Informe Ejecutivo Estudio DS19 FAU-UChile

UNIVERSIDAD DE CHILE
Facultad de Arquitectura y Urbanismo
Análisis del Programa de Integración Social y Territorial

que regula el Decreto N°19 (V. y U.) de 2016
5 DE ABRIL DE 2021
Equipo de Investigación
Investigador Responsable:
Jorge Larenas
Investigadores:
Camilo Arriagada
Tamara Jeri
Mauricio Rodríguez
Humberto Zamorano
Asistentes de Investigación:
Alejandro Gana
Diego Orrego
Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 1

ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN 3
II. OBJETIVOS 5
III. METODOLOGÍA 6
IV. RESULTADOS 10
1. Funcionamiento del Programa DS19 11

2. Atributos del DS19 percibidos por los actores 12
3. Características de la industria, competencia y concentración de mercado 14
4. Importancia del Programa DS19 en el sector construcción 15
5. Información sobre la demanda 17
6. Localización, disponibilidad y costo de suelo 18
7. Comercialización y velocidad de venta 18
8. Estructura de subsidios y financiamiento de proyectos 24
9. Precios y rentabilidad de los proyectos DS 19 25
10. Efectos del DS19 en la Integración urbana 30
V. CONCLUSIONES 35
VI. PROPUESTAS 42
VII. FUENTES BIBLIOGRÁFICAS 44

I. INTRODUCCIÓN
La integración social es un eje sectorial desde 2006, cuando se establece que la política
urbano-habitacional se estructura en torno a “cantidad, calidad e integración social”.1
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo incorpora la noción de integración social como
un eje estructurante de su oferta programática desde el año 2015, con la
implementación del Programa Subsidio Habitacional Extraordinario para Proyectos de
Integración Social (DS N°116), cuya continuidad se encuentra en el Programa de
Integración Social y Territorial del año 2016 (DS N°19), cuyos objetivos son los
siguientes:
• Contribuir a generar empleo y activar la industria de la construcción.

• Ampliar la oferta de viviendas subsidiadas en ciudades con mayor déficit
habitacional.
• Favorecer la integración social en conjuntos habitacionales de calidad y bien
localizados.
Desde sus inicios este programa reconoce un propósito económico en la construcción

de viviendas, con el mismo nivel de relevancia y complementario a la creación de oferta
pública y a la integración social:
• Se propone activar la industria de la construcción incrementando la demanda

para proyectos inmobiliarios por parte de familias hasta entonces excluidas del
mercado de la vivienda.
• Para eso introduce mecanismos de apoyo a las familias vulnerables y de sectores
medios para el pago total o parcial de viviendas en conjuntos socialmente
mixtos, mediante subsidios.
El programa define una estructura de subsidios escalonada en función de diversos

parámetros: según la condición socioeconómica de la familia (CSE), según el porcentaje
de familias del 50% más vulnerable y el porcentaje de captación de subsidios otorgados
en el total de viviendas del proyecto. Los subsidios con que cuenta son los siguientes:
• Subsidio Base, que depende de la CSE de la familia y el precio de la vivienda.

• Bono Integración, que depende de la CSE de la familia y del porcentaje de las
viviendas destinadas a familias de hasta el 50% más vulnerable.
• Bono Captación, que depende de la CSE de la familia y del porcentaje de
subsidios captados del total de viviendas del proyecto.
Además de los subsidios, el pago total del precio de la vivienda está conformado por:
• Ahorro, que depende de la CSE de la familia y del precio de la vivienda.
1 Vial, Leonora. Mejora en la vivienda social en el gobierno de Bachelet: el caso de la

Región Metropolitana
2006 – 2010. Revista Búsquedas Políticas Vol. 3 Nº1-2014 | 63. Universidad Alberto Hurtado.

• Crédito Hipotecario, para aquellos segmentos de demanda que califican en
clase media y que acceden a viviendas de mayor valor.
Ambos decretos (DS116 y DS19) incorporaron ajustes significativos en la operación de

los programas habitacionales, por ejemplo, en la capacidad efectiva de desplegar una
oferta de viviendas a través de una cartera de proyectos y, en el caso específico de los
llamados grupos vulnerables, en el potenciamiento de la noción de integración social
en desmedro de la participación2.
Dichos ajustes no han podido ser sometidos a un análisis riguroso en tanto son procesos
bastante recientes, iniciados hace menos de cinco años, aunque han significado un
esfuerzo importante para el Estado ya que implican un incremento significativo de
bonos y subsidios.
En el presente estudio se analizó la magnitud del costo actual de la integración social

del Programa DS19, lo que supuso estudiar su estructura de subsidios y bonos, la de
costos y beneficios de las empresas desarrolladoras, la operación de los incentivos en
la determinación de familias vulnerables y las eventuales diferencias en la estructura
de financiamiento de proyectos con y sin integración social. Del mismo modo, fue de
interés comparar el proceso de venta de proyectos inmobiliarios con integración
(DS19), con subsidio a los sectores medios y sin subsidios, además del efecto de las
bonificaciones a sectores medios en la integración urbana.
El estudio fue ejecutado por un equipo multidisciplinario convocado por la Facultad de

Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile y financiado por el Ministerio de
Vivienda y Urbanismo con cargo a su Convenio de Universidades. Se realizó entre los
meses de marzo y diciembre de 2020 mediante aproximaciones sucesivas, partiendo
por una revisión bibliográfica general sobre integración social y urbana, una indagación
cualitativa basada en entrevistas a distintos actores relacionados con el programa
(empresas, expertos, funcionarios municipales y agentes gremiales), un análisis
cuantitativo y cartográfico del efecto de los proyectos DS19 en la integración urbana y,
finalmente, la formulación y aplicación de un modelo para el análisis del desempeño
económico3 del programa con base en el conjunto de información producida en la
investigación. En las siguientes páginas se exponen los aspectos conceptuales,
metodológicos y los resultados que condujeron a las conclusiones y propuestas que se
exponen en las secciones respectivas de este informe. Finalmente, considerando la
temporalidad de la producción de datos y su posterior análisis (junio-noviembre), sus
resultados, conclusiones y propuestas no consideran los ajustes realizados al programa
a través del DS16, publicado en el Diario Oficial en el mes de julio de 2020. Asimismo,
varias de las propuestas contenidas en este informe están consideradas en los ajustes
introducidos por el nuevo decreto.
2 Se instala como posibilidad un camino abreviado de acceso individual a la vivienda frente al acceso
incierto por la vía de la constitución de Comités de Vivienda.
3 Desde aquí en adelante la expresión “desempeño económico” se refiere a los aspectos implicados en los
objetivos específicos 1, 2 y 4 del proyecto de investigación.

II. OBJETIVOS
Los objetivos planteados en el proyecto de investigación son:4
1. Objetivo General
Evaluar y justificar la magnitud del costo actual de la integración social del Programa
de Integración Social y Territorial, con el fin de elaborar un conjunto de
recomendaciones y propuestas de ajuste y/o mejoras para éste.
2. Objetivos Específicos
(1) Analizar la estructura de subsidios y bonos asociados al programa DS19.
(2) Revisar y determinar la estructura de costos y beneficios de las empresas

desarrolladoras.
(3) Describir cómo operan los incentivos en la práctica, en la determinación de familias

vulnerables incorporadas en los proyectos DS19.
(4) Determinar si existen diferencias en la estructura de financiamiento de proyectos

con o sin integración social.
(5) Comparar el proceso de venta de proyectos inmobiliario con integración (DS19),

con subsidio a sectores medios (DS01) y sin subsidios.
(6) Medir el efecto en la integración urbana de la aplicación de las bonificaciones a

sectores medios en los proyectos de integración social.
4Los objetivos específicos están reordenados aquí de acuerdo a la secuencia lógica que siguió el proceso
de investigación (aproximación sucesiva al modelamiento del desempeño económico).

III. METODOLOGÍA
A continuación se describe la metodología empleada en la investigación para alcanzar

cada uno de los objetivos específicos, partiendo por el análisis del proceso de venta
hasta llegar al análisis del desempeño económico del programa.
1. Estructura de subsidios y bonos; determinación de costos y beneficios de las

EDs; y estimación de diferencias en la estructura de financiamiento de proyectos
inmobiliarios con y sin integración.
Este análisis se llevó a cabo con base en un modelo general de determinación del precio
de las viviendas del programa DS19, a partir de los componentes principales de su
estructura de costos: [𝑃𝑣 = 𝑉𝑆 + 𝐶𝐼 + 𝐶𝐶 + 𝑅𝑒𝑚 + 𝑀𝐸𝑥𝑝 + 𝑅𝐹𝑖𝑛]5, donde el margen
de explotación resulta de la diferencia entre el precio de la vivienda y los factores de
costo: [𝑀𝐸𝑥𝑝 = 𝑃𝑣 − (𝑉𝑆 + 𝐶𝐼 + 𝐶𝐶 + 𝑅𝑒𝑚 + 𝑅𝐹𝑖𝑛)].
Desde el punto de vista contable, el precio de la vivienda es equivalente a los

componentes con los cuales se realiza el pago, esto es, la suma de los subsidios más el
ahorro de las familias y el crédito hipotecario: [𝑃𝑣 = ∑(𝑆𝑏 + 𝑆𝑖 + 𝑆𝑐) + 𝐶𝐻𝑖𝑝 + 𝐴ℎ6].
Este modelo contable, alimentado con información de los parámetros de la industria de

la construcción, más la información de los proyectos del programa, permitió realizar el
análisis de la composición del precio, la rentabilidad de las entidades desarrolladoras y
los efectos de los subsidios en estas variables.
Utilizando este modelo fue posible simular la importancia del subsidio de integración
en la conformación del precio de la vivienda y, de esta forma, vinculando ambas
ecuaciones, la relación del subsidio de integración (costo de la integración) con la
rentabilidad de las entidades desarrolladoras.
La tasa de rentabilidad de las empresas (margen de explotación corregido por el valor

del suelo) se estimó simulando los rangos de variación de los valores de suelo, el costo
de construcción (que depende de la calidad de las viviendas) y el ajuste del riesgo
financiero por inmovilización del capital (que depende de la velocidad de venta de las
viviendas).
Dos procesos que reflejan el nivel de competitividad del mercado son la gestión
inmobiliaria y la gestión comercial de los proyectos, que si bien están incorporados
como costos en los servicios intermedios, su descripción da luces acerca de la
intensidad de la competencia existente en relación a la obtención de los terrenos para
5 Pv = Precio de la vivienda – Ventas; VS = Valor del suelo; CI = costo insumos intermedios; CC = costo
comercialización; Rem = costo remuneraciones; Mexp = Margen de explotación; y Rfin = Riesgo financiero
por inmovilización del capital.
6 Pv = Precio de la vivienda; Sb = Subsidio base; Si = Subsidio de integración; Sc = Subsidio de captación;
CHip = Crédito hipotecario; Ah = Ahorro de las familias.

los proyectos y en relación a los factores de diferenciación que utilizan las empresas
para colocar las viviendas como oferta de valor a las familias (bajo la condición de que
las familias tengan opciones de elección).
Otro factor relevante es el costo financiero del capital inmovilizado, incluido como
intermediación financiera (servicio intermedio) y estimada en promedio en un 4,1%
del costo total de un proyecto, siendo un factor de riesgo a verificar y que está en
función del período de vacancia de las viviendas.7
La información necesaria para realizar esta parte de la investigación provino de las

siguientes fuentes:
a) Cuentas Nacionales de Chile. Métodos y Fuentes de Información. Banco Central,

2019.
b) Nómina de empresas personas jurídicas 2016-2019. Servicio de Impuestos

Internos, 2020.
c) Nómina de proyectos seleccionados Programa DS19. MINVU.
d) Base de datos proyectos Programa DS19, MINVU.
2. Comportamiento de los incentivos en relación a la selección de familias.
Se operó con base en un marco conceptual centrado en la identificación de brechas

entre el servicio esperado (por el MINVU), el servicio producido (por las empresas
desarrolladoras) y el servicio percibido (por la población de los grupos objetivos). Los
supuestos derivados de ese marco conceptual y utilizados en el estudio son:
a) Existen brechas de focalización entre el programa ejecutado (experiencia) y el

programa diseñado (normativa).
b) Esas brechas se detectan en distintos componentes y momentos del programa.
c) Las brechas generan desajustes en el modelo de focalización y en la

sostenibilidad de los resultados del proceso de integración social.
d) Cerrar dichas brechas podría implicar mayores especificaciones normativas

para los ejecutores de proyectos y, eventualmente, algunos cambios en el diseño
del programa.
7Si el período de demora de venta de las viviendas es superior al estándar del mercado, los márgenes de
explotación se verán afectados al aumentar el costo financiero de los proyectos, dado que este diferencial
de costo no se puede trasladar a precios.

La indagación fue de tipo cualitativo, explotando información procedente de fuentes
primarias (empresas desarrolladoras, EDs; experto/as; responsables de oficinas
municipales de vivienda) y secundarias (bibliografía especializada; normativa
facultativa del programa; diseño basal del programa; bases de licitación; decretos;
bases de datos de postulaciones y adjudicaciones; web del MINVU y de las EDs).
La producción de información primaria se realizó mediante entrevistas telemáticas

apoyadas en una pauta referencial, aplicada situacionalmente de acuerdo a lo señalado
por los sucesivos informantes clave.
Finalmente, se efectuó un análisis de los contenidos cruzados por tipo de informante y

por tópico de indagación, generando conclusiones integradas y propuestas derivadas
de dicho procedimiento.
3. Proceso de venta en proyectos inmobiliarios con integración (DS19), con

subsidio a sectores medios (DS01) y sin subsidios.
Se consultó a EDs mediante una entrevista semiestructurada que se aplicó de manera

telemática.
La selección de EDs se hizo en función de 4 macrozonas del país, considerando el

volumen de su participación con proyectos DS198. En cada macrozona se elaboró un
ranking de empresas según el total de viviendas y de proyectos acumulados durante el
período 2016 a 2019, de los cuales inicialmente se seleccionaron 11 casos prioritarios9
y un caso de reemplazo.
La unidad de observación correspondió a funcionarios de las gerencias vinculadas al

desarrollo de proyectos acogidos al DS19. El proceso de contacto fue realizado
directamente por los investigadores, a partir de la búsqueda de datos de contacto en las
páginas web de las EDs seleccionadas, redes sociales, decretos y otros instrumentos
públicos del MINVU.
La muestra definitiva quedó conformada por 15 ejecutivos de 10 EDs10 que han

desarrollado el 26,3% de las unidades de viviendas financiadas por el DS19 entre 2016
y 2019 (por lo cual su representatividad es importante, aunque no estadística).
8 Se tomó como marco muestral la Lista de Proyectos Vigentes del DS 19 (V. y U.), de 2016: Programa de
Integración Social y Territorial, (Información actualizada al 17/04/2020).
9 Dos EDs tienen participación prioritaria en más de una macrozona, por lo que se las consideró como
informantes en más de una macrozona.

10 Debido a la ausencia de un listado de contactos de directivos de las empresas, un número importante
de EDs que no atendieron la solicitud, o bien accedieron a participar pero nunca se pudo concretar la
entrevista. Entre otras causas, jugó en contra que el proceso investigativo coincidió con procesos de
asignación de subsidios y observaciones a los proyectos. Se debió recurrir a la sobremuestra.

4. Efectos de los proyectos DS19 en la integración urbana.
Fueron pesquisados mediante un estrategia multimétodo (cualitativa, cuantitativa y

cartográfica), además de la revisión exhaustiva de bibliografía relacionada con la
integración social.
La aproximación cualitativa incluyó entrevistas a representantes de EDs para conocer

los efectos percibidos por éstas, las que adicionalmente permitieron generar
indicadores de distancia en 19 proyectos.
La aproximación cuantitativa consistió en un análisis de la distribución espacial de

conjuntos y beneficiarios del DS19, considerando tres parámetros objetivos de
integración social urbana:
a) Focalización Territorial del DS19, según volumen de población de localidades y

comunas (Censo 2017).
b) Estudio de la distribución de conjuntos y viviendas DS19, según estándares de

deseabilidad de localización de proyectos respecto a cercanía de equipamientos,
servicios y bienes públicos (CNDU; INE; MINVU).
c) Estudio de la distribución de conjuntos y viviendas DS19, según estándares de

Integración Social Urbana (Sistema de Estadísticas SEDU del CNDU; INE).
Todas las aproximaciones realizadas tuvieron como referencia algunos de los

compromisos planteados por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, CNDU,
específicamente:
a) Mejor acceso a servicios y equipamientos públicos básicos.
b) Mejor acceso a movilidad sustentable y menores tiempos de viaje.11
c) Mayor integración social y calidad de barrios y viviendas.
Adicionalmente, se les solicitó a cada uno de los representantes de las empresas

consultadas completar información sobre tres proyectos desarrollados con DS19 para
obtener información referente a los costos, precios, velocidad de venta y satisfacción de
los clientes. Se obtuvieron 19 fichas a partir de las cuales fue posible estimar la
velocidad de venta y los costos.
11 El análisis de este compromiso se restringe a las comunas de áreas metropolitanas donde existen datos
del CNDU.

Todo lo anterior fue complementado con el análisis de imágenes satelitales de una
muestra de proyectos DS19 en los distintos estratos regionales, dando paso a la
georreferenciación de los conjuntos habitacionales y las distancias de estos a los
equipamientos y servicios urbanos más cercanos, según el listado de estándares que
establece el DS19 y los materiales de difusión del programa.

IV. RESULTADOS
En esta sección se presentan los resultados obtenidos a partir de la aplicación de la

metodología antes descrita. Los contenidos se exponen secuencialmente, en bloques
temáticos asociados a aspectos y variables que fueron relevantes para el modelamiento
del desempeño económico del programa y la caracterización de sus efectos en la
integración social urbana.
1. Funcionamiento del Programa DS19
En el período comprendido entre 2016 y 2018 participaron en el programa 213 EDs,

desarrollando 560 proyectos inmobiliarios y construyendo 92 mil viviendas. Como
centro de la actividad del sector construcción en la producción de viviendas destacan la
macrozona centro (51%) y las EDs localizadas en la Región Metropolitana de Santiago
(57%). Es relevante además la construcción de departamentos en la macrozona norte
(72%) y la construcción de viviendas unifamiliares en la Región Metropolitana de
Santiago (60%). Con todo, la producción es homogénea por tipología de vivienda,
siendo muy similares el número de viviendas unifamiliares, departamentos construidos
y superficies totales.
Según las EDs consultadas, las tipologías de vivienda ofertadas presentan tendencias
diferentes según macrozonas. Así, en la zona norte prevalecería la tendencia a construir
departamentos, mientras que en la zona sur existe una mayor demanda por viviendas
unifamiliares. En la zona centro, no Metropolitana, es posible combinar ambos tipos de
modalidades, dependiendo de las condiciones del valor del suelo. En la Región
Metropolitana, dentro del anillo Américo Vespucio, solo ha sido posible ofrecer
departamentos, mientras que en las zonas periféricas de la capital se demandan áreas
verdes, por lo que preferentemente se construyen viviendas unifamiliares que
permiten proyectar ampliaciones o actividad comercial de pequeña escala.
La superficie construida para ambos segmentos (vulnerables y medios) difiere 3,5%,

mientras que el valor de mercado de las viviendas es un 70% mayor para las familias
de clase media.12 El valor total de la construcción ascendió a UF 143 millones para la
construcción de 4,8 millones de metros cuadrados durante el período 2016-2018. El
27% de las viviendas se destinaron al segmento de familias vulnerables,
correspondiente al 26% de la superficie construida y al 18% del valor total de las
viviendas. El valor de mercado está regulado por el programa manteniendo un precio
estable de 30 UF/m2 entre los años 2016 y 2018, con un diferencial de 3,4 UF/m2 entre
departamentos y viviendas unifamiliares (es mayor en el centro y sur del país).
12 Estando localizadas en los mismos lugares y con superficies similares, la diferencia en el valor de las
viviendas puede derivar de diferencias en la calidad de sus terminaciones. Si ésta tiende a
homogeneizarse, tal como lo plantean las entidades desarrolladoras, se puede sostener como hipótesis
la existencia de subsidios cruzados entre las familias de sectores medios y las familias vulnerables.

2. Principales atributos del programa percibidos por los actores
Desde el punto de vista de la percepción y experiencia de los actores consultados, el

DS19 tiene atributos positivos y negativos. Los positivos operan como incentivos que
hacen atractivo el programa y los negativos lo contrario. La relación entre ambos tipos
de atributos evidencia brechas que podrían ameritar cambios o mejoras programáticas.
A modo de ejemplo operarían los siguientes incentivos:
▪ La sola existencia y estructura de los subsidios constituye un atributo positivo

para todos los actores.
▪ El DS19 estaría entregando una solución habitacional efectiva y de calidad a
ambos segmentos, medios y vulnerables.
▪ Para los grupos vulnerables la coexistencia con sectores medios operaría como
un valor.
▪ Tanto los clientes de sectores vulnerables como de sectores medios accederían,
con más frecuencia, a un servicio comercial igualitario.
▪ Las empresas ven el programa como una oportunidad real de obtener flujo de
caja.
▪ La agregación de valor, además de diferenciarlas, les permitiría posicionar su
marca y aumentar la favorabilidad del mercado hacia ella, más allá del programa.
▪ Consideran que la rentabilidad existe, aunque no sea extremadamente grande y
encuentre su umbral crítico en la cuota de familias vulnerables (un mínimo de
30% les resulta impensable).
▪ Desde el punto de vista experto, el DS19 habría ordenado la demanda, acercado
el sector privado a los programas sociales, impactado positivamente en la
reactivación económica, contribuido a la integración social y reducido el déficit
de viviendas.
Por el contrario, habría situaciones o características que actúan como barreras o que
simplemente son aspectos perfectibles. Por ejemplo:
▪ De acuerdo a reportes de actores ligados al mundo municipal y en alguna medida

desde la mirada de los expertos, los grupos vulnerables ocasionalmente
experimentarían situaciones de “re-focalización” por parte de las EDs y en algunos
proyectos resultarían apartados de sus fuentes de ingresos y redes comunitarias
de origen.
▪ Los sectores medios experimentarían “estrategias de comunicación incompletas”
que eluden señalar claramente el carácter socialmente mixto del proyecto.
▪ Ese mismo segmento sería más bien partidario de una convivencia distante o
formal con los vecinos de sectores vulnerables al percibir, en algunos casos,
riesgos en la mixidad.
▪ Además, los sectores medios habrían estado expuestos a desprotección frente a
situaciones de crisis, sin mecanismos protectores para su particular tipo de
vulnerabilidad.

▪ Las empresas podrían estar experimentando mayores costos por la necesidad de
diferenciarse ante el aumento de la competencia, en un contexto de
estandarización de precios y producto.
▪ Desde una posición más distante, las fuentes municipales enuncian varias de las
dificultades declaradas por otros actores, como la “re-focalización” de los
vulnerables o las estrategias comerciales parciales dirigidas a los grupos medios.
▪ Expertos advirtieron sobre la tendencia a “cargar” el programa con el desafío
estructural de la integración sistémica, como resultado de la híper sectorialización
y el centralismo estatal.
▪ Y, finalmente, analizan críticamente uno de los atributos más relevantes de los
proyectos DS19, la ubicación: por ejemplo, la eventual saturación de la capacidad
de carga de los servicios sociales circundantes a los conjuntos habitacionales.
En la tabla siguiente se presenta un esquema que resumen estos resultados en términos

de brechas:
TABLA Nº 1
BRECHAS ENTRE ATRIBUTOS POSITIVOS Y NEGATIVOS
DESDE EL PUNTO DE VISTA (PERCEPECIÓN Y EXPERIENCIA) DE LOS ACTORES
ACTORES
(SUJETOS DE PERCEPCIÓN Y EXPERIENCIA)
GRUPOS
GRUPOS MEDIOS DESARROLLADORES MUNICIPALIDADES EXPERTOS
VULNERABLES
ATRIBUTOS POSITIVOS PERCIBIDOS
▪ Innovación
ideológica
▪ Acceso a ▪ Ordenamiento de la
▪ Acceso a vivienda ▪ Apertura de
vivienda demanda
▪ Calidad de vivienda ▪ Rentabilidad vocación de
▪ Precio ▪ Hábitat digno para
(INCENTIVOS)
▪ Diseño vivienda ▪ Oportunidad integración social

▪ Subsidio vulnerables
▪ Proximidad ▪ de flujo (en crisis) de los grupos
▪ Calidad ▪ Posibilidad de
▪ a grupos medios ▪ Continuidad medios
▪ de la vivienda disponer de una
▪ Ubicación ▪ de operación ▪ Contribuye a la
▪ Ubicación oportunidad ante
▪ Proximidad a ▪ Velocidad democratización de
▪ Proximidad consultas
servicios ▪ de venta las ciudades
▪ a servicios ▪ Mitigación del
▪ Subsidio ▪ Aporte significativo
▪ Subsidio déficit de vivienda
a la reactivación
económica
▪ Valor del suelo

BRECHAS ▪ Tendencia a
ATRIBUTOS NEGATIVOS PERCIBIDOS
▪ Percepción de emplazar en la
riesgo en la periferia interior
▪ Desconexión con convivencia ▪ Sectorialización
▪ Aumento de ▪ Poca participación
fuentes de recursos ▪ Deuda gastos ▪ Limitado rol de las
(DESINCENTIVOS)
competencia SERVIU
en territorio de comunes municipalidades
▪ Producto ▪ Re-focalización por
origen vecinos ▪ Falta de
commodity segunda selección
▪ Disposición a la vulnerables supervisión
▪ Estructura rígida ▪ Debilidad de la
convivencia ▪ Desprotección ▪ Marca
▪ de precios habilitación social
distante en en situación de contraproducente
▪ Mayores costos por ▪ Estrategias
sectores medios crisis para el programa
estrategias de comerciales poco
▪ Exclusión por ▪ Estrategias ▪ Riesgo de evaluarlo
diferenciación transparentes
segunda selección comerciales con parámetros
sectores medios
poco sistémicos
transparentes ▪ Limitación de
capacidad de carga
de servicios
Fuente: Elaboración propia

3. Características de la industria, competencia y concentración de mercado
El sector de la construcción comprende actividades corrientes y especializadas

desarrolladas por empresas constructoras en “edificación” y “obras de ingeniería civil”,
las que incluyen obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, levantamiento
de edificios, estructuras prefabricadas y construcción de obras de carácter temporal.
La “edificación” se distingue en habitacional y no habitacional. La primera brinda a las

familias un servicio que incluye las viviendas con sus empalmes respectivos de
electricidad, agua potable y alcantarillado. La segunda se refiere a edificaciones que
prestan servicios no habitacionales tales como escuelas, hospitales, industrias, locales
comerciales y oficinas, entre otros.
La actividad “obras de ingeniería” considera proyectos de infraestructura tales como

proyectos mineros, obras viales, centrales eléctricas, obras hidráulicas, parques e
instalaciones deportivas, entre otras. Las actividades especializadas de la construcción
comprenden la construcción de partes de edificios y obras de ingeniería civil, sin asumir
la responsabilidad total de los proyectos. Estas actividades se caracterizan porque
suelen realizarse en régimen de subcontratación.
De acuerdo a la opinión de las EDs, existen diferentes grados de concentración y

competencia entre submercados de vivienda. En las macrozonas norte y centro existe
una visión compartida respecto de que el mercado del DS19 se ha ido haciendo cada
vez más competitivo debido al incremento de los actores participantes. En las zonas sur
y austral los mercados son más profundos y más concentrados, aunque en algunos
lugares se hacen más competitivos ante la escasez de familias vulnerables con
subsidios.
El incremento de actores en competencia se explicaría -según las EDs- porque en

general existen pocas barreras de entrada para nuevos desarrolladores debido a los
diversos incentivos que utiliza el DS19, a saber:
a) Flexibilidad para aceptar diversos instrumentos financieros de garantía para el

crédito de enlace.
b) Criterios de calificación de la localización que han forzado el desarrollo de

proyectos en lugares que no siempre corresponden con los grandes bancos de
suelo que poseen los actores inmobiliarios de mayor trayectoria y tamaño.
c) Alza en el número de unidades aprobadas por parte del Ministerio, que también
habría abierto un flanco para el ingreso de nuevos oferentes.
A juicio de las EDs esto reviste dos consecuencias principales. Por una parte, se las
presiona para generar una distinción y posicionarse en el mercado de acuerdo a los
atributos de su oferta. Por otra, abre espacio para el ingreso de actores que especulan
generando una distorsión en la competencia y un desbalance en la oferta disponible.

Sin embargo, a la luz de los datos existe una baja concentración de la actividad del DS19
en alguna o en algún grupo de empresas, situación que se verifica también por tamaño
de empresas y por macrozona (Índice de Herfindahl e Hirschman). Esta característica
es importante en el contexto de la competitividad requerida en el mercado para
asegurar una óptima calidad del producto y tasas normales de rentabilidad. En la tabla
siguiente se puede apreciar el resultado del análisis de concentración del mercado:
TABLA Nº 2
Entidades participantes del Programa DS19 período 2016-2018
según Tamaño e Índice de Concentración
En N° total
Número de Número de Número de
Tamaño de las entidades según ventas entidades proyectos viviendas
MICRO 0,01 UF a 2400 UF. 27 38 6.676
PEQUEÑA 2.400,01 UF a 25.000 UF. 24 39 5.269
MEDIANA 25.000,01 UF a 100.000 UF. 24 43 4.959
GRANDE desde 100.000,01 UF 52 300 46.419
s/i 86 140 27.592
TOTAL 213 560 90.915
Índice de Herfindahl e Hirschman (IHH) ver. 1 210 Baja concentración por empresa
Moderada concentración por tamaño
Índice de Herfindahl e Hirschman (IHH) ver. 2 1.090
de empresa
Índice de Herfindahl e Hirschman (IHH) Macrozona Norte 714 Moderada concentración
Índice de Herfindahl e Hirschman (IHH) Macrozona Centro 308 Baja concentración
Índice de Herfindahl e Hirschman (IHH) Macrozona Sur 417 Baja concentración
Índice de Herfindahl e Hirschman (IHH) Macrozona RM 535 Baja concentración
N° trabajadores dependientes informados 387.167 N° empresas que informan 114 (53%)
Fuente: MINVU.
4. Importancia del Programa DS19 en el sector construcción
En el año 2008 la construcción de edificios residenciales representó el 35% del sector

construcción, disminuyendo su participación a un 21% en 2019, variación generada por
el crecimiento de las actividades especializadas de construcción. Este cambio dio cuenta
de una reestructuración de la industria, donde empiezan a predominar los procesos
especializados ejecutados por empresas externas bajo modalidad de subcontratación.
Integrando la actividad del programa con los parámetros de la industria, en la tabla

siguiente se presentan las estimaciones de los efectos del programa sobre el sector de
la construcción de edificios residenciales y de las actividades especializadas
directamente vinculadas.

La composición del valor agregado generado en la construcción de edificios
residenciales se presenta en la tabla siguiente. Representa el 37,3% del valor total de la
producción del sector13, que se distribuye casi por igual en remuneraciones (19,3%) y
en excedente bruto de explotación (18%), incluyendo el margen empresarial y la
depreciación del capital fijo de las empresas (Ver Tabla Nº 3).
TABLA Nº 3
Valor Agregado generado en la construcción de edificios residenciales
En %
Coeficientes %
Valor agregado como % del valor total de producción 37,3%
Distribución del Valor Agregado
Remuneraciones de asalariados 19,3%
Excedente bruto de explotación 18,0%
Fuente: Banco Central. Cuentas Nacionales 2008, 2019.
Integrando la actividad del programa con los parámetros de la industria, en la tabla

siguiente se presentan las estimaciones de los efectos del programa sobre el sector de
la construcción de edificios residenciales y de las actividades especializadas
directamente vinculadas (Ver Tabla Nº 4).
TABLA Nº 4
Efectos del Programa DS19 en el Sector Construcción
En N° de viviendas y MM$
Llamado Llamado Llamado
2016 2017 2018
PARÁMETROS PROGRAMA DS19
Número de Viviendas 31.918 28.678 23.040
Valor total de mercado de las viviendas 1.539.961 1.402.787 1.174.742
EFECTOS SOBRE SECTOR CONSTRUCCIÓN
Efectos directos construcción edificios residenciales
Remuneraciones pagadas en proyectos 297.112 270.647 226.649
Excedente de explotación 276.674 252.029 211.058
Efectos indirectos actividades especializadas de
construcción
Efectos totales sector construcción
Fuente: MINVU, Banco Central.
13 El cual ha sido corregido por la importancia

del valor del suelo en el precio de las viviendas que alcanza
a 3,7% en un escenario base de valores de suelo de los proyectos.

Finalmente, para tener una escala de la importancia global del Programa DS19 en
relación al sector construcción y evaluar el objetivo de reactivación de la industria, se
presenta la comparación entre el valor generado por el programa y el PIB de la
construcción en el período 2016-2018. Se utilizan dos valores: el valor bruto de
producción (VBP), que equivale al valor total de las viviendas y el valor agregado (VA),
que equivale al pago de remuneraciones y al excedente de explotación empresarial14.
El volumen de negocios generado por el programa representa el 51,5% del PIB de la

construcción de edificios residenciales para el período de análisis. Este porcentaje
representa no solamente el valor agregado en la actividad, sino que también el impacto
que provocan estos proyectos en operaciones que proveen de insumos y servicios a las
EDs. Al comparar solamente el valor agregado generado por el programa, que es
equivalente al PIB generado en estas empresas, vemos que el programa aporta el 20,2%
del PIB del sector construcción de edificios residenciales en el período 2016 – 2018
(Ver Tabla Nº 5).
TABLA Nº 5
Valor Generado por el Programa DS19 y PIB del Sector Construcción de edificios
residenciales a Precios de Mercado, 2016 - 2018
Valor Bruto Valor Agregado PIB Construcción de

Generado Generado edificios
Programa DS19 Programa DS19 residenciales Total % %
Año Total UF Total UF UF VBP/PIB VA/PIB
Año 2016 53.595.368 21.039.437 91.839.728 58,4% 22,9%
Año 2017 48.821.293 19.165.323 90.705.487 53,8% 21,1%
Año 2018 40.884.620 16.049.696 95.462.577 42,8% 16,8%
Total 2016 - 2018 143.301.281 56.254.456 278.007.793 51,5% 20,2%
Fuente: MINVU. Banco Central. Cuentas Nacionales 2008, 2019.
5. Información sobre la demanda
Como parte de las estrategias de conocimiento de la demanda y de valoración de sus

productos se observó que algunas EDs -no la mayoría- realizan estudios de mercado y
satisfacción de clientes. 4 de las 10 empresas consultadas realizan estudios de
satisfacción, verificándose tanto EDs que cuentan con equipos e instrumentos propios
de medición en venta y postventa, como empresas que encargan a consultoras externas
dichas tareas.15
14 En relación al valor generado del programa, y solamente para efectos comparativos, se considera el
valor a precio de mercado de las viviendas producidas por el llamado de cada año, aun cuando existe un
rezago en el período de construcción.
15 Debe indicarse que existen empresas que prestan este servicio y ofrecen una “certificación” con sello
de calidad. Es el caso de la empresa Best Place to Live que ofrece el sello de calidad a inmobiliarias en
diversos países de AL y de distintos segmentos, incluidas entidades que desarrollan DS19
(www.bestplacetolive.cl).

Uno de los atributos del programa, destacado por algunas EDs, es que el MINVU pone a
disposición de los postulantes toda la información de los proyectos, lo que facilita una
mayor competencia y la compra informada. Esto transparenta datos sobre los
proyectos aprobados, las entidades desarrolladoras y la localización, lo que sin duda
favorece una participación más informada de los beneficiarios en el mercado, el que por
lo mismo se vuelve más competitivo.
6. Localización, disponibilidad y costo de suelo
Lograr buena localización de los proyectos es uno de los pilares del instrumento
regulado por el DS19, puesto que en ello se juega una de las dimensiones importantes
de la integración: el acceso a bienes y servicios urbanos. En el DS19 este atributo se
desglosa en siete variables, algunas de las cuáles son opcionales para las EDs y otras
obligatorias (como el acceso a ciertos servicios considerados fundamentales). Sin
embargo, las entidades desarrolladoras tienen cierto margen de maniobra para cumplir
los requisitos normativos, lo que es clave para la rentabilidad ya que el valor del suelo
es uno de los elementos cruciales de ella.
Hay cierta segmentación de las EDs de acuerdo al tamaño de las comunas. En la muestra
analizada se observaron casos de empresas que se enfocan en comunas de mediano
tamaño (en la franja inferior de la densidad poblacional permitida) y otras que, por el
contrario, apuntan a ciudades más grandes y cabeceras regionales. En el primer caso la
rentabilidad viene dada por la calidad del producto y la captación de sectores medios
que no cuentan con oferta, lo que asegura una rápida velocidad de venta. En el segundo
caso la apuesta es por localización en sectores de nivel socioeconómico más alto y con
buena conectividad a áreas de servicios. Todo este análisis y estrategias declaradas por
las EDs parece indicar que los precios pagados por el subsidio DS19 no permiten
construir en zonas centrales propiamente tales.
El caso del Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS) es algo diferente, de acuerdo
a la experiencia relatada por las fuentes consultadas. Dados los altos costos del suelo
urbano, hay pocas EDs que logran construir dentro del anillo de Américo Vespucio. En
tales casos la apuesta es por la construcción en altura con estándares de calidad al
mínimo. Por el contrario, ciertas EDs que desarrollan proyectos en la Región
Metropolitana señalan que su alternativa es apostar por zonas periféricas en las cuales
haya acceso a servicios básicos de educación y salud, captando familias cuyo interés sea
mayormente por casas con acceso a áreas verdes y entornos más familiares.
7. Comercialización y velocidad de venta
El análisis de la información reveló que la velocidad de venta es clave para la

rentabilidad, pero depende de más de un factor. Uno de ellos es la relación entre la
calidad del producto y la estrategia comercial, que resulta muy relevante para “agotar
el stock” con mayor celeridad.

7.1. Producto
Desde el punto de vista del desarrollador existen diversas consideraciones a la hora de

ofrecer departamentos o viviendas unifamiliares. Las viviendas unifamiliares son
alternativas que permiten manejar de mejor manera el riesgo inmobiliario porque
permiten controlar la cantidad de unidades construidas en función de la demanda,
mientras que en el caso de los departamentos la construcción supone una inversión por
todo un conjunto y no puede modificarse sobre la marcha.
Los departamentos, si bien son más caros y tienen mayor riesgo, cuando se localizan en
zonas de mayor valor y demanda presentan una velocidad de venta mucho más alta,
permitiendo recuperar la inversión y maximizar la rentabilidad. Así, la selección del
producto se mueve en un trade-off entre la rentabilidad por el precio del suelo y la
rentabilidad por la velocidad de venta.
De acuerdo a las EDs consultadas, el estándar de las unidades habitacionales depende

de la profundidad de los mercados donde se insertan. De esta manera, en localidades
menores es posible desarrollar proyectos de baja densidad con equipamiento común
de buen nivel, siendo éste el valor agregado. En mercados más competitivos, como los
de ciudades intermedias y capitales regionales, las EDs acuñan conceptos tales como
“unidades premium”, aludiendo a altos estándares constructivos, aunque en realidad se
trata de modelos bastante estandarizados, con buenos acabados y terminaciones
acordes a un estándar medio, situándose de todos modos su mayor valor agregado en
los equipamientos comunes.
Otro aspecto destacado en términos de producto es la incorporación de elementos para

la sostenibilidad que abaratan costos de mantención, como por ejemplo el uso de
terminaciones eficientes desde el punto de vista energético, la inclusión de casetas de
vigilancia de bajo costo y la omisión de ascensores, entre otros. Estos adelantos son
ofrecidos como un elemento atractivo para los sectores medios, con costos de
mantención más bajos y por lo tanto como un buen aporte a la integración social.
7.2. Comunicación comercial
Entre las EDs consultadas existe consenso al afirmar que no existe ninguna diferencia
en la estrategia de promoción y comercialización de las viviendas para beneficiarios
DS19, empleándose la misma estructura orgánica y los medios de marketing para
ambos perfiles de clientes.
Asimismo, señalan que las exigencias del marketing inmobiliario son crecientes debido
a cambios en los clientes, quienes se muestran más informados y exigentes, a lo cual el
Programa contribuye transparentando toda la información de los proyectos con el fin
de estimular la competencia.

En cuanto a las estrategias de venta, estas tienen varias características:
▪ Apuesta por el capital reputacional de la marca y protección del mismo. Hay

empresas que cuentan con una presencia de larga data en el mercado, trabajan
en distintas regiones del país, realizan proyectos públicos y privados, declaran
gozar de una marca robusta con capital reputacional favorable y, por lo mismo,
ponen foco en el servicio al cliente para cuidarla. En estos casos dan mucho
énfasis a la “calidad total” en cada una de las etapas de los proyectos: venta,
realización y post venta.
▪ Proximidad y presencia. Ciertas EDs consideran clave incluir estrategias

territoriales de venta y promoción. Aluden a que en su experiencia los
potenciales clientes valoran mucho la atención en terreno. Esto es muy relevante
en apuestas que buscan clientes en la comuna e intercomuna donde se emplaza
el proyecto. Una forma de contacto muy interesante es el acercamiento con
organizaciones sociales del territorio.
▪ Customización de productos, pero no de servicio. La customización es la

personalización de las ofertas. En el caso de la comunicación comercial de la
oferta se presenta según el tipo de cliente (medio o vulnerable) y del producto
(casa o departamento). Sin embargo, muchas empresas dicen optar por la
indiferenciación en calidad del servicio (información, trato, gráfica, orientación,
accesibilidad, tiempo destinado al contacto, entre otras), sin distinciones entre
segmentos sociales ni entre sus clientes públicos y privados.
Otras fuentes reportan que en ocasiones se ha visto publicidad donde se menciona la

expresión “integración social”, aunque la norma parece ser la “delicadeza” de
contenidos respecto de la mixidad (“comunicación maquillada para los sectores
medios”). Otra estrategia de presentación de la oferta es la opción de algunas
inmobiliarias por publicitar el proyecto solo como “DS19”, apostando a una suerte de
autoselección de los clientes.
Se observa también que la comunicación comercial dirigida “al 75%” (sectores medios)
usa los soportes habituales (piloto, folletería, carteles) con información elusiva sobre
los vecinos. Por ejemplo, se presenta a los grupos vulnerables como “sectores medios en
coyuntura de crisis”, o bien se declina aportar información específica argumentando el
resguardo de la privacidad de las personas.
Según lo aportado por las fuentes consultadas, es posible apreciar una variedad de
herramientas de comunicación:
▪ Lanzamiento masivo. Estrategias que apuntan a posicionar el proyecto

anunciando su realización y disponibilidad comercial. Para eso se usan avisos en
medios tradicionales de comunicación, mailing, publicación en portales
inmobiliarios y difusión local. Aquí es donde se inicia la cuestión de la
comunicación de la mixidad del proyecto. Algunos optan por transparentarla y

reforzar atributos como el precio, los beneficios, el diseño y la calidad
constructiva, la rapidez de entrega y otras, sin comunicar la condición de
mixidad.
▪ Medios de difusión empleados. Predominan los medios digitales como canal de

comunicación hacia los futuros clientes de sectores medios, siendo ampliamente
utilizadas las páginas web de las empresas constructoras y sus inmobiliarias
asociadas.
▪ Venta en Web. Los procesos de venta digital son totalmente funcionales a la venta
“en blanco” (previo al inicio de obras) y permiten reducir el tiempo de venta
aumentando el retorno de la inversión. Existen algunas experiencias de mayor
desarrollo tecnológico, como agencias digitales que realizan servicios de venta
de manera íntegramente virtual acortando el tiempos de la gestión
administrativa en los procesos de compraventa.
▪ Salas de venta. Todas las inmobiliarias cuentan con salas de venta física, con
material gráfico e impreso de difusión de proyectos. También es una tendencia
la instalación de salas de venta en los terrenos del proyecto, aduciendo que los
clientes desean conocer el emplazamiento. Finalmente, se emplean algunas
estrategias complementarias como la entrega de regalos o bonos para
promocionar la venta de las últimas unidades y facilidades de pago del pie
(cuotas).
Para cumplir el cupo de sectores vulnerables las EDs emplean diferentes estrategias en
función del contexto territorial del proyecto. Asimismo, las EDs intentan anticipar el
proceso de captación de estos grupos, llegando a realizar toda la captación en la
modalidad de pre-venta (en blanco, antes de la construcción), lo que garantiza una
oferta de precios invariables para los sectores medios.
Dada cierta falta de información inicial sobre la demanda de los grupos vulnerables, las
EDs emplean diversos mecanismos para encontrar las familias con el perfil requerido.
En general, en comunas con mayor demanda, los esfuerzos son menores y las familias
vulnerables se autoseleccionan concurriendo directamente a las EDs, especialmente en
la Región Metropolitana y en comunas sin oferta previa.
En los casos donde esto ocurre de manera orgánica, la principal estrategia es la

coordinación con SERVIU y las Municipalidades para solicitar registros de familias con
subsidio. Allí se despliega la fuerza de venta de las EDs para contactar a estas familias a
través de estrategias virtuales o personalmente.
De manera complementaria, en algunas ocasiones las EDs desarrollan estrategias de

promoción con empresas -incluyendo a las propias empresas constructoras- y en otras
se vinculan con las organizaciones territoriales y de vivienda presentes en los
territorios, aunque de forma minoritaria.

7.3. Velocidad de venta
De acuerdo a lo reportado por las EDs consultadas, en el caso de los sectores medios las
unidades de vivienda con DS19 tienen una velocidad de venta más rápida que las
unidades sin subsidio. La demora adicional en la venta total del proyecto que podrían
introducir los sectores vulnerables se compensa por tratarse de un porcentaje menor
del conjunto habitacional.
El rango de venta por conjunto oscilarían entre 11 y 36 meses. Los conjuntos de

departamentos DS19 demorarían 23 meses en ser vendidos, mientras que los de casas
21. Sin existir una relación sistemática o directamente proporcional entre el número de
viviendas destinadas a vulnerables y el tiempo de venta, en las entrevistas se informó
que proyectos con mayor volumen de familias vulnerables alcanzan tiempos de venta
superiores a los 20 meses.
Como sea, las empresas desarrolladoras declaran satisfacción con los tiempos de venta
de los proyectos del DS19 para diferentes escalas, regiones y tipología de vivienda. Esto
claramente habla de una ventaja de este sub mercado respecto de operaciones con
otros subsidios y operaciones de mercado privado no subsidiadas y de mayor costo. En
la Tabla Nº6 se puede ver el detalle del análisis de la velocidad de venta de los casos de
la muestra.

TABLA Nº 6
TIEMPO VENTA POR UNIDAD Y SATISFACCIÓN CON TIEMPOS DE VENTA
MUESTRA DE PROYECTOS SEGÚN ENCUESTA A DESARROLLADORES DS 19 POR TIPOLOGÍA
ENTIDAD TIEMPO
Año REGIÓN COMUNA NOMBRE PROYECTO DESARROLLADORA PROMETIDAS VENTA POR Nota TIEMPO
(CONTRATO) N° DEPTOS STOCK 30 Junio 30 Junio UNIDAD VENTA
2019 3 COPIAPÓ SENDEROS DEL INCA ECOMAC 160 55 105 24 7
CONDOMINIO
ALTOS DEL SENDERO
2019 4 LA SERENA VI ECOMAC 192 25 167 11 7
CONDOMINIO
SENDERO DE LIMARÍ
2019 4 OVALLE II ECOMAC 128 88 40 19 4
CONDOMINIO
5 CALERA CODEH
2017 RAVELLO 300 0 300 12 7
CONDOMINIO
2018 5 LIMACHE CAMPO VERDE CODEH SPA (V) 300 149 151 12 7
CONJUNTO SANTA
5 LOS ANDES CODEH
2017 ROSA DE LOS ANDES 300 0 300 12 7
2018 5 QUILLOTA ALTOS DE YUNGAY 3 LA CRUZ SA 120 65 55 18 6
CUMBRES DE
5 SAN ANTONIO PACAL SA V REGIÓN
2016 MIRAMAR III 132 1 131 30 7
2017 6 RANCAGUA TRAPICHE I / II / III TOTIHUE SPA 768 173 595 0 6
CONDOMINIO
2018 9 TEMUCO MIRADOR ÑIELOL ISIETE 280 0 28 0 7
CONDOMINIO
PORTAL DE
9 TEMUCO PORTAL DE
LABRANZA DOS SPA
2016 LABRANZA II 160 0 160 0 5
2016 13 SAN BERNARDO VISTAPARQUE I BGM S A 270 711 300 35 5
PROMEDIO
DEPARTAMENTOS
DS 19 259 106 194 19 6
ENTIDAD TIEMPO
Año REGIÓN COMUNA NOMBRE PROYECTO DESARROLLADORA PROMETIDAS VENTA POR Nota TIEMPO
(CONTRATO) N° DEPTOS STOCK 30 Junio 30 Junio UNIDAD VENTA
CONDOMINIO
5 LA CRUZ LA CRUZ SA.- V
2017 PUERTA DE ALCALA 2 60 4 18 7
2016 5 ZAPALLAR NUEVA VIDA LA CRUZ SA.- V 106 0 6 7
2017 6 RENGO ALTOS DEL VALLE II PACAL SA VI REGIÓN 95 0 95 24 7
2018 13 SAN BERNARDO VISTA PARQUE V BGM S A 288 0 288 24 6
2016 13 SAN BERNARDO VISTAPARQUE IV BGM S A 160 0 160 11 7
2016 13 SAN BERNARDO VISTAPARQUE I BGM S A 30 711 300 5 5
PROMEDIO CASAS
DS 19 123 119 211 15 7
Fuente: elaboración propia con base en Encuestas a Empresas Desarrolladoras DS19
Es posible comparar los tiempos de venta de departamentos y casas con y sin subsidio,
específicamente para el caso de comunas populosas de la Región Metropolitana donde
el DS19 ha operado. Se confirma, pese a la limitación de datos, que en las mismas
comunas los mercados de vivienda sin subsidio tienden a reportar tiempos de venta
superiores a mercados de vivienda con subsidio, respecto de los cuales los datos
aportados por empresas para proyectos DS19 muestran incluso mayor efectividad. Esto
se puede ver de manera esquemática en la Tabla Nº 7.

TABLA Nº 7
TIEMPOS DE VENTA VIVIENDAS MERCADO CON Y SIN SUBSIDIO COMPARADO A DS 19 RM
SEGÚN ENCUESTA A DESARROLLADORES DS 19 POR TIPOLOGÍA
TIEMPO VENTA
Mercado casas TIEMPO VENTA MAO (*) TOTAL TIEMPO VENTA MAO (Sin Subsidio)
DS 19 Total Muestra
San Bernardo 15 19 11
Buin 12 12
Lampa 8 10
padre hurtado 22 24
Maipú 16 19
Promedio 14.6 16.8
TIEMPO VENTA MAO TIEMPO VENTA
Mercado Deptos. TIEMPO VENTA MAO TOTAL
sin Subsidio DS 19 Total Muestra
Puente alto 20
Maipú 35
Promedio 23
(*) MAO: Meses hasta Agotar Oferta
Fuente: elaboración propia con Boletín TOCTOC
y Encuesta a Desarrolladores inmobiliarios DS 19
Estos tiempos de venta y la necesidad de abreviar el tiempo de retorno de la inversión

inmobiliaria generan incentivos para optimizar los procesos constructivos y de venta,
lo que finalmente redunda en un beneficio social en la forma de obtención de soluciones
habitacionales rápidas.
8. Estructura de subsidios y financiamiento de proyectos
El análisis realizado al DS N°116 en el marco de la Evaluación de Programas

Gubernamentales de la Dirección de Presupuestos del Ministerio de Hacienda del año
2017 indica que el costo adicional asociado al componente de integración social en ese
momento era de 4,7 millones de pesos en el caso de familias vulnerables y de 2,7
millones de pesos en el caso de familias de sectores medios. Estas cifras pueden
estimarse al alza, puesto que el DS19 incrementa los montos asociados a subsidios y
bonos respecto al DS116, tal como lo indica la evaluación ya mencionada:
TABLA Nº 8
Subsidios y Bonos Programas DS N°116 y DS N°19
Total Total
Precio de la Subsidio Hab. Ahorro, Bono Bono
Decretos Familias subsidios subsidios
vivienda, UF UF UF Integración Captación
(máx.) (min)
Vulnerables 900 a 1000 700 / 800 20 190 / 240 0 1.040 890
DS N° 116 Hasta 2.000 o 2.200

Máximo 525 Entre 50 y
Medio según región/ 50 100 825 275
mínimo 125 200
comuna
Vulnerables 1.100 a 1.200 800/900 20 y 30 Máximo 240 50 1.190 1090
DS N° 19 Hasta 2.200 o 2.400

Máximo 412 Entre 50 y
Medio según 40 y 80 Entre 100 y 300 912 275
Mínimo 125 200
región/comuna
Fuente: DIPRES 2017

El 82,5% de la rentabilidad de los proyectos se genera en las viviendas construidas para
las familias de sectores medios y el restante 17,5% en las viviendas construidas para
las familias vulnerables.
Los subsidios representan el 40,4% del valor total de las viviendas y, particularmente,
el subsidio de integración representa el 76% de la rentabilidad base del programa. En
una situación real de terrenos más caros y mayor costo de construcción, el valor de este
subsidio resulta clave para la rentabilidad general de los proyectos.
El subsidio ha representado para las familias de los sectores medios el 27% del precio
de la vivienda, debiendo financiar mayormente el pago del precio de la vivienda. Las
familias vulnerables dependen en un 98% de los subsidios del programa.
Un aspecto adicional al análisis de la comercialización de los proyectos es el proceso de

captación de familias vulnerables que cada proyecto compromete, pues de ella depende
buena parte de la oferta de valor que se puede hacer a las familias de sectores medios.
En efecto, si no se cumplen las metas comprometidas se pierden los bonos de captación
y se incrementan los montos que las familias de sectores medios deben financiar con
aportes propios o vía crédito.
9. Precios y rentabilidad de los proyectos DS 19
El programa DS19 no cuenta con suficiente información para analizar el nivel y la

trayectoria de la rentabilidad de los proyectos que financia, siendo los principales
déficit de información los valores de los terrenos de los proyectos, al menos su último
avalúo fiscal, y estudios de costos de construcción. Sin embargo, fue posible plantear un
modelo de análisis en base a parámetros de la industria y a información entregada por
las empresas constructoras y de esta manera determinar la estructura de costos y
beneficios de estas empresas.
9.1. Sobre los precios
El DS19 establece un precio máximo para las soluciones habitacionales según grupo y
comunas. Esta oferta se rige por una normativa también diferenciada en cuanto a
superficie, número de habitaciones, terminaciones y equipamiento. Sin embargo, las
EDs pueden moverse en una banda de precios fluctuante entre 1200 y 2200 UF. En los
casos estudiados, todos los proyectos se ofrecen a sectores medios desde 1400 UF.
Hay EDs que apuntan a alcanzar los máximos puntajes posibles en los llamados a
postulación incurriendo en una inversión inicial mayor para vender productos en la
banda superior de precios, es decir, sobre 2000 UF. En estos casos se trata de
emplazamientos con valores de metro cuadrado superiores al ofertado con DS19 y
estándar parecido a segmentos de más valor. En estos casos la apuesta es la velocidad
de venta y, en consecuencia, los proyectos comienzan a venderse con la mayor
anticipación posible.

De acuerdo a las estadísticas MINVU el precio promedio de venta de unidades para
grupos medios es de UF 1.942, con un valor por mt2 de UF 33. Este valor es 1,6 veces
más elevado que el precio de las viviendas para grupos vulnerables y 1,8 veces mayor
si se considera el precio total de las unidades de vivienda, aun cuando estas no tengan
diferencias de metraje muy significativas (Ver Tabla Nº 9).
TABLA Nº 9
PRECIOS DE VIVIENDAS DS 19 SEGÚN GRUPOS SOCIO ECONÓMICOS Y BRECHAS DE COBERTURA Y VALORES
Precio
M2 por
Segmento N° de Viviendas M2 construido Valor total UF UF M2 Promedio
VIV
Unidad
Sectores Medios 60.687 3.568.414 117.880.981 33,0 58,8 1.942
Vulnerables 22.949 1.252.676 25.420.300 20,3 54,6 1.108
Total general 83.636 4.821.090 143.301.281 29,7 57,6 1.713
Razón Medio/
2,6 2,8 4,6 1,6 1,1 1,8
Vulnerable
Fuente: elaboración propia con base en MINVU
Según zonas, la concentración de unidades en la macro región centro, coincide con el

mayor promedio de metros cuadrados por vivienda y un precio medio inferior al
promedio nacional. Las zonas de mayor valor UF/Mt2 del DS 19 corresponden a la norte
y Región Metropolitana, siendo esta última la que concentra el mayor volumen de
allegamiento y alcanzando solo a las 15 mil unidades. Es notable que el precio promedio
por unidad sea bastante parejo comparado con las diferencias que existen en términos
de costo y superficie unitaria por zona y tipología. La zona centro muestra un mercado
más adecuado y eficiente para el diseño actual del Programa, además de equilibrado en
términos tipológicos (Ver Tabla Nº 10).
TABLA Nº 10
PRECIOS DE VIVIENDAS DS 19 SEGÚN TIPOS DE VIVIENDA Y ZONAS (ACUMULADO 2016-2019)
N° de Valor total Precio Promedio

Macrozonas Tipo Vivienda M2 construida UF M2 M2 por VIV
Viviendas UF Unidad
NORTE Casa 2.312 125.472 4.269.579 34,0 54,3 1.847
Departamento 5.830 325.707 11.105.335 34,1 55,9 1.905
Total NORTE 8.142 451.179 15.374.914 34,1 55,4 1.888
CENTRO Casa 22.806 1.456.590 36.607.757 25,1 63,9 1.605
Departamento 21.008 1.170.237 36.175.392 30,9 55,7 1.722
Total CENTRO 43.814 2.626.827 72.783.149 27,7 60,0 1.661
SUR Casa 8.078 477.690 13.793.488 28,9 59,1 1.708
Departamento 7.825 408.313 13.650.000 33,4 52,2 1.744
Total SUR 15.903 886.003 27.443.488 31,0 55,7 1.726
RM Casa 9.542 520.083 16.704.835 32,1 54,5 1.751
Departamento 6.235 336.998 10.994.895 32,6 54,0 1.763
Total RM 15.777 857.081 27.699.730 32,3 54,3 1.756
Total general 83.636 4.821.090 143.301.281 29,7 57,6 1.713
Fuente: elaboración propia con base en MINVU
Al comparar los precios de las unidades DS 19 de todo el país con los valores de mercado
en la Región Metropolitana se observa que las viviendas integradas se comercializan en
alrededor de 30UF por debajo de los precios medios del mercado para cualquier

tipología, pero se aproximan bastante al precio más bajo por comuna, que corresponde
a departamentos de la Región Metropolitana (36 UF/M2), con una diferencia de 6 UF
por mt2 construido, tal como se puede ver en el siguiente gráfico:
GRÁFICO Nº 1
PRECIO PROMEDIO UF/M2 DS19
COMPARADO A PRECIOS DE VENTA DE MERCADO 2019 RM
70 65
60
49 50
50
40 36
29,7
30
20
10
0
DS 19 UF/M2 Casas Mercado RM Deptos Mercado RM Menor Valor Comunal Menor Valor Comunal
(2016/19) 2019 2019 RM Casas 2019 RM deptos 2019
Fuente: elaboración propia con Datos MINVU DS 19

y de Mercado Boletín TOCTOC, 2020
9.2. Sobre la rentabilidad
La rentabilidad base de los proyectos del programa es de 17,2% en las áreas

metropolitanas y de 18,2% en las áreas no metropolitanas. Dichas rentabilidades
corresponden a valores de referencia estimados con el modelo de costos elaborado en
este estudio. Las empresas compiten desarrollando su oferta de valor con énfasis en la
localización o en la calidad de los proyectos, de acuerdo al umbral crítico de
rentabilidad permitido por el respectivo modelo de negocio.
En las áreas metropolitanas la variación en el valor de los terrenos incide fuertemente

en la rentabilidad de los proyectos. A partir de un costo de 4,00 UF/M 2, un aumento de
10% en el precio del suelo provoca una caída de la rentabilidad de 0,8 puntos
porcentuales, mientras que si el precio del suelo se duplicara, la caída de la rentabilidad
sería de 7,8 puntos porcentuales. En las área no metropolitanas, a partir de un costo de
1,00 UF/M2 estas mismas modificaciones del valor del suelo provocan una caída de la
rentabilidad de 0,3 puntos porcentuales y de 2,5 puntos porcentuales, respectivamente.

TABLA Nº11
RENTABILIDAD BASE DE LOS PROYECTOS EN FUNCIÓN
DE VARIACIONES DEL VALOR DEL SUELO - TOTAL 2016-2018
En UF/M2 v/s %
Rentabilidad
Pérdida de
(Excedente bruto de
rentabilidad
explotación / Valor
(%)
Áreas Metropolitanas Valor de Suelo Total)
Valor BASE 4,00 UF/M2 17,2%
Incremento 10% 4,40 UF/M2 16,4% -0,8%
100% 8,00 UF/M2 9,4% -7,8%
Áreas No Metropolitanas
Incremento 10% 1,10 UF/M2 17,9% -0,3%
Incremento 100% 2,00 UF/M2 15,7% -2,5%
Fuente: Modelo elaborado en el estudio en base a MINVU y Banco Central.
El costo de construcción de base de acuerdo a los parámetros del modelo es de 21,83

UF/M2 en las áreas metropolitanas y de 21,00 UF/M2 en las áreas no metropolitanas
(suponiendo el mismo costo de construcción para ambos grupos de demanda). Un
aumento de 5% en el costo de los insumos intermedios de construcción provoca una
caída de la rentabilidad de 2,5 puntos porcentuales, mientras que un aumento de 25%
produce una caída de 12,5 puntos porcentuales, dejando la rentabilidad solamente en
4,7%.
TABLA Nº12
SIMULACIÓN DE LA RENTABILIDAD DE LOS PROYECTOS EN FUNCIÓN DE VARIACIONES DEL COSTO DE CONSTRUCCIÓN,
CONSUMO INTERMEDIO - TOTAL 2016-2018
En UF/M2 v/s %
Costo de
Construcción
(Consumo Rentabilidad (Excedente Pérdida de
Intermedio + bruto de explotación / rentabilidad
Áreas Metropolitanas Remuneraciones) Valor Total) (%)
Incremento en insumos 5% 22,63 UF/M2 14,7% -2,5%
intermedios 10% 23,43 UF/M2 12,2%
15% 24,22 UF/M2 9,7%
20% 25,02 UF/M2 7,2%
25% 25,82 UF/M2 4,7% -12,5%
Incremento en insumos 5% 21,77 UF/M2 15,5% -2,6%
intermedios 10% 22,53 UF/M2 12,9%
15% 23,30 UF/M2 10,2%
20% 24,07 UF/M2 7,6%
25% 24,84 UF/M2 4,9% -13,2%
Fuente: Modelo elaborado en el estudio en base a MINVU y
Banco Central.

En aquellos casos donde los terrenos son propiedad de las empresas el aumento en el
valor del suelo afecta negativamente la rentabilidad pero permite que las empresas
realicen la plusvalía inmobiliaria. Esta mayor plusvalía logra compensar la caída de la
rentabilidad en ambas áreas, siendo mayor en las áreas metropolitanas debido al valor
más alto del suelo.
Aumentando en un mes la velocidad de venta de las viviendas hasta agotar stock, los
proyectos pueden llegar a perder 1,4 puntos porcentuales de rentabilidad, con una tasa
de 2% mensual sobre el capital inmovilizado, ya sea propio o con apalancamiento
financiero, lo que muestra la relevante incidencia de este factor en los negocios
inmobiliarios.
TABLA Nº13
SIMULACIÓN DE LA RENTABILIDAD DE LOS PROYECTOS EN FUNCIÓN DE VARIACIÓN DE LA VELOCIDAD DE VENTA -
TOTAL 2016-2018
En meses v/s %
Rentabilidad
Meses hasta (Excedente bruto de Pérdida de
agotar oferta explotación / Valor rentabilidad
(MAO) Total) (%)
Valor BASE 14,0 Meses 17,2%
Incremento 7% 15,0 Meses 15,8% -1,4%
14% 16,0 Meses 14,5%
21% 17,0 Meses 13,1%
29% 18,0 Meses 11,7%
36% 19,0 Meses 10,3% -6,9%
La rentabilidad de los proyectos del programa DS19 fluctúa en un rango amplio entre
un 5% y 18%, dependiendo de los distintos factores de costo y las estrategias
comerciales de las empresas. La competencia que existe en este mercado genera las
condiciones para que las empresas desarrollen proyectos con mejor localización y
calidad de las viviendas, ajustando la rentabilidad a niveles normales de la industria.

En la tabla siguiente se resume el análisis efectuado:
TABLA Nº 14
FACTORES DE COSTO Y RENTABILIDAD EN PROYECTOS TIPO – TOTAL 2016-2018
Situación Proyecto Proyecto Proyecto

Áreas Metropolitanas de Base Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3
Valor de suelo 4,00 UF/M2 4,80 UF/M2 5,60 UF/M2 6,00 UF/M2
Costo de construcción 21,83 UF/M2 22,63 23,43 22,63
UF/M2 UF/M2 UF/M2
Velocidad de venta (MAO) 14,0 Meses 15,0 Meses 16,0 Meses 14,0 Meses
Plusvalía terrenos propios 0,0% 1,9% 4,4% 5,9%
Rentabilidad 17,2% 11,4% 5,6% 9,8%
Valor de suelo 1,00 UF/M2 1,20 UF/M2 1,40 UF/M2 1,50 UF/M2
Costo de construcción 21,00 UF/M2 21,77 22,53 21,77
UF/M2 UF/M2 UF/M2
Velocidad de venta (MAO) 14,0 Meses 15,0 Meses 16,0 Meses 14,0 Meses
Plusvalía terrenos propios 0,0% 0,5% 1,4% 1,9%
Rentabilidad 18,2% 13,2% 8,2% 13,3%
10. Efectos del DS19 en la Integración urbana
Este análisis se realizó mediante una aproximación cualitativa seguida de una

cuantitativa. El primer punto de los que siguen da cuenta de algunos efectos del DS19
en la integración social, entendida como la coexistencia de los grupos medios y
vulnerables en los condominios. En el segundo punto se describen efectos del programa
en la integración socio-territorial urbana.
10.1. Integración entre sectores sociales distintos
En términos generales, las EDs consultadas declaran que el perfil de las familias de
grupos vulnerables y de sectores medios no presentan diferencias significativas,
especialmente en ciudades intermedias donde existe mucho mayor homogeneidad
sociocultural que en ciudades metropolitanas. Por consiguiente, los proyectos DS19
pueden ofrecer valor agregado, estándares de equipamiento y localización óptimos
dados los tamaños de dichas ciudades.
Se describen familias que socioculturalmente son bastante parecidas, pero cuyas

condiciones económicas y de inserción laboral generan vulnerabilidades diferenciadas,
siendo frecuente que integrantes de una misma familia ocupen cupos de sectores
vulnerables y de sectores medios en proyectos del programa, con un mismo capital
cultural de base. Estas similitudes son mayores en las ciudades intermedias y de baja
densidad, donde la integración se da de manera más fluida entre familias de diverso
estrato socioeconómico.

Respecto a la edad y el ciclo vital de las familias, las EDs señalan que las familias
vulnerables son de más edad que las de sectores medios. También perciben que estos
últimos tienden a ubicarse en el segmento superior debido a que cumplen los requisitos
de tener ingresos más altos y ser sujetos de créditos bancarios. También indican que
entre los segmentos medios no hay personas adultas mayores, ya que no son sujeto de
crédito o ya cuentan con una vivienda propia. Por tanto, la intergeneracionalidad se
produciría solo por el ingreso de personas adultas mayores de los grupos vulnerables,
quienes viven con un hijo/a formando parte del núcleo familiar, aunque no son los
sujetos del subsidio.
Las familias de grupos medios serían familias jóvenes de máximo 40 años (35 en las
ciudades más grandes), con un máximo de dos hijos, mientras que las familias
vulnerables son más extensas y de mayor edad (comenzando en los 35 años). Su
tamaño, sin embargo, es una condición de filtro en los casos de departamentos que
terminan siendo propiedad de familias de menor tamaño.
En cuanto al nivel de pobreza, se define como una condición fluctuante y heterogénea

que no se diferencia radicalmente en ambos sectores, salvo por la fragilidad de la
inserción laboral, resultando una condición flexible y mutable. Se distingue con claridad
el tipo de pobreza multidimensional de las familias de las áreas metropolitanas versus
la de localidades de menos densidad poblacional, donde parece ser mucho menos aguda
y fundamentalmente basada en el nivel de ingresos. Por su parte, los grupos medios son
descritos básicamente por su acceso a mayores ingresos y crédito, condición que
determina que en su mayoría sean familias pegadas a la banda superior del Registro
Social de Hogares, tramo que sí es sujeto de crédito.
10.2. Integración socioterritorial urbana
En áreas no metropolitanas la integración territorial se ha dado por localización de los

proyectos en zonas de alta plusvalía, no necesariamente céntricas. Pero el incremento
de las restricciones a la localización en contextos de rentabilidad fija de las EDs es un
desincentivo para el desarrollo del programa. Esto, sumado a lo que las EDs llaman
“agotamiento” de los suelos, parece actuar como un factor regresivo y empuja al
desarrollo de proyectos periféricos.
En ciudades intermedias, el programa ha operado como incentivo para generar oferta

donde no la había. Por ello hay EDs que se especializan en esta escala territorial.
También ha contribuido a ampliar la ciudad y profundizar la urbanización de paños de
gran tamaño: ha producido barrios y ciudad. En la ciudad de Santiago no es factible
construir dentro del anillo de Américo Vespucio, excepto en zonas donde el MINVU
participa más activamente poniendo el suelo o regulando su precio.
En ciudades de gran tamaño, la integración territorial se localiza en zonas pericentrales

o periféricas que cuentan con algún nivel de urbanización previa, aunque sin estar
garantizado el acceso a servicios. Disponer de mejores localizaciones requiere ciertos
arreglos para las EDs que colisionan con la integración social al requerir mayor

densidad, lo que supone mayores costos de mantención por construcción en altura. A
juicio de las EDs se requieren subsidios diferenciados de mayor valor para asegurar
construcción en áreas estratégicas de las ciudades.
A partir del análisis de la focalización territorial se identificaron los siguientes

hallazgos:
▪ El programa no logra una cobertura importante sobre los requerimientos

habitacionales cuantitativos en ciudades y reporta una clara tendencia a
localizarse en ciudades y comunas de tamaño intermedio y menor, en
detrimento de las grandes áreas metropolitanas. Dentro de las Áreas
Metropolitanas (AM) su efecto es aportar al crecimiento de comunas satélites de
los respectivos sistemas.
▪ El Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS) localiza alrededor de 10,7 mil
unidades, mostrando un impacto irrelevante ante la magnitud del déficit
habitacional urbano involucrado (138 mil unidades), al mismo tiempo que
exhibe una sub representación dentro del programa (13% del total de
soluciones en el país) considerando su peso sobre la población urbana y el déficit
habitacional (42% del país). Dentro del AMGS, el programa se concentra en
comunas periféricas o satélites (Lampa, Cerrillos y San Bernardo), con baja o
nula presencia en las comunas con mayor necesidad de vivienda.
▪ En el caso de las áreas metropolitanas del Gran Valparaíso y Gran Concepción,

con 12 mil unidades, el programa sí logra un impacto considerable, llegando a
representar un tercio del déficit habitacional de arrastre. No obstante, los
proyectos tienden a localizarse en las comunas exteriores de los respectivos
sistemas metropolitanos: Villa Alemana en el Gran Valparaíso y Coronel y San
Pedro de La Paz en el Gran Concepción.
▪ El programa encuentra su mejor desempeño en las capitales regionales y

provinciales sobre 150 mil habitantes (cerca de 27 mil unidades), y
seguidamente en el tramo de comunas de 40 mil a 150 mil habitantes (19 mil
unidades). En este estrato de comunas intermedias y menores logra un 33 y 23
por ciento del total de soluciones producidas, lo que en términos proporcionales
es muy superior al peso de estos tramos en términos de población urbana y
déficit habitacional urbano.
▪ Adicionalmente, en el caso de localidades intermedias se logra una reducción

relevante del respectivo déficit habitacional. En capitales regionales y
provinciales mayores a 150 mil habitantes (Rancagua, Talca, Curicó, Los
Ángeles, Chillán) representa una reducción del 35% del déficit y en el tramo de
comunas de 40 a 150 mil habitantes (Los Andes, Quillota, Limache, Rengo, San
Fernando, San Javier) llega a un 68 % de los requerimientos urbanos de estas
comunas.

▪ Si bien el programa declara la necesidad de priorizar comunas del Plan de
Atención de Territorios Rezagados, solamente ha localizado un conjunto de 249
unidades en la comuna de Arauco, no detectándose proyectos en las restantes
20 comunas rezagadas.
▪ El programa no menciona incentivos para la selección de proyectos en comunas

con menos de 20 mil habitantes. Sin embargo, se registran 7.299 unidades y 59
proyectos en comunas de este tipo. Si bien ello representa un aporte cercano al
38% del déficit habitacional urbano de esas pequeñas localidades, es llamativa
la presencia de comunas balnearios de altos ingresos como Zapallar, Pichilemu
y Frutillar junto a la nula cobertura en comunas vecinas más pobres y afectadas
por carencias de vivienda en las mismas regiones.
Desde el punto de vista de un análisis de la localización según parámetros de

equipamiento, se observa que para 116 comunas con datos disponibles el programa:
▪ Logra buenos resultados en distancia a establecimientos de educación básica y

centros de salud primaria (en especial en la zona sur), pero malos resultados en
la distancia a educación pre escolar (con índices más críticos en proyectos
localizados en comunas de la Región Metropolitana).
▪ Logra resultados regulares en distancia a parques públicos en la zona norte y en

comunas de la Región Metropolitana y muy críticos en las comunas del resto de
la zona centro.
▪ El acceso a vías de circulación mayores solo muestra promedios positivos en

comunas de la zona norte y brechas muy elevadas en comunas de la zona centro.
▪ En el caso de la Región Metropolitana, la dotación de equipamiento de comercio,

cultura y deporte reporta un índice promedio de 10,3 hectáreas por cada 10 mil
habitantes, donde las comunas que localizan proyectos de integración muestran
brechas medias y altas (excepto Huechuraba, Cerrillos, Las Condes y Padre
Hurtado).
Por último, tras el análisis de localización según parámetros de Integración Social

Urbana del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, se puede ver que el programa
presenta:
▪ Buena accesibilidad a educación básica y centros de salud primaria, pero regular

accesibilidad a jardines infantiles, siendo muy deficiente en las comunas de la
Región Metropolitana.
▪ Buena accesibilidad a plazas y parques en todas las regiones y zonas. No

obstante, en todas las zonas existen brechas importantes respecto a la meta de
10 metros de áreas verdes por habitante, excepto en comunas de la zona sur.

▪ Adecuada distancia a paraderos de transporte público mayor, como asimismo
buenos índices de tiempos de viaje en transporte público. Sin embargo, en las
comunas de la Región Metropolitana estos índices se deterioran, en especial los
referentes a tiempos de viaje en transporte público, con las muy contadas
excepciones de Recoleta, Independencia, Huechuraba y Las Condes.
▪ Las comunas de las zonas o macro regiones norte y centro reportan muy
deficientes indicadores de ciclovías.
▪ Las comunas con proyectos DS19 tienen índices de DUNCAN por sobre el
promedio de ciudades con datos en el CNDU, con las excepciones de Alto
Hospicio, Villa Alemana, Coronel, Penco, Padre las Casas, Valdivia, Coyhaique y
Punta Arenas (más integradas). En la Región Metropolitana se observa una
situación más diversa, pues si bien hay más integración intracomunal, los
proyectos se localizan en comunas de segregación media o alta.
▪ Por último, el programa reporta una situación muy pareja -pero no óptima- en
lo referente a pavimentación, aunque en concentración de pobreza y delito
muestra diferencias importantes entre comunas de una misma zona.

V. CONCLUSIONES
La conclusión principal es que el costo de la integración asociado al subsidio del mismo

nombre equivale al 13,6% del valor total de las viviendas, siendo determinante al
representar el 76% de la rentabilidad base del programa. Conclusiones más
particulares se presentan enseguida, ordenadas en función de los distintos objetivos
específicos del proyecto.
1. Estructura de subsidios y bonos asociados al programa DS19.
Al analizar la estructura y la dimensión de los subsidios del programa DS19 es posible

concluir que son un incentivo que activa el mercado de vivienda, atrayendo a 213
entidades desarrolladoras (proyectos seleccionados). Además, son suficientemente
atractivos como para generar un entorno competitivo donde las empresas despliegan
sus estrategias comerciales y de oferta de valor.
De esta forma, el tamaño del subsidio es adecuado en la medida que la trayectoria de la

rentabilidad se ajuste a la del mercado y el sobre beneficio potencial se desplace a las
familias beneficiarias en localización y calidad de las viviendas. En este sentido, la
existencia de un margen de error en la fijación del subsidio, si es por arriba del óptimo,
se desplaza potencialmente como beneficio a las familias, y si es por abajo, se desplaza
potencialmente hacia una menor calidad del producto.
2. Estructura de costos y beneficios de las empresas desarrolladoras.
La intensidad competitiva existente en el sector de construcción de vivienda es un

factor clave para el programa DS19, ya que garantiza que los márgenes de rentabilidad
de los proyectos se ajusten a los normales de la industria ante potenciales excesos en el
monto de los subsidios pagados. De acuerdo al análisis realizado, se pudo comprobar
que existe un elevado nivel de competitividad en el sector, de acuerdo a los siguientes
factores:
a) Existen bajos índices de concentración y no hay posiciones dominantes de

algunas empresas.
b) Existe una oferta de proyectos mayor a la que el programa es capaz de financiar

con su presupuesto.
Los precios de las viviendas establecidos por el programa determinan una rentabilidad
base de 17,9% para la cartera de proyectos del período 2016-2018, nivel de
rentabilidad sobre el cual las empresas generan su oferta de valor, ya sea mejorando la
localización o la calidad de las viviendas. Un proyecto tipo en una zona metropolitana,
con valores de suelo de 6 UF/M2, costo de construcción de 22 UF/M2 y velocidad de
venta de 14 meses tendrá una rentabilidad de 9,8%.

La existencia de subsidios a la demanda impacta positivamente en la velocidad de venta
de las viviendas, generando un efecto favorable sobre el costo de inmovilización del
capital. Sin embargo, no es el único factor que influye sobre esta variable. También lo
hace la oferta de valor y las estrategias comerciales de las empresas, las que no
dependen de si el proyecto tiene o no integración social.
Un factor suplementario es la realización de proyectos en terrenos propios de las

empresas, ya que esto permite ajustar o sacrificar parte de la rentabilidad de los
proyectos sobre la base de la realización de la plusvalía inmobiliaria.
En relación a los beneficios, la definición de un precio para las viviendas del programa
genera un marco de rentabilidad importante para los proyectos. Sin embargo, no
existen evidencias de que estas rentabilidades sean mayores a proyectos sin
integración social, dada la intensidad competitiva que se observa en el sector.
3. Operación de los incentivos en la determinación de familias vulnerables

incorporadas en los proyectos DS19.
Entre las principales conclusiones destacan:
a) La percepción de las entidades desarrolladoras respecto de la validez económica

positiva del programa para sus negocios en tiempos de crisis.
b) El rol pasivo de las municipalidades en el diseño del programa,

desaprovechando el valor de la proximidad que podrían aportar al
relacionamiento con los habitantes de los conjuntos habitacionales.
c) Una valoración favorable de los expertos respecto del punto de inflexión que
representa el programa en el modelo subsidiario de política sectorial.
d) Algunos proyectos encuentran la cuota mínima del 25% disponible a partir de

la labor del municipio y el SERVIU, en el primer caso en situaciones donde se
realizan acciones para la erradicación de campamentos.
e) Otras entidades desarrolladoras deben ser activas en la contactación y

despliegan una estrategia presencial, basada en acciones que van desde la
publicidad callejera hasta el relacionamiento con organizaciones sociales
locales, especialmente juntas de vecinos.
f) Se darían situaciones como la incorporación de familias recomendadas por

figuras influyentes (autoridades comunales, parlamentarios, otras autoridades).

g) Adicionalmente, desde la percepción municipal y del reporte de algunas
entidades desarrolladoras se ratifica que es común la aplicación de criterios de
doble selección o filtro para lograr que las familias vulnerables sean en la mayor
medida posible parecidas a las familias de sectores medios.
4. Diferencias en la estructura de financiamiento de proyectos con o sin

integración social.
Las estructuras de costo de los proyectos con integración social no se diferencian de las
de proyectos sin integración social, dado que dependen principalmente de coeficientes
técnicos de la industria y de los costos de localización de los proyectos, factores que
están definidos y son conocidos por las empresas, las toman precios en los mercados.
5. Comparación del proceso de venta de proyectos inmobiliarios con integración

(DS19), con subsidio a sectores medios (DS01) y sin subsidios.
A modo de conclusión, se sintetizan a continuación los principales aspectos relativos a

la comercialización de los bienes inmuebles (colocación de la oferta), que resultan
favorables y regresivos para el logro de los objetivos del instrumento de integración
territorial y social DS.19
5.1. Aspectos que favorecen la integración social y territorial
a) Dado que la ganancia de las EDs está en la venta de las unidades a grupos medios,
se genera un incentivo para ofrecer conjuntos más o menos homogéneos en
términos de la calidad de sus unidades.
b) Las familias están accediendo a localizaciones que propenden a la integración de

grupos de diverso nivel socioeconómico, al localizarse los nuevos conjuntos en
zonas con mayor valor de suelo.
c) En ciudades menores, la integración se da de manera más natural entre las

familias de diverso estrato socioeconómico. Por consiguiente, los proyectos
DS19 ofrecen valor agregado en equipamiento y localización.
d) El trato de las familias vulnerables como clientes, por parte de entidades

desarrolladoras con vocación comercial, genera una instancia de integración por
la vía de percibirse consumidores en igualdad de condiciones, lo que
probablemente redunde en satisfacción residencial.
e) La necesidad de abreviar el tiempo de retorno de la inversión inmobiliaria

genera incentivos para optimizar los procesos constructivos y de venta al
máximo, lo que finalmente se traduce en un beneficio social en términos de
soluciones habitacionales con los menores plazos del mercado.

5.2. Aspectos adversos para la integración social y territorial
a) Los requisitos de localización reducen el margen de ganancia que las entidades

desarrolladoras obtienen por la plusvalía de terrenos comprados a precios bajos
con mucha anticipación. Ello genera que la integración sea posible a través de la
proximidad a sectores consolidados con buena conectividad a servicios y
comercios.
b) Debido a que la ganancia de las EDs se obtiene de la comercialización de las

unidades para grupos medios, este grupo está siendo presionado a pagar valores
de viviendas en los tramos superiores del subsidio, absorbiendo los costos
insolutos de las viviendas para sectores vulnerables.
c) Los conjuntos de departamentos son más segregadores socialmente, pues son

aptos exclusivamente para familias de reducido tamaño con fuentes de ingreso
más estables, lo que excluye a las familias más vulnerables de las mejores
oportunidades de integración territorial que éstos ofrecen.
d) En general, se ha indicado que no existen niveles de información adecuadas

entre las familias vulnerables, tal que les permita participar de este "mercado”
en igualdad de condiciones y con capacidad real de elección.
e) Las familias de sectores medios que están accediendo preferentemente a las

viviendas DS19 son familias jóvenes, cuya naturaleza flexible y mutable en el
tiempo va en contra de la aspiración de “permanencia” que tiene la política
habitacional de integración.
6. Efecto de la aplicación de las bonificaciones a sectores medios en la integración

urbana.
La revisión de estudios internacionales muestra que el modelo de vivienda mixta

socialmente aplicado en Estados Unidos y algunos países de la OCDE descansa en una
serie de supuestos sociológicos y es parte de modelos de bienestar y gobernanza que
no corresponden con la realidad chilena. Las evaluaciones muestran impactos y
resultados más bien discretos, excepto en el caso de niños y jóvenes cuando los
conjuntos cuentan con programas de deporte y cultura. La aceptabilidad de estos
conjuntos para clases medias es buena en función de la localización, el diseño y el nivel
de los servicios municipales, siendo indiferente la mezcla con sectores pobres, con los
cuales cohabitan pero no interactúan.
En el caso chileno, no hay estudios de alcance nacional en materia de localización, sino

estudios centrados solo en la Región Metropolitana, donde las evaluaciones son muy
críticas:
▪ El programa se orienta a comunas con malos índices de calidad de vida, extiende

la ciudad y no opera con volumen en comunas mejor dotadas.

▪ Una serie de investigaciones académicas utilizando el método de estudios de
casos ponen en duda el aporte de este programa a la integración social,
relativizan el verdadero grado de vulnerabilidad de los beneficiarios y destacan
que su aporte sea mejorar el estándar de los conjuntos y el marketing, pero con
costos elevados.
▪ Se postula que este programa es adaptado por las inmobiliarias dentro de sus
estrategias de recambio socio económico de comunas de suelo de menor valor o
es directamente usado para gentrificar zonas de extensión o intersticios
urbanos.
▪ Una evaluación reciente del MINVU concluye que muchos proyectos localizan
clases medias y vulnerables en su misma comuna de origen, o sea ya estaban
mezclados de antes y lo más relevante es que no conducen a mejoras del acceso
antes/después a equipamientos y servicios.
En lo que respecta a la evidencia producida por este estudio, las entrevistas a

desarrolladores inmobiliarios muestran que:
▪ En lo referente a la integración de clases medias y grupos vulnerables en un

mismo conjunto, la percepción es transversalmente positiva, pues valoran el rol
de las propias empresas al diseñar proyectos ad hoc y con buen equipamiento,
así como el énfasis dado a la difusión, captación e incorporación de nuevos
profesionales a la gestión inmobiliaria privada.
▪ En lo urbano señalan que los inicios fueron más complejos, pero que hoy existen
comunas con barrios armados para la proyección del DS19. De modo más sutil,
se desprende de las entrevistas que la integración social les parece más exitosa
que la integración urbana de los conjuntos.
▪ Las inmobiliarias que operan en la Región Metropolitana destacan los

problemas que genera la curva de precios de suelo, pues expulsa los conjuntos
hacia comunas periféricas y satélites y complica el programa en ambas
dimensiones de integración, social y urbana. Pero en localidades menores estas
se ven favorecidas, pues los residentes se conocen o están vinculados más allá
de sus diferencias de ingresos.
El análisis de imágenes satelitales de una muestra intencionada de conjuntos evidenció

que:
▪ No se advierte cercanía a centros comerciales mayores, pero sí se advierte

comercio vecinal.
▪ Los conjuntos del Norte ratifican limitaciones importantes de logros, pero los
conjuntos analizados del centro, sur y Región Metropolitana reportan distancias

cercanas a consultorios, escuelas, áreas verdes, comercios y equipamiento
deportivo.
▪ La integración urbana no puede darse por supuesta solo por distancia, ya que
como lo mostró el análisis cuantitativo con indicadores comunales del CNDU,
existen grandes brechas comunales (estándares mínimos de espacios públicos,
servicios sociales próximos pero congestionados y vialidad que no permite
presuponer buena movilidad o funcionalidad por solo estar cerca).
▪ No existe una meta de impacto sobre segregación urbana, lo que revela una serie
de situaciones que requieren que se revise el marco lógico de este programa en
lo relativo al aporte que se espera en términos urbano habitacionales.
Al analizar el Programa DS19 desde su aporte al cumplimiento de su misión y la

expectativa de aportar a las metas de política habitacional se tiene que:
▪ Es menos eficaz en los números de cobertura en áreas metropolitanas, pero si

bastante promisorio en ciudades de menos de 150 mil habitantes.
▪ El programa derriba mitos sobre la reactividad negativa de los grupos medios a

la integración o mezcla y muestra que se puede desarrollar esta modalidad
cuando son zonas conectadas y/o en localidades de menor tamaño donde
existen culturas más favorables a la mixidad.
Respecto al subsidio cruzado que existe desde sectores medios a vulnerables,

claramente el DS 19 es un programa atractivo para los desarrolladores inmobiliarios
por razones de plazos, flexibilidad, esquema de gestión y utilidades, más allá de que la
factibilidad de localización por regiones y tamaño de ciudades sea muy variable.
El subsidio cruzado de grupos medios a vulnerables resulta progresivo, lo que no debe

realizarse a costa de que los grupos medios que acceden al DS 19 obtengan un producto
UF/M2 más caro que lo ofertado por el sector privado, aspecto que debe ser regulado.
Claramente, el programa opera y tiene proyecciones por regiones y ciudades muy

variable. Por lo mismo debe escalonarse el reglamento y potenciarse su escala de
operación bajo 150 mil habitantes. A su vez, debiera ser reformulado sustantivamente
en áreas Metropolitanas mayores en varios sentidos, uno de los cuáles es introducir un
estándar de localización según zonas definidas por decretos de las SEREMI, como
ocurrió en la operación del Subsidio de Renovación Urbana.

La gestión del DS 19 debiera crecientemente alinearse con la PNDU, vista la jerarquía
de esta política y el objetivo de la integración urbana. Los resultados presentados
abarcan indicadores de diferente tipo definidos por el CNDU y que son mucho más
amplios y diversos que lo declarado por el DS 19 para la selección de proyectos con base
en distancias a ciertos equipamientos y servicios.
Los indicadores del SIEDU INE incluyen efectivamente diferentes tipos de medidas:
indicadores del porcentaje de población comunal en el radio de referencia deseable
para la PNDU (ejemplo: áreas verdes), indicadores de congestión o carga espacial
(ejemplo: áreas verdes por habitante; razón matriculas/alumnos para servicios de
educación) e incluir efectivamente indicadores de las distancias medias a
equipamientos, servicios e infraestructuras (similares a los citados por el DS 19).
Los documentos metodológicos de la PNDU son expresos en que los indicadores son
complementarios entre sí (por ejemplo, no resulta satisfactorio estar cerca de una plaza
o liceo si no existe capacidad de carga para su uso) o cerca de un paradero (si no hay
frecuencia de recorrido o los tiempos de viajes son inadecuados por congestión). La
escala básica de gestión de los objetivos de la PNDU son la comuna y ciudad, y aun
cuando exista información de puntos o manzanas esta no basta como criterio único de
direccionamiento de este programa.

VI. PROPUESTAS
Algunas propuestas que se desprenden del análisis realizado son:
a) Pedir a las empresas información primaria para el modelo de seguimiento de

costos y rentabilidad. Implica: (a) solicitarles la información de la Declaración
sobre Enajenación e Inscripción de Bienes Raíces (Formulario 2890), que
contenga, en relación a los terrenos de los proyectos, la superficie total, el último
avalúo fiscal y la superficie de áreas comunes; (b) realizar estudios de caso de
costos de construcción de los proyectos habitaciones en distintas tipologías y de
diferencias en la calidad de las viviendas en ambos grupos de demanda.
b) Incluir más variables de mercado. Hacer seguimiento a la intensidad competitiva

en el mercado del programa a través de indicadores de concentración y otras
variables tales como disponibilidad de información, alternativas de elección,
velocidad de venta y rentabilidad de los proyectos, poniendo atención
específicamente en áreas territoriales con baja demanda y pocos proyectos.
c) Focalización sin filtros. Intensificar la supervisión de la focalización de grupos

vulnerables y disponibilizar información abundante procedente de fuentes
públicas, lo que implica incluir a los municipios en el trabajo.
d) Pertinencia territorial. En ciudades intermedias y pequeñas los proyectos se dan

bajo una dinámica cultural más comunitaria, la segregación no es tan dura. En
las capitales regionales es más problemática. Considerar sistemáticamente estas
variables situacionales y realizar ajustes en función de ellas flexibilizarían la
pertinencia territorial.
e) Apoyo a la sostenibilidad de la propiedad de los grupos medios. Como se ha

evidenciado en la actual pandemia, una parte importante de estos grupos se
encuentran sometidos a riesgos y por ende su posición social sigue siendo frágil.
f) Equipamiento integrador. Generar estándares técnicos sobre equipamiento

comunitario y de uso colectivo que apunte a generar mayor integración social
(espacios de uso comunitario para labores familiares, espacios de cuidado,
espacios de reunión, locales comerciales de beneficio comunitario, entre otros).
g) Subsidio público para mantención y administración de condominios sociales.

Esto implica no canalizar las soluciones para temas como mantención y
administración a través del instrumento (programa), sino que por vía de Ley ad
hoc.

h) Robustecer la habilitación social desde una perspectiva de interculturalidad y
desde un enfoque por resultados, con mayor dirección de parte del MINVU y
Municipios. En consecuencia, el proceso de habilitación social es de la mayor
relevancia y amerita ser profundizado. Ayudaría que los municipios tuvieran
participación en dicho proceso.
i) Habilitación social de proximidad. Lo anterior lleva a adoptar una estrategia de

“proximidad” en los planes de habilitación social. Este enfoque consiste en un
proceso donde participan profesionales conocedores de la realidad social y
cultural de los grupos involucrados, con presencia y acompañamiento regular,
con un conocimiento incremental de las distintas familias y con mucha
capacidad de comunicación, gestión de relaciones y de conflictos.
j) “Descargar” al programa del peso de su “marca”. La política pública debiera

operar un escalamiento del concepto de integración social hacia el sistema social
chileno, “descargando” al programa del peso de su propia “marca” para que su
rol no sea sobredimensionado más allá de su alcance posible.
k) Una política ambiciosa. Con una mayor participación del Estado (intervención
en suelo público, gobiernos regionales y municipios más empoderados), pero
menos unisectorial y más plurisectorial, descentralizada (radicalmente),
multiactoral (alianzas público-privadas) y participativa (en todas las etapas del
ciclo), donde el subsidio sea una más de las herramientas.
l) Descentralización profunda. El municipio y SERVIU se ven omitidos o

sobrepasados por la segregación urbana, cuando en realidad se requiere una
mayor participación de ambas entidades, especialmente de las municipalidades.
Estas podrían acompañar sistemáticamente el proceso de convivencia
intracomunitario e impulsar la integración en todo lo referente a la gestión de
servicios y redes locales de servicios sociales.

VII. FUENTES BIBLIOGRÁFICAS
Centro de Estudios de Ciudad y Territorio - MINVU (2020). Evaluación de la Habitabilidad

y Convivencia en Conjuntos DS19.
Consejo Nacional de Desarrollo Urbano - CNDU (2017). Sistema De Indicadores Y

Estándares De Calidad De Vida y Desarrollo Urbano.
Centro de Políticas Públicas de la PUC, 2017. Estudio de casos de proyectos de

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Dirección de Presupuestos - DIPRES (2020) Evaluación Fondo Solidario Elección DS 49

(panel evaluador: Tamara Jeri, Liliana Cannobbio, Diego Vásquez).[Obtenido de
https://www.dipres.gob.cl/597/articles-205713_informe_final.pdf].
Godoy, A. (2019). Integración social: ¿oportunidad de que familias de escasos recursos

vivan en sectores de mayores ingresos y equipamientos? Una mirada a las posibilidades
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Habitat III. Nueva Agenda Urbana. ONU, Quito, Octubre de 2016

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Irarrázaval, Ignacio. Habilitación, Pobreza y Política Social. Revista Estudios Públicos,

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https://www.cepchile.cl/cep/site/artic/20160303/asocfile/20160303184424/rev59
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Martínez, Javier; Palacios, Margarita. Infome sobre la Decencia. La diferenciación

estamental de la pobreza y los subsidios públicos. Colección Estudios Urbanos, Ediciones
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Matta-Oriente. Informe de investigación Convenio IMS-COES. (Nota COES de Política
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Tesis para optar al grado de Magíster en Urbanismo, Universidad de Chile ( Profesor
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Pérez, Miguel. 2019. “Uno tiene que tener casa donde nació”. Ciudadanía y derecho a la
ciudad en Santiago. EURE 45 (135): 71–90.
Política Nacional de Desarrollo Urbano. Ciudades Sustentables y calidad de Vida.

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2017-Reglamenta-Prog-Integracion-Social-Territorial-1.pdf
Rasse, Alejandra (2015). Juntos pero no revueltos. Procesos de integración social en

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inmobiliario: seguimiento de proyectos integrados (PIS) de inmobiliarias e implicaciones
de política”, Lincoln Institute of Land Policy,[Obtenido de
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Sabatini, F., Rasse, A., Mora, P., & Brain, I. (2012). ¿Es posible la integración residencial en
las ciudades chilenas? Disposición de los grupos medios y altos a la integración con grupos
de extracción popular. Revista EURE - Revista De Estudios Urbano Regionales, 38(115).
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UNIVERSIDAD DE CHILE

Facultad de Arquitectura y Urbanismo

Análisis del Programa de Integración Social y Territorial

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1. Funcionamiento del Programa DS19 11

VII. FUENTES BIBLIOGRÁFICAS 44

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 2

• Contribuir a generar empleo y activar la industria de la construcción.

Desde sus inicios este programa reconoce un propósito económico en la construcción

• Se propone activar la industria de la construcción incrementando la demanda

El programa define una estructura de subsidios escalonada en función de diversos

• Subsidio Base, que depende de la CSE de la familia y el precio de la vivienda.

• Ahorro, que depende de la CSE de la familia y del precio de la vivienda.

1 Vial, Leonora. Mejora en la vivienda social en el gobierno de Bachelet: el caso de la

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 3

Ambos decretos (DS116 y DS19) incorporaron ajustes significativos en la operación de

En el presente estudio se analizó la magnitud del costo actual de la integración social

El estudio fue ejecutado por un equipo multidisciplinario convocado por la Facultad de

objetivos específicos 1, 2 y 4 del proyecto de investigación.

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 4

Los objetivos planteados en el proyecto de investigación son:4

(1) Analizar la estructura de subsidios y bonos asociados al programa DS19.

(2) Revisar y determinar la estructura de costos y beneficios de las empresas

(3) Describir cómo operan los incentivos en la práctica, en la determinación de familias

(4) Determinar si existen diferencias en la estructura de financiamiento de proyectos

(5) Comparar el proceso de venta de proyectos inmobiliario con integración (DS19),

(6) Medir el efecto en la integración urbana de la aplicación de las bonificaciones a

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 5

A continuación se describe la metodología empleada en la investigación para alcanzar

1. Estructura de subsidios y bonos; determinación de costos y beneficios de las

Desde el punto de vista contable, el precio de la vivienda es equivalente a los

Este modelo contable, alimentado con información de los parámetros de la industria de

La tasa de rentabilidad de las empresas (margen de explotación corregido por el valor

CHip = Crédito hipotecario; Ah = Ahorro de las familias.

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 6

La información necesaria para realizar esta parte de la investigación provino de las

a) Cuentas Nacionales de Chile. Métodos y Fuentes de Información. Banco Central,

b) Nómina de empresas personas jurídicas 2016-2019. Servicio de Impuestos

c) Nómina de proyectos seleccionados Programa DS19. MINVU.

d) Base de datos proyectos Programa DS19, MINVU.

2. Comportamiento de los incentivos en relación a la selección de familias.

Se operó con base en un marco conceptual centrado en la identificación de brechas

a) Existen brechas de focalización entre el programa ejecutado (experiencia) y el

b) Esas brechas se detectan en distintos componentes y momentos del programa.

c) Las brechas generan desajustes en el modelo de focalización y en la

d) Cerrar dichas brechas podría implicar mayores especificaciones normativas

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 7

La producción de información primaria se realizó mediante entrevistas telemáticas

Finalmente, se efectuó un análisis de los contenidos cruzados por tipo de informante y

3. Proceso de venta en proyectos inmobiliarios con integración (DS19), con

Se consultó a EDs mediante una entrevista semiestructurada que se aplicó de manera

La selección de EDs se hizo en función de 4 macrozonas del país, considerando el

La unidad de observación correspondió a funcionarios de las gerencias vinculadas al

La muestra definitiva quedó conformada por 15 ejecutivos de 10 EDs10 que han

informantes en más de una macrozona.

Portugal N°84, Santiago de Chile | www.fau.uchile.cl 8

Fueron pesquisados mediante un estrategia multimétodo (cualitativa, cuantitativa y

La aproximación cualitativa incluyó entrevistas a representantes de EDs para conocer

La aproximación cuantitativa consistió en un análisis de la distribución espacial de

a) Focalización Territorial del DS19, según volumen de población de localidades y

b) Estudio de la distribución de conjuntos y viviendas DS19, según estándares de

c) Estudio de la distribución de conjuntos y viviendas DS19, según estándares de

Todas las aproximaciones realizadas tuvieron como referencia algunos de los