Practica 01 Inmobiliario

PRÁCTICA I (08.02.
2022)
CASO PRÁCTICO 1 ________________________________
CARLOS SANTISTEBAN RIVAS

 Supuesto de hecho
La denominada “obra nueva” es un hecho que accede al Registro de la

Propiedad a través del título declarativo de obra nueva.
Normalmente, el declarante de obra nueva es el mismo titular registral

del solar, llevando a cabo la construcción con el cumplimiento de los
requisitos administrativos y legales. Sin embargo, en la práctica cotidiana,
no siempre el titular registral es una persona física o jurídica, sino también
diversos titulares que ostentan derechos diversos sobre la misma finca.
En el caso que nos ocupa, la titularidad sobre la finca o solar sobre el

que se edifica la tiene un usufructuario, Pedro, y unos nudos propietarios,
María y Alberto, los hijos del usufructuario. Todos adquirieron sus
respectivos derechos de la herencia de su esposa y madre,
respectivamente, siendo por tanto titulares con carácter privativo.
 Cuestiones
a) ¿Pueden declarar la obra nueva sólo los nudos propietarios, sin que
preste su consentimiento el usufructuario? Explicadlo.
Siempre y cuando los nudos propietarios declaran la obra nueva sin
intervención del usufructuario cuando una escritura publica se
presenta en el Registro de la Propiedad. Y por ello al usufructuario se le
reconoce siempre su derecho sobre las fincas resultantes.
La obra nueva se trata de un hecho jurídico voluntario y accede al
Registro de la Propiedad, se repite una Jurisprudencia registral
configurándola como hecho. La Resolución mantiene que se está ante
un simple hecho físico cuando parte de la posición tradicional y
general, la cual se mantiene por la Direccion General de los Registros y
del Notariado. La sentencia se centra en la discusión entre dos
principios, los artículos 489 y 503 del Código Civil, ambos relativos a los
derechos otorgados al nudo propietario. El artículo 489 de la ley
establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo,
podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en
ellos nada que perjudique al usufructuario” por lo que si puede
disponer de él como un activo, también procede con la realización de
un edificio, sin embargo, este poder está limitado en términos de
cambiar la forma y el contenido del objeto del usuario y no causa daño
a la obra del usuario.
Estos dos límites deben funcionar por separado, y en conjunto el
propietario debe abstenerse de cualquier conducta que pueda
perjudicar a uno oa ambos. La razón es que el origen de las limitaciones
es diferente, siendo la primera aquella que puede interpretarse como
elemento esencial del usufructo, según lo dispuesto en el artículo 461
de la ley, aun reconociendo sus excepciones como regla general, sirve
como el factor limitante de la ley; La segunda limitación deriva de las
restricciones generales al ejercicio de cualquier derecho a actuar de
buena fe, a no ser ofendido. El otro principio en que se fundamenta la
decisión, el artículo 503 de la Ley, establece “El propietario podrá hacer
las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufrutuada, o
nuevas plantaciones en ella si fuera rústica, siempre que por tales actos
no resulte disminuido el valor del usufructo, ni perjudique el derecho
del usufructuario”.
b) ¿Los que declaran la obra nueva han de ser los que efectivamente
realizaron la edificación?
La premisa es que la nueva construcción tiene una fecha de
construcción anterior al título fundacional de la estructura utilizada,
por lo que la construcción la hace alguien que puede ser o no la misma
persona. La concesión de licencias, esto se puede acreditar de una
forma muy sencilla, ya que los derechos de uso registrados incluirán la
fecha de creación y las obras nuevas tendrán que mostrar la fecha de
su fabricación, servirá como prueba del Registro de la Propiedad o
Ayuntamiento, a través de un certificado técnico o por notario.
La particularidad de este caso es que el nudo propietario no es quien
ha ejercido sus derechos para crear la empresa, no los obtuvo al
incorporarse, y la base de usuarios que realizó las mejoras no está
debidamente reconocida, y deberían ser ellos quién debe hacerlo.
Modificaciones adicionales a la grabación actual con el registro.
No hay duda de que el nodo propietario en este caso sigue siendo
propietario de lo construido, porque su dominio se extiende sobre
todo el objeto.
La obra nueva no necesita ser declarada por aquellos que la hicieron,
Esto se repitió en la ley de registro en varias ocasiones, incluida la
sentencia del 14 de marzo de 2011. En ella se propone un permiso de
trabajo a quienes no la construyeron, sino a quien es el actual
propietario. Granja.
En esta disposición, la base legal aplicable es el artículo 8 de la LH, en la
medida en que se relaciona con datos reales del inmueble y aunque no
estaría protegido por la religión del registrador al público, el principio
legal se "toma por cierto., siempre que no pretenda su exactitud, y la
cantidad de condiciones materiales o de hecho que resulten del
registro”, es interesante precisar que el titular registrado tiene derecho
a hacer una declaración sobre el nuevo negocio y muestra el efecto del
registro en cuanto a los datos registrados, en este caso lo que no es, es
decir, la presencia de un edificio.
Además, cuando se aplique el artículo 358 CC, el artículo 20 LH y el
principio de sucesión, siempre que se satisfaga con la inclusión del
derecho a la vivienda por parte del electorado. .
La tercera base legal es un registro del estado real del equipo y el
registro adicional, que se encuentra en los artículos 208 LH y 308.
La peculiaridad de esta teoría es que el periodista es un cónyuge
sobreviviente que presenta una nueva carrera. Una vez que se le dio la
propiedad por separación de la herencia, aunque no se registraron
todas las transacciones, se tuvo por alterada conforme a los artículos
1097, 883 y 1468 CC. Lo esencial también incluye todo el
equipamiento.
Esta solución cumple con la ley de registro al permitir a las personas
que aún no han publicado nuevas ofertas de trabajo. Es necesario
mencionar la presencia fuera de la lista y la necesidad de competencia
en el proceso de registro. Por lo tanto, se puede afirmar aquí que solo
los inversores sin escrúpulos pueden anunciar la nueva posición que ya
ha sido establecida por las siguientes recomendaciones, La declaración
de obra nueva se considera desde el punto de vista registral como
información puramente física, datos fácticos que deben incluirse en la
descripción registral. Por tanto, debe permitirse que la comparación
registral la realice cualquiera que tenga un interés legítimo para
hacerlo, como es el caso del usufructuario, y más en este caso en que
la adquisición del inmueble se produjo antes de la declaración. Por
último, si bien, por el principio de legitimidad registral, la obra nueva
pertenece al nudo propietario, debe recordarse que en el momento en
que se establece el usufructo, la obra ya ha sido ejecutada, por lo que
el derecho de ambas partes se extiende a la totalidad. propiedad,
independientemente de su estado de registro.
c) ¿El título inscribible ha de ser necesariamente un documento

notarial?
El título tendrá que ser un documento público. En general lo más

común es que sea la escritura pública, es decir, notarial.
El artículo 2 LH, expone que en el Registro de la Propiedad se
inscribirán:
- Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o
de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
- Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera
reales.
- Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de
transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
- Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal
para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras
por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto
a la libre disposición de sus bienes.
- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
- Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales
que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o
eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o
reglamentos.
Después, el artículo 3 LH dice que “para que puedan ser inscritos los
títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados
en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por
Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que
prescriban los reglamentos”.
Un caso común es la posible declaración de obra nueva en un contrato
de finiquito en crisis matrimonial, esto se hace en la sentencia de 10 de
diciembre de 2012. Las razones por las que se puede inscribir la
declaración de obra nueva bajo este título:
- El acuerdo de conciliación es aprobado por el tribunal e incluido en la
sentencia de separación o divorcio. Se aplica el artículo 3 LH anterior.
- Ni la Ley Hipotecaria ni el Reglamento especifican el tipo de
documento en el que debe recogerse la declaración de obra nueva.
- El artículo 45 del RD 1997 establece que las obras nuevas se
inscribirán en el Registro de la Propiedad con los títulos previstos en la
ley hipotecaria.
CASO PRÁCTICO 2 ________________________________

 Supuesto de hecho
Mariano, soltero y sin hijos, otorgó testamento abierto, dejando a

título de legado su finca rústica “El Palomar” a sus dos sobrinos, Manuel y
Teresa, por partes iguales. La vía del ferrocarril divide la finca en dos
partes prácticamente iguales en valor y superficie.
Al fallecer Mariano, los dos sobrinos aceptan el legado, adjudicándose

Manuel la finca situada a la derecha de las vías y Teresa la finca situada a
la izquierda, inscribiendo ambos sus titularidades en el Registro de la
Propiedad. Como Manuel no tiene tiempo para dedicarse a explotar la
finca, se la dona a su hermano Javier mediante documento privado,
creyendo que resulta suficiente para la eficacia de la donación. Tras haber
invertido una gran cantidad de dinero en la explotación de la finca, Javier
finalmente se la vende a Susana en documento privado 4 años después.
Así las cosas, fallece Manuel a los 6 años de haberse realizado la

donación y su heredero, Aníbal, acepta la herencia y escribe los bienes
hereditarios a su favor, entre los que se encuentra la finca situada a la
derecha de las vías. Posteriormente, Aníbal se entera de la verdadera
situación de hecho de la finca y acude a un despacho de abogados para
defender sus derechos sobre la finca situada a la derecha de las vías.
 Cuestiones
a) ¿En qué principio registral se basará el despacho de abogados para

defender la titularidad de Aníbal?
Se fundará en el principio de legalidad previsto en el artículo 38 de la
LH, según el cual la inscripción legaliza la propiedad de quien inscribe
su título en el registro de la propiedad. El propietario registrado no
tiene que probar la legitimidad de sus derechos, lo hace el registro de
la propiedad.
Este principio, a su vez, favorece a un tercer comprador, según el
principio de la creencia pública. El artículo 34, inciso 1, LH establece
que todo derecho de una persona legitimada para ceder en el registro
adquirido por un tercero a título oneroso permanecerá, una vez
inscrito, en su adquisición, sin perjuicio de la falta posterior de
inscripción en el mismo. registro el motivo de la cancelación o
resolución de la solicitud del otorgante.
En base a dicho principio, ¿qué acción registral podrá plantear
Aníbal?
Según el artículo 41 LH, las acciones registrales que puede plantear
Aníbal son, las acciones reales procedentes de los derechos inscritos
podrán ejercitarse contra quienes, sin título inscrito, se opongan a
aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, exigirán
siempre que por certificación del Registrador se acredite la vigencia, sin
contradicción alguna, del asiento correspondiente.
b) ¿Qué acciones tendrá Aníbal y contra quién en relación con la

donación? ¿Y en relación con la compraventa?
De acuerdo con el artículo 41 de los Principios Generales del Derecho
Civil, los actos reales derivados de los derechos registrales pueden ser
objetados o interferidos en el ejercicio de los derechos por quienes no
tienen derechos registrales a través de las audiencias orales previstas
en el Procedimiento Civil. Ley. Estas acciones se fundan en la legalidad
de las inscripciones reconocida en el artículo 38 y requerirán siempre
un certificado del registrador que demuestre la validez del asiento
correspondiente, sin contradicción alguna.
Por lo tanto, Aníbal, el demandante, puede:
1. Ejercer pretensiones, negativas y confesiones sin acreditar más
titularidad o constancia registral que constancia registral;
2. También podrá ejercer verdaderamente sus derechos desde sus
derechos inscritos a través de procedimientos especiales según la
legitimación de su asiento
3. Ejercer acción de desahucio contra cualquier persona que sea titular
de un inmueble de uso residencial o municipal, que haya sido calificado
como de alto riesgo (artículo 250.1.2º LEC).
4. Ejecución de órdenes de posesión, en dos formas, para retención o
redención, posibilidad aún no discutida en la doctrina
c) ¿Puede defenderse Susana, la compradora de la finca?
En el caso de Susana, el artículo 36 LH establece que en caso de tercero

titular inscrito en calidad conforme al artículo 34, sólo se consume o se
puede consumir durante el año la receta de reposición. Se dará
prioridad a la aplicación solo después de la recompra. Según los dos
supuestos siguientes:
a) cuando pueda demostrarse que el adquirente sabía o disponía de
medidas razonables y tenía motivos para saber con anterioridad a la
consumación de la adquisición, que el bien o derecho pertenece
efectivamente a persona distinta del cedente.
b) Siempre que el comprador registrado consienta, expresa o
tácitamente, en el momento de la compra, en virtud de las
disposiciones anteriores, tal propiedad real durante todo el año
siguiente a la compra, sin su conocimiento.

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CASO PRÁCTICO 1 ________________________________

CARLOS SANTISTEBAN RIVAS

La denominada “obra nueva” es un hecho que accede al Registro de la

Normalmente, el declarante de obra nueva es el mismo titular registral

En el caso que nos ocupa, la titularidad sobre la finca o solar sobre el

c) ¿El título inscribible ha de ser necesariamente un documento

El título tendrá que ser un documento público. En general lo más

CASO PRÁCTICO 2 ________________________________

Mariano, soltero y sin hijos, otorgó testamento abierto, dejando a

Al fallecer Mariano, los dos sobrinos aceptan el legado, adjudicándose

Así las cosas, fallece Manuel a los 6 años de haberse realizado la

a) ¿En qué principio registral se basará el despacho de abogados para

b) ¿Qué acciones tendrá Aníbal y contra quién en relación con la

c) ¿Puede defenderse Susana, la compradora de la finca?

En el caso de Susana, el artículo 36 LH establece que en caso de tercero

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