ORDEN ECO/805/2003

NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DE

DETERMINADOS DERECHOS PARA CIERTAS FINALIDADES
FINANCIERAS
110 Miércoles 9 abril 2003 BOE núm. 85

y naturaleza del equipaje posibilite su transporte en el al transporte gratuito de su equipaje en las

interior del vehículo. condiciones establecidas en la Orden de... de... de 2003.
Los excesos de equipaje sobre las cifras D) Las percepciones expresadas tienen carácter de
anteriores se abonarán a razón de 0,04 euros por máximo y podrán ser disminuidas de mutuo acuerdo
cada 10 kilo- gramos o fracción y kilómetro
recorrido, quedando el transportista en libertad de
admitirlos cuando este exce-
so sea superior al 50 por 100 de dichas cifras.

Artículo quinto. Normativa autonómica.

Las Comunidades Autónomas en las que resulte de
aplicación el régimen de delegaciones previsto en la Ley
Orgánica 5/1987, de 30 de julio, podrán fijar
libremente
el régimen tarifario de los servicios a que se refiere la
presente Orden, de acuerdo con lo dispuesto en el
segun- do párrafo, apartado d), del artículo 5 de dicha
Ley, apli- cándose dicho régimen a cuantos servicios
se inicien en la correspondiente Comunidad Autónoma,
cualquiera que sea el lugar en el que aquéllos finalicen.

Disposición derogatoria. Derogación normativa.

Queda derogada la Orden de 12 de
diciembre de 2001 sobre régimen tarifario de los
servicios inte- rurbanos de transporte público
discrecional de viajeros en vehículos de turismo, así
como cuantas disposiciones de igual o inferior rango
se opongan a lo dispuesto en esta Orden.

Disposición final primera. Medidas de ejecución.

Por la Dirección General de Transportes por Carretera
se dictarán las instrucciones que, en su caso, resulten
precisas para la ejecución de la presente Orden.

Disposición final segunda. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor el día siguiente
al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Madrid, 24 de marzo de 2003.
ÁLVAREZ-CASCOS FERNÁNDEZ

ANEXO
Dirección General de Transportes por Carretera
Tarifas máximas oficiales para los servicios
interur- banos de transporte público discrecional de
viajeros en vehículos de turismo (tarjeta de la clase VT),
impuestos incluidos, autorizadas por Orden de... de... de
2003:
Precio por vehículo/kilómetro o fracción: 0,40 euros.
Mínimo de percepción: 2,23 euros.
Precio por hora de espera: 10,62 euros.
Resumen de las condiciones de aplicación:
A) Durante el transcurso de la primera hora de
espe- ra el usuario tendrá derecho a disponer
gratuitamente de un tiempo de espera de quince
minutos, transcurrido
el cual se computará por fracciones de quince minutos,
a razón de 2,66 euros cada fracción.
B) Los servicios se contratarán en régimen de alqui-
ler por coche completo y los recorridos se entenderán
en circuito cerrado hasta el punto de partida, por
el recorrido más corto, si no se conviniera
expresamente
lo contrario.
C) En cualquier caso el usuario tendrá derecho
 BOE núm. 85 Miércoles 9 abril 2003 111
excepto la correspondiente a los mínimos de percepción, modo alguno una ruptura en las normas de cálculo del
cuya cuantía tendrá el carácter de obligatoria. valor de tasación, sino tan sólo un ajuste
E) Las irregularidades o infracciones observadas
por los usuarios deberán ser puestas en
conocimiento de los Servicios de Inspección del
Transporte Terrestre, pudiendo ser reflejados en el libro
de reclamaciones exis-
tente en el vehículo.
Vehículo matrícula: ................

MINISTERIO DE ECONOMÍA
7253 ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmue-
bles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras.

La presente Orden establece normas para el cálculo

del valor de tasación de bienes inmuebles y de
deter- minados derechos reales para las finalidades
contem- pladas en su ámbito de aplicación, así
como para la elaboración de informes y certificados en
los que se for- malizará. Dichas normas pretenden,
continuando en la línea del Real Decreto 775/1997, de
30 de mayo, sobre
el régimen jurídico de homologación de los servicios
y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica
y formal de las valoraciones con el objetivo último
de proteger más y mejor los intereses de terceros
en su condición de inversores o asegurados. Conviene
recordar que la presente Orden no contiene ninguna
disposición de tipo subjetivo relacionada con la
capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual
se rige por las normas reglamentarias correspondientes
según la finalidad de
la tasación.
El cálculo y formalización del valor de tasación
estaba regulado por Orden de 30 de noviembre de
1994 sobre normas de valoración de bienes
inmuebles para deter- minadas entidades financieras.
Esta disposición, que aho- ra se deroga, era el último
exponente de una regulación cuyo origen es la Ley
de la Regulación del Mercado Hipotecario. La Orden
de 1994 ha contribuido de forma decisiva a
perfeccionar el funcionamiento del mercado de
tasación para finalidades financieras.
No obstante, se ha considerado aconsejable su sus-
titución por un nuevo texto. Los motivos para este cam-
bio normativo son básicamente tres:
a) La aclaración terminológica de algunos aspectos
relacionados con la valoración de bienes inmuebles para
la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algu-
nos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden
a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento
del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en
el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basa-
ba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado,
la obligación de utilizar una metodología estricta y rigu-
rosa basada en el principio de prudencia conducía
al cálculo de un valor de tasación equiparable al valor
hipo- tecario. Para subsanar este problema más
formal que material se ha introducido en la Orden
el valor hipo- tecario como base para la obtención del
valor de tasación de bienes inmuebles para las
finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones,
haciendo explícitas algunas prácticas destinadas a
respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe
subrayarse que estas modificaciones no suponen en
aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por
que inspira la Orden. el que se desarrollan determinados aspectos de la
b) La adaptación del cálculo del valor de tasación Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del
y su formalización a la legislación aprobada mercado hipotecario;
reciente- mente. En efecto desde la entrada en vigor de el artículo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de
la Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de
que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre inver- sión colectiva, aprobado por Real Decreto
ellas destacan 1393/1990, de 2 de noviembre (según la redacción
la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo dada en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo);
y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, el artículo 50.10
sobre introducción del euro, el Real
Decreto-
Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma
elec- trónica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de
noviem- bre, por el que se aprueba el Reglamento de
Ordenación
y supervisión de los seguros privados y el Real Decreto
845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del
Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por
el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984,
de
26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inver-
sión colectiva en relación con las sociedades y fondos
de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas
financieras.
c) La introducción de las mejoras de tipo técnico
y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica
de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos
supervisores como de las entidades y de las sociedades
y servicios de tasación.
La Orden consta de 88 artículos, cinco disposiciones
adicionales, una disposición transitoria, una disposición
derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se
estructuran en cuatro títulos y éstos en capítulos y sec-
ciones.
El Título I contiene las disposiciones generales:
el ámbito, principios y definiciones; las
comprobaciones mínimas y documentación disponible;
los condicionantes
y advertencias, tanto generales como específicas, y en
general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de
tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como
en
el formal.
El Título II contiene las disposiciones técnicas enca-
minadas a la determinación del valor de tasación
de los distintos objetos de valoración y para las
distintas finalidades. Para ello se regulan los
distintos métodos técnicos de valoración y la
valoración de los distintos bienes y derechos. Todo
su contenido está basado en
el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad
para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Título III contiene las disposiciones formales enca-
minadas a la elaboración del informe y certificado
en los que se formalizará el correspondiente valor de
tasa-
ción. Para ello se establece una única estructura
con una serie de apartados mínimos que el tasador
tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de
la valo- ración. Todo su contenido está basado en el
principio
de transparencia en el sentido de que los documentos
y datos manejados por el tasador para el cálculo
de los valores han de estar a disposición del
supervisor correspondiente.
El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo
ámbito de aplicación se limita a la valoración para
la cobertura de las provisiones técnicas de las
entidades aseguradoras y para la determinación del
patrimonio de
las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
La presente Orden se dicta en uso de las
habilita- ciones normativas señaladas en el artículo 37.4
del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los
Seguros Privados (aprobado por Real Decreto
2486/1998, de 20 de noviembre) y el artículo
37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones
(apro- bado por el Real Decreto 1307/1988, de 30
de sep- tiembre),
En su virtud, dispongo:

TÍTULO I

Disposiciones generales
CAPÍTULO I

Ámbito, principios y definiciones

Artículo 1. Objeto.
La presente Orden tiene por objeto la regulación del
régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo
del valor de tasación de bienes inmuebles y
determinados derechos, así como la elaboración de
los informes y certificados en los que se formalice,
siempre que dicho cálculo se realice para alguna de
las finalidades inte- grantes de su ámbito de aplicación.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
La presente Orden será de aplicación siempre que
el valor de tasación se utilice para alguna de las
fina- lidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que
formen o vayan a formar parte de la cartera de
cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las
entidades, pro- motores y constructores a que se
refiere el artículo segundo del Real Decreto
685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones técnicas de las enti-
dades aseguradoras exigida en el Real Decreto
2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba
el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Segu-
ros Privados.
c) Determinación del patrimonio de las instituciones
de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real
Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el
que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984,
de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de
Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los
Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto
1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba
el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
Artículo 3. Principios.
1. Las entidades de crédito que dispongan
de servicios de tasación y las sociedades de tasación
homo- logadas cuando valoren para cualesquiera de
las fina- lidades integradas en el ámbito de aplicación
de la pre- sente Orden deberán hacerlo aplicando, en
los términos establecidos en la misma, los siguientes
principios:
a) Principio de anticipación, según el cual el valor
de un inmueble que se encuentre en explotación
eco- nómica es función de las expectativas de renta que
pre- visiblemente proporcionará en el futuro.
b) Principio de finalidad según el cual la
finalidad de la valoración condiciona el método y las
técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos
de valo-
ración utilizados serán coherentes con la finalidad de Es un contrato en virtud del cual los contratantes se
la valoración. com- prometen a la compraventa de un inmueble, a un
c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual precio predeterminado, y en una fecha concreta.
el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro
de las posibilidades legales y físicas, al económicamente
más aconsejable, o si es susceptible de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, será el que
resul- te de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, con la intensidad que permita obtener
su mayor valor.
d) Principio de probabilidad, según el cual ante
varios escenarios o posibilidades de elección razonables
se elegirán aquellos que se estimen más probables.
e) Principio de proporcionalidad, según el cual los
informes de tasación se elaborarán con la amplitud ade-
cuada teniendo en cuenta la importancia y uso del
objeto de valoración, así como su singularidad en el
mercado.
f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios
escenarios o posibilidades de elección igualmente pro-
bables se elegirá el que dé como resultado un
menor
valor de tasación.
Este principio será de aplicación obligatoria cuando
el valor de tasación se utilice para alguna de las
fina- lidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de
esta Orden.
g) Principio de sustitución, según el cual el
valor de un inmueble es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos de
aquél.
h) Principio de temporalidad, según el cual el valor
de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i) Principio de transparencia, según el cual el infor-
me de valoración de un inmueble deberá contener la
información necesaria y suficiente para su fácil compren-
sión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
j) Principio del valor residual, según el cual el valor
atribuible a cada uno de los factores de producción de
un inmueble será la diferencia entre el valor total
de dicho activo y los valores atribuibles al resto de
los factores.
2. Los principios recogidos en el apartado anterior
se utilizarán como criterios de interpretación y, en
su caso, de integración de las normas de la presente
Orden.
Artículo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Orden se utilizarán las
siguientes definiciones:
Actualización de una tasación. Es toda revisión
de una tasación anterior, emitida por la misma entidad
tasa- dora antes de transcurrir dos años desde su
fecha de emisión, en la que con referencia a la
tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los
condicionantes o cualquiera de los valores que figuren
en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad
contemplada en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación),
conforme a lo esta- blecido en el artículo 84.1 de esta
Orden.
Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre
la fecha de construcción de un inmueble o la de la
última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de
la valo- ración.
Comparables. Son inmuebles que se consideran simi-
lares al inmueble objeto de valoración o adecuados para
aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su loca-
lización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de
conservación, u otra característica física relevante a
dicho fin.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles.
 Depreciación física. Es la pérdida que experimenta Infraestructuras exteriores del terreno. Son las nece-
el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en sarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos
función de su antigüedad, estado de conservación y exigidos para su consideración como suelo urbano
dura- ción de sus componentes. de acuerdo con la legislación sobre régimen del
Depreciación funcional. Es la pérdida que experimen- suelo y ordenación urbana.
ta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
atendiendo a su defectuosa adaptación a la función
a que se destina. Comprende las pérdidas producidas
en
el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adap-
tación a su uso, etc.
Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida,
durable y apta para albergar uno o varios espacios des-
tinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de
oficinas, etcétera). Es todo edificio en el que la
superficie sobre rasante destinada a un uso
determinado es igual
o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasan-
te del mismo.
Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edi-
ficación iniciada y no terminada que cuente con la
corres- pondiente licencia y se realice de acuerdo con
un pro- yecto visado por el colegio profesional
correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de
construcción (obra nueva o rehabilitación) que se
realizará sobre un terreno o finca determinada con
arreglo a un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente. A estos efectos, se
entenderán como obras de rehabili- tación las que
cumplan los requisitos señalados en la definición de
inmueble en rehabilitación.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aque-
llos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser
tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad física,
fun- cional o registral, que forme parte de un edificio
com- puesto por más unidades destinadas al mismo u
otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas
o escenarios que aun siendo relevantes para la
deter- minación del valor de mercado traigan causa,
bien de un comportamiento ligado a la intención de un
operador de beneficiarse a corto plazo con las
fluctuaciones en los precios de los activos
inmobiliarios, bien de expec- tativas de cambio de uso
o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios
(tales como nuevas infraestruc- turas o inversiones que
impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya
presencia futura no esté asegurada.
Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homo-
logadas e inscritas en el Registro Especial del
Banco de España, así como, respecto a las
valoraciones que tengan como finalidad la mencionada
en la letra a) del artículo 2, los servicios de tasación de
entidades de cré- dito homologados e inscritos en el
Registro Especial del Banco de España.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con
características homogéneas tanto físicas como
estruc- turales en el cual se ubica el inmueble objeto
de valo- ración.
Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico
II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de
una actividad agraria.
Homogeneización de precios de inmuebles
compa- rables. Es un procedimiento por el cual se
analizan las características del inmueble que se tasa en
relación con otros comparables, con el objeto de
deducir, por com- paración entre sus similitudes y
diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aquél.
 Inmueble en rehabilitación. Es todo edificio o elemen- Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no
to de edificio en el que se hayan iniciado obras urba- nizables en los que no se permita edificar
que reúnan los siguientes requisitos: para usos diferentes a su naturaleza agrícola,
a) Que cuenten con la correspondiente licencia. forestal, ganadera
b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visa- o que estén ligados a una explotación económica per-
do por el colegio profesional correspondiente. mitida por la normativa vigente.
c) Que alterando o no sus elementos estructurales
impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 También se incluirán los terrenos clasificados como
por 100 de su superficie edificada antes del inicio urbanizables que no estén incluidos en un ámbito
de de desarrollo del planeamiento urbanístico o que
las obras. estándolo, no se hayan definido en él las
A estos efectos se considerarán como obras de acon- condiciones para su desarrollo.
dicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual
un
De habitabilidad de un edificio mediante la sustitución,
restauración o modernización de sus diferentes elemen- vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble,
a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo
tos constructivos e instalaciones, y las que tengan por Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasa-
objeto alterar sustancialmente la morfología de la ción los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:
edi- ficación, amplíen o no la superficie edificada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan
al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento al Nivel II.
bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
Cuando la valoración se refiera a un edificio completo
y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición
precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las
obras cuando éstas alcancen al menos una planta com-
pleta.
Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo
edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que
está o puede estar vinculado a una explotación
eco- nómica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de

producción agraria.
b) Centros de transporte, aparcamientos y edifica-
ciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías
y tipologías.
d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sani-
tario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espec-
táculos.
f) Centros de enseñanza y otras instalaciones cul-
turales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o
similares.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que,
habiendo sido concebidas o instaladas para un uso con-
creto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para
otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones
poli- valentes aquéllas con características y elementos
cons- tructivos que limiten o dificulten usos distintos
a los
existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras
frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de
servicios específicos en establecimientos de hostelería.
Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuentra
el inmueble objeto de valoración.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o
rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca)
donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de
edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o
carac- terísticas no permitan disponer de comparables
en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial
(oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación
agraria del cultivo dominantes correspondiente)
siempre que resulte re- presentativo para su
comparación dentro del territorio nacional.
concreto.
Protección pública. Es cualquier régimen legal
que limite el precio de venta o alquiler del inmueble
objeto de valoración.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable.
Se utilizarán las definiciones establecidas en la
legis- lación vigente sobre régimen del suelo y
ordenación urbanística.
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasa-
dor teniendo en cuenta las definiciones de superficie
útil o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la super-
ficie construida sin partes comunes más la parte
pro- porcional que le corresponda según su cuota en la
super- ficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la super-
ficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los
ele- mentos interiores mencionados en dicha
definición e incluyendo los cerramientos exteriores al
100 por 100
o al 50 por 100, según se trate, respectivamente,
de
cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramien-
tos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado
por el perímetro definido por la cara interior de los cerra-
mientos externos de un edificio o de un elemento
de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del
suelo de sus espacios exteriores de uso privativo
cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),
medida sobre la pro- yección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada
en planta por cerramientos interiores fijos, por los ele-
mentos estructurales verticales, y por las canalizaciones
o conductos con sección horizontal superior a los 100
centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya
altu- ra libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por
los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie uti-
lizada en las tasaciones para determinar los valores
técnicos.
Tasador. El profesional que, de conformidad con lo
previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación
debe suscribir necesariamente el informe de tasación.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es
el precio al que podría venderse el inmueble, mediante
contrato privado entre un vendedor voluntario y un com-
prador independiente en la fecha de la tasación en
el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
pública- mente en el mercado, que las condiciones del
mercado permitieren disponer del mismo de manera
ordenada
y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta
de la naturaleza del inmueble, para negociar la
venta.
A tal efecto se considerará:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir
vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos
tiene un interés personal o profesional en la transacción
ajeno
a la causa del contrato.
 b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por
la realización de una comercialización adecuada al tipo sus características y ubicación tenga como destino más
de bien de que se trate, como la ausencia de probable su uso como residencia temporal,
información privilegiada en cualquiera de las partes independien- temente de su destino actual.
intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con
la oferta pública citada y que refleja en una estimación
razonable el precio (más probable) que se obtendría en
las condiciones del mercado existentes en la fecha de
la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tam-
poco se incluirán los gastos de comercialización.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio
ter- minado. Es el valor que previsiblemente podrá
alcanzar un edificio en proyecto, construcción o
rehabilitación en
la fecha de su terminación, si se construye en los plazos
estimados y con las características técnicas contenidas
en su proyecto de edificación o rehabilitación.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reempla-
zamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo
y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)
de un inmueble es la suma de las inversiones que serían
necesarias para construir, en la fecha de la valoración,
otro inmueble de las mismas características (capacidad,
uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales
de construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es
el resultado de deducir del VRB la depreciación física
y funcional del inmueble en la fecha de la
valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente
Orden establece como tal para cada tipo de inmueble
o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico
o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes
del ámbito de aplicación de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito
hipo- tecario (VH). Es el valor del inmueble
determinado por una tasación prudente de la
posibilidad futura de comer- ciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la
tasación y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinación a que se refiere el apartado ante-
rior no se incluirán los elementos especulativos.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo
de venta de una vivienda sujeta a protección pública
esta- blecido en la normativa específica que le sea
aplicable.
Valor por comparación, valor por actualización, valor
residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de
los métodos técnicos de comparación, actualización de
rentas y residual respectivamente.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de
las valoraciones que se emiten con posterioridad a la
tasa- ción inicial y durante la construcción o
rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se
refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra
ejecutada y cual- quiera otra circunstancia de la
construcción que pueda afectar al valor de tasación.
Su emisión no implica la actualización de los valores
contenidos en la valoración inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por
sus características y ubicación tenga como destino más
probable su uso como vivienda habitual,
independien- temente de su destino actual.
 Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble anterior se expresarán también en euros utilizando
estará en condiciones de ser usado para el fin a que se como tipo de cambio los publicados oficialmente en
destina. Será total si se calcula desde el momento de la fecha de
la cons- trucción o última rehabilitación integral y será la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo.
residual
si se calcula desde la fecha de la tasación.
Artículo 5. Superficie utilizable o computable.

1. Para calcular el valor de un edificio o de un ele-

mento de un edificio se utilizará siempre la
superficie comprobada por el tasador. Además se
deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:
a) Cuando no sea posible comprobar la
superficie del edificio o elemento del edificio, se
utilizará su super- ficie registral.
b) En el caso de elementos de edificios en los que
se haya podido comprobar la superficie útil o la
cons- truida sin partes comunes, podrá también
utilizarse la superficie registral con partes comunes,
aun cuando esta
última no haya podido ser comprobada, siempre
que exista una dificultad operativa especial para la
compro- bación debidamente justificada por el tasador,
no exista
duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie
registral y la relación entre ésta y la superficie compro-
bada sea razonable a juicio del tasador.
c) Cuando la superficie comprobada sea superior
a la registral o cuando se trate de un edificio que
carezca de declaración de obra nueva inscrita, su
adopción reque- rirá que se verifique su adecuación a la
normativa urba- nística aplicable.
d) En el caso de que la superficie de los espacios
exteriores de uso privativo del edificio o elemento
de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie
total del mismo, aquella superficie se deberá medir por
sepa-
rado y se valorará con precio unitario diferente la super-
ficie de los espacios exteriores. También deberán valo-
rarse con precio unitario diferente los espacios
exteriores no cubiertos y los que por su uso,
características cons-
tructivas y funcionales se considere que tienen valores
independientes. El conjunto de estas superficies deberá
ser objeto de justificación, indicando los criterios segui-
dos.
e) A los efectos del cálculo de su valor máximo
legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se
tomará como superficie la consignada en la cédula
de califi-
cación correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de
una finca rústica se utilizará como superficie la
comprobada por el tasador. Cuando dicha
comprobación no sea viable se utilizará la menor
entre la superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior,
se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral
y la catastral siempre que, una vez hechas las estima-
ciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente
de una manera destacada.
Artículo 6. Expresión de los valores.

1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos

objeto de valoración se reflejarán en un informe y
en su caso en un certificado de tasación para cuya
ela- boración se estará a lo previsto en el Título III de
esta Orden.
2. Dichos valores se expresarán en la moneda de
curso legal del país donde se localicen los bienes o el
objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera
el euro, los valores a los que se refiere el apartado
 CAPÍTULO II la dirección facultativa, así como el contrato de
ejecución de la obra y el presupuesto de contrata,
Comprobaciones y documentación si existen.

Artículo 7. Comprobaciones mínimas.

1. Para determinar el valor de tasación se realizarán

las comprobaciones necesarias para conocer las carac-
terísticas y situación real del objeto de la
valoración,
y se utilizará el contenido de la documentación señalada
en el artículo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apar-
tado anterior, se incluirán al menos las siguientes:
a) La identificación física del inmueble, mediante su
localización e inspección ocular por parte de un técnico
competente, comprobando si su superficie y demás
características coinciden con la descripción que conste
en la documentación utilizada para realizar la tasación,
así como de la existencia de servidumbres visibles y
de su estado de construcción o conservación aparente.
b) El estado de ocupación del inmueble y
uso o
explotación al que se destine.
c) En el caso de viviendas, el régimen de protección
pública.
d) El régimen de protección del patrimonio arqui-
tectónico.
e) La adecuación del inmueble al planeamiento
urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del dere-
cho al aprovechamiento urbanístico que se valore.
Artículo 8. Documentación necesaria.
1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se
deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos
documentos que sean necesarios para una
identificación completa del objeto de la valoración,
teniendo en cuenta
el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocu-
pación y construcción de aquél y el método de
valoración utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el párrafo
anterior se incluirá la certificación registral acreditativa
de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su
descripción completa, expedida dentro de los tres
meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus
equivalentes legales en soportes alternativos.
No obstante, en la valoración de bienes para la fina-
lidad señalada en el artículo 2.a) y en la valoración previa
a la compra de bienes para la finalidad señalada en el
artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, dicha
certificación podrá ser sustituida por original o copia de
nota simple registral, expedida dentro de los tres meses
anteriores a la fecha de valoración, que contenga
al menos la titularidad y descripción completa del
inmue- ble, incluidos en su caso, los derechos reales y
las limi- taciones del dominio; o por fotocopia del libro
de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura
de propiedad,
o por documentos equivalentes emitidos por procedi-
mientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.
2. Además de lo señalado en el apartado anterior,
se deberá haber dispuesto de lo siguiente:
a) En el caso de edificios en proyecto que se
valoren para la hipótesis de edificio terminado, el
proyecto de los mismos visado por el colegio profesional
competente. b) En el caso de edificios en
construcción o en reha- bilitación que se valoren para
la hipótesis de edificio terminado, y además del
proyecto de los mismos visado por el Colegio
profesional correspondiente, la licencia de obra, la
última certificación de la obra ejecutada expe- dida por
 c) En el caso de viviendas sujetas a protección prevista en la letra d)
públi- ca, cédula de calificación o documento
administrativo que acredite o permita determinar el
precio máximo en venta o alquiler.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea
la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edi-
ficación, el documento acreditativo de la expedición del
seguro de daños materiales contemplado en su artícu-
lo 19.1.c) (Seguro de daños decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya
cedido total o parcialmente, el contrato de
arrendamiento u otro título de ocupación, el último
recibo de la renta abonado así como una certificación
expedida por el propietario en la que se expresará
con claridad: cada una de las superficies arrendadas
dentro de la finca; la renta neta anual producida en
total y por cada una de las partes;
el estado de ocupación del inmueble; el estado de pago
de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble,
con indicación de los repercutidos al ocupante durante
el último año y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a)
de la presente Orden, los datos a que se refiere el
párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles
aunque no será necesaria la certificación expedida
por el pro-
pietario.
f) En inmuebles ligados a una explotación económi-
ca, los documentos necesarios para calcular los flujos
a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método
de actualización) de esta Orden.
g) En el caso de fincas rústicas, la documentación
catastral relevante, la referente a su régimen de explo-
tación, así como, en su caso, la del derecho de
riego
y la de su rendimiento.
h) En el caso de los terrenos que se valoren aten-
diendo a su aprovechamiento urbanístico o para
edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado
municipal
u otra documentación que permita determinar la clase
de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico,
condiciones para su desarrollo o documentación nece-
saria para determinarlos.
i) En el caso de edificios en régimen de propiedad
horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda
o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de pro-
pietarios, documento equivalente o certificación del
administrador de la comunidad acreditativa de las limi-
taciones de su uso u otras circunstancias
contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.
j) Los restantes que sean exigidos por otras dispo-
siciones de la presente Orden según el método de valo-
ración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad
de tasación.

CAPÍTULO III

Condicionantes y advertencias
Artículo 9. Valor de tasación condicionado.
Salvo lo previsto en el artículo 14, para que el valor
de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden
pueda ser utilizado para alguna de las finalidades seña-
ladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser
expresado sin sujeción a ningún condicionante.
Artículo 10. Condicionantes.
1. A los efectos de esta Orden se considerará que
existe un condicionante en los siguientes supuestos:
a) Cuando no se hayan podido realizar las compro-
baciones a que se refiere el artículo 7.2
(Comprobaciones mínimas), salvo en el caso de la
de dicho apartado, que sólo constituirá un no se haya dispuesto de la documentación indicada en
condicionante cuando afecte a edificios completos o el artículo 8.2.c).
locales comer- ciales.
b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no
se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro
título de ocupación y de las condiciones actuales
del arrendamiento o cesión.
c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección
pública y no se haya podido calcular su valor máximo
legal.
d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de
alguna de la documentación siguiente:
La documentación a que se refieren los párrafos
segundo y tercero del artículo 8.1 (Documentación dis-
ponible) de esta Orden.
El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a).
La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b).
Cédula urbanística o documentación a que se refiere
el artículo 8.2.h) de esta Orden.
La de la adscripción del derecho de riego a la finca
rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuando
ésta se valore como regadío.
e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigen-
cias previstas en la presente Orden, o concurran otras
circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la
correcta identificación, física o registral, del
inmueble
a tasar, o sobre la existencia de las características del
mismo utilizadas en la tasación, que puedan afectar sig-
nificativamente al cálculo de sus valores técnicos.
2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de
lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de
aplicación) de la presente Orden, se condicionará el
valor de tasa- ción, cuando el titular registral del
inmueble no coincida con la institución que lo
incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial.
Lo señalado en el párrafo anterior no será de
apli- cación cuando se realicen tasaciones previas a la
compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos
de inver- sión inmobiliaria.
Artículo 11. Advertencias generales.

A los efectos de esta Orden se considerará que

existe un supuesto de advertencia, siempre que se
tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en
el cálculo de los valores técnicos del objeto de la
valoración, y como mínimo, en los supuestos que se
indican a continuación:
a) Cuando existan discrepancias entre la
realidad física del inmueble y su descripción registral
que no induzcan a dudar sobre su identificación o
características
y que no influyan previsiblemente sobre los valores cal-
culados.
b) Cuando el inmueble que se valora no esté con-
forme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo
que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no
sien- do exigible la emisión de un condicionante, no se
haya podido comprobar el régimen de protección
del patri- monio arquitectónico del inmueble.
c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expro-
piación forzosa o en base a licencias de construcción
o autorizaciones administrativas que contengan condi-
ciones, que de no cumplirse puedan originar modifica-
ciones en el valor certificado.
d) Cuando en la valoración se hayan utilizado méto-
dos diferentes de los indicados en el artículo 15.1 (Mé-
todos) de esta Orden.
e) Cuando para calcular el valor máximo legal
 f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la
documentación siguiente:
Los documentos necesarios para calcular los flujos
de caja a que se refiere el artículo 8.2.f).
En las fincas rústicas, la documentación catastral
rele- vante o la referente a su régimen de
explotación o rendimiento.
Los documentos señalados en el artículo 8.2.b),
excepto la licencia de obra para la que será de aplicación
lo previsto en el artículo 10.1.d).
En los casos a que se refieren las letras d) e i)
del artículo 8.2, los documentos allí señaladas.

Artículo 12. Advertencias específicas.

1. Con independencia de las advertencias

generales señaladas en el artículo anterior, cuando
concurran todas las circunstancias mencionadas en el
apartado siguiente,
la entidad tasadora deberá advertir expresa y motiva-
damente de la posibilidad de que el valor de
tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro,
poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en
el mismo mercado local; expectativas comunes entre
los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus
comparables; mercado dominado por elementos
especulativos, etc.) de que disponga sobre las
características y la coyuntura del mercado inmobiliario
considerado.
2. Las circunstancias a que se refiere el
apartado anterior son las siguientes:
a) Que el valor de tasación se calcule para la fina-
lidad prevista en el apartado 2.a) de esta Orden.
b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice
exclusivamente el método de comparación.
c) Que el bien objeto de valoración esté destinado
a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde
se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa
y duradera de sus precios nominales en los últimos diez
años.

3. En las tasaciones que tengan como finalidad la

prevista en el apartado 2.a) de esta Orden, también se
deberá incluir una advertencia específica, en la
forma que se indica a continuación, cuando, aunque
no con- curra la circunstancia prevista en la letra c) del
apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe
una pro- babilidad elevada de que el valor de
tasación experi- mente una reducción significativa en
términos nominales antes de transcurrido un año desde
la fecha de la tasa- ción que dure al menos 3 años.
La estimación deberá apoyarse en datos sólidos dis-
ponibles sobre la situación coyuntural del mercado local,
y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad
justificando su existencia y los datos en que se apoya
la estimación de la entidad.

Artículo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.

1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad

tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas:
a) Entregar el informe al cliente condicionando
expresamente el valor de tasación.
b) Entregar el informe al cliente denegando la fija-
ción de un valor de tasación.

No obstante, cuando la tasación se realice a los efec-

tos de la finalidad señalada en el artículo 2.a), y no se
hubiera podido identificar física o registralmente el
inmueble, la entidad deberá rehusar de manera
razonada
la emisión del informe.
 2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad 1. El ámbito de aplicabilidad de los métodos seña-
tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre lados en el artículo anterior así como los requisitos
la valoración.
Artículo 14. Subsanación y levantamiento del condi-
cionante.

1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los infor-

mes y certificados que contengan condicionantes
podrán utilizarse siempre que se hayan levantado
conforme a
lo previsto en el apartado 2 y, además, a efectos de
la finalidad prevista en el artículo 2.a) podrán utilizarse
los informes y certificados que contengan:
El condicionante mencionado en la letra b) del artícu-
lo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca
se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre
de inquilinos y ocupantes.
Los condicionantes mencionados en las letras a), por
lo que se refiere a la comprobación del régimen de pro-
tección pública de la vivienda a valorar, y c) del artícu-
lo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca,
se incorporase al expediente del correspondiente crédito,
bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo
conceda, la documentación, procedente de las
autori- dades administrativas competentes o del
Registro de
la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen
legal del inmueble (existencia o inexistencia de protec-
ción pública, concreción del valor máximo legal), unida
a una declaración suscrita por apoderado bastante
de
la entidad en la que manifieste la identidad de los
inmue- bles a que se refiere la citada documentación y
los con- templados en la tasación.
2. La entidad tasadora podrá levantar el
condicio- nante de un informe de tasación y del
certificado en que aquél se sintetice cuando haya
desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El
levantamiento del condicionante exigirá la declaración
expresa y razonada de la entidad que suscribió el
informe que lo contenía en la que se manifieste que
se ha verificado la desa- parición del supuesto que dio
origen al mismo.

TÍTULO II

Cálculo del valor de tasación

CAPÍTULO I

Métodos técnicos de valoración

SECCIÓN 1.a DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 15. Métodos.
1. Los métodos técnicos de valoración utilizables
a efectos de esta Orden son:
a) El Método del coste.
b) El Método de comparación.
c) El Método de actualización de rentas.
d) El Método residual.
2. Dichos métodos permiten obtener el valor de
mercado, el valor hipotecario y el valor de
reemplaza- miento.
Artículo 16. Aplicabilidad y procedimientos.
procedimientos para su aplicación se ajustará a lo esta-
blecido en las secciones siguientes de este capítulo.
2. En todo caso, en la aplicación de dichos
métodos para la finalidad prevista en el artículo 2.a)
(Ámbito de aplicación) se eliminarán los elementos
especulativos.

SECCIÓN 2.a MÉTODO DEL COSTE

Artículo 17. Aplicabilidad del método del coste.
1. El Método del coste será aplicable en la
valo- ración de toda clase de edificios y elementos de
edificios, en proyecto, en construcción o
rehabilitación o termi- nados.
2. Mediante este método se calcula un valor técnico
que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho
valor podrá ser bruto o neto.
Artículo 18. Procedimiento de cálculo del valor de
reemplazamiento bruto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto
se sumarán las siguientes inversiones:
a) El valor del terreno en el que se encuentra el
edificio o el del edificio a rehabilitar.
b) El coste de la edificación o de las obras de reha-
bilitación.
c) Los gastos necesarios para realizar el reempla-
zamiento.
Para determinar los valores o importes a que se refiere
el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en
los números siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio
a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación,
bien el método residual de acuerdo con lo previsto en
la presente Orden.
3. El coste de la edificación o de las obras de reha-
bilitación será el coste de la construcción por contrata.
Se considerará como coste de la construcción
por contrata, la suma de los costes de ejecución
material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y
el beneficio
industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste
el de los elementos no esenciales de la edificación que
sean fácilmente desmontables ni, excepto para los
inmuebles ligados a una explotación económica, los cos-
tes de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carácter histórico o
artístico se tendrá en cuenta, además, el valor
particular de los elementos de la edificación que le
confieran ese carácter.
4. Los gastos necesarios serán los medios del mer-
cado según las características del inmueble objeto
de valoración, con independencia de quien pueda
acometer
el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los
precios existentes en la fecha de la valoración.
Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los
siguientes:
Los impuestos no recuperables y aranceles necesa-
rios para la formalización de la declaración de obra
nueva del inmueble.
Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de
las obras u otros necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construcción.
El importe de las primas de los seguros obligatorios
de la edificación y de los honorarios de la
inspección técnica para calcular dichas primas.
Los gastos de administración del promotor.
Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerarán como gastos necesarios el bene-
ficio del promotor, ni cualquier clase de gastos
finan- cieros o de comercialización.
 5. En la determinación del valor de reemplazamien- 3. Mediante este método se determinan dos
to bruto de los inmuebles en construcción o en valores técnicos que se denominarán valor por
reha- bilitación se atenderá a la situación de la obra comparación, que permite determinar el valor de
ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir mercado de un deter- minado bien, y valor por
acopios ni mobi- liario. comparación ajustado, que per- mite determinar su valor
6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento hipotecario.
bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en
rehabilitación, para la hipótesis de edificio Artículo 21. Requisitos para la utilización del método
terminado, los precios de las unidades de obra de comparación.
existentes en el momento de la tasación podrán
corregirse, en su caso, 1. Para la utilización del Método de comparación
con la evolución del mercado hasta la fecha de la actua- a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan
lización. La modificación del valor del suelo no los siguientes requisitos:
podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y a) La existencia de un mercado representativo de
exigirá los inmuebles comparables.
la actualización de la tasación. b) Disponer de suficientes datos sobre transaccio-
nes u ofertas que permitan, en la zona de que se trate,
Artículo 19. Procedimiento de cálculo del valor de identificar parámetros adecuados para realizar la homo-
reemplazamiento neto. geneización de comparables.
c) Disponer de información suficiente sobre al
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto menos seis transacciones u ofertas de comparables que
se restará del valor de reemplazamiento bruto la depre- reflejen adecuadamente la situación actual de dicho
ciación física y funcional del edificio terminado. mercado.
2. La depreciación física de la edificación se cal-
culará por alguno de estos tres procedimientos: 2. Adicionalmente, para la utilización del método
de
a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas
por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente
el procedimiento utilizado en dicha estimación. comparación a efectos de lo previsto en el artícu-
lo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán
En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles superficie) y 54 (Valoración de concesiones administra-
a las diferentes instalaciones o elementos de la tivas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente
cons- trucción de edificio la justificación desglosará la valoración del derecho de superficie y de las con
cada una de ellas. cesiones administrativas.
b) Mediante la técnica de amortización lineal, a
cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido el
valor de mercado del terreno, por el cociente que
resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su
vida útil total.
Esta última será la estimada por el tasador y, como
máximo:
Para edificios de uso residencial: 100 años.
Para edificios de oficinas: 75 años.
Para edificios comerciales: 50 años.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados
a una explotación económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso deter-
minado, la vida útil máxima se obtendrá
ponderando los plazos máximos señalados
anteriormente en función de la superficie destinada a
cada uno de los usos.
c) Sumando los costes y gastos necesarios para
transformar el edificio actual en uno nuevo de similares
características
3. Los elementos de un edificio seguirán el régimen
de depreciación correspondiente al edificio en que
se encuentren.
4. La depreciación funcional se calculará como el
valor de los costes y gastos necesarios para adaptar
el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir
errores de diseño u obsolescencia.

SECCIÓN 3.a MÉTODO DE COMPARACIÓN

Artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación.
1. El Método de comparación será aplicable a
la valoración de toda clase de inmuebles siempre que
se cumplan los requisitos que se establecen en el
artículo siguiente.
2. En los términos previstos en los artículos 53 (Va-
loración de inmuebles sobre los que existe derecho de
 necesarios, los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones,
ofertas, etc.) para estimar la evolución de los
precios de compraventa en el mercado local de
comparables durante al menos los 2 años anteriores
a la fecha de
la valoración.
b) Disponer de información adecuada (datos
pro- pios, publicaciones oficiales o privadas, índices
sobre evolución de precios, etc.) sobre el
comportamiento his- tórico de las variables
determinantes en la evolución de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
análogos al que se valore y sobre el compor-
tamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto
y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a tra-
vés de la detección de las ofertas o transacciones con
datos anormales en el mercado local, posibiliten la iden-
tificación y eliminación de elementos especulativos.
Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por
comparación.
1. Para calcular el valor por comparación se segui-
rán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características
del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico,
para establecer dichas cualidades y características, se
tendrá en cuenta, además, el valor particular de los ele-
mentos de la edificación que le confiere ese carácter.
b) Se analizará el segmento del mercado
inmobi-
liario de comparables y, basándose en informaciones
concretas sobre transacciones reales y ofertas
firmes apropiadamente corregidas en su caso, se
obtendrán precios actuales de compraventa al contado
de dichos
inmuebles.
c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras
el análisis previsto en la letra anterior, una muestra repre-
sentativa de los que correspondan a los comparables,
a la que se aplicará el procedimiento de homogenei-
zación necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, con-
trastar aquellos precios que resulten anormales a fin de
identificar y eliminar tanto los procedentes de transac-
ciones y ofertas que no cumplan las condiciones
exigidas en la definición de valor de mercado de los
bienes afec-
tados como, cuando se trate de una valoración para a) La existencia de un mercado de alquileres repre-
la finalidad prevista en el artículo 2.1.a) de esta Orden, sentativo de los comparables. Para presumir tal existen-
los que puedan incluir elementos especulativos. cia, será necesario disponer, como mínimo, de seis
d) Se realizará la homogeneización de comparables datos de rentas de alquiler sobre comparables que
con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que reflejen adecuadamente la situación actual de este
resulten adecuados para el inmueble de que se mercado y disponer de suficientes datos sobre
trate. transacciones en alquiler u ofertas que permitan
e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos identificar parámetros adecuados para realizar la
de comercialización, en función de los precios homogeneización de rentas en comparables.
homo- geneizados, previa deducción de las b) La existencia de un contrato de arrendamiento
servidumbres y limi- taciones del dominio que sobre el inmueble objeto de valoración.
recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas c) Que el inmueble valorado esté produciendo o
en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. pueda producir ingresos como inmueble ligado a
una actividad económica y que además existan
2. Además de las reglas generales señaladas en el suficientes
apartado anterior, para determinar el valor a que se datos contables de la explotación o información
refie- re dicho número se tendrán en cuenta, cuando ade- cuada sobre ratios estructurales medias de la
proceda, las siguientes reglas especiales: rama de actividad correspondiente.
a) En el caso de edificios en proyecto, construcción
o rehabilitación, cuando se determine el valor por com- 2. Para utilizar el método de actualización de rentas
paración para la hipótesis de edificio terminado, se uti- a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de
lizarán los precios existentes en el mercado en la fecha

de la tasación para la venta de inmuebles

terminados similares. Este valor se podrá corregir Artículo 25. Requisitos para la utilización del método
razonadamente de acuerdo con la tendencia del de actualización.
mercado para el plazo previsto de terminación de la
obra. 1. Para la utilización del método de actualización
b) En el caso de valoración de fincas rústicas, a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla
al utilizar el método de comparación, la al menos uno de los siguientes requisitos:
homogeneización prevista en el mismo se basará en
los valores unitarios por hectárea existentes en el
mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de
cultivos y/o aprovechamiento.
Artículo 23. Ajuste del valor por comparación.
1. El valor por comparación obtenido de
acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la
entidad tasa- dora para obtener un valor por
comparación ajustado cuando concurran los
requisitos para incluir la adver- tencia específica que
se menciona en el apartado 3 del artículo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que
se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora,
en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por
com- paración la reducción que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamien-
to del mercado no permitan, en opinión de la
entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el
párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción
del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si
aprecia una gran volatilidad en los precios
considerados para deter- minar el valor por
comparación.
3. Sin perjuicio de la información exigible en el cál-
culo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado
y su justificación se incluirán en la advertencia específica
a que se refiere el artículo 12.3.

SECCIÓN 4.a MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

Artículo 24. Aplicabilidad del método de actualización.
1. El método de actualización de rentas será
apli- cable, siempre que se cumplan los requisitos
estable- cidos en el artículo siguiente, a la
valoración de toda clase de inmuebles susceptibles
de producir rentas y
a la de los derechos reales señalados en el artículo 52.2
(Aplicación), salvo las opciones de compra.
2. Mediante este método se calculará un valor téc-
nico que se denominará valor por actualización, que per-
mite determinar tanto el valor de mercado de un deter-
minado bien como su valor hipotecario.
aplicación) de la presente Orden será necesario, cuan-
do concurra alguno de los supuestos previstos en
las letras a) o b) del apartado 1, que la entidad de
tasación disponga de:
a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.),
sobre la evolución de las rentas de alquiler en el
mercado local de inmuebles comparables durante al
menos los
2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado
actual.
b) Información adecuada (datos propios, publicacio-
nes oficiales, índices de precios) sobre el comportamien-
to histórico de las variables determinantes en la
evo- lución de los precios del mercado inmobiliario
de los inmuebles de usos análogos al que se valore
y sobre
el propio comportamiento de esos precios en el ciclo
relevante al efecto y el estado actual de la
coyuntura
inmobiliaria.
c) Procedimientos adecuados que, a través de
la detección de las ofertas o transacciones con datos
anor- males en el mercado local, posibiliten la
identificación
y eliminación de elementos especulativos.
Artículo 26. Procedimiento de cálculo del valor por
actualización.
El cálculo del valor de actualización exigirá:
a) Estimar los flujos de caja.
b) Estimar el valor de reversión.
c) Elegir el tipo de actualización.
d) Aplicar la fórmula de cálculo.
Artículo 27. Flujos de caja en el método de actuali-
zación.
1. A efectos de lo señalado en el artículo anterior
los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos.
2. Se entenderá por flujos de caja inmobiliarios, los
cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble
objeto de valoración.
3. Se entenderá por flujos de caja operativos los
de la explotación que utilice el inmueble objeto de valo-
ración. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio
de la explotación en el ejercicio después de impuestos
las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo
y restando de esta suma las inversiones efectuadas en
dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las varia-
ciones del fondo de maniobra.
Cuando se vaya a calcular el valor de tasación para
la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de apli-
cación), los beneficios a considerar serán, en exclusiva,
los ordinarios del correspondiente ejercicio.
 Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia vación administración, impuestos, tasas, etc.), ya sea
entre el saldo del activo circulante y el de con- secuencia de su destino o necesario para su
acreedores alquiler (administración de los alquileres,
a corto plazo del balance. comercialización, etcé- tera).
El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores
a corto plazo abarcarán las cuentas que se señalan en
los artículos 176, 177 y 180 del texto refundido de
la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real
Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.
4. Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuen-
ta el régimen del inmueble objeto de valoración y,
en todo caso, se utilizarán las hipótesis más probables
para determinar sus cuantías y las fechas en que se
realizarán los cobros y los pagos.
Dichos flujos de caja se calcularán en unidades
mone- tarias del año a que se refiera el valor de la
tasación, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto
inflacionista.

Artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mer-

cado de alquileres.
1. Lo establecido en este artículo podrá
aplicarse siempre que exista, en la fecha de la
tasación, un mer- cado de alquileres en los términos
establecidos en el artículo 25.1.a) (Requisitos para la
utilización del método de actualización) de esta Orden,
con independencia de que el inmueble esté alquilado,
vacío o explotado direc- tamente por su propietario.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de
valo- ración se estimarán, a lo largo de su vida útil,
teniendo en cuenta todos los factores que puedan
afectar a su cuantía y a su obtención efectiva, entre
ellos:
Los cobros que normalmente se obtengan en inmue-
bles comparables.
La ocupación actual y la probabilidad de ocupación
futura del inmueble.
Las disposiciones legales o cláusulas
contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten
exclusivamen- te a los flujos de caja del inmueble. Se
excluirán aquellas disposiciones o cláusulas que afecten
a flujos atribuibles
a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos
a él tales como mobiliario, enseres, etc.
La morosidad actual o previsible de los cobros.
La evolución previsible del mercado, teniendo en
cuenta solamente, cuando la valoración se realice para
la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de apli-
cación) de esta Orden, aquellas situaciones o circuns-
tancias que presumiblemente puedan permanecer en el
medio y largo plazo.
3. Sin perjuicio de lo señalado en el apartado ante-
rior, durante el período de vigencia de los contratos de
arrendamiento las cuantías de los cobros integrantes de
los flujos de caja serán las derivadas de las
cláusulas contractuales. No obstante, si dichas
cuantías fuesen superiores a las de otros inmuebles
comparables, sólo podrán utilizarse si se considera y
justifica que no es previsible la modificación de
dichas cuantías y, cuando se pretenda calcular el valor
de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a)
(Ámbito de aplicación), siem- pre que las mismas no
puedan atribuirse a elementos especulativos.
4. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier
tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recu-
perable, que deba soportar la propiedad, ya sea impu-
table directamente al inmueble (mantenimiento, conser-
 En los pagos recuperables se tendrá también en
cuen- ta el plazo previsible en que vayan a ser
efectivamente recuperados.
Artículo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arren-
damiento.
1. Lo establecido en este artículo podrá
aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se
encuentre arrendado en la fecha de la tasación.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de
valo- ración se estimarán, mientras esté en vigor el
contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las
cláusulas con- tractuales del mismo.
Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista
en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), los flujos de
caja del inmueble objeto de valoración que sean supe-
riores a los de otros inmuebles comparables se
susti- tuirán por los de éstos siempre que la diferencia
pueda atribuirse a la presencia de elementos
especulativos.
Artículo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explo-
tación económica.
1. Lo establecido en este artículo podrá
aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se
encuentre en la fecha de la tasación ligado a una
actividad eco- nómica.
2. Se estimarán los flujos de caja de la explotación
durante el período de tiempo en que previsiblemente
vaya a continuar la misma y se tomarán los que
son imputables al inmueble.
3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado
anterior serán las cuantías medias del sector de actividad
en el que se integre dicha explotación. Dichas cuantías
medias se corregirán razonadamente cuando:
a) La localización o las características
particulares del inmueble influyan o puedan influir
claramente en que la explotación económica
obtenga ingresos supe- riores o inferiores a la
media del sector de actividad en el que se integra.
Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista
en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) sólo se llevará
a cabo corrección si se prevé que los ingresos a
que se refiere el apartado anterior, cuando sean
superiores
a las cuantías medias citadas, vayan a ser obtenidos
de modo duradero al menos durante los cinco años
siguientes a la fecha de la tasación.
b) Las perspectivas económicas de dicho sector
modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos
netos previstos por dicha explotación.
Para realizar la corrección a que se refiere el primer
párrafo de este número no se podrán utilizar los datos
actuales o previsibles de la explotación que utiliza
el inmueble objeto de valoración que, según opinión
razo- nada del tasador, traigan causa de factores
vinculados fundamentalmente a la gestión de dicha
explotación u otros ajenos al inmueble.
4. Para realizar la imputación a que se refiere el
apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de
caja operativos determinados según el apartado anterior
y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario
y equipo no inmobiliario.
5. Cuando no existan las cuantías medias a que se
refiere el apartado 3 de este artículo, se utilizarán
las propias de la explotación de que se trate siempre
que se disponga de datos de al menos, los dos últimos
años. En el caso de tratarse de una explotación en
proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías
previsionales apor- tadas por los titulares de la futura
explotación, siempre que sean completas y alcancen al
menos tres ejercicios.
 En el caso de que la finalidad de la valoración Para determinar la rentabilidad media anual:
sea
la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) las Se tomará el tipo medio durante un período
cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán conti- nuado no inferior a tres meses ni superior a
al menos en un 10 por 100. un año contados antes de la fecha de la tasación.
El tipo medio deberá haber sido publicado por un
Artículo 31. Valor de reversión. organismo público o por un mercado organizado.
3. La entidad tasadora justificará debidamente el
1. Cuando los flujos de caja se calculan de tipo de interés elegido, destacando el diferencial
con- formidad con lo previsto en el artículo 28 positivo aplicado respecto a la rentabilidad media
(Flujos de caja de los inmuebles con mercado de mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la
alquileres) de esta Orden, el valor de reversión al final inflación esperada
de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno y demás medios de corrección utilizados para obtener
en el que está edificado. Para ello: un tipo real.
a) Se calculará el valor del terreno en la fecha de
la tasación de acuerdo con los métodos previstos en Artículo 33. Fórmula de cálculo del valor por actua-
esta Orden. lización.
b) Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la 1. El valor de actualización del inmueble objeto de
minus- valía que resulte razonable y sea debidamente valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja
justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y y del valor de reversión esperados para el tipo de actua-
evolución del lización elegido.
mercado de inmuebles comparables. 2. El VA a que se refiere el apartado anterior
2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula
con lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros matemá- tica:
inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el Ej Sk Valor de reversión
valor de reversión será el valor previsible del inmueble VA = R –R +
al final del contrato. Para ello se calculará el valor del (1 + i)tj (1 + i)tk (1 + i)n
inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación
aplicando En donde:
el método de valoración correspondiente y se ajustará
el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado VA = Valor actual.
1 anterior y se restará la depreciación física y Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble
funcional de la edificación, calculada de acuerdo con en el momento J.
el método del coste. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo tj = Número de períodos de tiempo que debe trans-
con lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros currir desde el momento de la valoración hasta que se
inmuebles en explotación económica) de esta produzca el correspondiente Ej.
Orden, para estimar el valor de reversión al final del tk = Número de períodos de tiempo desde el
período momen- to de la valoración hasta que se produzca el
de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar correspon- diente Sk.
la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento i = Tipo de actualización elegido correspondiente a
neto en dicho momento. Para ello se tendrá en la duración de cada uno de los períodos de tiempo
cuenta lo señalado en las letras siguientes:
a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de
la tasación y se ajustará en los términos establecidos
del Estado con vencimiento superior a dos años.
en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo. Este plazo de vencimiento será igual o superior a
b) La depreciación de las edificaciones se corres- cinco años si la finalidad de la valoración es la
ponderá con el período citado. prevista en
el artículo 2.a).
Artículo 32. Tipo de actualización en el método de
actualización.
1. Para determinar el tipo de actualización se segui-
rá el siguiente procedimiento:
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado
al riesgo del proyecto de inversión y que atienda,
en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la
tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a
sus carac- terísticas y ubicación física, al tipo de
contrato de arren- damiento (existente o previsto) y al
riesgo previsible en
la obtención de rentas.
Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigién-
dose del efecto inflacionista mediante la aplicación de
un índice de precios que refleje adecuadamente la infla-
ción esperada durante el período para el que se prevea
la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de interés nominal a que se refiere el pri-
mer guión del apartado anterior no podrá ser inferior
a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda
considerados.
n = Número de períodos de tiempo desde la tasación
hasta el final del período de estimación de los ingresos
esperados.

3. Los períodos transcurridos (tiempo), y el tipo de

actualización a utilizar, se expresarán en las
unidades correspondientes a la duración de cada uno
de los perío- dos de tiempo considerados.

SECCIÓN 5.a MÉTODO RESIDUAL

Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.
1. El valor por el método residual se calculará
siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
a) Procedimiento de análisis de inversiones con
valores esperados (Procedimiento de cálculo
«dinámi- co»).
b) Procedimiento de análisis de inversiones con
valores actuales (Procedimiento de cálculo «estático»).
2. El método residual podrá aplicarse mediante el
procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:
a) Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edi-
ficados.
b) Edificios en proyecto, construcción o
rehabilita- ción, incluso en el caso de que las obras
estén para- lizadas.
 3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante cialización en la hipótesis de edificio terminado, los cua-
el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en les se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por
rehabilitación en los que se pueda comenzar la los métodos de comparación y/o por actualización
edifi- cación o rehabilitación en un plazo no superior de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución
a un año, así como a los solares edificados. esperada de los precios de mercado.
4. Mediante este método se calculará un valor téc-
nico que se denominará valor residual, que permite deter-
minar tanto el valor de mercado de un determinado bien
como su valor hipotecario.
Artículo 35. Requisitos para la utilización del método
residual.

1. Para la utilización del método residual a efectos

de esta Orden será necesario el cumplimiento de
los siguientes requisitos:
a) La existencia de información adecuada
para determinar la promoción inmobiliaria más
probable a desarrollar con arreglo al régimen
urbanístico aplicable
o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para
comprobar si cumplen con dicho régimen.
b) La existencia de información suficiente sobre cos-
tes de construcción, gastos necesarios de promoción,
financieros, en su caso, y de comercialización que per-
mita estimar los costes y gastos normales para un pro-
motor de tipo medio y para una promoción de
carac-
terísticas semejantes a la que se va a desarrollar.
c) La existencia de información de mercado que
per- mita calcular los precios de venta más probables de
los elementos que se incluyen en la promoción o en el
edi- ficio en las fechas previstas para su
comercialización. d) La existencia de
información suficiente sobre los
rendimientos de promociones semejantes.
2. Para poder aplicar el método residual por el pro-
cedimiento dinámico será necesario además de los
requi- sitos señalados en el apartado anterior, la
existencia de información sobre los plazos de
construcción o reha- bilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de
ejecución de la urbanización.
Artículo 36. Procedimiento de cálculo «dinámico».

1. Para el cálculo del valor residual por el

proce- dimiento de cálculo dinámico se seguirán los
siguientes pasos:
a) Se estimarán los flujos de caja.
b) Se elegirá el tipo de
actualización. c) Se aplicará la
fórmula de cálculo.
2. Se deberán justificar razonada y explícitamente
las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.
Artículo 37. Flujos de caja en el método residual di-
námico.

1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros

y, en su caso, las entregas de crédito que se estime
obtener por la venta del inmueble a promover; y los
pagos que se estime realizar por los diversos costes y
gastos durante
la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por
los créditos concedidos.
Dichos cobros y pagos se aplicarán en las
fechas previstas para la comercialización y
construcción del inmueble.
2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de
los valores en venta previstos en las fechas de comer-
 3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en
cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios El valor residual del inmueble objeto de la valoración
a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta calculado por el procedimiento dinámico será la
Orden, los de comercialización y, en su caso, los dife- rencia entre el valor actual de los cobros
financieros normales para un promotor de tipo obtenidos por
medio y para una promoción de las características la venta del inmueble terminado y el valor actual de
similares a la que se
estime más probable promover.
En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aque-
llos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva
también se tendrán en cuenta los costes de
construcción presupuestados en el correspondiente
proyecto.
4. Para determinar las fechas y plazos previstos a
que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán
en cuenta, además de los sistemas de pagos a provee-
dores, las hipótesis más probables atendiendo a las
características del inmueble proyectado y, en su
caso,
al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión
urbanística y de la urbanización.
5. Para determinar el inmueble a promover sobre
el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de
mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido
el destino decidido por la propiedad del inmueble y no
se oponga a la normativa urbanística se atenderá
al mismo.
En todo caso, cuando se trate de solares edificados
de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo
que exista la posibilidad de materializar el principio de
mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación
existente.

Artículo 38. Tipo de actualización en el método residual

dinámico.

1. A los efectos del cálculo del valor residual

por
el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36
(Pro- cedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden
se uti- lizará como tipo de actualización aquel que
represente
la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en
cuenta financiación ajena que obtendría un
promotor medio en una promoción de las
características de la analizada.
Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima
de riesgo.
2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización
establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en
el método de actualización) de esta Orden, tomándolo
como real o nominal según sea constante o nominal
la estimación de los flujos de caja.
3. La prima de riesgo se determinará por la entidad
tasadora, a partir de la información sobre promociones
inmobiliarias de que disponga, mediante la
evaluación del riesgo de la promoción teniendo en
cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el
volumen de la inversión necesaria.
4. Cuando en la determinación de los flujos de caja
se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de
riesgo señaladas en el apartado anterior deberán
ser incrementadas en función del porcentaje de dicha
finan- ciación (grado de apalancamiento) atribuida al
proyecto
y de los tipos de interés habituales del mercado
hipo- tecario. En todo caso, dicho incremento deberá ser
debi-
damente justificado.

Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por

el procedimiento dinámico.
 los pagos realizados por los diversos costes y CAPÍTULO II
gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la
siguiente fórmula: Valoración de bienes inmuebles y derechos
Ej Sk SECCIÓN 1.a DISPOSICIONES GENERALES
F=R –R
(1 + i)tj (1 + i)tk Artículo 43. Valoración de inmuebles.
En donde: 1. Las valoraciones se expresarán por fincas regis-
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. trales independientes.
Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. 2. Para valorar un inmueble integrado por
Sk = Importe de los pagos previstos en el momen- varios elementos se procederá a valorar cada uno
to K. de ellos según lo previsto en esta Orden,
tj = Número de períodos de tiempo previsto desde obteniéndose el valor total del inmueble como suma de
el momento de la valoración hasta que se produce cada los valores calculados
uno de los cobros. para dichos elementos.
tk = Número de períodos de tiempo previsto desde 3. Aquellos inmuebles que sean objeto de
el momento de la valoración hasta que se produce cada alguno de los derechos contemplados en la sección
uno de los pagos. quinta de este capítulo se valorarán teniendo en
i = Tipo de actualización elegido correspondiente a cuenta la exis- tencia de dichos derechos.
la duración de cada uno de los períodos de tiempo 4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno
considerados. de los métodos técnicos señalados en el artículo
15, se podrá calcular el valor correspondiente utilizando
Artículo 40. Procedimiento de cálculo «estático». un procedimiento admitido en la práctica profesional a
tal fin. Además de la advertencia a que se refiere la letra
1. Para el cálculo del valor residual por el proce- d) del artículo 11, dicho procedimiento deberá ser
dimiento estático se seguirán los siguientes pasos: expli- cado con el debido detalle en el informe, y su
a) Se estimarán los costes de construcción, los gas- utilización justificada adecuadamente en el mismo,
tos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de especificando además, cuando se trate de calcular el
la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, valor de tasación para la finalidad prevista en el
los financieros normales para un promotor de tipo medio artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) el procedimiento
y para una promoción de características similares a la empleado para descartar los elementos especulativos
analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y del cálculo.
en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra
nueva también se tendrán en cuenta los costes de cons- SECCIÓN 2.a VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO
trucción presupuestados en el correspondiente proyecto.
b) Se estimará el valor en venta del inmueble a pro- Artículo 44. Aplicación.
mover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha
de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación
de los métodos establecidos en los artículos preceden- a la valoración de edificios y elementos de edificios, es-
tes. tén o no terminados. Se aplicará igualmente a los edi-
c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor. ficios o elementos de edificios en proyecto, en
d) Se Aplicará la fórmula de cálculo. cons- trucción o rehabilitación para la hipótesis de
2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las edificio terminado.
hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. 2. No obstante lo señalado en el apartado anterior,
los edificios en demolición, y los declarados legalmente
Artículo 41. Margen de beneficio del promotor. en ruina, se valorarán con arreglo a lo establecido para
1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la valoración de terrenos en la sección cuarta de
la entidad tasadora, a partir de la información de este mismo capítulo II, salvo que sean calificados como
que disponga sobre promociones de semejante fincas rústicas.
naturaleza, Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos
y atendiendo al más habitual en las promociones de
similares características y emplazamiento, así como los de edificios para el mercado hipotecario y fondos de
gastos financieros y de comercialización más frecuentes. pensiones.

Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por El valor de tasación de edificios y elementos de edi-
el procedimiento estático. ficios para finalidades contempladas en las letras a)
y d) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario;
El valor residual por el procedimiento estático para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
del objeto de valoración se calculará aplicando la 1. En los inmuebles en construcción o en rehabi-
siguiente fórmula: litación:

F = VM × (1 – b) – R Ci a) El valor de tasación será el valor de reemplaza-

miento neto; no obstante, si las obras estuvieran para-
En donde: lizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se
tomará como valor de tasación el menor entre el valor
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. de reemplazamiento y el residual del terreno y de
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de la edificación realizada.
edificio terminado. b) La valoración de los inmuebles en proyecto,
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto cons- trucción o rehabilitación para la hipótesis de
por uno. edificio ter- minado se realizará, para la fecha prevista
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. de terminación de las obras, siguiendo las reglas
previstas en las letras a), b), c) siguientes.
 2. En los inmuebles terminados: o elemento de edificio antes del comienzo de las obras
a) En los inmuebles ligados a una actividad eco- en el caso de edificios o elementos de edificios en reha-
nómica se calcularán el valor por comparación, en su bilitación.

lización, y el valor de reemplazamiento neto, y se

tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En
el cálculo del valor por actualización se tendrá en
cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo
cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la
tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el
artículo 28 o, si no exis- tiera un mercado de alquileres
que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a)
de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.
b) En los inmuebles arrendados o que estando
vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de
las viviendas, se calcularán el valor por actualización y
el valor por comparación, en su caso ajustado, para el
supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará,
como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo
del valor por actualización se tendrá en cuenta lo
previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando
se trate de un inmueble que carezca de un mercado de
alquileres que cumpla los requisitos previstos en el
artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de
estar arrendado en
la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto
en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al con-
junto de elementos de un edificio que constituyan una
unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la
fecha de la tasación se calcularán el valor por actua-
lización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29,
y el valor por comparación, en su caso ajustado,
para
el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará,
como valor de tasación, el menor de ellos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el
valor de tasación será, como máximo, el valor de reem-
plazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en
las letras anteriores, es decir los edificios o elementos
de edificios destinados a uso propio o vacíos y no
ligados
a una explotación, el valor de tasación será el valor por
comparación, en su caso ajustado; cuando su
cálculo no fuera posible se tomará el valor por
actualización teniendo en cuenta lo previsto en el
artículo 28, y si
el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor
de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamien- to neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de pro-
tección pública, el valor de tasación, en ningún
caso, será superior al valor máximo legal.
Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos
de edificios para Entidades aseguradoras.
El valor de tasación de edificios y elementos de edi-
ficios para finalidades contempladas en la letra b)
cuando se refiera a entidades aseguradoras del
artículo 2 se determinará siguiendo las siguientes
reglas:
1. En los inmuebles en construcción o en rehabi-
litación:
— El valor de tasación será el valor inicial más
el importe de las certificaciones de obra en la medida
en que se vayan abonando y respondan a una efectiva
rea- lización de las mismas.
— El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior
será el valor de tasación del terreno en el caso de obras
de nueva construcción o el valor de tasación del edificio
 2. En los inmuebles terminados: explotación eco-
nómica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasación
a) En los inmuebles ligados a una actividad eco- no podrá ser superior a:
nómica se calcularán el valor por comparación, el valor

y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.

En el cálculo del valor por actualización se tendrá
en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden,
salvo cuando el inmueble esté arrendado en la
fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo
previsto en el artículo 28 o, si no existiera un
mercado de alquileres que cumpla los requisitos
previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su
artículo 29.
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actua-
lización calculado según el procedimiento previsto en
el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá
superar el valor por comparación del inmueble en el
supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el
valor de tasación será, como máximo, el valor de reem-
plazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en
las letras anteriores, es decir los edificios o elementos
de edificios destinados a uso propio o vacíos y no
ligados una explotación económica, el valor de
tasación será
el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera
posible se tomará el valor por actualización teniendo
en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el
cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de
tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de pro-
tección pública, el valor de tasación, en ningún
caso, será superior al valor máximo legal.
Artículo 47. Valor de tasación de edificios y elementos
de edificios para instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias.
El valor de tasación de edificios y elementos de edi-
ficios para la finalidad contemplada en el artículo
2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se
determinará siguiendo las reglas que se citan a
continuación:
1. En los inmuebles en proyecto, en construcción
o en rehabilitación:
El valor de tasación será el valor que tendría el
inmue- ble en la fecha de la tasación para la hipótesis de
edificio terminado, calculado según las reglas del
apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar
correcciones
al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo
que reste hasta la finalización de las obras.
2. En los inmuebles terminados:
El valor de tasación será el menor entre el valor por
comparación y el valor por actualización calculado según
lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmue-
bles con mercado de alquileres) de esta Orden.
Cuando no existiera un mercado de alquileres
que cumpla los requisitos previstos en el artículo
25.1.a) de esta Orden:
— Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha
de la tasación, el valor de tasación será menor entre
el valor por comparación y el valor por
actualización calculado según lo previsto en el artículo
29 (Flujos de caja de otros inmuebles en
arrendamiento) de esta Orden.
— En caso contrario, el valor de tasación será el
menor entre el valor por comparación y el valor por
actua- lización calculado según lo previsto en el
artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en
 a) Al valor de reemplazamiento neto, si se está rea- vincu- lados y necesarios para su explotación. Dicho
lizando una tasación previa a la adquisición del valor será
inmueble por la Institución de Inversión Colectiva (en el menor entre el valor por comparación, en su cas
adelante, IIC),
o
b) Al valor de adquisición del inmueble por la
IIC
si se está realizando la primera tasación con efectos
en el cálculo del valor liquidativo, o
c) El último valor de tasación asignado al inmueble,
cuando se hubiese podido calcular por otros
procedi- mientos de acuerdo a lo previsto en este
artículo, para
el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble
forme parte del patrimonio de la IIC.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la
fecha de la tasación se calculará el valor por
actualización según lo previsto en el artículo 29 y el
valor por com- paración para el supuesto de que se
halle libre de inqui- lino. Se tomará como valor de
tasación el menor de ellos.
3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno
de los valores señalados en los números anteriores el
tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo
con lo previsto en el artículo 43.4 de esta Orden siempre
que el procedimiento usado esté admitido en la práctica
profesional para el cálculo del valor de mercado del
inmueble en cuestión.
En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar
lo previsto en las letras a) b) y c) del apartado 2
de este artículo.
4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmue-
ble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser
superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso
de viviendas de protección oficial en las que el fin
del período de afección que reste sea inferior a tres
años desde la fecha de tasación. En este último caso, el
valor
de tasación no podrá ser superior al siguiente:

VML + Máximo 0,
[( VTL
)
(1 + i )n
– VML
]
Donde:
VML: es el valor máximo legal.
VTL: es el valor de tasación de acuerdo con las
normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del
régimen de Protección Oficial.
i: es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo
similar al que reste hasta el fin del período de afección,
más la prima por iliquidez que el tasador considere
razonable.
n: es el plazo que reste hasta el fin del período
de afección.

SECCIÓN 3.a VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS

Artículo 48. Aplicación.
Lo establecido en esta sección será de aplicación a
la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con
mejoras, instalaciones o edificios.
Artículo 49. Valor de tasación de fincas rústicas para
todas las finalidades.
El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá
sumando los siguientes valores:
a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los dis-
tintos edificios e instalaciones no desmontables
ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por a) El derecho de superficie.
actualización de la explotación. b) La concesión administrativa.
b) El valor de tasación de los edificios o c) La servidumbre.
instalaciones destinados a explotaciones distintas de
aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de
tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran
inmuebles ligados a una
explotación económica y será, como máximo, el valor
de reemplazamiento neto.
c) El valor de tasación de otros edificios o insta-
laciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será
el valor de tasación calculado de acuerdo con los
ar- tículos 45 (Valor de tasación de edificios y
elementos de edificios para el mercado hipotecario
y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de
edificios y elemen-
tos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47
(Valor de tasación de edificios y elementos de
edificios para instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la
tasación.

SECCIÓN 4.a VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS

Artículo 50. Aplicación.
1. Lo establecido en esta sección será de aplicación
a la valoración de terrenos clasificados como
urbanos
y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como
fincas rústicas.
2. También se aplicará, justificándolo debidamente,
a aquellos inmuebles construidos en los que no exista
impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y
mejor uso sea el de terreno.
Artículo 51. Valor de tasación de terrenos para todas
las finalidades.
1. El valor de tasación de los terrenos de nivel urba-
nístico I será el valor por comparación, en su caso, ajus-
tado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor
de tasación será el valor residual. En ambos casos se
des- contarán, cuando proceda, los gastos de
demolición.
La existencia de un proyecto de construcción sobre
un determinado terreno no permite valorar éste de
mane- ra diferente a la prevista en esta sección.
2. El valor de tasación de los terrenos sujetos a
explotación económica distinta de la agropecuaria será
el valor por actualización calculado por el procedimiento
previsto en el artículo 30.
3. El valor de tasación en los restantes casos
de terrenos catalogados como nivel urbanístico II
será el valor por comparación sin consideración
alguna a su posible utilización urbanística. Cuando el
cálculo de dicho
valor no fuera posible el valor de tasación será
como máximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior
se calcularán teniendo en cuenta el
aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación
por su propietario en la fecha de la tasación.

SECCIÓN 5.a VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS

Y DE LOS BIENES OBJETO DE LOS MISMOS

Artículo 52. Aplicación.

1. Lo establecido en esta sección será de aplicación
a la valoración de determinados derechos reales o limi-
taciones que recaigan sobre un bien objeto de
valoración de acuerdo con la presente Orden.
2. Los derechos y limitaciones a que se refiere
el
apartado anterior son:
 d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habi- chos de superficie o de terrenos afectados por derechos
tación. de superficie en condiciones similares al que se valora,
e) Limitaciones de dominio. se podrá utilizar el método de comparación,
f) Las opciones de compra. siempre que se cumplan los requisitos del artículo
g) Tiempo compartido sobre inmuebles. 22 (Proce- dimiento de cálculo del valor por
h) Compromisos de compra a plazos. comparación) de esta Orden.
Artículo 53. Valoración de inmuebles sobre los que Artículo 54. Valoración de concesiones administrati-
existe derecho de superficie. vas.
1. Para valorar un edificio o elemento de 1. Para valorar un edificio o elemento de
edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio construido o a construir para la hipótesis de
edificio ter- minado en ejercicio de un derecho de edificio ter- minado sobre los que está constituida
superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se una concesión administrativa, se podrá elegir
podrá elegir cual- quiera de los procedimientos cualquiera de los proce- dimientos indicados en las
indicados en las letras siguientes: letras siguientes:
a) Se aplicarán, en función de la finalidad de la tasa- a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y
ción, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios de la finalidad de la tasación, los artículos 45
y elementos de edificios para el mercado hipotecario (Valor de tasación de edificios y elementos de
y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios para
edificios el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor
y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) de tasación de edificios y elementos de edificios
y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edi- para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación
ficios para instituciones de inversión colectiva de edi- ficios y elementos de edificios para instituciones
inmobi- liarias) de esta Orden como si fueran inmuebles de inver- sión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de
en pleno dominio. tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si
Del valor así obtenido se restarán: fueran inmuebles en pleno dominio.
i) El valor actual de los pagos a efectuar al con- Del valor así obtenido se restará:
cedente. i) El valor actual de los pagos a efectuar al con-
ii) El valor actual del valor de reversión cedente.
calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo
extinción del derecho de superficie. con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la con-
cesión administrativa.
b) Calculando el valor por actualización a que
se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el b) Calculando el valor por actualización a que
cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el
las pre- cisiones siguientes: cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además
i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier las pre- cisiones siguientes:
concepto. i) Los pagos a efectuar al concedente por canon
ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario u otro concepto.
en edificios o instalaciones. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario
iii) El período en que se generarán rentas o ingresos. en edificios o instalaciones.
iv) La inexistencia de un valor de reversión para el iii) Las tarifas del servicio público de la concesión
concesionario. y su previsible evolución.
2. Para valorar un derecho de superficie sobre un iv) El período en que se generarán rentas o ingresos.
determinado terreno se aplicará el método residual por v) La inexistencia de un valor de reversión para el
el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Pro- concesionario.
cedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden tenien- 2. Para valorar una concesión administrativa sobre
do en cuenta, en particular las cantidades a pagar por un determinado terreno se aplicará el método residual
el superficiario durante la construcción y, en su por el procedimiento dinámico previsto en el artícu-
caso, resto de duración del derecho, así como los lo 36 (procedimiento de cálculo dinámico) de esta orden
cobros y pagos generados por la actividad teniendo en cuenta, en particular:
económica asociada
al derecho de superficie. a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre concesión durante la construcción y en su caso durante
el que está constituido un derecho de superficie se el resto de la duración de la concesión.
sumará: b) Los cobros y pagos generados por la
actividad económica asociada a la concesión.
a) El valor actual de los pagos a efectuar al con-
cedente. 3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre
b) El valor actual del valor de reversión calculado el que está constituido una concesión administrativa se

de acuerdo con el artículo 31.3 (Valor de reversión), riores, cuando existan datos suficientes sobre transac
en la fecha de extinción del derecho de superficie. ciones de inmuebles en derecho de superficie, o de dere-

4. Las tasas de capitalización que se utilizan

para calcular los valores citados en este artículo se
deter- minarán de acuerdo con los artículos 32 y
38, según corresponda y deberán tomar en
consideración, adicio- nalmente, las condiciones del
derecho de superficie, especialmente en cuanto a las
causas y plazo de extin- ción o resolución.
5. Sin perjuicio de lo señalado en los números ante-
sumará:
a) El valor actual de los pagos a efectuar al con-
cedente.
b) El valor actual de reversión calculado de acuerdo
con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la con-
cesión administrativa.
4. Las tasas de actualización que se utilicen
para calcular los valores actuales citados en este
artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32
y 38, según corresponda y deberán tomar en
consideración adicio- nalmente las condiciones de la
concesión administrativa sobre causas y plazos de
extinción o resolución, así como
de las tarifas del servicio público de la concesión y su en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con
posible evolución. mercado de alquileres) de esta Orden.
5. Sin perjuicio de lo señalado en los números ante- 2.o) La distribución de la base de prorrateo entre
riores cuando existan datos suficientes sobre transaccio- el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente:
nes de inmuebles en concesión administrativa, o de con-
cesiones administrativas o de terrenos afectados por con- Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja
cesiones administrativas, en condiciones similares al que durante el período que se mantiene el derecho.
se valora, se podrá utilizar el método de Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo
comparación, siempre que se cumplan los requisitos y el valor actual anterior.
del artículo 22 (procedimiento de cálculo del valor por Consideraciones para el cálculo del usufructo:
comparación) de
esta Orden. a) usufructo constituido a favor de una sola persona:
Artículo 55. Valoración de la servidumbre. a.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor
actual actuarial de una renta cuya duración sea la tem-
poralidad no transcurrida, para una cabeza de la edad
1. Las servidumbres contempladas en el Título del usufructuario
VII del libro segundo del Código Civil, se valorarán a.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor
restando del valor del inmueble, supuesto libre de la actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza
carga impues- ta por la servidumbre, el valor de dicho de la edad del usufructuario.
inmueble tenien- do en cuenta el efecto de la
servidumbre que lo grava. b) usufructo constituido a favor de más de una
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior persona:
se calcularán aplicando el método correspondiente con-
templado en la presente Orden. b.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor
actual actuarial de una renta cuya duración sea la tem-
poralidad no transcurrida, considerando las probabilida-
Artículo 56. Valoración de la nuda propiedad, del usu- des de supervivencia del grupo y su casuística de extin-
fructo, del uso y la habitación. ción según los órdenes de fallecimiento.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso b.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor
y de la habitación se determinará conforme a las siguien- actual actuarial de una renta vitalicia, considerando las
tes reglas: probabilidades de supervivencia del grupo y su
casuística de extinción según los órdenes de
1.o) Se calculará la base para el prorrateo que será fallecimiento.
el valor por actualización según el procedimiento previsto
 d) los cálculos anteriores se realizarán con las obje- to del derecho previsto en la Ley 42/1998, de
tablas de supervivencia que cumplan los requisitos 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento
establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y por tur- no de bienes inmuebles de uso turístico y
último inciso, del Reglamento de Ordenación y normas tri-
Supervisión de los
Seguros Privados, aprobado por Real Decreto
2486/1998, de 20 de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de
la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la
base de prorrateo, se determina la proporción que estos
valo- res tienen.
3.o) El valor del usufructo y de la nuda
propiedad será la resultante de aplicar al valor de
tasación del inmueble conforme a esta Orden
ministerial la propor- ción correspondiente determinada
en el párrafo anterior.
4.o) El valor del derecho de uso y habitación se
obtendrá dividiendo el valor del derecho de usufructo,
calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.

Artículo 57. Valoración de las limitaciones del dominio.

1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o
particulares de la plena propiedad o de la libre
utilización de los inmuebles, diferentes a las señaladas
en los ar- tículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los
que existe derecho de superficie), 54 (Valoración de
concesiones administrativas), 55 (Valoración de la
servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad, del
usufructo, del uso
y la habitación) de esta Orden, se tendrán en cuenta
en la valoración de éstos.
2. La valoración de las limitaciones se determinará
aplicando los métodos previstos en el capítulo I de este
Título, que correspondan al contenido jurídico de la limi-
tación del dominio, aplicados a la cuantía en la que la
propiedad quede afectada.
3. El valor del inmueble vendrá determinado por la
diferencia entre el obtenido como si no existiera la limi-
tación del dominio, y el valor de ésta.

Artículo 58. Valoración de opciones de compra.

Las opciones de compra sobre inmuebles que se
valo- ren a los efectos del artículo 2.c) (Ámbito de
aplicación) de esta Orden, lo harán considerando el
valor del inmue- ble, los plazos y las condiciones de
la ejecución de la opción que figuren en la
documentación que regule el derecho de opción.
El valor de la opción se determinará conforme a las
siguientes reglas:
a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en
la fecha de la tasación calculado según lo previsto en
el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos
de edificios para instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias) de esta Orden y el precio de
ejecución de la opción sobre el inmueble, es positiva,
el valor de
la opción será equivalente a esa diferencia.
b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula
el valor de la opción será nulo.
c) En cualquiera de los casos en los que la opción,
su plazo de ejecución o el importe por el que se puede
ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que
hagan improbable su ejercicio, en opinión de la entidad
tasadora, su valor será nulo.

Artículo 59. Valoración de inmuebles con tiempo com-

partido.
1. Los inmuebles que sean total o parcialmente
butarias, se valorarán en la parte sujeta a este derecho servicios de tasación y las sociedades de tasación homo-
de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Se determinará el valor de todos los
periodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto
total o par- cialmente a este derecho, estén cedidos
o no, por el método de actualización de rentas,
utilizando como inte- rés el de la deuda pública de
duración más próxima
al número de años restantes para la finalización del
régimen.
b) Se determinará el valor de cada período cedido
de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por
el método de actualización de rentas, sin considerar el
valor de reversión y utilizando como interés el de deuda
pública de duración más próxima al número de
años restantes para la finalización del contrato.
c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán
según lo previsto en el artículo 28 teniendo en cuenta
las rentas medias de inmuebles arrendados
comparables, considerando la época del año a que
se refieran que
deberá de ser la misma que la del periodo cuyo
valor se pretende obtener.
2. Para la obtención del valor del inmueble sujeto
total o parcialmente a este derecho y del que se
han cedido determinados periodos se restará del valor
obte- nido en el punto 1.a) la suma de valores
obtenidos en
el punto 1.b) y se calculará la proporción que representa
sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
Para la obtención del valor de uno o más
periodos cedidos se determinará la proporción que
representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
3. Se multiplicará, según el caso, la proporción así
hallada por el menor entre el valor por comparación,
el valor por actualización calculado según el
procedi- miento del artículo 28 y el valor de
reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de
que no existiera este derecho.

Artículo 60. Valoración de compromisos de compra a

plazos.

1. Los compromisos de compra a plazo

sobre inmuebles que se valoren a los efectos del
artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se
valorarán con- siderando el valor del inmueble, el plazo y
las condiciones del contrato que figuren en la
documentación que regule dicho compromiso.
2. El valor del compromiso se determinará como
diferencia entre el valor del inmueble en el momento
de la tasación, calculado conforme a lo previsto en
el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos
de edificios para instituciones de inversión colectiva
inmobiliaria) de esta Orden, y el precio pactado en
el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando
como tasa de actualización el tipo de interés de la
deuda públi-
ca con duración más próxima al plazo restante para el
ejercicio del compromiso.

TÍTULO III
Elaboración de informes y certificados de tasación

CAPÍTULO I
Disposiciones generales

Artículo 61. Principios y reglas generales.

1. Las entidades de crédito que dispongan de
logadas deberán elaborar los informes y certificados de que se conozca, la superficie útil cuando se trate de
tasación de acuerdo con las siguientes reglas generales: edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en
a) Redactarlos con veracidad y transparencia. el cálculo de los valores técnicos y su estado de
b) Indicar explícitamente y de forma notoria sila ocu- pación y salvo a efectos de la finalidad del artículo
tasación se ha realizado o no de acuerdo con las 2.a) (Ámbito de aplicación), el titular registral en el
dis- posiciones contenidas en la presente Orden. momento de la tasación.
En todo caso, se citará dicha Orden con su deno- e) Incluirá una declaración expresa de que la tasa-
minación completa y se indicará la fecha del Boletín ción se ha realizado de acuerdo con los requisitos
Oficial del Estado en que haya sido publicada. de esta Orden u otra normativa aplicable según la
2. Cuando el informe se elabore para las finalidades finalidad de la tasación.
previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplicación) de esta f) Indicará el método o métodos de valoración
Orden, sus aspectos formales y estructurales se uti- lizados, así como los valores estimados para cada
ajustarán método. g) Indicará el valor de tasación del
a lo establecido en los artículos siguientes. inmueble así como las limitaciones al dominio que se
mencionaran específicamente y el valor a efectos de
En todos los casos en los que la presente Orden pre- seguro de incen-
vea la adopción de una decisión u opción determinada dios y otros daños.
junto a su justificación razonada, esta justificación
se hará constar de forma expresa en el informe de Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan
tasación, fincas registrales o funcionales independientes
y en el correspondiente certificado cuando así proceda deberá especificar el valor de tasación que se
asigna a cada una de ellas.
por estar incluidas en el mismo las informaciones a que
se haya aplicado la decisión u opciones citadas. Cuando h) Indicará, en su caso, los condicionantes y adver-
la norma prevea una justificación destacada se hará uso tencias a que se refieren los artículos 10 (Condicionan-
de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que tes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias
llamen la atención del lector. específicas) de esta Orden.
3. El informe y certificado de la actualización i) Se indicará su fecha de emisión, la fecha de
de una tasación se realizará con las mismas exigencias la última visita al inmueble y la fecha límite de
que las de cualquier otra tasación y deberá contener validez.
además j) Se firmará por un representante de la entidad que
la identificación de la tasación anterior a la que actualiza. emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos
servicios pertenezca el tasador. La firma será autógrafa,
Artículo 62. Emisión y caducidad de las tasaciones. mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la nor-
mativa vigente sobre firma electrónica, correspondiendo
1. La fecha de emisión de un informe o certificado a la entidad tasadora establecer los procedimientos que
de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses aseguren la inalterabilidad de los documentos en que
a la fecha en que se haya efectuado la última inspección se estampa.
ocular del bien valorado. k) Contendrá cualquier otra información que sea
2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en requerida, por la normativa específica según la finalidad
otros excepcionales y expresamente justificados en de la tasación.
el informe, tales como la valoración de patrimonios,
dicho período podrá alargarse hasta los seis meses. SECCIÓN 2.a ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME
3. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será
considerada como la fecha de la tasación. Artículo 64. Requisitos formales del informe.
4. Los informes y certificados caducarán,
necesa- riamente, a los seis meses contados desde la El informe se elaborará con los siguientes requisitos
fecha en que haya sido emitido el informe. formales:
CAPÍTULO II a) Se indicará la denominación social de la
sociedad de tasación o de la entidad financiera que
Aspectos formales lo emita, y su número de inscripción en el Registro
del Banco de España.
SECCIÓN 1.a ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL CERTIFICADO Se confeccionará en papel con el membrete de
la sociedad de tasación o de la entidad financiera que
Artículo 63. Requisitos del certificado. lo emite, con mención del apartado de páginas que lo
com- ponen. Alternativamente también podrá
1. El certificado de tasación se elaborará de acuerdo confeccionarse
con la forma y contenido mínimo siguiente: y archivarse por medios electrónicos en soporte
a) Se indicará la denominación social de la duradero siempre que esté asegurada la identificación
sociedad de tasación o de la entidad financiera que de la enti- dad que la emite y la conservación de su
lo emita, y su número de inscripción en el Registro integridad para ulterior consulta.
del Banco de España. b) Se elaborará conforme a la estructura y
Se confeccionará en papel con el membrete de contenido previstos en los artículos 65 (Estructura
la sociedad de tasación o de la entidad financiera que general de los informes de tasación) y siguientes.
lo emite, con mención del apartado de páginas que lo c) Se firmará por un representante de la
com- entidad tasadora y por el profesional competente que
haya rea- lizado el informe, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 2.2 del Real Decreto
775/1997, de 30 de
Necesariamente mayo.
una de las dos firmas será autógrafa
ponen. Alternativamente también podrá confeccionarse o electrónica, en cuyo caso cumplirán la normativa vigen-
y archivarse por medios electrónicos en soporte b) Indicará la finalidad legal de la tasación.
duradero siempre que esté asegurada la identificación c) Incluirá una referencia precisa al informe de tasa-
de la enti- dad que la emite y la conservación de su ción que sintetiza.
integridad para ulterior consulta. d) Contendrá la localización y tipo de inmueble, su
identificación registral, la referencia catastral siempre
te sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad
tasadora establecer los procedimientos que aseguren la
inalterabilidad de los documentos en que se
estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado
el informe no sea el mismo que haya realizado la visita
e inspección ocular del inmueble objeto de valoración,
el informe indicará además los datos profesionales y
per- sonales del profesional competente que la haya
reali- zado, especificando tal circunstancia.
 CAPÍTULO III de las comprobaciones realizadas por la entidad
Aspectos estructurales tasadora para la confección del informe y la relación de
los docu- mentos utilizados.
Artículo 65. Estructura general de los informes de tasa-
ción.
1. Los informes de tasación se elaborarán y
pre- sentarán de acuerdo con la estructura que se
especifica en este artículo. Dicha estructura contendrá
como míni- mo los siguientes apartados:
a) Solicitante de la tasación y finalidad.
b) Identificación y localización.
c) Comprobaciones y documentación.
d) Localidad y entorno.
e) Descripción y superficie del terreno.
f) Descripción y superficie de la edificación.
g) Descripción urbanística.
h) Régimen de protección, tenencia y ocupación.
i) Análisis de mercado.
j) Datos y cálculo de los valores técnicos.
k) Valores de tasación.
l) Condicionantes y advertencias
m) Observaciones.
n) Fecha de emisión, caducidad y firmas.
o) Documentación anexa al informe.
2. Los apartados señalados en el apartado anterior
se rellenarán teniendo en cuenta el principio de
pro- porcionalidad, según el tipo de inmueble que sea
objeto de valoración y en ellos se expresará como
mínimo el contenido que se indica en los artículos
siguientes.

Artículo 66. Solicitante y finalidad.

1. En este apartado del informe se indicará:
a) El cliente de la entidad tasadora.
b) La finalidad para la cual se haya hecho la
tasación. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo
las dis- posiciones contenidas en la presente Orden,
citando la Orden con su denominación completa y la
fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido
publicada.
2. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista
en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden,
se indicará además la entidad que haya sido mandatario
del cliente para su encargo.
Artículo 67. Identificación y localización.
En este apartado del informe se indicará:
a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio
o a varios agrupados en un único complejo, o en el
mismo edificio.
b) Si se trata de un inmueble terminado, en pro-
yecto, construcción o en rehabilitación.
c) Los datos correspondientes a la localización del
inmueble objeto de valoración, así como los de su iden-
tificación registral o en su caso y siempre que se conoz-
can, catastral.
d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca
rústica o un terreno no urbanizable se expresará,
además de lo señalado en la letra anterior, el pago
o paraje, término municipal, comarca y provincia
en que se encuentre dicha finca, así como el nombre
con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando
sea diferente, aquel por el que se le conoce
habitualmente.

Artículo 68. Comprobaciones y documentación.

En este apartado del informe se indicará la relación
Artículo 69. Localidad y entorno.

1. En el apartado localidad y entorno se expresarán

las características básicas de ambos que puedan influir
en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocu-
pación laboral predominante, su población de derecho
y evolución reciente, así como las características básicas
de la localidad de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoración sea un
edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre
las carac- terísticas básicas del entorno se indicarán
por ejemplo:
el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arqui-
tectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipa-
miento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos,
el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su anti-
güedad característica, la renovación experimentada
recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca
rústica, entre las características básicas del entorno se
indicarán, por ejemplo: las explotaciones características,
su densidad de población, sus equipamientos y
servicios, en particular los que permitan o faciliten la
explotación agraria, su infraestructura, etc.

Artículo 70. Descripción y superficie del terreno.

1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio

o un terreno de carácter urbano, en este apartado del
informe se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasa-
dor, la que figure en la documentación registral utilizada
y, siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del
terreno de las que esté dotado, así como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasación,
expresando una estimación del porcentaje de obra
realizada y de la inver- sión pendiente.

2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento

de un edificio, no será necesario exponer la información
prevista en este artículo, excepto que por su
trascen- dencia sobre el valor del inmueble se
considere rele- vante.
3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rús-
tica, se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasa-
dor, detallando el tipo de comprobaciones realizadas,
la que figure en la documentación registral utilizada y,
en su caso, la superficie catastral.
b) La superficie aproximada destinada a los distintos
aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada
a otros fines (residenciales, recreativos, otras explota-
ciones económicas, etc.).
c) Las infraestructuras interiores de que dispone
(agua, caminos, energía eléctrica, etc.).
d) En relación con el suelo, los factores de textura,
profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indi-
cando las clases agrológicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de
rega- dío, la procedencia de las aguas, caudales,
calidad, sis- tema de extracción y distribución en la
finca según el sistema de riego.
f) En el caso de que existan características
espe- ciales se señalarán aquellas que influyan en
su valor, tales como su especial ubicación,
circunstancias paisa- jísticas, ecológicas, cinegéticas.
g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de
cultivo y sus características.
Artículo 71. Descripción y superficie de la edificación. 5. Para todo tipo de edificaciones y para las
ins- talaciones agrarias o de otra naturaleza, se
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el
se indicará: estado de con- servación y los deterioros aparentes
existentes.
a) La distribución de las edificaciones y
servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la Artículo 72. Descripción urbanística.
superficie total, señalando si es la útil o la
construida con o sin partes comunes, el apartado de 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio
plantas, distribución bási- ca, usos y superficie de o un elemento de un edificio, se indicará:
cada una de ellas, existencia de elementos comunes,
servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, a) El grado de adecuación de sus características
las circunstancias específicas más relevantes para cada físi- cas y usos a que está destinado, a la
uno de ellos. Siempre que sea com- probable se indicará normativa urba- nística vigente, así como si está sujeto
la superficie útil. a algún tipo de protección urbanística o histórica
b) Los elementos fundamentales de la individualizada.
edificación (cimentación, estructura, cubierta, b) En particular, cuando se trate de edificios, se indi-
cerramientos exterio- res, carpinterías exteriores, cará si son o no conformes con el planeamiento.
etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, 2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno
calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, de carácter urbano, se expresará:
ascensores, prevención de incendios, etc., así como las
terminaciones y acabados relevantes. a) El planeamiento general de ordenación vigente
c) En el caso de edificios en construcción o y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario
reha- bilitación, las características de los apartados según la legislación urbanística aplicable, la fase de apro-
anteriores se referirán, en la parte de la obra que bación en la que se encuentra, los plazos previsibles
aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido para su aprobación definitiva, teniendo en cuenta, en
de base para su caso, su inclusión dentro de un ámbito de
gestión. b) La clasificación urbanística que
la concesión de la licencia municipal. corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no
También se expresará en qué fase se encuentran las urbanizable, o en su caso, clases equivalentes
obras, indicando una estimación del porcentaje de obra reguladas por la legislación
ejecutada. urbanística.
d) En el caso de edificios destinados al uso comer- Cuando el terreno objeto de valoración sea
cial o industrial se indicarán también las características clasificado como urbano, se expresará además si tiene
y elementos constructivos que limiten o dificulten usos o no natu- raleza de solar.
distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o c) La calificación urbanística, los usos autorizados
elementos constructivos recuperables, relevantes y uti- y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus
lizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. condiciones (índices de aprovechamiento y de
También se expresará si se encuentra terminado en edifica- bilidad neta y/o bruta, alturas permitidas,
bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se ocupación máxima, retranqueos, etc.).
encuentra acondicionado para la actividad d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con
correspon- su
diente.
ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución.
2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento A este respecto se indicará:
— La superficie realmente construible por el propie-
de un edificio se indicará: agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en
los tipos anteriores, como, por ejemplo, las viviendas
a) Su superficie, indicando si es la útil o la b) Para cada una de las edificaciones se describirá
construida con o sin partes comunes, distribución y su uso, distribución, superficie y principales caracterís-
dependencias, situación relativa y características ticas constructivas, consignando la adecuación y
básicas del edificio del que forme parte, las sufi- ciencia.
características específicas que sean relevantes para
cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos
con su superficie.
b) Sus características constructivas e instalaciones
relevantes o que afecten al valor.

3. Cuando el objeto de valoración sea un

terreno de carácter urbano, se indicará si existen
sobre él edi- ficaciones y en el caso de que existan y no
esté prevista su demolición se describirá su uso,
superficie y prin- cipales características constructivas.
4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rús-
tica, se indicará:
a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras perma-
nentes existentes, distinguiendo las necesarias para
la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las
que produzcan rendimiento por sí mismas por estar
ligadas
a una explotación económica distinta de la explotación
tario del terreno.
— El sujeto a quien corresponda la iniciativa de
la gestión (cualquiera de las diferentes
administraciones, particulares, etc.).
— El sistema y modo de gestión según la legislación
urbanística aplicable.
— Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urba-
nización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten
al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de
gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará
también
la proporción que la superficie del terreno
representa sobre la superficie total del ámbito de
gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado
las obras de urba-
nización, se indicará su estado.
— Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y
los trámites de los mismos, necesarios para que el terre-
no pueda considerarse solar.
— En el caso de estar establecidos, los plazos
de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico
del terreno fijados en el documento correspondiente de
pro- gramación según legislación aplicable y, en
particular,
las consecuencias que pudieran afectar al valor del terre-
no en caso de incumplimiento.
— En el caso de que el terreno esté dentro de
un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán
los
criterios legales aplicables a su valoración y el
estado del procedimiento expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca
rústica, se indicará la clasificación del suelo y, en
su caso, su régimen de protección especial.
Artículo 73. Régimen de protección, tenencia y ocu- 4. Cuando se utilice el método residual, los
pación. datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán:
En este apartado, se indicará para el inmueble que a) Los valores en venta de los productos inmobi-
se valora: liarios correspondientes.
b) Los costes de construcción utilizados.
a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocu- c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del
pado, el título en virtud del cual lo está, así como sus método residual por el procedimiento dinámico.
características y plazo de vigencia. d) La tasa de actualización elegida en el caso
b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a del método dinámico o del margen en el caso del
una explotación económica se indicarán las caracterís- método estático.
ticas de la actividad o explotación económica albergada e) Detalle de los flujos de caja empleados en el
o prevista por la propiedad. cálculo en el caso del método residual por el proce-
c) Cuando exista algún derecho u obligación dimiento dinámico.
que afecte al contenido del derecho real de
propiedad del inmueble, se describirán sus 5. En los casos en los que el valor se calcule por
características y efecto sobre el valor. algún método relacionado con el método de coste
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna y cuando se calcule el valor de inmuebles en
limitación legal, urbanística o protección pública que limi- construcción, los datos a que se refiere el apartado 1
te directa o indirectamente su precio de venta, se indicará serán:
expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. a) Los costes de construcción utilizados.
b) La información correspondiente al método ele-
Artículo 74. Análisis de mercado. gido para calcular el valor del suelo.

En este apartado se describirán las características Artículo 76. Valores de tasación, condicionantes y
del segmento del mercado inmobiliario relativo a los advertencias.
bienes comparables al que sea objeto de valoración,
cuando exista. También se indicarán las diferencias En este apartado se expresarán:
apreciadas entre el valor de mercado y el valor a) Los valores técnicos resultantes para cada inmue-
hipotecario en ese ble objeto de valoración.
segmento del mercado.
Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuen-
a la demanda, a los intervalos de precios actuales de ta el objeto y finalidad de la valoración.
venta al contado o de alquiler y a las expectativas c) Los condicionantes o advertencias que pudieran
de
oferta-demanda y de revalorización. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el
cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas
Artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos. y del valor residual.

1. En este apartado se indicarán los métodos

de tasación y los criterios utilizados, así como los
cálculos realizados para determinar el valor. Además se
informará de aquellos datos que sean necesarios para
realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los
apartados pre- cedentes. Dichos criterios y datos
estarán en función del método de valoración empleado
y serán, como míni- mo, los señalados en los
números siguientes de este artículo.
2. Cuando se utilice el método de comparación, los
datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán:
a) Los datos de al menos seis inmuebles
compa- rables utilizados para aplicar el método,
indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la
Provincia, Municipio
y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios
que no sean viviendas unifamiliares, su número.
b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficien-
tes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utili-
zados para realizar la homogeneización de precios.
3. Cuando se utilice el método de actualización, los
datos mínimos a que se refiere el apartado 1 de
este artículo serán, en su caso:
a) Información utilizada para fijar las rentas
espe- radas. En el caso de que se trate de datos
puntuales de comparables se indicarán para cada
uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para
realizar la homo- geneización de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de
inmue- bles ligados a una explotación económica y las
fuentes utilizadas.
existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I
de la presente Orden.
d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros
daños al continente previstos en la Disposición
Adicional Primera.

Artículo 77. Fecha de emisión, caducidad y firmas.

En este apartado se incluirán:
a) Fecha de la última visita al inmueble.
b) La fecha de emisión del informe.
c) La fecha de caducidad del informe.
d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes
suscriben el informe y nombre y titulación de los
res- tantes técnicos especializados que hayan
intervenido directamente en la tasación.

Artículo 78. Documentación anexa al informe.

1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente
documentación gráfica:
a) Planos a escala o croquis de situación y empla-
zamiento del inmueble en el municipio.
b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita defi-
nir e identificar suficientemente las características
del inmueble (secciones, fotografías, etc.).
2. También se incluirá al menos la siguiente docu-
mentación no gráfica:
a) Documento utilizado para la identificación regis-
tral, o catastral en su caso.
b) Copia de la licencia de obras en los edificios en
construcción o rehabilitación.
c) En los edificios en proyecto, en construcción
o rehabilitación, un resumen del presupuesto de
ejecución material.
 d) Copia de la cédula de calificación o documento b) Original o copia legalizada de la certificación
que determine o permita determinar el valor registral señalada en el artículo 8.1 (Documentación dis-
máximo legal en los edificios en construcción sujetos a ponible) de esta Orden.
protección pública. c) Documentación gráfica a que se refiere el artícu-
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuan- lo 78.1 (Documentación anexa al informe) de esta Orden.
do dicho documento sea de uso obligatorio para la d) Certificado de las obras de mejora o acondicio-
tasación. namiento, si se hubiesen realizado después de la adqui-
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de sición del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas
arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y de su valoración, firmada por el contratista que las
y excepto para la finalidad prevista en el artículo haya realizado.
2.a)
(Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del e) Certificación expedida por el representante legal
propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes de la entidad aseguradora, en la que se haga
y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmue- constar
ble durante el último año. el régimen de ocupación y tenencia del inmueble, es
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado
los últimos tres años en el caso de inmuebles a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese
ligados total o parcialmente arrendado se indicará: la superficie
a una explotación económica. y localización de la zona arrendada, la renta líquida anual
producida en total, y, en su caso, la producida por cada
3. El contenido de los puntos anteriores se
podrá integrar total o parcialmente en los diferentes una de las partes, la duración del contrato, si existe dere-
epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su cho de adquisición preferente a favor del arrendatario
lectura. y las condiciones pactadas y demás cláusulas especiales
4. En los casos de escrituras o documentos técnicos si las hubiera.
extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de Si el inmueble se encuentra ocupado sin título, cedido
los mismos, o su información más representativa. en precario, o en cualquier otra situación que implique
la ocupación del mismo, en dicha certificación se hará
constar si la ocupación ha sido formalizada
TÍTULO IV mediante algún tipo de contrato o bien ha sido
pactada verbal- mente y en qué términos, en cualquier
Disposiciones especiales caso se concretará detalladamente la situación
existente con el ocupante de forma que permita
CAPÍTULO I conocer cuál es el título actual de ocupación del
inmueble.
Cobertura de provisiones técnicas de entidades f) En el caso de inmuebles en construcción o reha-
aseguradoras bilitación la entidad aportará certificación del
acuerdo adoptado por el órgano social competente
Artículo 79. Ámbito de este Capítulo. comprome- tiéndose a finalizar la construcción en el
plazo de cinco años y certificación de la propia
entidad aseguradora de los pagos realizados.
Las disposiciones especiales recogidas en este capí- g) Los documentos señalados en las letras c), f), g),
tulo tendrán como ámbito exclusivo de aplicación la valo- h) e i) del artículo 8 (Documentación disponible) de esta

ración para la finalidad prevista en el artículo 2.b) (Ámbito a la adquisición de varios inmuebles y figurase en
de aplicación) de esta Orden. la misma un precio conjunto para ellos, la entidad
Los inmuebles podrán ser valorados por los servicios deberá acompañar cer- tificación expedida por su
técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos representación legal en la que se haga constar el
de Pensiones o por una entidad de tasación autorizada precio individualizado del inmueble
para la valoración de bienes en el mercado hipotecario o inmuebles cuya valoración se solicite.
(en adelante entidad tasadora autorizada) con
arreglo
a las normas que a tal efecto se establecen en la presente
Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda
realizar la Dirección General de Seguros y Fondos
de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las
citadas entidades tasadoras autorizadas.

Artículo 80. Valoraciones realizadas por los

Servicios Técnicos de la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones.

1. La entidad aseguradora que pretenda la valora-

ción de un inmueble o de un derecho real inmobiliario
por los Servicios Técnicos de la Dirección General
de Seguros y Fondos de Pensiones deberá presentar
en dicho Centro Directivo solicitud telemática o no
telemá- tica firmada por su representante legal y
remitir los siguientes documentos:
a) Documento público que acredite la
adquisición del inmueble, el precio del mismo y la
forma de pago. Si la escritura pública correspondiese
Orden, en los casos en que resulten de aplicación y cual-
quier otro documento que la entidad que tasa crea nece-
sario para la realización de la tasación.
h) Certificación expedida por la entidad que asegura
el inmueble en la que se haga constar el apartado de
póliza contratada, que el inmueble se encuentre
ase- gurado contra el riesgo de incendios y otros
daños al continente, ubicación del riesgo asegurado
para cada finca registral y que la póliza se encuentre
al corriente de pago de la prima.
i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios
la entidad deberá aportar además de la certificación
regis- tral señalada en la letra b) de este apartado, en
la que
el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos docu-
mentos exigidos por la presente Orden para la valoración
de bienes inmuebles.
2. Una vez la entidad aseguradora haya
aportado los documentos que correspondieran con
arreglo al apar- tado anterior, la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones ordenará la valoración
del inmueble o dere- cho real inmobiliario, que se
atendrá a las normas pre- vistas en el Título II, capítulo
II de esta Orden y, además,
a las siguientes:
a) Las entidades aseguradoras deberán dar las máxi-
mas facilidades para llevar a cabo la citada valoración.
En caso contrario, se procederá por el técnico actuante
a levantar diligencia de constancia de hechos, y la Direc-
ción General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá
declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario
no apto para la cobertura de provisiones técnicas.
b) Si durante la tramitación del expediente de valo-
ración se apreciase que el inmueble o derecho real inmo-
biliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud modelo de certificado con la finalidad de hacer
para cubrir provisiones técnicas, la Dirección uniforme la forma de presentación y ordenar su
General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediante contenido.
acuerdo motivado, declarará el inmueble o derecho
real inmo- biliario no apto para la cobertura de dichas
provisiones sin perjuicio de la interposición de los
recursos que pro- cedieran contra el acuerdo anterior.
c) El técnico actuante elevará al Director General
de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valo-
ración que, sin necesidad de ceñirse a la estructura
y contenido previstos en el Título III, deberá
ajustarse a los criterios y a los métodos de cálculos
de valores de tasación establecidos en esta Orden.
d) Efectuada la valoración, se dará traslado a la enti-
dad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor
del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos
de cobertura de las provisiones técnicas y del informe
ela-
borado por el técnico actuante que motive el acuerdo,
con indicación del recurso que cupiese interponer
contra dicho acuerdo.
e) Si el inmueble estuviese sometido al régimen de
propiedad horizontal, el capital asegurado en la
póliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros
daños deberá figurar individualizado. Si a la vista del
valor de
la construcción que figure en el informe de valoración
se apreciara en el seguro una situación de infraseguro,
la entidad aseguradora deberá de inmediato proceder
a subsanarlo. Una vez subsanado podrá computar
el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Artículo 81. Valoración realizada por entidad tasadora

autorizada.
1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble
o del derecho real inmobiliario deberá remitir a la Direc-
ción General de Seguros y Fondos de Pensiones, en el
plazo de un mes desde la fecha de emisión del informe
de tasación escrito firmado por el representante
legal de la aseguradora en el que se haga constar
la iden- tificación registral del inmueble, la razón
social de la entidad tasadora autorizada que
hubiese realizado
la valoración, el valor de tasación, la fecha de emisión
del informe y certificado de tasación. Al escrito se adjun-
tarán el informe y el certificado emitidos por la entidad
tasadora autorizada que se ajustarán a lo dispuesto en
la presente Orden, con las matizaciones siguientes:
a) El informe deberá mencionar expresamente la
fecha y el precio de adquisición del inmueble o del dere-
cho real inmobiliario y los importes de las obras
que se hubiesen realizado desde la anterior
valoración, en su caso.
b) Como anexos al informe de tasación deberán
figu- rar los recogidos en el artículo 80.1 (Valoraciones
rea- lizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta
Orden.
c) El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por
la póliza de seguro de incendios y otros daños al con-
tinente.
2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad
tasadora autorizada sean objeto de comprobación por
la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones,
sus Servicios Técnicos aplicarán las normas correspon-
dientes mencionadas en el artículo 80.2 (Valoraciones
realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta
Orden.
3. La Dirección General de Seguros y Fondos
de Pensiones podrá elaborar y suministrar un
Artículo 82. Normas complementarias.
1. Las entidades aseguradoras solicitarán de los
1. La entidades aseguradoras comunicarán a la Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros
Dirección General de Seguros y Fondos de y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada
Pensiones cualquier incidencia que pudiera alterar el la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su
valor de los inmuebles y de los derechos reales
inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar
a los requisitos de aptitud para cobertura de
provisiones técnicas de los mismos en el plazo de un
mes, a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento
de ello. A la vista de lo cual,
la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones
podrá acordar de oficio la revisión del valor atribuido,
o en su caso, la comprobación de los referidos requisitos.
2. La Dirección General de Seguros y Fondos
de Pensiones podrá requerir tanto a la entidad
aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos
reales inmo- biliarios como a la entidad tasadora
autorizada que hubie- se emitido el informe las
aclaraciones necesarias y la presentación de
documentos distintos a los menciona- dos
expresamente en la presente Orden si fuese preciso
para verificar o revisar las circunstancias, cálculos y
valo- res incorporados al expediente, así como para
comprobar que el inmueble o los derechos reales
inmobiliarios cum- plen los requisitos de aptitud para
la cobertura de las provisiones técnicas. Si se
apreciase la falta de alguno de éstos, procederá a
declararlos no aptos para dicho fin.
3. El incumplimiento de los plazos previstos en el
presente Título, para la remisión de cuantos datos o
docu- mentos que la entidad aseguradora deba
suministrar a
la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones,
se entenderá comprendido dentro de los supuestos del
artículo 40 de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de
Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.

Artículo 83. Comprobación por la Dirección General

de Seguros y Fondos de Pensiones de las
valoraciones realizadas por entidades tasadoras
autorizadas.

Cuando la Dirección General de Seguros y

Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoración
realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo
comunicará por escrito a la entidad aseguradora titular
del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas
entidades deberán entregar la documentación que les
sea solicitada y dar las máximas facilidades para
realizar la citada compro- bación. De las
comprobaciones que efectúen los Servicios
Técnicos de la Dirección General de Seguros
y Fondos de Pensiones se elevará a ésta informe de
acuerdo con los términos en que se hubiese ordenado
la valoración. A la vista del informe, la Dirección General
de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar
la ratificación de la valoración inicial realizada por la
entidad tasadora autorizada, la modificación de
aquélla o, en
su caso, la no aceptación de la misma cuando el
informe se emita conteniendo alguna de las
advertencias seña- ladas en el artículo 11 (Advertencias
generales) de esta Orden comunicará dicho acuerdo
a la entidad asegu-
radora con expresión del recurso que proceda contra
el mismo.
En el caso de que la Dirección General de Seguros
y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración
lo podrá comunicar igualmente a la entidad
tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen
concurri- do y los criterios aplicados en la fijación del
nuevo valor.

Artículo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.

propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos
a su favor, una vez haya transcurrido un año desde la Artículo 86. Valor de afección provisional a cobertura
anterior valoración y antes de que hubiesen transcurrido de provisiones técnicas.
tres. Excepcionalmente, la Dirección General de Seguros
y Fondos de Pensiones podrá adelantar el plazo de los 1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmo
tres años, con carácter general o para determinada clase biliarios estén en trámite de inscripción en el Registro
de inmuebles y derechos reales inmobiliarios,
cuando por las especiales circunstancias que afectasen
al mer- cado inmobiliario fuese necesario para evitar
sobreva- loraciones de los inmuebles.
2. Las revisiones de los valores de los inmuebles
y de los derechos reales inmobiliarios podrán hacerse
de oficio o a instancia de las entidades
aseguradoras.
3. La Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones podrá acordar de oficio, en cualquier momen-
to, la revisión de las valoraciones atribuidas a los inmue-
bles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime
que el importe de las mismas supere el valor que resulte
de la aplicación de esta Orden.
4. Cuando la revisión hubiera de realizarse por los
Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros
y Fondos de Pensiones, bastará con remitir, salvo
en caso de aplicarse el punto 80.2 de esta Orden, los
docu- mentos señalados en las letras b), e) e i) del
artículo
80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos
de la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pen-
siones) de esta Orden, así como los documentos pre-
vistos en las letras d) y j) del citado artículo, en los casos
en que resulten de aplicación.
5. Si la revisión de la valoración se hubiese efec-
tuado por entidad tasadora autorizada, será de aplicación
lo dispuesto en el artículo 81 (Valoraciones realizadas
por entidad tasadora autorizada) de esta Orden.
6. Cuando se trate de inmuebles en construcción
o rehabilitación, la entidad aseguradora podrá incorporar
a la valoración inicial el importe de las
certificaciones
al origen de las obras realizadas, y abonadas, sin incluir
acopios ni mobiliarios, en cuyo caso presentará la docu-
mentación señalada en (la letra f) del artículo 80.1 (Va-
loraciones realizadas por los Servicios Técnicos de
la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el
aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se
presentará o se solicitará nueva valoración
correspondiente al inmueble terminado.

Artículo 85. Normas complementarias de valoración.

1. Cuando los inmuebles o los derechos reales
inmo- biliarios se encuentren situados fuera de España,
se apli- carán de forma análoga y teniendo en cuenta
la legis- lación propia de cada Estado los criterios y
normas de valoración contenidos en esta Orden.
2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales
de los inmuebles aportados como desembolso en
los aumentos de capital social de las entidades
aseguradoras previstas en el apartado 2.a) del artículo
27 del Regla- mento de Ordenación y Supervisión de
los Seguros Pri- vados se llevarán a cabo con arreglo a
lo dispuesto en
la presente Orden.
3. En aquellos casos, en los que las plusvalías resul-
ten de la infravaloración de bienes inmuebles y
derechos reales inmobiliarios no aptos para
cobertura de provi- siones técnicas, la entidad
aseguradora deberá ajustarse
a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Direc-
ción General de Seguros y Fondos de Pensiones el
impor- te de las mismas.
de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrán y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas
afec- tarlos a cobertura de provisiones técnicas por sus por entidad tasadora autorizada) de esta Orden, para lo
precios de adquisición, siempre que exista un seguro de cual
caución concertado con entidad aseguradora distinta a habrá de estar previamente inscrito a nombre de la enti-
la titular del inmueble o un aval bancario por importe
no inferior
al valor de afección provisional a cobertura de provi-
siones técnicas asignado al inmueble. En el documento
en que conste la garantía otorgada se consignará:
a) Entidad que emite el aval bancario o la
póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de
quienes firman en nombre y representación de la
misma.
b) Designación de la entidad aseguradora avalada
o tomadora del seguro de caución.
c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamen-
te la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del
inmueble.
d) Que la garantía se constituye a favor y a
dis- posición de la Dirección General de Seguros y
Fondos de Pensiones.
e) Identificación de la finca registral que se afianza.
f) Finalidad del aval o póliza de seguro de caución,
que se constituye a efectos de la afección provisional
a cobertura de provisiones técnicas de los
inmuebles pendientes de su inscripción en el
Registro de la Pro- piedad, de acuerdo con lo
dispuesto en el último párrafo del artículo 50.10 del
Reglamento de Ordenación y
Supervisión de los Seguros Privados.
g) Cuantía a que asciende la garantía; vigencia a
partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caución
y hasta el momento en que la Dirección General de Segu-
ros y Fondos de Pensiones autorice su cancelación;
y constancia expresa de que se hará efectivo por
reque- rimiento de ésta, sin más requisito que en dicho
reque- rimiento se haga constar que es por cualquiera
de las causas que permiten la ejecución con arreglo
a este precepto.
h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debi-
damente legitimadas.
Los avales deberán ser autorizados por apoderados
de la entidad avalante, con poder suficiente para
obli- garla plenamente.
2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la enti-
dad aseguradora o el derecho real a su favor en el Regis-
tro de la Propiedad, se procederá a la valoración
del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno
de los cauces previstos en los artículos 80
(Valoraciones
realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Va-
loraciones realizadas por entidad tasadora
autorizada) de esta Orden y se solicitará a la Dirección
General de
Seguros y Fondos de Pensiones la cancelación del aval
o el vencimiento del seguro de caución concertados
como garantía. A tal efecto, la Dirección General de
Segu- ros y Fondos de Pensiones efectuará las
oportunas noti- ficaciones tanto a la entidad
aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real
inmobiliario como a las que ofreciera la garantía. No
obstante, si se apreciara que
el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple
los requisitos precisos para ser apto para cobertura de
provisiones técnicas, la Dirección General de Seguros
y Fondos de Pensiones lo declarará no apto para dicho
fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener
cubiertas las provisiones técnicas de la entidad, podrá
proceder a la ejecución de la garantía.
3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario
hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos
en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Ser-
vicios Técnicos de la Dirección General de Seguros
dad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se aten- el valor de tasación, excluyendo en ambos casos el valor
derá al valor resultante de la tasación, que deberá ajus- del terreno.
tarse a lo dispuesto en la norma séptima del presente b) En el caso de elementos de edificios, al valor
Título. de tasación del elemento, excluido el valor del terreno.
4. El período de afección provisional no podrá exce- 2. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del
der del plazo de un año. Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no será inferior
a la cantidad resultante de restar del valor de
Artículo 87. Créditos hipotecarios. reem- plazamiento bruto del edificio o elemento del
edificio objeto de valoración el valor del terreno en
1. La inclusión de un crédito hipotecario como apto el que se encuentra.
para la cobertura de provisiones técnicas en la
docu- mentación estadístico-contable, información Disposición adicional segunda. Mecanismos de control
trimestral o en cualquier estado de cobertura de interno.
provisiones técnicas que se presente en la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones exigirá Para el cumplimiento de los objetivos previstos en
que dicho crédito hipote- cario cumpla los requisitos el artículo 3.1.e) (Mecanismos de control interno)
de aptitud previstos en el artículo 50.11 del del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre
Reglamento de Ordenación y Super- visión de los Régimen Jurídico de homologación de los servicios y
Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los sociedades de tasación, dichas sociedades y servicios
cálculos contenidos en el documento pre- sentado y deberán dis- poner de unos procedimientos que
que el inmueble hipotecado haya sido valorado permitan asegurar:
conforme a las normas e instrucciones de
valoración recogidas en esta Orden para la finalidad 1. El adecuado conocimiento del mercado inmobi-
2.a) de la misma. liario sobre el que han de operar, para lo cual
2. En la escritura de préstamo hipotecario deberá dispondrán, como mínimo, de:
constar que el deudor hipotecario consiente el acceso
de los Servicios Técnicos de la Dirección General a) Una base de datos de información de costes
de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la y precios (en venta y en alquiler) y de características
valo- ración del inmueble o para comprobar la que se de los inmuebles, suficiente en número, tipología y
hubiese realizado. loca- lización adecuadamente distribuida dentro del área
3. La póliza de seguro de incendios y otros daños geo- gráfica en la que la entidad pretenda operar.
al continente del inmueble incluirá una cláusula de b) Datos actualizados de información estadística o
subro- gación en la que figurará como beneficiaria la de otra índole (subastas, precios de materiales, etc.) que
entidad acreedora hipotecaria. Dicha póliza de sean utilizables para la tasación.
c) Procedimientos de actualización de los datos
seguro deberá estar concertada con entidad recogidos en las dos letras anteriores.
aseguradora distinta de d) Las fuentes concretas de los datos anteriores.
la beneficiaria de la misma. e) La metodología utilizada en el tratamiento de los
datos anteriores.
CAPÍTULO II f) Los canales de transmisión de dichos datos a sus
profesionales y el sistema de utilización de los mismos
Determinación del patrimonio de las instituciones en las tasaciones.
de inversión colectiva inmobiliarias
2. El cumplimiento uniforme de las normas de valo-
Artículo 88. Disposiciones especiales. ración aplicables, para lo cual deberá disponer de
un manual de procedimiento, debidamente actualizado,
A los efectos de la finalidad contemplada en el artícu- en
lo 2.c de esta Orden: el que, al menos, se recojan:
a) Se exigirá además de lo señalado en esta Orden a) Los criterios concretos para la aplicación de
cualquier otra documentación que sea exigida en dichas normas, detallando entre otros: los criterios
función de la normativa específica. de medición y atribuciones de uso de las
b) Si existiesen condicionantes al valor de tasación, superficies; los parámetros y sistemas utilizados en la
homogeneización de comparables; la forma de
la sociedad gestora o la sociedad de inversión validación de testigos; la interpretación de la
deberá facilitar a la sociedad de tasación, en el documentación registral; los criterios para aplicar los
plazo de diez días hábiles, la información necesaria condicionantes y advertencias en su caso; la forma
y la realización de las comprobaciones mínimas que de determinar la vida útil, y los tipos que
permitan la supre- sión de los condicionantes. la entidad utiliza para aplicar los métodos de actuali-
c) Cuando las tasaciones previas a la compra zación y residual; la forma de obtener el valor de los
de inmuebles por parte de las instituciones de inmuebles neto de gastos e impuestos; la previsión de
inversión colectiva inmobiliaria expresen un valor
condicionado, la tendencia futura del mercado; la justificación de las
la institución no podrá comprar el inmueble en cuestión plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión
en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron del suelo y los criterios para identificar los
dicha circunstancia y así lo haya certificado la sociedad elementos especulativos en las transacciones.

tasadora. a) En el caso de edificios completos, el menor entre

el valor de reemplazamiento bruto de la edificación
Disposición adicional primera. Seguro de incendio y
otros daños al continente.
1. La suma asegurada a efectos del artículo
50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de
noviembre, no será inferior a:
 b) El sistema de control de calidad de las
tasaciones
y el modo de intervención en el mismo de los
profe- sionales vinculados, así como los criterios
establecidos por la entidad para la intervención de
profesionales espe- cializados en la tasación de
inmuebles dedicados a usos particulares.
c) El sistema de formación y actualización de cono-
cimientos de sus profesionales, especificando si los vin-
culados realizan o no valoraciones.
3. El cumplimiento uniforme del régimen de las obli-
gaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decre-
to 775/1997 a cuyos efectos la información mínima artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se esta-
disponible comprenderá la relación de personas físicas blecen en las tablas que, para cada uno de ellos,
y jurídicas, para las que la sociedad o servicio de se indican a continuación, o a los que resulten de su
tasación no pueda realizar valoraciones por no poder revisión conforme a lo previsto en el último párrafo
mantener razonablemente una posición de de esta disposición:
independencia en menos cabo de la objetividad de la
tasación, así como
los criterios utilizados para la confección de dicha rela- Prima de riesgo
ción. sin financiación
También comprenderá la información solicitada por
ni Impuesto
la entidad a sus profesionales para velar por el Tipo de inmueble
sobre la Renta
cum- plimiento de las incompatibilidades de éstos y de Sociedades
la fre- cuencia con la que se recabe. (IRS)

Disposición adicional tercera. Información a rendir al Edificios de uso residencia:

Banco de España.
Viviendas primera residencia . . . . . . . . . . . . . . . 8
Las sociedades y servicios de tasación comunicarán Viviendas segunda residencia . . . . . . . . . . . . . . 12
al Banco de España, en la forma y con la periodicidad Edificios de oficinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
que el mismo establezca, información sobre las primas Edificios comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
de riesgo y márgenes de beneficio a que se Edificios industriales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
refieren los artículos 38.3 y 41 de esta Orden que Plazas de aparcamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
vengan uti- lizando en su actividad, así como sobre Hoteles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
cualquier otro parámetro técnico de carácter general Residencias de estudiantes y de la tercera
que vengan uti- lizando regularmente en su práctica edad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
profesional para la aplicación de los diferentes métodos Otros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
de tasación, y que
el Banco de España considere relevante en orden a ase-
gurar el cumplimiento uniforme de la normativa de
valoración. La información agregada resultante de la En el caso de edificios destinados a varios usos
información recibida de las entidades de tasación la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las
se comunicará a la Dirección General de Seguros y pri- mas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en
Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del fun- ción de la superficie destinada a cada uno de los
Mercado de Valores y se distribuirá entre las usos.
propias entidades de tasación.
Toda disposición que se dicte por el Banco de España
de conformidad con lo previsto en el párrafo precedente Margen
lo será previo informe de la Dirección General de Seguros sin financiación

ni Impuesto
y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional Tipo de inmueble
sobre la Renta
del de Sociedades
Mercado de Valores. (IRS)

Disposición adicional cuarta. Conservación de las tasa- Edificios de uso residencia:

ciones.

Fondos de Pen- siones.

Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios, que
las entidades de tasación deben conservar en sus
archivos de conformidad con lo previsto en el artículo Disposición transitoria única. Primas de riesgo y már-
12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, genes de beneficio.
incluirán una copia completa de los informes de Durante los tres primeros años, contados a partir de
tasación y sus anexos, así como del certificado o la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, las
certificados que los hayan sintetizado. También primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los
contendrán la documentación uti- lizada para su márgenes de beneficio del promotor indicados en el
elaboración o una referencia documental
a la misma o al archivo público en que se
encuentre.
La conservación a que se refiere el párrafo anterior
podrá hacerse en papel, o por medios electrónicos en
soporte duradero, siempre que esté asegurada la iden-
tificación de la entidad que la emite, su
accesibilidad
y su integridad para ulterior consulta.

Disposición adicional quinta. Revisiones periódicas.

El tipo de interés y las tablas actuariales
utilizados en los cálculos para determinar el valor del
derecho de uso y habitación podrán ser revisados
periódicamente por la Dirección General de Seguros y
 Viviendas primera residencia . . . . . . . . . . . . . . . 18
Viviendas segunda residencia . . . . . . . . . . . . . . 24
Edificios de oficinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Edificios comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Edificios industriales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Plazas de aparcamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Hoteles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Residencias de estudiantes y de la tercera
edad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Otros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los

márgenes sin financiación señalados deberán ser modi-
ficados en función del porcentaje de dicha financiación
(grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y
de los tipos de interés habituales del mercado
hipotecario.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera,
previo informe de la Dirección General de Seguros y
Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comi-
sión Nacional del Mercado de Valores, podrá prorrogar
la ampliación de lo dispuesto en el primer párrafo
de
la presente disposición, por períodos sucesivos de
un año, sin exceder de un total de tres, excepto
para la finalidad b), para la que dicha prórroga
podrá ser por tiempo indefinido.
Por el mismo procedimiento previsto en el
párrafo precedente se podrá revisar, cada dos años, las
primas de riesgo y márgenes contenidos en dichas
tablas,
tomando como criterios básicos la evolución del y previo informe de la Dirección General de Seguros
mer- cado inmobiliario, y los tipos de interés de la y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de
deuda pública a largo plazo, el índice de precios al la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá
consumo esta- blecer un límite cuantitativo a la plusvalía anual
o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos utilizable
influya en su valor. a efectos del ajuste previsto en el artículo 31 de
esta
Disposición derogatoria única. Derogación normativa. Orden.

Se deroga la Orden de 30 de noviembre de Disposición final tercera. Entrada en vigor.

1994 sobre normas de valoración de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras. La presente Orden entrará en vigor a los seis meses
de su publicación íntegra en el Boletín Oficial del Estado.
Disposición final primera. Habilitación a la Comisión No obstante, desde su publicación y hasta su
Nacional del Mercado de Valores. entrada en vigor, las tasaciones podrán también
realizarse con- forme a la presente Orden.
Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado
de Valores para dictar las disposiciones necesarias para Madrid, 27 de marzo de 2003.
el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicación DE RATO Y FIGAREDO
para
la finalidad contemplada en el artículo 2.c). Excmo. Sr. Gobernador del Banco de España.
Ilmo. Sr. Presidente de la Comisión Nacional Del Mercado
Disposición final segunda. Habilitación a la Dirección de Valores.
General del Tesoro y Política Financiera. Ilmo. Sr. Director general de Seguros y Fondos de Pen-
siones.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, Ilma. Sra. Directora general del Tesoro y Política Finan-
por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa ciera.