2020 zum grossen Teil leer.
- 9 Liegenschaften sind reine Wohnüberbauungen.
- Zwei Immobilien sind reine Bürogebäude mit Verträgen bis Sommer 2021.
Für die Immobilien bestehen Verwaltungsverträgen mit 3 regionalen Bewirtschaftungsfirmen. Als

indirekte Immobilienanlage hat die PK 50'000 Anteilscheine vom CS Immobilienfonds SIAT (206.00
Fr./ Anteil) und 10'000 Anteilscheine vom UBS Immobilienfonds Anfos (76.00 Fr./Anteil).
Die heutige Immobilienverantwortliche, Greta Sorglos, ist aus gesundheitlichen Gründen vorzeitig
in den Ruhestand getreten. Der Stiftungsrat hat nun den Geschäftsführer Herr Donald McGraulich
beauftragt, mit einem Immobilienspezialisten das Portfolio zu analysieren und verschiedene
Strategien auszuarbeiten.
Die Immobilien wurden durch die Firma JLL per 30. Juni 2020 zum letzten Mal bewertet.
Mietzins‐ Wertverän
Mietertrag ausfall‐ Anlagewert Verkehrswert Cashflow derungs‐ Netto‐
Nr. Liegenschaft Nutzung Soll quote 30.06.2020 30.06.2020 Rendite Rendite Perform. rendite
1 Zürich Büro 1’174’537 3.83% 20’381’795 20’740’000 4.49% 1.56% 6.05% 4.46%
2 Winterthur Büro 1'310'791 1.25% 21'775'065 27'000'000 4.31% 1.12% 5.43% 4.29%
3 Zürich Wohnen 1'290'464 0.19% 23'290'334 24'310'000 4.36% 0.95% 5.31% 4.34%
4 Kloten Wohnen 781'814 0.49% 11'763'054 14'430'000 4.69% 0.70% 5.39% 4.68%
5 Chur Wohnen 400'164 1.41% 9'554'209 7'350'000 4.78% ‐0.95% 3.84% 4.81%
6 Uster Wohnen 245'095 0.00% 4'185'925 2'540'000 9.14% 3.61% 12.74% 8.97%
7 Bern Wohnen 940'300 10.14% 20'700'628 21'980'000 3.37% 10.35% 13.71% 3.26%
8 Vevey Wohnen 190'140 8.33% 2'852'512 3'370'000 1.96% 5.18% 7.13% 4.05%
9 Luzern Wohnen 1'177'967 1.98% 21'122'838 22'570'000 4.62% 1.29% 5.91% 4.59%
10 Aarau Wohnen 554'576 1.42% 12'809'191 8'990'000 4.38% 3.05% 7.42% 4.31%
11 Wetzikon Gewerbe 209’838 73.93% 19’665’181 19’665’181 0.10% 0.00% 0.10% 0.08%
12 Brugg Wohnen 0 0.00% 3’500’000 3’500’000 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
8’275’686 171’600’732 176’445’181

Aufgabe C15 6
Wie bereits in der Einleitung erwähnt, tritt die Immobilienverantwortliche Frau Sorglos
aus gesundheitlichen Gründen aus der Pensionskasse aus. Es besteht bisher keine
Immobilienstrategie und sie werden angefragt, der PK einige Portfolio-Theorien zu
erläutern.
Nennen Sie 3 Portfolio-Theorien und beschreiben Sie jede in 1-2 Sätzen.
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Aufgabe C16 6
Was für Massnahmen würden Sie anhand der Ausgangslage und den Liegen-
schaftsdaten veranlassen, um die Rentabilität der Liegenschaften im direkten
Bestand zu verbessern?
Zeigen Sie jeweils 2 kurzfristige und 2 langfristige Massnahmen auf und erläutern
Sie diese. Geben Sie pro Massnahme an, welche Liegenschaft (Nr.) diese betrifft,
und erläutern Sie, wie diese Einfluss nimmt.
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Aufgabe C17 6
Erstellen Sie basierend auf Ihr Portfolio, eine 9 Felder Zielportfoliomatrix indem Sie:
a) die Haupt- und Unterachsen bezeichnen.

b) die Felder beschreiben (Stichworte).
c) die Liegenschaftsnummern 1, 5, 6 und 11 an der aktuellen Lage in der Matrix
eintragen.

D) Kundenberatung in finanziellen Fragen 30 Punkte
Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 4 Punkte

Bewertung Fragengruppe D1 – D2
Aufgabe D1 2
Geben Sie an, welche der folgenden Aussagen zur Nachfrage von Immobilien
richtig oder falsch sind:
Zuwanderung und Bevölkerungswachstum sind die wichtigsten  

Nachfragetreiber für Immobilien. richtig falsch
Stagnierende Reallöhne wirken sich positiv auf die Immobilien  

aus. richtig falsch
Das Wirtschaftswachstum hat keinen Einfluss auf die Immobilien-  

preise. richtig falsch
Das Bevölkerungswachstum in der Schweiz liegt 2019 bei ca.  

5%. richtig falsch
Aufgabe D2 2
Geben Sie an, welche der folgenden Aussagen zum gemeinnützigen Wohnungs-
bau richtig oder falsch sind:
Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist ein  

Verfassungsauftrag. richtig falsch
Gemeinnützige Bauträger wirtschaften ohne Gewinnabsichten.  

richtig falsch
In der Regel treten private Unternehmen als gemeinnützige  

Bauträger auf . richtig falsch
Gemeinnütziger Wohnungsbau richtet sich an sämtliche  

Bevölkerungsschichten. richtig falsch

Allgemeine Fragen 10.5 Punkte
Aufgabe D3 2
Im aktuellen Tiefzinsumfeld locken immer mehr Anbieter mit sehr langfristigen
Hypotheken (20 Jahre oder gar länger). Nennen Sie 4 Risiken, welche gegen den
Abschluss einer derart langen Hypothek sprechen.
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Aufgabe D4 2
Bei Mieten wird oft von Bestandesmieten und Angebotsmieten gesprochen. Bitte
erklären Sie die beiden Begriffe:
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Aufgabe D5 1.5
Die kalkulatorische Tragbarkeitsrechnung der Banken stellt für zahlreiche Haus-
halte ein Problem dar. Weshalb hat sich dieses Problem in den vergangenen Jahren
trotz der tiefen Zinsen deutlich verschärft? Bitte nennen Sie drei Gründe.
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Aufgabe D6 3
An zahlreichen Orten führen laufend steigende Mietpreise zu Unbehagen in der
Bevölkerung. Die Folge ist, dass an einigen Orten über sogenannte «Mietdeckel»
diskutiert wird.
a) Was verstehen Sie unter einem «Mietdeckel»? Wer verfügt diesen?

b) Nennen Sie drei mögliche negative Auswirkungen einer solchen Massnahme.
c) Was würde mit den Mieten passieren, wenn ein solcher Mietdeckel nach zum
Beispiel 10 Jahren wieder aufgehoben werden würde?
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Aufgabe D7 2
a) Nennen Sie zwei Erkenntnisse, welche Sie aufgrund der Grafik machen können.
b) Was müsste Ihrer Meinung nach ändern, damit sich die oben dargestellte Situation
verändert? Nennen Sie einen Tatbestand.
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Fallgruppe Fallanwendung 15.5 Punkte
Aufgabe D8 4
Bei Hypothekarfinanzierungen bestehen Mindestanforderungen.
Ergänzen Sie die heute gültigen Richtlinien mit den entsprechenden Begriffen:
Bei Hypothekarfinanzierungen ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungs-

wert, welche nicht aus dem Guthaben der ….. Säule stammen, Voraussetzung.
Dieser Mindestanteil beträgt ……… %.
Zusätzlich ist eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis (bzw. höheren
Anlagekosten) und tieferem Belehnungswert vollständig aus ………… zu finanzieren,
welche nicht aus der 2. Säule stammen.
Die Hypothekarschuld ist innert maximal …. Jahren auf ….. des …………….. der
Liegenschaft zu amortisieren. Diese Amortisation hat ………zu erfolgen, beginnend
spätestens ….. Monate nach der Auszahlung.
Aufgabe D9 1.5
Herr Bächli möchte mit seiner Frau eine Eigentumswohnung erwerben für
CHF 1’600'000. Das Ehepaar wünscht nur so viele eigene Mittel einzusetzen wie
regulatorisch nötig sind. Die Tragbarkeit ist dabei nicht zu berücksichtigen, da diese
für eine Hypothekarschuld bis CHF 1,5 Mio gegeben ist.
Folgende Eigenmittel stehen zur Verfügung:

- Sparkontoguthaben CHF 200’000
- Heutiges Pensionskassenguthaben von ihm, 52jährig, CHF 580'000, zum
Zeitpunkt im Alter 50, CHF 540’000
- Säule 3a Guthaben CHF 60’000
- CHF 50'000 Darlehen des Vaters von Frau Bächli. Dieses wird – um die anderen
Kinder gleich zu behandeln – mit 2 % p.a. verzinst.
a) Wie hoch ist die Hypothek?

b) Welche Eigenmittel müssen eingesetzt werden, um dem Finanzierungswunsch
Bächlis zu entsprechen?
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Aufgabe D10 6
Frau Hediger möchte mit ihrem Freund ein Einfamilienhaus erwerben mit
folgenden Eckdaten:
Kaufpreis CHF 1'250’000
An eigenen Mitteln steht folgendes Kapital zur Verfügung:
Schenkung Eltern Hediger CHF 250’000
Darlehen, rückzahlbar, von Grossvater Hediger CHF 100’000
a) Berechnen Sie die benötigte Hypothek unter Berücksichtigung der maximal
möglichen obigen Mittel. Zeigen Sie Ihre Berechnungen detailliert auf.
b) Das Einkommen des Paars beträgt CHF 170'000. Sie möchten von Ihnen
wissen, wie hoch die Hypothek max. sein darf, damit nicht mehr als 1/3 des
Einkommens für die Wohnkosten benötigt werden. Der technische Zinssatz
beträgt 6 % inkl. Amortisationen und Unterhalt. Zeigen Sie Ihre Berechnungen
detailliert auf.
c) Was für eine Eigentumsform muss das Konkubinatspaar wählen, damit die
Amortisationen indirekt erfolgen können?
d) Nennen Sie zwei Hypothekarprodukte mit je einem Vor- und einem Nachteil.
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Aufgabe D11 4
Sie erhalten ein Kreditgesuch für den Kauf eines Mehrfamilienhauses mit
folgenden Wohnungen:
- 3x 2,5 Zimmerwohnungen mit einer Nettomiete von CHF 1’250 pro Monat.
- 2x 3,5 Zimmerwohnungen mit einer Nettomiete von CHF 1’550 pro Monat.
- 1x 5,5 Zimmerwohnung mit einer Nettomiete von CHF 1’850 pro Monat.
a) Berechnen Sie den Ertragswert unter Berücksichtigung eines Kapitalisierungs-

satzes von 4,75 %. Zeigen Sie Ihre Berechnung detailliert auf.
b) Per 1.1.2020 wurden die Eigenmittelvorschriften beim Kauf von Rendite-

objekten verschärft. Was hat dabei geändert bezüglich der Eigenmittel sowie
den Amortisationen?
c) In unserem oben aufgeführten Kreditgesuch beträgt der Kaufpreis CHF

2'500'000. Wieviel eigene Mittel müssen nach den neuen Vorschriften
eingebracht werden? Zeigen Sie Ihre Berechnung detailliert auf.
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Prüfungsbuch Aufgaben IT 20

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Höhere Fachprüfung Immobilientreuhand 2020

Name, Vorname: ______________________________________________________

Kanton Ihrer Tätigkeit: ______________________________________________________

Hinweise für die Prüfungskandidaten

Aufgaben Thema Punkte Seite

Version: 16.12.2020 Seite 2 von 43

Der digitale Immobilienmarktplatz in der Schweiz*

Version: 16.12.2020 Seite 3 von 43

Im August 2014 wurde zudem eine Beteiligung der Tamedia am Finanzberatungsunternehmen

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB)

Version: 16.12.2020 Seite 4 von 43

A) Finanzielle Führung 60 Punkte

Der Total Return einer Immobilienanlage entspricht der   0.5

Opportunistische Immobilienprojekte wie die Übernahme   0.5

Zu der Kategorie Added Value von Immobilien werden   0.5

Bei Core Immobilienanlagen wird die Gesamtrendite   0.5

Negativzinsen können zu einer Überhitzung des Immobilien-   0.5

Bei starkem Wirtschaftswachstum erhöht sich die Leer-   0.5

Immobilienanlagen bieten einen Schutz gegen Inflation.   0.5

Version: 16.12.2020 Seite 5 von 43

Die hedonische Schätzmethode beruht auf qualitativen   0.5

Die Ertragswert Bewertung wird verbreitet bei der Bewertung   0.5

Je höher der Diskontierungssatz bei der Discounted Cash-   0.5

Im Konto Immobilienaufwand werden werterhaltende   0.5

Die Mieteinnahmen von Dritten werden im Konto   0.5

Kosten für Notariat werden als Aufwand unter Immobilien-   0.5

Der Staat hat die Gesetzgebung darauf ausgerichtet,   0.5

Bei Ausgaben sind unter anderem der Zeitpunkt des   0.5

Die Generalversammlung hat innerhalb von sechs Monaten   0.5

Version: 16.12.2020 Seite 6 von 43

a) Bestimmung der Eigenkapitalquote

b) Evaluation der Kapitalstruktur

c) Bestimmung des Umlaufvermögens

d) Vergleichbarkeit der Profitabilität

Lösungsbeispiel: Zeitlich falsch angesetzte Sale-and-Lease Transaktion (nicht

Version: 16.12.2020 Seite 7 von 43

b) Aus welchem Grund (Fachbegriff) könnte ein kreditwürdiger Investor abgelehnt

a) Investition eigenfinanzierter Immobilienkauf: Die Zürcher Kantonalbank kann

Kaufpreis: CHF 80 Mio

Version: 16.12.2020 Seite 8 von 43

Geschätzter Verkaufspreis nach 10 Jahren: CHF 120 Mio

b) Investition fremdfinanzierter Immobilienkauf: Die Bank stellt der PK ein

d) Vergleichen Sie bitte die beiden Varianten eigenfinanzierter Immobilienkauf

Version: 16.12.2020 Seite 9 von 43

Version: 16.12.2020 Seite 10 von 43

Version: 16.12.2020 Seite 11 von 43

Erstellung Jahresrechnung / Jahresbericht

Grundstücke 200 200

Aktiven 1’200 1’100

Version: 16.12.2020 Seite 12 von 43

Aktienkapital 700 700

Passiven 1'200 1'100

Erfolgsrechnung in Millionen CHF 2018 in Millionen CHF 2019

Cash-Flow aus operativer Tätigkeit: CHF 30 Mio

Version: 16.12.2020 Seite 13 von 43

Version: 16.12.2020 Seite 14 von 43

Version: 16.12.2020 Seite 15 von 43

Version: 16.12.2020 Seite 16 von 43

Behandeln Sie anhand der untenstehenden Aussagen das Thema soziale

MySpace konstatierte die erste soziale Medienplattform.   1

LinkedIn verzeichnete per 1.1.2020 rund 415 Mio. registrierte   1

Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer auf sozialen Medien   1

Facebook hat über 8 Millionen aktive Werbetreibende.   1

Per 1.1.2020 werden weltweit 2.725 Mrd. Social Media User   1