norma UNE-EN 15331

española

TE
Febrero 2012

TÍTULO Criterios para el diseño, la gestión y el control de servicios de

EN
mantenimiento de edificios

C
O
D
VO
Criteria for design, management and control of maintenance services for buildings.

Critères pour la conception, la gestion et le contrôle des services de maintenance dans les constructions.
SI

CORRESPONDENCIA Esta norma es la versión oficial, en español, de la Norma Europea EN 15331:2011.

LU
C

OBSERVACIONES
EX

ANTECEDENTES Esta norma ha sido elaborada por el comité técnico AEN/CTN 151 Mantenimiento
SO

cuya Secretaría desempeña INGEMAN.

U

Editada e impresa por AENOR LAS OBSERVACIONES A ESTE DOCUMENTO HAN DE DIRIGIRSE A:
Depósito legal: M 7399:2012
25 Páginas

AENOR 2012 Génova, 6 [email protected] Tel.: 902 102 201

Reproducción prohibida 28004 MADRID-España www.aenor.es Fax: 913 104 032
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VO
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EN
TE
 NORMA EUROPEA
EUROPEAN STANDARD EN 15331
NORME EUROPÉENNE
EUROPÄISCHE NORM Agosto 2011

ICS 03.080.10; 91.040.01 Sustituye a CEN/TS 15331:2005

TE
EN
Versión en español

Criterios para el diseño, la gestión y el control de servicios

de mantenimiento de edificios

C
O
Criteria for design, management and Critères pour la conception, la gestion et le Kriterien für Entwicklung, Leitung und

D
control of maintenance services for contrôle des services de maintenance dans Überwachung von
buildings. les constructions. Instandhaltungsdienstleistungen von
Gebäuden.
VO

Esta norma europea ha sido aprobada por CEN el 2011-07-08.

SI

Los miembros de CEN están sometidos al Reglamento Interior de CEN/CENELEC que define las condiciones dentro de
las cuales debe adoptarse, sin modificación, la norma europea como norma nacional. Las correspondientes listas
LU

actualizadas y las referencias bibliográficas relativas a estas normas nacionales pueden obtenerse en el Centro de
Gestión de CEN, o a través de sus miembros.

Esta norma europea existe en tres versiones oficiales (alemán, francés e inglés). Una versión en otra lengua realizada
bajo la responsabilidad de un miembro de CEN en su idioma nacional, y notificada al Centro de Gestión, tiene el mismo
C

rango que aquéllas.

EX

Los miembros de CEN son los organismos nacionales de normalización de los países siguientes: Alemania, Austria,
Bélgica, Bulgaria, Chipre, Croacia, Dinamarca, Eslovaquia, Eslovenia, España, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia,
Hungría, Irlanda, Islandia, Italia, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Malta, Noruega, Países Bajos, Polonia, Portugal,
Reino Unido, República Checa, Rumanía, Suecia y Suiza.
SO

CEN
COMITÉ EUROPEO DE NORMALIZACIÓN
European Committee for Standardization
U

Comité Européen de Normalisation

Europäisches Komitee für Normung
CENTRO DE GESTIÓN: Avenue Marnix, 17-1000 Bruxelles

2011 CEN. Derechos de reproducción reservados a los Miembros de CEN.

 EN 15331:2011 -4-

ÍNDICE
Página

PRÓLOGO .............................................................................................................................................. 5

TE
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 6
1 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN ............................................................................. 6
2 NORMAS PARA CONSULTA ............................................................................................. 6

EN
3 TÉRMINOS Y DEFINICIONES .......................................................................................... 6
4 DATOS Y REQUISITOS BÁSICOS .................................................................................... 9
4.1 Generalidades ......................................................................................................................... 9
4.1.1 Introducción ............................................................................................................................ 9
4.1.2 Recopilación preliminar de datos.......................................................................................... 9

C
4.1.3 Recopilación de información específica .............................................................................. 10
4.2 Métodos de diagnóstico e instrumentos de mantenimiento .............................................. 11

O
5 ESTRATEGÍA DE CONSTRUCCIÓN Y DE MANTENIMIENTO .............................. 12
5.1 Generalidades ....................................................................................................................... 12
5.2 Estrategia de construcción ................................................................................................... 12

D
5.3 Política de mantenimiento ................................................................................................... 12
5.4 Estrategias de mantenimiento/tipos de mantenimiento .................................................... 13
5.4.1 Mantenimiento correctivo ................................................................................................... 13
5.4.2 Mantenimiento preventivo................................................................................................... 13
VO
6 PLAN DE MANTENIMIENTO .......................................................................................... 14
6.1 Generalidades ....................................................................................................................... 14
6.2 Preparación del plan ............................................................................................................ 15
6.3 Preparación del presupuesto ............................................................................................... 15
SI

7 SISTEMAS DE INFORMACIÓN ...................................................................................... 15

7.1 Generalidades ....................................................................................................................... 15
7.2 Sistema de información de mantenimiento ........................................................................ 16
7.3 Características generales ..................................................................................................... 16
LU

7.4 Funciones .............................................................................................................................. 16

8 GESTIÓN OPERATIVA DE LOS SERVICIOS DE MANTENIMIENTO ................... 18
8.1 Generalidades ....................................................................................................................... 18
8.2 Recursos financieros............................................................................................................. 18
C

8.3 Recursos humanos ................................................................................................................ 18

8.4 Material ................................................................................................................................. 18
8.5 Equipo de apoyo e inspección .............................................................................................. 19
EX

8.6 Programas y calendarios...................................................................................................... 19

9 SUPERVISIÓN..................................................................................................................... 20
9.1 Supervisión técnica ............................................................................................................... 20
9.2 Supervisión financiera ......................................................................................................... 20
9.3 Supervisión de las prestaciones ........................................................................................... 21
SO

10 DATOS DE ANTECEDENTES .......................................................................................... 21

ANEXO A (Informativo) CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS SEGÚN LA NORMATIVA
EUROSTAT "CLASIFICACIÓN DE TIPOS DE
CONSTRUCCIÓN" (CC) (1996) ............................................................ 22
U

ANEXO B (Informativo) EJEMPLO DE LA FORMULACIÓN E INCLUSIÓN DE UN

PLAN DE MANTENIMIENTO EN UN PRESUPUESTO .................. 23
ANEXO C (Informativo) CONFIGURACIÓN DEL MÉTODO DE MANTENIMIENTO
CENTRADO EN LA FIABILIDAD ....................................................... 24
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................................... 25
 -5- EN 15331:2011

PRÓLOGO

TE
Esta Norma EN 15331:2011 ha sido elaborada por el Comité Técnico CEN/TC 319 Mantenimiento, cuya
Secretaría desempeña UNI.

EN
Esta norma europea debe recibir el rango de norma nacional mediante la publicación de un texto idéntico
a ella o mediante ratificación antes de finales de febrero de 2012, y todas las normas nacionales
técnicamente divergentes deben anularse antes de finales de febrero de 2012.

C
Se llama la atención sobre la posibilidad de que algunos de los elementos de este documento estén sujetos
a derechos de patente. CEN y/o CENELEC no es(son) responsable(s) de la identificación de dichos
derechos de patente.

O
Esta norma anula y sustituye a la Especificación Técnica CEN/TS 15331:2005.

D
De acuerdo con el Reglamento Interior de CEN/CENELEC, están obligados a adoptar esta norma europea
los organismos de normalización de los siguientes países: Alemania, Austria, Bélgica, Bulgaria, Chipre,
Croacia, Dinamarca, Eslovaquia, Eslovenia, España, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría,
VO
Irlanda, Islandia, Italia, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Malta, Noruega, Países Bajos, Polonia, Portugal,
Reino Unido, República Checa, Rumanía, Suecia y Suiza.
SI
LU
C
EX
SO
U
 EN 15331:2011 -6-

INTRODUCCIÓN
Un edificio presenta un conjunto interesante de requisitos relacionados con el mantenimiento que, aunque no son
únicos, no es frecuente que se den juntos:

TE
– a la necesidad de mantener el valor de la propiedad del edificio a lo largo del tiempo;

– a la posibilidad de que el inmueble pueda sufrir un cambio significativo en cuanto a la utilización prevista durante su
vida útil;

EN
– al número de personas responsables del mantenimiento y los diferentes tipos de responsabilidad (propietarios,
administrador, inquilinos, usuarios, etc.);

– su larga vida útil (décadas).

C
Bajo estas condiciones, es difícil predecir con cierto grado de precisión la vida útil de cada componente. La preparación
del presupuesto de mantenimiento, y especialmente la programación de las intervenciones del mismo, requieren la

O
disponibilidad y el análisis de datos obtenidos de anteriores actividades de mantenimiento.

La finalidad del mantenimiento de los edificios es asegurar la utilización de los bienes manteniendo su valor (véase 3.3)

D
y sus prestaciones iniciales dentro de límites aceptables durante toda su vida útil, así como promover modificaciones
técnicas y de regulación sobre los requisitos técnicos iniciales o nuevos a medida que son seleccionados por el operador
o demandados por las leyes.
VO
Para conseguir este objetivo, se puede aplicar la definición de criterios generales de recopilación de datos que sean
esenciales para las actividades de mantenimiento y el empleo de sistemas de información adecuados para desarrollar
bases de datos y herramientas de gestión para mejorar la rentabilidad de los edificios.
SI

1 OBJETO Y CAMPO DE APLICACIÓN

Esta norma europea especifica los criterios y los métodos generales que se pueden utilizar en la planificación, la gestión
LU

y el control del mantenimiento en edificios y sus zonas circundantes de acuerdo con los requisitos legales aplicables,
con los objetivos de los propietarios y usuarios y con la calidad de mantenimiento que se requiere.

Esta norma europea se aplica a la gestión del mantenimiento de edificios.

C

Para fines informativos, en el anexo A se indica una clasificación posible de los edificios.
EX

2 NORMAS PARA CONSULTA

Las normas que a continuación se indican son indispensables para la aplicación de esta norma. Para las referencias con
fecha, sólo se aplica la edición citada. Para las referencias sin fecha se aplica la última edición de la norma (incluyendo
cualquier modificación de ésta).
SO

EN 13306:2010, Mantenimiento. Terminología del mantenimiento

EN 13460:2009, Mantenimiento. Documentos para el mantenimiento

ISO 6707-1:2004, Edificación e ingeniería civil. Vocabulario. Parte 1: Términos generales.

U

3 TÉRMINOS Y DEFINICIONES
Para los fines de este documento, se aplican los términos y definiciones incluidos en las Normas EN 13306:2010,
EN 13460:2009, e ISO 6707-1:2004 además de los siguientes:
 -7- EN 15331:2011

3.1 edificio:
Obras de construcción que, como uno de sus fines principales, están destinadas a proteger a sus ocupantes o contenidos;
normalmente está cerrado total o parcialmente y diseñado para estar permanentemente en un sitio.

[Norma ISO 6707-1:2004]

TE
NOTA Incluye la realización de trabajos de recubrimiento, de elementos estructurales y no estructurales, de acabado, de montaje, de equipamiento e
instalaciones, y de trabajos externos.

EN
3.1.1 mantenimiento de edificios:
Combinación de todas las acciones técnicas, administrativas y de gestión, realizadas durante el ciclo de vida de un
edificio (o de una parte de éste), destinada a conservarlo o a devolverlo a un estado en el que pueda realizar la función
requerida.

C
3.2 elemento:
Parte, componente, dispositivo, subsistema, unidad funcional, equipo o sistema que puede describirse y considerarse de

O
forma individual.

NOTA Un determinado número de elementos, por ejemplo, un conjunto de elementos o una muestra, pueden considerarse por sí mismos como un

D
elemento.

[Véase el apartado 3.1 de la Norma EN 13306:2010]

VO
3.2.1 sistema
Serie de elementos interrelacionados considerados como un conjunto para un propósito definido, separado de otros elementos.

3.2.2 subsistema
Sistema que forma parte de un sistema que se considera más complejo.
SI

3.2.3 componente:
Elemento de construcción o agrupamiento funcional de varios elementos que se considera parte de un sistema
LU

individual.

3.3 valor inmobiliario:

Coste de producción mínimo de un edificio, incluido el beneficio comercial, que asegura la conformidad con requisitos
C

predeterminados.
EX

3.4 diagnóstico:
Actividades de evaluación destinadas a conocer el estado y las condiciones de funcionamiento de un edificio y de las
partes que lo componen.

3.5 presupuesto a medio y largo plazo:

Determinación del importe general de costes con respecto a objetivos preestablecidos; también previsto para programar
SO

intervenciones, incluidos costes y recursos, repartidas regularmente en el tiempo si es posible.

3.6 presupuesto a corto plazo:

Cuantificación más específica de costes comparada con el presupuesto a medio y largo plazo de intervenciones para un
año dado, con el fin de optimizar la carga de trabajo.
U

3.7 mantenimiento correctivo:

Mantenimiento que se realiza después del reconocimiento de una avería y que está destinado a poner a un elemento en
un estado en que pueda realizar una función requerida.

[Véase el apartado 7.6 de la Norma EN 13306:2010]

 EN 15331:2011 -8-

3.8 mantenimiento preventivo:

Mantenimiento que se realiza a intervalos predeterminados o de acuerdo con criterios establecidos, y que está destinado
a reducir la probabilidad de fallo o la degradación del funcionamiento de un elemento.

[Véase el apartado 7.1 de la Norma EN 13306:2010]

TE
3.9 mantenimiento basado en la condición:
Mantenimiento preventivo que incluye una combinación de monitorización de la condición y/o inspección y/o los
ensayos, análisis y las consiguientes acciones de mantenimiento.

EN
NOTA La monitorización de la condición y/o la inspección y/o los ensayos se pueden programar bajo demanda o de forma continua.

[Véase el apartado 7.3 de la Norma EN 13306:2010]

C
3.10 mantenimiento de oportunidad:
Mantenimiento preventivo que se realiza antes de lo planificado como consecuencia de una actividad no planificada que

O
permite efectuarlo a coste reducido o con menos recursos.

3.11 factores de obsolescencia:

D
Factores externos que conducen a una transición permanente desde la operatividad hasta la no funcionalidad de un
edificio.
VO
3.12 instrucciones para inspección:
Instrucciones técnicas para realizar actividades de inspección en un edificio, con objeto de evaluar la conformidad con
requisitos especificados relativos a las características de funcionamiento del edificio o de algunos de sus subsistemas o
componentes seleccionados.
SI

3.13 libro de inspección:

Conjunto de registros de inspección recogidos durante las actividades de inspección.
LU

3.14 manual de operación:

Instrucciones técnicas para conseguir un desempeño funcional idóneo de acuerdo con sus especificaciones técnicas y
condiciones de seguridad.

[Véase el apartado 5.2 de la Norma EN 13460:2009]

C

3.15 manual de mantenimiento:

EX

Instrucciones técnicas destinadas a preservar un elemento en un estado en el que pueda desarrollar las funciones
requeridas, o restituirle a tal estado.

[Véase el apartado 5.3 de la Norma EN 13460:2009]

SO

3.16 plan de mantenimiento:

Conjunto estructurado y documentado de tareas que incluyen las actividades, los procedimientos, los recursos y la
duración necesaria para realizar el mantenimiento.

[Véase el apartado 2.5 de la Norma EN 13306:2010]

U

3.17 registro de bienes:

Información básica de un elemento relativa a aspectos técnicos, contractuales, económicos, administrativos, de
ubicación y operacionales, necesaria para definirlo dentro de la empresa.
 -9- EN 15331:2011

3.18 estado de indisponibilidad:

Estado de un elemento caracterizado por una avería o por una posible incapacidad para realizar una función requerida
durante el mantenimiento preventivo.

NOTA 1 Este estado está relacionado con el desempeño de la disponibilidad.

TE
NOTA 2 Algunas veces, un estado de indisponibilidad se menciona como un estado de incapacidad interna.

[Véase el apartado 6.7 de la Norma EN 13306:2010]

EN
NOTA 3 El estado de indisponibilidad del edificio, previsto como incapacidad para realizar la función requerida, se puede ver como un estado de
indisponibilidad total (imposibilidad total de utilizar el edificio) o como un estado de indisponibilidad parcial (la imposibilidad de utilizar
el edificio se limita a una parte del mismo).

3.19 concepto de mantenimiento:

C
Interrelación entre la organización de mantenimiento, la división del edificio en subsistemas y componentes y las tareas
de mantenimiento a aplicar para el mantenimiento de un elemento.

O
3.20 mantenimiento centrado en la fiabilidad:
Método para establecer un programa de mantenimiento preventivo que conseguirá de forma eficaz y efectiva los niveles

D
inherentes de fiabilidad y de seguridad del equipo y de la estructura.

NOTA Esta definición es diferente de la dada en la Norma EN 60300-3-11.

VO
4 DATOS Y REQUISITOS BÁSICOS

4.1 Generalidades
SI

4.1.1 Introducción
La información que se requiere para realizar el mantenimiento debería estar disponible tanto para nuevas construcciones
de edificios como para restauraciones de éstos (planes de mantenimiento publicados para la construcción y actualizados
LU

con "documentación según se construye"); para los edificios ya existentes, si esta información no está disponible, se
debería obtener progresivamente de una manera sistemática y controlada, y archivar adecuadamente, para utilizarla en
controles posteriores.
C

Dado que la recopilación completa de información requiere tiempo y costes importantes, el procedimiento se debe
planificar con antelación, y la amplitud de la recopilación se debe evaluar sobre una base de caso a caso.
EX

NOTA La información necesaria debería describir los bienes como un todo así como su validez con respecto a su disponibilidad y a su valor. El
registro de bienes (véase 3.17) también se podría utilizar para recopilar la información que se requiere.

4.1.2 Recopilación preliminar de datos

Durante la recopilación preliminar de datos, el inmueble a mantener se debe identificar y cuantificar; los datos deben
SO

incluir, como mínimo, todos los documentos disponibles y la información siguiente:

– la ubicación;

– el volumen total y la superficie total, divididos de acuerdo con la utilización prevista (si procede, consúltense las
U

normas aplicables);

– las características generales de las partes componentes del edificio (por ejemplo, posición dentro del edificio, planos,
fichas de datos técnicos, instrucciones de mantenimiento publicadas por el fabricante, etc.);

– nivel de conformidad con requisitos legales y reglamentarios (objetivos a alcanzar);

 EN 15331:2011 - 10 -

– estado de actualización del mantenimiento de acuerdo con especificaciones operaciones predeterminadas;

– restricciones externas (monumentales o ambientales, servidumbres (por ejemplo, derecho de paso), acuerdos con
organismos públicos y propietarios de terrenos colindantes, etc.);

TE
– documentos legales y/o técnicos relativos a la instalación, funcionamiento y mantenimiento de sistemas y equipos;

– estado de los sistemas de distribución y datos relativos al consumo (energía, agua, etc.);

EN
– tipo y características de los servicios necesarios para asegurar el funcionamiento del edificio (locales para el
conserje y el personal de limpieza, calefacción, etc.).

NOTA Normalmente, la empresa constructora debería proporcionar esta información en el momento de la entrega del edificio al propietario
(transferencia de control). En este caso, el propietario o la organización que gestione los servicios de mantenimiento, únicamente debería
realizar la actualización de esta información.

C
4.1.3 Recopilación de información específica

O
Después de la recopilación preliminar de datos, se debería recopilar la información detallada; los datos obtenidos se
deben identificar de forma precisa y su formato de presentación se debe codificar (véase el capítulo 7).

D
Las categorías de información necesarias pueden incluir lo siguiente (lista de ejemplos):

a) inventario de edificios y equipos: identificación, ubicación y descripción, apoyada por:

VO
1) un sistema de codificación apropiado para complejos de edificios, edificios individuales, sistemas tecnológicos
para cada edificio subdivididos en unidades tecnológicas, elementos técnicos, partes componentes y el material
con el que están fabricados;
SI

2) un sistema de codificación de acuerdo con sus dependencias funcionales;

b) planos: dimensiones, posición y distribución de los diversos componentes;

LU

NOTA 1 Para que la información anterior sea fiable, se debe referir al estado "según se construyó" del edificio, y se debe mantener actualiza
durante el mantenimiento.

NOTA 2 Por ejemplo, puede estar constituida por planos y secciones transversales, planos estructurales y distribuciones de sistemas. Este
proceso se facilita si los planos están incluidos en algún programa informático.
C

c) datos sobre actividades de mantenimiento ya realizadas (historia de los componentes);

EX

d) evaluación de la eficacia, funcionalidad y conformidad con reglas y normas aplicables (véase 4.2);

e) vida útil residual, para cada componente, prevista de acuerdo con la antigüedad, calidad y condiciones de
utilización, y en relación con la vida útil inicialmente prevista;
SO

f) especificaciones técnicas: especialmente las que conciernen al equipamiento y a los servicios del edificio, a fin de
identificar las características y las 'condiciones de funcionamiento establecidas';

g) costes de reparaciones o de sustituciones: para cada componente, como una base para la evaluación financiera del
plan de mantenimiento;
U

NOTA 3 Los costes de reparación (es decir, los costes para restablecer la funcionalidad de un componente del edificio) se pueden estimar con
referencia a la lista de precios oficial o regional.

h) costes debidos al estado de indisponibilidad y/o de no funcionalidad: se estiman, al menos para los componentes
críticos, los costes debidos al estado de indisponibilidad de los componentes o de su incapacidad para proporcionar
los servicios para los que estaban destinados (por ejemplo, costes por responsabilidades, daños, daño a la imagen
corporativa, etc.);
 - 11 - EN 15331:2011

i) información acerca de soluciones de construcción críticas (por ejemplo, abovedados en arco);

j) instrucciones para inspecciones, manuales de funcionamiento y manuales de mantenimiento: experiencia y

recomendaciones de constructores/fabricantes a aplicar en el desarrollo de un plan de mantenimiento apropiado.

TE
4.2 Métodos de diagnóstico e instrumentos de mantenimiento
Siempre que sea posible, los operadores de mantenimiento deberían hacer un uso apropiado de diagnósticos en la
gestión de edificios sujetos al mantenimiento estableciendo el tipo de diagnóstico a utilizar así como su cobertura física

EN
y su duración.

Las decisiones relativas a cualquier intervención de mantenimiento se deberían basar en los resultados y en la
información procedente de actividades de diagnosis.

C
La efectividad de los ensayos y la interpretación de los resultados del diagnóstico se debería asociar con el empleo de
métodos e instrumentos normalizados para obtener resultados fiables, comparables y comprobables (véase la tabla 1).

O
Tabla 1 Tipos, objetivos y métodos de evaluación de edificios (ejemplo de los niveles
que se podrían utilizar durante el proceso de recopilación de datos)

Tipo de evaluación Objetivos

D
Métodos y procedimientos
de examen
Tipos de evaluación
VO
Diagnóstico general o Descripción objetiva de Inspección (por ejemplo, Cualitativa
diagnóstico previo cualquier anormalidad, mal inspección visual)
funcionamiento o
Listas de comprobación
degradación.
SI

Información de inspecciones
Información general sobre la
anteriores
condición del edificio
Instrumentos portátiles
LU

sencillos
Diagnóstico en profundidad Examen completo del estado Ensayos no destructivos Cualitativa y cuantitativa
real y su interpretación
Ensayos instrumentales
Recopilación de información destructivos (toma de
C

suficiente para el diseño muestras del edificio y

detallado del trabajo a ensayos de laboratorio)
EX

realizar
Métodos analíticos
(documentos de diagnóstico,
cuadro de fallos de
funcionamiento,
organigramas de fallos, etc.)
SO

Sistemas expertos

Los datos recopilados y analizados se deben incluir en los documentos (o en un sistema electrónico equivalente)
acompañados por los documentos de inspección (tanto las instrucciones como el libro de inspección); estos documentos
U

deberían proporcionar los datos siguientes:

a) datos técnicos o datos de identificación: esta sección contiene información sobre: la posición dentro del edificio, las
funciones requeridas, los tipos de servicios proporcionados, las especificaciones de funcionamiento, las relaciones
físicas y funcionales con otros componentes, y las características de instalación y de funcionamiento;
 EN 15331:2011 - 12 -

b) datos de diagnóstico: esta sección contiene información sobre los métodos y los instrumentos a utilizar para analizar
el mal funcionamiento o el deterioro imprevisto así como sus criterios de evaluación;

c) datos del estado real: esta sección contiene la interpretación del estado real del edificio o de sus partes (subsistemas,
componentes, etc.), toda la información técnica y financiera sobre las intervenciones realizadas y las indicaciones de

TE
las soluciones o acciones correctoras a adoptar.

Para cada elemento o componente debe haber un registro de estos datos, de acuerdo con la estructura de despiece
apropiada, acompañado de planos e información para asegurar una rápida identificación.

EN
NOTA La información contenida en los datos de diagnóstico y de medición forman parte integral de la información sobre resultados (véase el
capítulo 10).

Se ha de preparar un plan específico para la evaluación. Este plan debe considerar los objetivos a conseguir, las
condiciones de funcionamiento, los tiempos de implantación y los costes de la intervención.

C
En inmobiliarias grandes, para la evaluación general se deben utilizar técnicas de muestreo. En este caso, los edificios

O
se han de agrupar por clases homogéneas, de acuerdo con la antigüedad, la utilización prevista, la ubicación, las
características principales y el tipo de construcción. No obstante, se debe tener cuidado de asegurar que la muestra
seleccionada es verdaderamente representativa de la totalidad de los bienes inmobiliarios.

D
Con respecto a los resultados de la evaluación general y a los efectos de posibles situaciones peligrosas o estados de
indisponibilidad, los componentes críticos se deben identificar y someter a un análisis en profundidad aplicando
VO
métodos estructurados tales como el Mantenimiento Centrado en la Fiabilidad.

La planificación de la evaluación se debe revisar periódicamente de acuerdo con las necesidades.

5 ESTRATEGIA DE CONSTRUCCIÓN Y DE MANTENIMIENTO

SI

5.1 Generalidades
LU

La gestión de la construcción se debería concebir y desarrollar de acuerdo con la Norma EN ISO 9001, con la
consideración debida a los objetivos en términos de requisitos del usuario y a la consecución de los mismos mediante
las operaciones de construcción. Los servicios de mantenimiento proporcionados por terceras partes se deberían
suministrar dentro de la estructura de un sistema de gestión de la calidad.
C

Véase la figura 1 para conocer la relación entre las estrategias de construcción y el mantenimiento.

NOTA Para apoyar la definición de estrategias de mantenimiento se podrían utilizar técnicas analíticas (por ejemplo, Mantenimiento Centrado en la
EX

Fiabilidad).

5.2 Estrategia de construcción

La estrategia de construcción debe determinar las especificaciones de servicio y de prestaciones que se requieren para
cada edificio (véase 5.3). Esto también incluirá una estrategia para asegurar la protección del valor inmobiliario del
SO

edificio, siempre que sea aplicable.

La estrategia de construcción se debería revisar a intervalos regulares de tiempo especificados y siempre que se
produzca un cambio significativo en los requisitos de servicio y de prestaciones; esto asegurará que la estrategia es
válida y que está actualizada.
U

5.3 Política de mantenimiento

De acuerdo con los objetivos de la estrategia de construcción y con los requisitos legales aplicables, la política de
mantenimiento debe establecer el nivel de servicio que deben proporcionar los servicios de inspección y de
mantenimiento.
 - 13 - EN 15331:2011

Esta política también debe definir, si es posible con el apoyo de herramientas de diagnóstico, los objetivos, las
estrategias de mantenimiento y las prioridades de intervención que se deben considerar cuando se establece el plan de
mantenimiento (véase el capítulo 6).

Una política de mantenimiento efectiva debe optimizar los costes, de acuerdo con recursos financieros reales; la política

TE
debe identificar los costes de mantenimiento y verificar su compatibilidad con los resultados que se esperan y con las
prioridades establecidas, de acuerdo con la estrategia de construcción y dentro de los límites del plan financiero.

Siempre que sea posible, la política debe considerar factores de obsolescencia que puedan influir en los servicios y en

EN
las prestaciones que debe proporcionar el edificio a sus usuarios o a otras partes interesadas.

Los objetivos y los patrones de referencia se deben presentar cualitativamente, y en la medida de lo posible,
cuantitativamente, definiendo los estándares de calidad (es decir, la "calidad de construcción" que se debe asegurar por
medio del mantenimiento) y los niveles de servicio (características y frecuencia de las intervenciones, y los métodos de

C
proporcionar/realizar el mantenimiento).

O
5.4 Estrategias de mantenimiento/tipos de mantenimiento

5.4.1 Mantenimiento correctivo

D
La política de mantenimiento correctivo únicamente se debe adoptar cuando, por razones económicas o técnicas, no sea
posible adoptar medidas preventivas y cuando el estado de degradación (es decir, el estado en el que la aptitud para
proporcionar la función requerida se ha reducido, aunque está dentro de los límites de aceptabilidad definidos; véase la
VO
Norma EN 13306) aún es aceptable, implicando a componentes que no forman parte de sistemas críticos o de seguridad.
Normalmente, el mantenimiento correctivo se refiere a averías imprevistas.

La estrategia del mantenimiento general de un edificio se compone de diferentes subestrategias aplicables a los
componentes del edificio. El mantenimiento preventivo puede ser necesario para subsistemas críticos (por ejemplo,
SI

ascensores, sistemas de extinción de incendios, estructuras, etc.) y el mantenimiento correctivo puede ser suficiente para
subsistemas menos críticos (por ejemplo, en función de requisitos específicos del edificio, ventanas, enlucidos, pintura,
etc.).
LU

NOTA Las intervenciones de emergencia y las relacionadas con averías no se pueden programar. No obstante, en base a la información de
antecedentes, esta estrategia puede proporcionar datos para el apoyo logístico de servicios (sistemas de señales y de alarma, depósitos,
gestión de recursos técnicos).

5.4.2 Mantenimiento preventivo

C

5.4.2.1 Mantenimiento predeterminado

EX

Para los subsistemas y componentes del edificio se debe desarrollar un plan de mantenimiento preventivo. Este plan
debe tener en cuenta todos los datos recopilados (véase el capítulo 10) y las instrucciones del constructor. El plan debe
permitir, mediante una definición detallada de tareas y de recursos (mano de obra, materiales, máquinas, etc.), la
definición del presupuesto y la identificación de los periodos de estado de indisponibilidad (tiempo en el que el servicio
no está disponible para el usuario o el sistema).
SO

NOTA Con respecto a los componentes civiles, el mantenimiento preventivo se aplica principalmente a los trabajos de acabado (pintura, barnizado,
recubrimientos, etc.). Los componentes de larga duración únicamente necesitan estimaciones de planificación o de programación a medio y
largo plazo. El mantenimiento preventivo también incluye algunas operaciones de limpieza (tales como fachadas, tejados, desagües, tuberías
de evacuación, rejillas, alcantarillas, etc.).
U

5.4.2.2 Mantenimiento basado en la condición

Los componentes de larga duración u otros componentes que se hayan identificado como críticos (por ejemplo, por sus
funciones o su tecnología), se han de verificar periódicamente de acuerdo con un plan de inspección preestablecido; las
intervenciones posteriores se determinarán en función de la condición del elemento revelada por una actividad de
inspección.
 EN 15331:2011 - 14 -

5.4.2.3 Mantenimiento de oportunidad

Los planes de mantenimiento (véase el capítulo 6) deben identificar las actividades de mantenimiento que se puedan
realizar, mediante la definición de una tolerancia adecuada sobre intervalos de mantenimiento, concurrentemente con
otras actividades, lo que conduce a: ahorros financieros, reducción del tiempo de mantenimiento, reducción del tiempo

TE
de indisponibilidad, menos problemas para los usuarios.

EN
C
O
D
VO
SI
LU

Figura 1 Relación entre estrategias de construcción y de mantenimiento

6 PLAN DE MANTENIMIENTO
C

6.1 Generalidades
EX

El plan de mantenimiento es la herramienta principal de gestión de las actividades de mantenimiento; este plan
programa las intervenciones en función del tiempo, identifica y asigna los recursos necesarios para la implantación de
estrategias predeterminadas por el propietario del inmueble teniendo en cuenta las necesidades del usuario.

El objetivo del plan es optimizar la disponibilidad general del edificio y de sus partes individuales que lo componen,
mediante la determinación del tipo de mantenimiento a realizar y de la frecuencia de las intervenciones. Para este
SO

objetivo, el concepto de mantenimiento se debería definir considerando:

– la división del edificio en subsistemas, componentes y elementos, con la definición de una jerarquía técnica
(estructura de desglose del edificio):
U

– el análisis de criticidad del edificio y de sus subsistemas y componentes dentro de la estructura de desglose del
edificio;
– la comparación del análisis de criticidad con la estrategia de construcción definida previamente;
– la definición de las tareas de mantenimiento a realizar para cada sistema o componente;
– los recursos disponibles para el mantenimiento (organización del mantenimiento y apoyo al mantenimiento).
 - 15 - EN 15331:2011

Un procedimiento utilizado normalmente para optimizar el mantenimiento es el método de Mantenimiento Centrado en

la Fiabilidad, que se puede utilizar para identificar, de una manera estructurada, las tareas que sirven para conseguir los
objetivos generales del edificio (véase el anexo C).

El plan de mantenimiento se debe actualizar en base a los datos de antecedentes recibidos de acuerdo con las necesidades.

TE
NOTA Considerando la importancia de la prevención de peligros, pérdidas o daños, el hecho de que la información sobre el estado de
mantenimiento sea con frecuencia insuficiente, y que es difícil predecir la vida útil de un componente con suficiente precisión, la inspección
de los bienes y la gestión de la información de antecedentes es particularmente importante para la gestión de la calidad.

EN
6.2 Preparación del plan
El plan de mantenimiento se estructura de acuerdo con el desglose del edificio asumida durante la recopilación de
información. El plan debe definir:

C
– la combinación de las mejores estrategias a aplicar de acuerdo con el análisis descrito en el apartado 6.1;

O
– los métodos de inspecciones periódicas, con frecuencia establecidas de acuerdo con la importancia de la operación y
las consecuencias (riesgos, problemas) debidos al mal funcionamiento;

D
– el programa de intervenciones y de inspecciones;

– los métodos para la realización de intervenciones con el plan de seguridad asociado (selección de material, equipo
de trabajo, etc.);
VO
– operadores asignados para las actividades de mantenimiento;

– criterios para medir y monitorizar las actividades;

SI

– presupuesto de mantenimiento (véase 6.3) comparado con el presupuesto general.

LU

6.3 Preparación del presupuesto

El presupuesto de mantenimiento se debe elaborar como se indica a continuación (véase el anexo B, solo para fines de
información):
C

– presupuesto a corto plazo, para determinar los costes para las intervenciones requeridas dentro del año;

– presupuesto a medio y largo plazo, para verificar la eficacia económica de la política de mantenimiento adoptada.
EX

Los costes deben tener en cuenta todos los recursos necesarios (emolumentos profesionales y de consulta, mano de
obra, materiales, equipo, etc.)

NOTA El presupuesto a corto plazo debería determinar los costes en base a la lista de precios acordados, teniendo en cuenta una base histórica o un
análisis de los precios de mercado de cada artículo. Los precios individuales para el presupuesto a medio y largo plazo se pueden determinar
SO

en base a índices de costes y modelos considerados en ocasiones anteriores. Estos modelos permiten la interpretación de los índices de
costes, agrupados de acuerdo a los métodos utilizados durante la elaboración del plan, dentro de los costes de mantenimiento promediados
anualmente.

7 SISTEMAS DE INFORMACIÓN
U

7.1 Generalidades
Al igual que para otros sistemas, la gestión del mantenimiento del edificio se debe apoyar en sistemas de información
apropiados a la complejidad de la actividad que se realiza.

Véanse las figuras 2 y 3.

 EN 15331:2011 - 16 -

7.2 Sistema de información de mantenimiento

Los procedimientos de gestión se podrían desarrollar mediante programas informáticos de acuerdo con el tamaño y la
complejidad de la propiedad inmobiliaria, utilizando métodos específicos adecuados a las actividades de
mantenimiento, para facilitar la planificación, la implantación, el funcionamiento y el control.

TE
La estructura de los sistemas de información debe:

a) ser apropiada a la diversa naturaleza de los datos relativos al edificio (por ejemplo, planos a diferentes escalas,
fotografías, fichas técnicas, manuales, etc.);

EN
b) ser apta para adaptarse a los cambios de normas y reglamentos, ya que con frecuencia y por razones técnicas,
administrativas o fiscales, es necesario modificar datos existentes, o añadir o eliminar datos.

C
El sistema de información también debe permitir:

– la gestión eficaz del plan en términos de preparación, actualización, modificación y optimización;

O
– la emisión de los documentos requeridos para iniciar las actividades (órdenes de trabajo, petición de intervenciones,
etc.);

– la recopilación y el análisis de datos de antecedentes.

D
VO
NOTA La inclusión completa en programas informáticos del sistema de información de mantenimiento también puede facilitar la supervisión de las
condiciones operacionales de los componentes, y debería garantizar la conformidad con los procedimientos de la empresa, facilitando así la
implantación de un sistema de gestión de la calidad.

7.3 Características generales

SI

El sistema de gestión debe tener, como mínimo, las siguientes posibilidades:

– posibilidad de proporcionar un desglose del inmueble (obtenido mediante un proceso jerárquico de subdivisión en
LU

diversos niveles claramente identificables), en elementos individuales sujetos a mantenimiento;

– aptitud para definir actividades de mantenimiento básico, identificando con precisión los recursos necesarios para
cada una de ellas, tales como mano de obra, materiales, equipos y costes asociados;
C

– aptitud para agrupar la información en planes a corto plazo, identificando las actividades y los recursos que se
requieren;
EX

– aptitud para proporcionar datos de antecedentes para desarrollar una base histórica y estadística para la revisión de
los resultados (tales como análisis de fiabilidad, análisis de los modos de fallo, análisis de costes, etc.), y para
permitir la modificación de las hipótesis iniciales utilizadas para la planificación y la programación.

7.4 Funciones
SO

Las áreas principales de los sistemas de información (planificación, gestión y control) requieren el desarrollo de
módulos de información apropiados, tales como:

a) inventario, que contenga los datos técnicos, funcionales, económicos y dimensionales específicos de todos los
U

componentes del edificio;

b) lista de trabajo, que contenga información sobre los métodos de trabajo, los medios y los recursos necesarios, la
frecuencia de los trabajos, los costes y los tiempos de realización;

c) plan de mantenimiento, que contenga información sobre frecuencia, procedimientos, operadores, especificaciones
técnicas y costes de la intervención de mantenimiento, para cada elemento;
 - 17 - EN 15331:2011

d) programación y gestión de recursos, que contenga la asignación y organización de los recursos técnicos y
financieros;

e) peticiones de intervenciones, que contengan las solicitudes de intervenciones no programadas requeridas a causa de
mal funcionamiento u obsolescencia;

TE
NOTA 1 Esta función es sensible en el sentido de que interactúa en términos técnicos, económicos y de organización con actividades
planificadas.

f) notas/órdenes de trabajo, que contengan autorizaciones administrativas para la intervención e instrucciones para los

EN
operadores;

NOTA 2 La cumplimentación de los impresos necesarios para la obtención de datos de antecedentes y licencias de trabajo, permite controlar el
estado de los trabajos, y contiene información sobre las intervenciones ya terminadas o que se van a terminar.

C
g) supervisión de las piezas de repuesto;

h) informes de gastos que contengan detalles útiles para el control de costes;

O
i) libro de registro histórico donde se relacionen los trabajos terminados;

D
j) registro de inspección (vigilancia/supervisión), que contenga las condiciones funcionales y físicas de los elementos
técnicos;
VO
k) inspecciones periódicas requeridas por la legislación y los reglamentos aplicables (inspecciones y/o mantenimiento
legislados);

l) análisis de fiabilidad y de fallos, que contenga datos de antecedentes a procesar para obtener un modelo de la
fiabilidad del componente en función del tiempo.
SI

Mediante el empleo de estos módulos, el sistema debe proporcionar una evaluación cont n inua del plan de
mantenimiento, utilizando datos de antecedentes obtenidos de órdenes de trabajo individuales, de informes de ejecución
LU

y de balances financieros.
C
EX
SO

Figura 2 — Sistema de Mantenimiento Organizacional - Áreas

U
 EN 15331:2011 - 18 -

TE
EN
C
Figura 3 Sistema de Información del Mantenimiento de Edificios – Módulos principales

O
8 GESTIÓN OPERATIVA DE LOS SERVICIOS DE MANTENIMIENTO

8.1 Generalidades

D
Los recursos (por ejemplo, financieros, humanos, materiales, instalaciones y herramientas, etc.) se deben planificar y
VO
gestionar con suficiente flexibilidad para asegurar que las actividades de mantenimiento se realizan de una manera
eficiente tanto en el aspecto técnico como en el aspecto económico (véase la figura 4).

8.2 Recursos financieros

SI

La información recopilada y la planificación de las intervenciones deben permitir la determinación correcta y fiable de
los fondos que se requieren, así como su distribución a lo largo del tiempo (previsión de caja).
LU

8.3 Recursos humanos

Los recursos humanos se deben identificar en términos de la formación requerida del personal y de la carga de trabajo
necesaria.
C

NOTA La definición de recursos humanos puede variar de acuerdo a si los recursos son internos o externos a la empresa que gestiona el inmueble
y/o el mantenimiento.
EX

En relación con los recursos humanos, también se deben considerar las contribuciones personales de arquitectos e
ingenieros, consultores, supervisores e inspectores a pie de obra, a la ejecución de un proyecto, así como de otros
expertos (por ejemplo, especialistas en trabajos mecánicos, eléctricos o estructurales, etc.) que se requieren para los
informes técnicos del anteproyecto.
SO

8.4 Material
Si el tiempo necesario para la adquisición de materiales y componentes de "vida limitada" (especialmente para
componentes de equipos) es un factor crítico (por ejemplo, para subsistemas o componentes relacionados con temas de
seguridad, con temas ambientales, con la continuidad de la producción, etc.), también se debe realizar una planificación
U

precisa de piezas de repuesto.

Normalmente, los requisitos de adquisición se deben evaluar de acuerdo con los criterios siguientes:

– dificultad debida al emplazamiento de los edificios;

– disponibilidad de mercado;
 - 19 - EN 15331:2011

– costes de adquisición;

– posible finalización de la producción de materiales y componentes específicos.

TE
8.5 Equipo de apoyo e inspección
El análisis del plan de mantenimiento debe permitir la determinación del equipo necesario para realizar intervenciones e
inspecciones. La organización que gestiona el mantenimiento debe garantizar que los operadores disponen del
equipamiento necesario y que éste está totalmente operativo.

EN
NOTA Normalmente, el equipamiento es de uso común.

Los equipos especiales, tales como útiles de diagnosis instrumental o dispositivos de elevación especiales, se pueden
alquilar o el trabajo se puede adjudicar a contratistas especializados.

C
8.6 Programas y calendarios

O
Las órdenes de trabajo previstas en el plan de mantenimiento y las órdenes de trabajo no planificadas deben ir
acompañadas por documentos de apoyo para la organización, supervisión y control operativo; la programación de

D
actividades a realizar basada en el calendario (por ejemplo, diaria, semanal y/o mensual) se debe designar por tipo de
trabajo específico (por ejemplo, de ingeniería civil, mecánico, eléctrico, de instrumentación, etc.) o por áreas
funcionales o geográficas.
VO
Los documentos deben contener al menos la siguiente información:

– las fechas de realización de cada intervención;

– la ubicación de la intervención;
SI

– los recursos necesarios;

– el itinerario recomendado para los equipos individuales;

LU

– la disponibilidad de material en existencia (cantidad y ubicación);

– los requisitos del plan de seguridad;

C

– las licencias de trabajo y las autorizaciones administrativas;

EX

– la persona de contacto responsable.

SO
U
 EN 15331:2011 - 20 -

TE
EN
C
O
Figura 4
D
Diagrama de flujo de la gestión operacional de mantenimiento
VO
9 SUPERVISIÓN

9.1 Supervisión técnica

SI

El mantenimiento correctivo, cuando se realiza con intervenciones de alta frecuencia y de bajos costes, se debe
supervisar mediante un plan basado en el muestreo y la comprobación in situ. Esta comprobación debe considerar las
características del edificio, la criticidad del elemento que ha sido sometido a mantenimiento correctivo, los sujetos que
LU

realizan la actividad y la complejidad y dimensiones de la actividad.

El mantenimiento basado en la condición, que con frecuencia en el mantenimiento de edificios se puede caracterizar por
intervenciones limitadas en número pero de costes elevados, se debe someter a inspecciones periódicas (durante el
C

trabajo y a su terminación) por segundas y/o terceras partes.

Los informes, la declaración de conformidad del operador, y las certificaciones emitidas por otras partes se deben
EX

recopilar y archivar sistemáticamente para que siempre estén disponibles.

9.2 Supervisión financiera

El control financiero se debe basar en el presupuesto asociado al plan de mantenimiento.
SO

NOTA 1 El control de los costes de mantenimiento es un factor crucial en el éxito del plan de mantenimiento en cuanto a la eficacia y el
cumplimiento del presupuesto.

La contabilidad de los costes finales de las actividades de mantenimiento debe ser rápida y precisa a fin de permitir la
comparación con los costes presupuestados en la fecha prevista.
U

NOTA 2 Los datos de contabilidad sencilla no siempre son suficientes para evaluar correctamente requisitos técnicos y prestaciones del
mantenimiento (por ejemplo, es fundamental tener un libro de registro de las horas empleadas en los trabajos requeridos subdivididas por
disciplinas, y es importante supervisar el estado de los trabajos que se prolongan más allá del periodo contabilizado).
 - 21 - EN 15331:2011

La información recopilada durante los trabajos de mantenimiento se debe formular de manera que permita el análisis de
los costes de mantenimiento por:

– elemento, para determinar las actividades de mantenimiento óptimo en cuanto a frecuencia y organización;

TE
– sistema funcional, para avaluar la relación entre costes y servicios;
– estrategia de mantenimiento adoptada.

El procesado de los datos de los parámetros anteriores debe proporcionar los costes totales de mantenimiento, o el

EN
desglose de los costes por elemento y por tipo de intervención. Los costes por elemento permiten la evaluación de la
fiabilidad del elemento y la evaluación de oportunidades para mejorar las estrategias de mantenimiento.

9.3 Supervisión de las prestaciones

C
Las prestaciones del edificio o de sus subsistemas se deben verificar periódicamente con referencia a las
especificaciones técnicas definidas y de acuerdo con los criterios especificados en los manuales de mantenimiento y de

O
inspección conforme a la estrategia de mantenimiento. La supervisión de las prestaciones es esencial para poder
disponer de una evaluación de la efectividad en el tiempo de la planificación del mantenimiento.

D
10 DATOS DE ANTECEDENTES
Los datos de antecedentes son esenciales para todos los planes de mantenimiento. La información técnica y financiera
VO
obtenida por la experiencia (detalles de fallos, tipo y frecuencia, costes y métodos de intervención) permite una
previsión cada vez más fiable.

Los informes de mantenimiento deben contener datos de antecedentes en un formato apropiado para su posterior
procesado (véase 7.2). Los datos de antecedentes están previstos para ser utilizados por al menos dos organizaciones: la
SI

propietaria del edificio y las autoridades públicas (de acuerdo con las leyes y reglamentos).

Este procesado está previsto para obtener una mejora continua de los planes de mantenimiento (véase la figura 5) por
medio del análisis de:
LU

– defectos1) y anormalidades,
– vida útil, fiabilidad y disponibilidad de sistemas críticos y MTBF/MRT2) de componentes, mediante un análisis del
modo y frecuencia de fallo del elemento, y
C

– la efectividad de las correcciones realizadas.

EX

NOTA El análisis antes mencionado se puede realizar de diversas maneras, dependiendo de las dimensiones y complejidad del edificio.
SO
U

Figura 5 — Datos de antecedentes

1) Defecto: no cumplimiento de un requisito relativo a una utilización prevista o especificada (EN ISO 9000:2005, Sistemas de gestión de la
calidad. Fundamentos y vocabulario).
2) MTBF: tiempo medio entre fallos: expectativa matemática del tiempo entre fallos. MRT: tiempo medio de reparación: expectativa matemática del
tiempo de reparación EN 13306:2010, Mantenimiento. Terminología de mantenimiento).
 EN 15331:2011 - 22 -

ANEXO A (Informativo)

CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS SEGÚN LA NORMATIVA EUROSTAT

"CLASIFICACIÓN DE TIPOS DE CONSTRUCCIÓN" (CC) (1996)

TE
Código Etiqueta

EN
1 Edificios
11 Edificios residenciales
111 Edificios de una vivienda
1110 Edificios de una vivienda
112 Edificios de dos y más viviendas

C
1121 Edificios de dos viviendas
1122 Edificios de tres y más viviendas
113 Residencias para comunidades

O
1130 Residencias para comunidades
12 Edificios no residenciales
121 Hoteles y edificios similares

D
1211 Edificios de hoteles
1212 Otros edificios de alojamiento de corta duración
122 Edificios de oficinas
VO
1220 Edificios de oficinas
123 Edificios comerciales para venta al por mayor y al por menor
1230 Edificios comerciales para venta al por mayor y al por menor
124 Edificios de tráfico y comunicación
1241 Edificios de comunicación, estaciones, terminales y edificios asociados
1242 Edificios de garajes
SI

125 Edificios industriales y almacenes

1251 Edificios industriales
1252 Depósitos, silos y almacenes
LU

126 Edificios públicos para ocio, educación, hospitales o cuidados institucionales

1261 Edificios públicos para ocio
1262 Museos y bibliotecas
1263 Edificios de escuelas, universitarios y de investigación
1264 Edificios de hospitales y de cuidados institucionales
C

1265 Pabellones deportivos

127 Otros edificios no residenciales
EX

1271 Edificios no residenciales para granjas

1272 Edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas
1273 Monumentos históricos o protegidos
1274 Otros edificios no clasificados en otra parte
SO
U
 - 23 - EN 15331:2011

ANEXO B (Informativo)

EJEMPLO DE LA FORMULACIÓN E INCLUSIÓN DE UN PLAN

DE MANTENIMIENTO EN UN PRESUPUESTO

TE
EN
C
O
D
VO
SI
LU
C
EX
SO
U

Figura B.1 Ejemplo de la formulación e inclusión de un plan de mantenimiento en un presupuesto

 EN 15331:2011 - 24 -

ANEXO C (Informativo)

CONFIGURACIÓN DEL MÉTODO DE MANTENIMIENTO CENTRADO EN LA FIABILIDAD

TE
El mantenimiento centrado en la fiabilidad [Reliability Centred Maintenance (RCM)] es un método para identificar las
políticas de gestión de fallos que se deberían implantar para conseguir de manera eficaz y efectiva la seguridad, la
disponibilidad y la economía de funcionamiento que se requiere para todos los tipos de equipos incluidos que se
instalan en los edificios. El método se describe íntegramente en la Norma EN 60300-3-11, e incluye directrices para el

EN
análisis en todas las fases relevantes del ciclo de vida, para la recopilación de datos apropiados y para la mejora
continua del plan de mantenimiento mediante la utilización de estos datos.

El mantenimiento centrado en la fiabilidad (RCM) proporciona un proceso de decisión para identificar requisitos de
mantenimiento preventivo aplicables y eficaces o acciones de gestión para los equipos de acuerdo con la seguridad y las

C
consecuencias operacionales y económicas de los fallos identificables, y el mecanismo de degradación responsable de
estos fallos. El resultado final de los trabajos a través del proceso es una estimación de la necesidad de realizar una tarea
de mantenimiento o diseñar alternativas para obtener mejoras.

O
Las etapas básicas de un programa RCM son las siguientes:

D
a) inicio y planificación;

b) análisis de fallos funcionales;

VO
c) selección de tareas;

d) implantación;
SI

e) mejora continua.

Todas las tareas se basan en la seguridad con respecto al personal y al medio ambiente, y sobre los aspectos operacional
y económico. No obstante, se debería observar que los criterios considerados dependerán de la naturaleza del equipo o
LU

del edificio sometido a estudio, y de su aplicación. Por ejemplo, un equipo de producción requerirá que sea
económicamente viable, y puede ser sensible a consideraciones estrictas de seguridad ambientales, siempre que la
adaptación administrativa pueda tener criterios de seguridad, económicos y ambientales menos rigurosos.
C

La aplicación satisfactoria del RCM requiere una correcta comprensión del equipo y de la estructura, del ambiente
operacional, del contexto de funcionamiento y de los sistemas asociados, así como de los fallos posibles y de sus
consecuencias. Los mayores beneficios se pueden obtener mediante la elección de objetivos del análisis de donde se
EX

podrían producir fallos con efectos severos sobre seguridad, medio ambiente, economía u operatividad.
SO
U
 - 25 - EN 15331:2011

BIBLIOGRAFÍA

[1] EN 13269, Maintenance Guideline on preparation of maintenance contracts

TE
[2] EN 60300-3-11, Dependability management Part 3-11: Application guide Reliability centred
maintenance (IEC 60300-3-11:2009)

[3] EN 60300-3-14, Dependability management Part 3-14: Application guide Maintenance and maintenance

EN
support (IEC 60300-3-14:2004)

[4] EN ISO 9000:2005 , Quality management systems Fundamentals and vocabulary (ISO 9000:2005)

[5] EN ISO 9001:2008, Quality management systems Requirements (ISO 9001:2008)

C
[6] EN ISO 9004:2009, Managing for the sustained success of an organization A quality management approach

O
(ISO 9004:2009)

D
VO
SI
LU
C
EX
SO
U
 TE
EN
C
O
D
VO
SI
LU
C
EX
SO
U

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