El Momento de la Verdad: Finding the Gem ✨
Resuelta la teoría, en el episodio pasado, nos ponemos manos a la obra. Para ello, utilizaremos el caso de un piso ubicado en la Calle Aragó de Barcelona (en los próximos newsletter desvelaremos qué activo está dentro de nuestro portfolio y qué nombre tiene en nuestra web). Este piso nos lo refirió un agente inmobiliario con el que a menudo colaboramos. Este asesor, que ya nos conoce al dedillo, enseguida vio el potencial del activo:
✅ Ubicación: Eixample Esquerra de Barcelona, bien conectado con el transporte público y relativamente cerca de la estació de Sants.
✅ Número de habitaciones: 4
✅ Perfil de las habitaciones: Todas sus habitaciones son luminosas y… ¡dobles!
✅ Extras 1: Cuenta con climatización en todas sus estancias.
✅ Extras 2: Tiene dos terrazas practicables.
✅ Extras 3: Es un dúplex que diferencia muy bien la zona de día y la zona de noche. Esto es bueno en términos de uso del activo.
Aún así, hay algunos temas que, en función de los financials debemos mirar en detalle para determinar si encaja, o no, el activo:
❌ Estado: el piso no tiene una mala reforma, pero los baños y la cocina presentan un look and feel demasiado singular (no gustará a todo el mundo). Además, el piso ha estado alquilado mucho tiempo y tiene zócalos, puertas y algunos alicatados en mal estado.
❌ Ratio de baños: En la zona de noche tiene una habitación en suite (¡good!) pero las otras tres habitaciones comparten un solo baño. Existe un tercer baño en la zona del salón, pero no parece apropiado para servir las habitaciones en la planta superior.
Os dejo con un plano y algunos vídeos para ilustrar el estado original del activo. Os recomiendo guardarlo en vuestro disco duro mental, pues podréis compararlo con las fotos del resultado final.
Overall, parece que hay muchos ingredientes favorables, pero ahora viene la parte que determinará si nos quedamos con el activo. Y es que, como hemos comentado, necesitaremos hacer algunas intervenciones que supondrán una inversión en CAPEX adicional a los muebles.
Para que la operación pueda ser validada, será fundamental que los números encajen para no comprometer nuestros KPI’s de margen y payback. Pero esto lo veremos en el siguiente capítulo.
We'll be back soon, con el siguiente artículo de la mano de Carles Ribes Estrella y nuestro CFO Juan Carlos Rovira. Suscríbete a la newsletter para no perderte ningún update del proceso de este activo! Y no dudes en contactarnos a través de este formulario, si crees que tu propiedad podría encajar.