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  • Operaciones Urbanisticas Diseno 3-Garay Alfredo-2010-Presentacion

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    Hikari Jannett Takaesu Santana
    30 vistas28 páginas
    El documento describe una operación urbana en Medellín, Colombia. Incluye etapas como la constitución de la entidad promotora, la formulación de un plan maestro, planes de comercialización y obras, y flujo de caja. También detalla las áreas a desarrollar, usos permitidos, obras públicas ejecutadas, y terrenos disponibles para la venta o futura enajenación.

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    Operaciones Urbanisticas Diseno 3-Garay Alfredo-2010-Presentacion

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    Hikari Jannett Takaesu Santana
    El documento describe una operación urbana en Medellín, Colombia. Incluye etapas como la constitución de la entidad promotora, la formulación de un plan maestro, planes de comercialización y obras, y flujo de caja. También detalla las áreas a desarrollar, usos permitidos, obras públicas ejecutadas, y terrenos disponibles para la venta o futura enajenación.

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    de 28

    Área Metropolitana del Valle de Aburra

    Instituto de Estudios Urbanos


    Con el apoyo académico del Lincoln Institute of Land Policy

    Grandes operaciones urbanísticas


    Diseño, gestión, financiación 3ª Charla

    Alfredo M Garay

    Abril 5-9 Medellín Colombia


    El montaje de una operación
    El propósito de este trabajo no es desarrollar una teoría sobre las
    intervenciones de urbanismo, sino aprender cuál es el modo
    correcto de hacerlas.
    Señalar cuales son las cosas que deben ser tenidas en cuenta para
    montar una operación.

    ¿Cómo surge la iniciativa?


    • resultado de un proceso de planeamiento.
    • otro sector estatal
    • propietario de una gran predio privado
    • por un sector que no tiene la propiedad del suelo.
    • De una universidad,
    • organismos profesionales
    • organizaciones vecinales
    • asociaciones civiles (dedicados p/ej a la defensa del patrimonio o del ambiente) ,
    • puede involucrar a varios propietarios
    • expresar los intereses de sólo una parte de los propietarios,
    • incluso de sectores que no siendo propietarios tienen interés en impulsar determinadas acciones
    que consideran benéficas para el desarrollo de la ciudad.
    Primera evaluación
    Quien se proponga llevar adelante una intervención de este tipo,
    antes de ponerse en marcha,
    deberá evaluar si tiene sentido hacerlo.

    • Comprobar que se inscribaa en el marco de los lineamientos


    generales definidos por un plan.
    • Revisar los criterios de identificación de esa pieza y de su
    funcionamiento como parte de un sistema urbano.
    • Evaluar las potencialidades de esa intervención (escala,
    localización, efectos).
    • Constatar si es reivindicada por algún o algunos sectores de la
    sociedad.
    • Verificar si es relativamente sencilla de implementar.

    Para poder evaluar estas características, la propuesta debe estar


    correctamente formulada.
    Desarrollo de una primera carpeta. (primera inversión)
    ¿Es la iniciativa lo suficientemente buena como para invertir los recursos necesarios
    para desarrollar una carpeta (dossier)?.

    En un primer apartado, esta carpeta debe exponer el concepto de la intervención:


    • de qué se trata,
    • a qué problemas busca dar respuesta,
    • cuáles son las acciones y los instrumentos que propone utilizar,
    • describiendo los efectos que se esperan como resultado.

    Un segundo apartado debe realizar una evaluación de tipo cuantitativo:


    • cantidad de tierra que se afecta:
    • porcentaje de tierra comercializable,
    • costo de las infraestructuras,
    • volumen posible de edificación

    Un tercer apartado debe desarrollar una imagen dando cuenta de las características
    del evento o del paisaje que se propone para ese lugar, sirviendo como base para la
    discusión de otros actores que identificarán el concepto con esa imagen objetivo
    propuesta por la operación.
    Este primer desarrollo es sumamente incompleto debe sin embargo tener la
    consistencia suficiente
    • para sostener la iniciativa,
    • dar lugar a reacciones,
    • soportar la serie de debates que se producen con la aparición de los
    primeros disconformes,
    • servir de base para el establecimiento de las primeras alianzas.

    ¿Cómo hacer frente al costo de esta primera producción?


    • suscribiendo trabajo de una cátedra de la universidad,
    • un convenio con alguna institución o grupo de profesionales,
    • asumiendo un compromiso mas fuerte convocando a un concurso de
    ideas .
    Banco de proyectos ( stock de proyectos correctamente formulados).
    En el caso de fondos públicos, instancia de competencia entre
    proyectos, necesitan haber sido formulados sobre la base de
    parámetros comparables.
    presupuestos participativos, donde la discusión publica necesita
    apoyarse en un stock de proyectos que puedan ser comparados.
    permiten a la vez la paulatina evolución de estas incitativas
    2- Desarrollo de las instancias pre-operacionales
    Condición preliminar Contar con una encomienda clara.

    2.1 Constitución de la entidad promotora


    • Garantizar el dominio del suelo.

    2.2 Formulación del Plan Maestro (esquema director)


    • Selección de los equipos profesionales.
    • Desarrollo de la documentación técnica del proyecto
    • Gestión (aprobación) frente a las autoridades competentes
    • Presentación y discusión pública del proyecto.

    2.3 Plan de comercialización


    • Estudios de mercado
    • Reflexiones sobre el producto
    • Política de comunicación

    2.4 Plan de obras


    • Selección de tecnologías.
    • Definición de etapas
    • Modulación y sistematización de detalles
    • Ajuste del proyecto en función de los costos
    • Formulación del programa de obras para la primera etapa

    2.5 Flujo de caja: plan financiero


    • Programación del flujo de caja
    • Cálculo de la estructura impositiva
    • Apertura de líneas de financiamiento
    • Definición de líneas de crédito de ventas.

    2.6 Sistema de control y seguimiento del proyecto


    2- Desarrollo de las instancias pre-operacionales
    Contar con una encomienda clara.

    2.1. Constitución de la entidad promotora

    2.2. Formulación del Plan Maestro (esquema director)

    2.3. Plan de comercialización

    2.4. Plan de obras

    2.5. Flujo de caja: plan financiero

    2.6. Sistema de control y seguimiento del proyecto


    NORMATIVA VIGENTE : PLAN SECCIONAL RIBERA NORTE
    PIEZA ENSANCHE : Usos equipamiento de servicios públicos y profesionales,
    comercial escala comunal y metropolitana, vivienda en altura, etc.
    - Superficie disponible: 57.800 m2
    - Construíble: 176.000 m2

    PIEZA TEJIDO INTERMEDIO : Usos


    PIEZA LATERAL EQUIPAMIENTO : Usos residencial altura y condominios,
    Equipamiento Salud, Educación, Equipamiento servicios profesionales
    Comercio, Servicios escala comunal y y comercial, etc .
    metropolitana. - Superficie disponible: 58.900 m2
    - Superficie disponible: 33.900 m2 - Construible: 48.000 m2
    - Construíble: 42.500 m2

    PIEZA BORDE COSTERO : Usos equipamiento de


    vivienda altura, servicios públicos y
    profesionales, esparcimiento, turismo, cultura,
    escala metropolitana.
    - Superficie disponible : 60.300 m2
    - Construíble: 144.600 m2
    PRINCIPALES OBRAS PÚBLICAS EJECUTADAS

    Nuevo trazado FFCC y Estacíón :


    M$ 2.000.000

    Conjuntos de radicación :
    1040 viviendas construidas :
    UF 410.000 Avda. Costanera Puente Llacolén :
    US$ 50.000.000

    Parque Costanera E. I :
    M$ 1.300.000
    DESPEJE NUEVAS ÁREAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO

    Campamento La Pera : 2005

    Familias Beneficiarias total :


    450 viviendas asignación año 2004
    1º ETAPA VIVIENDAS RADICACIÓN
    Conjunto Habitacional de 740 viviendas

    ÁREA A INTERVENIR RELLENOS


    1995 1998

    CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS OBRA TERMINADA


    1999 2000
    OBRAS A EJECUTAR PERIODO 2003-2004

    BARRIO CÍVICO (MOP) :


    Etapa I 2003-2004
    M$ 4.500.000

    Nva. Prat E. I : 2003-2004 :


    M$ 1.300.000

    CONJUNTO 450 VIVIENDAS


    RADICACIÓN : 2003-2004
    UF 174.150

    P.E.A.S Convenio AFR ESSBÍO :2003-2004


    Factibiliza el área. M$ 320.000
    OBRAS PROGRAMADAS A EJECUTAR PERIODO 2004-2006

    Nva. Prat E. III Nva. Prat E. II

    Binimellis E. II

    Binimellis E. I Parque Central


    Boulevard E. III

    Avda. Zañartu E. II
    Avda. Zañartu E. I

    Parque Costanera E. II
    ESPACIOS PÚBLICOS : PARQUE COSTANERA Y PARQUE CENTRAL
    TERRENOS VENDIDOS

    INVERSIONES INMOBILIARIA
    PERRIN DIAGNOMED
    LR

    D&S
    INMOBILIARIA
    FUTURO
    TERRENOS DISPONIIBLES
    LICITACION O TRATO DIRECTO
    (2,43 HÁS)

    TERRENOS DISPONIBLES A
    ENAJENAR 2004 EN ADELANTE
    (15,76 HÁS)

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