La Jurisprudence Malgache Relative Aux Baux Et Loyers
La Jurisprudence Malgache Relative Aux Baux Et Loyers
21 avril 1999
Les deux textes principalement applicables sont l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960
relative aux rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement et le
prix des baux d’immeuble ou de locaux à usage commercial, industriel, artisanal ou
professionnel, et l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 portant réglementation des
baux et loyers des locaux d’habitation.
Mais il arrive que soient également appliqués en matière de baux et loyers des règles de droit
commun ainsi que l’ordonnance n°62-072 du 29 septembre 1962 (article 15 et 16) portant
codification des textes législatifs concernant la santé publique.
Cette étude, que nous devons à Raphaël BALLAND, Auditeur de justice de l’Ecole
Nationale de la Magistrature de Bordeaux, est divisée en quatre parties :
NATURE DU BAIL
« La législation en vigueur a pris soin d’édicter des règles nettement distinctes pour
les deux types de bail dont le champ d’application de l’un exclut celui de l’autre ainsi qu’il
ressort respectivement de l’article 1er desdits textes, règles qui ne devaient pas être
mélangées pour le cas d’espèce. Encourt donc la cassation l’arrêt qui ne respecte pas cette
distinction incontournable. »
(En l’espèce, la bailleresse avait fondé sa demande à la fois sur l’ordonnance n°60-050
et l’ordonnance n° 62-100.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La nature juridique du bail est déterminée par la destination des lieux loués.
« La nature juridique du bail est déterminé par la destination des lieux loués qui, dans
le cas de l’espèce et d’ailleurs sans conteste, ont servis à exploiter un fond de commerce;
Cette affectation commerciale entraîne alors l’application de la législation des baux
commerciaux. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est à bon droit que les juges de première instance ont qualifié un contrat de bail
d’habitation et non de bail commercial lorsque l’huissier qui a dressé un constat des lieux n’a
pas constaté la présence d’activités, ni d’employés, ni de secrétaires, et que l’attestation
délivrée explique que cette maison n’a jamais été utilisée comme bureau.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En matière de bail, lorsqu’un immeuble est à usage mixte, c’est l’usage commercial
qui doit l’emporter sur l’usage d’habitation et doit seul être pris en considération pour la
détermination de la loi applicable soit l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La nature juridique du bail est déterminée par la destination des lieux loués.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SOUS-LOCATION POUR HABITATION - ORD. 60-050 INAPPLICABLE.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doivent être annulés pour ambiguïté les deux congés servis aux locataires, la
motivation desdits congés ne permettant pas de savoir s’il s’agissait de congés commerciaux
ou d’habitation.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est légalement justifié l’arrêt qui dénie le caractère commercial d’un bail en énonçant
qu’il n’est ni invoqué ni offert en preuve que le locataire exerçait dans le local litigieux une
activité commerciale quelconque.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mais elle ajoute plus loin que s’estimant insuffisamment éclairée, « il échet par avant
dire droit d’autoriser le bailleur de rapporter par tous les moyens la preuve que le locataire
n’a exercé aucune activité commerciale dans l’immeuble loué, la preuve contraire étant
réservée de droit en locataire» .
CA Antananarivo, 4ème section, arrêt n° 258, 11/03/1998
[sur appel de : TPI Antananarivo, n° 3203, 09/10/1996]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sont donc sans fondement les demandes par le locataire d’une indemnité
d’éviction et de dommages-intérêts.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« L’interprétation d’une convention non écrite donc non précise, relève d’une
question de pur fait souverainement apprécié par les juges du fond. »
(En l’espèce, il s’agissait d’un contrat de bail verbal d’habitation.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(En l’espèce, le bail liant les parties était verbal et la Cour d’Appel a estimé
qu’il s’agissait d’un bail d’habitation.)
V- EXPERTISE
« Faute de preuve de leur convention produite par les parties, les juges du fond
peuvent ordonner soit sur la demande des parties soit d’office, une ou plusieurs des mesures
destinées à former leur conviction »
(En l’espèce, le contrat de bail n’ayant jamais été produit, les juges se sont
fondés sur un reçu et l’avis des experts.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
VI- REFERES
Lorsqu’il y a une contestation sérieuse sur la nature du bail ayant lié les parties, le juge
des référés saisi d’une demande d’expulsion doit se déclarer incompétent.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CHANGEMENT DE DESTINATION - RATIFICATION TACITE PAR LE
BAILLEUR.
C’est par son pouvoir souverain d’appréciation que la Cour d’Appel peut déduire de
« l’absence de contestation et du mutisme de la bailleresse lors du renouvellement du contrat
une ratification de la situation de fait existant à cette date », à savoir un changement de
destination du lieu loué.
CS, n°37, 28/05/1996 (rejet)
[pourvoi contre : CA d’Antananarivo, n°1019, 06/10/1986]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Encourt la cassation l’arrêt qui énonce « qu’un bail est devenu un contrat de louage
entre bailleur et occupant des locaux à usage d’ habitation , sans s’expliquer sur ce qui a pu
muer le bail précèdent en un bail de locaux d’habitation, alors d’une part qu’aucune
précision sur la nature du bail n’avait été apportée par l’arrêt, d’autre part qu’aucun nouvel
accord n’a été conclu entre les parties relativement à un nouveau bail quelconque, et qu’enfin
un bail qui a pris fin ne saurait survivre en un autre bail ».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Quand il est constant et non contesté par le requérant que la maison qu’il occupait a
été loué pour être habitée par lui et sa famille et non pour qu’il y exerce une activité
commerciale, la seule législation applicable est l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962.
En l’absence de preuve rapportée par le locataire que les propriétaires l’y ont
autorisé, les travaux qu’il a effectué en vue du changement de destinations de la maison louée
ont été faits à ses risques et périls, et il ne peut prétendre à une quelconque indemnisation. »
~ Article 2 p.8
TITRE II : DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL
~ Article 3 p.10
~ Article 4 p.13
~ Article 5 p.15
~ Articles 6 et 7 p.21
~ Article 8 p.23
~ Article 9 p.30
~ Articles 13 et 14 p.34
~ Article 15 p.35
~ Article 16 p.39
- le congé p.40
- art. 16 et résiliation judiciaire p.48
- tacite reconduction p.53
~ Article 17 p.55
~ Article 18 p.57
~ Article 19 p.59
~ Articles 20 et 21 p.61
TITRE VI : DU LOYER
~ Articles 22 et 23 p.69
~ Article 24 p.71
~ Article 32 p.92
- domaine respectif et compatibilité des art. 31 et 32 p.93
- jurisprudence ne concernant que l’art. 32 p.98
~ Article 33 p.106
~ Article 34 p.117
~ Article 35 p.121
~ Article 36 p.124
~ Article 37 p.126
~ Articles 38 et 39 p.128
~ Articles 43 et 44 p.132
~ Articles 45 et 46 p.134
JURISPRUDENCE COMPLEMENTAIRE
~ DIVERS p. 140
ORDONNANCE
N° 60 – 050
Du 22 Juin 1960
(J.O.R.M. 1960, p.1109)
DU CHAMP D’APPLICATION
Article premier
1° Aux baux des immeubles bâtis ou locaux dans lesquels un fond est exploité, que ce
fonds appartienne à un commerçant, à un industriel, ou à un artisan, accomplissant ou
non des actes de commerce ;
2° Aux baux des terrains nus, affectés spécialement par un bail écrit à un usage
commercial, industriel ou artisanal ou sur lesquels, avec le consentement écrit des
propriétaires ont été élevées ou exploitées, soit avant, soit après la conclusion du bail,
des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ;
5° Aux baux des immeubles bâtis, locaux ou terrains nus souscrits par les dirigeants
des établissements d’enseignement ;
6° Aux baux des immeubles bâtis ou des locaux dans lesquels est exercée une
profession libérale ;
7° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles bâtis, des locaux ou des
terrains nus affectées, soit au moment de la location, soit ultérieurement, avec le
consentement écrit du bailleur, à des services exploités en régie ;
9° Aux baux des immeubles bâtis ou des locaux dépendant du domaine privé
de la Communauté, de l’ Etat Malgache, de l’ Etat Français, des provinces,
des communes et des établissements publics, dans le cas où ces immeubles
ou locaux satisfont aux dispositions des alinéas 1°,2°, 3°, 4°, 5° et 6° du
présent article.
« L’adoption d’une loi générale, comme le Code de Procédure Civile, n’entraîne pas
forcément l’abrogation d’une loi spéciale plus ancienne, comme l’ordonnance n°60-050 du
22 juin 1960 relative aux baux commerciaux, qui subsiste alors comme une exception à la
règle nouvelle ».
Le texte spécial de l’ordonnance n°60-050 doit l’emporter sur les textes généraux du TGO
et du CPC et sur les contrats conclus entre les parties surtout si ledit texte spécial spécifie
clairement que ses dispositions sont d’ordre public.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« La mise en location d’un fonds [en l’espèce, une station service] est à distinguer du
bail commercial qui ne concerne que le local d’exploitation du fonds, le statut des baux
commerciaux ne s’appliquant pas à la location gérance. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(En l’espèce, la Cour a décidé que l’intéressé n’était pas non plus le légitime
propriétaire du bâtiment et elle a donc ordonné son expulsion après avoir constaté qu’il était
un occupant sans droit ni titre.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(Remarque : Cet arrêt de la Cour Suprême, tout comme l’arrêt n°30 du 08/05/1973,
limite fortement le domaine d’application de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960. L’arrêt
de 1973 parle même du seul renouvellement du bail, alors que celui-ci y ajoute le prix et
loyers du bail.
Cette position de la Cour Suprême confirme que ladite ordonnance n’a pas exclu
l’application du droit commun en ce qui concerne l’exécution du bail qui est avant tout un
contrat et qui peut donc notamment faire l’objet d’une résiliation judiciaire en d’inexécution
des obligations contractuelles par l’une des parties.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ACTION EN RESILIATION DU BAIL - PRESCRIPTION DE L’ART. 35, ORD. 60-
050 NON APPLICABLE - LIMITES DU DOMAINE D’APPLICATION DE
L’ORDONNANCE 60-050.
L’action en résiliation du bail fondée sur le non paiement de loyers n’est pas soumise
au délai de prescription de l’article 35 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, cette
ordonnance ne concernant que le renouvellement et le prix des baux à loyer d’immeubles ou
de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Les contestations (…) sont à défaut d’accord entre les parties, portées par
voie d’assignation devant le tribunal civil de la situation de l’immeuble (…) », en
concluant qu’il ne s’agit pas de nullité relative.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Lorsqu’il n’est pas contesté que l’appelant a occupé les lieux sur
l’autorisation du propriétaire, n’étant pas locataire, il est occupant sans titre ni droit
après le retrait de la dite autorisation. En cette qualité, il ne peut se prévaloir de
l’application de la législation sur les baux commerciaux prévoyant le bénéfice de
congé et de préavis; l’affectation dont il a fait des lieux est sans influence sur la
procédure d’expulsion.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Aucune pièce du dossier ne permet de dire que le local objet du litige appartient au
domaine public communal; le Fivondronampokontany de Mahajanga I en contractant le bail
à loyer du 3I juillet 1981 a entendu se comporter en particulier et ainsi se soumettre aux
dispositions de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, bien que le contrat liant les parties
contiennent des stipulations exorbitantes du droit commun; (...)
Ainsi le congé donné par simple lettre a été fait, en la forme, en violation des
dispositions de l’ordonnance n°60-050;
En outre la requise a invoqué dans ses conclusions d’autres motifs de reprise sans
discuter le motif qu’elle a initialement mentionné dans le congé. »
Article 2
DU DROIT AU
RENOUVELLEMENT DU BAIL
Article 3
Toutefois, le preneur qui justifie d’un motif légitime ou qui aura concédé par écrit, en
gérance libre ou en sous location, un fonds à caractère commercial, industriel ou artisanal ou
un immeuble où est exercée une activité définie à l’article premier alinéas 5° et 6° peut se
prévaloir de la simple jouissance.
En cas de cession de fonds, le cessionnaire peut se prévaloir des droits acquis par le
cédant pour compléter, si besoin est, la durée de l’exploitation personnelle prévue au présent
article.
Cette durée a pour terme la date d’expiration du contrat de bail ou, le cas échéant, de
sa reconduction telle qu’elle est prévue à l’article 16 ci-après, cette dernière date étant, soit la
date pour laquelle le congé a été donné, soit si une demande de renouvellement a été faite, le
terme d’usage qui suivra cette demande.
Ces baux, régis par l’ordonnance n° 60-050 du 22 juin 1960 ne cessent que par l’effet
d’un congé.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CONGE – FORME – BAIL VERBAL DE MOINS DE QUATRE ANS - DROIT AU
RENOUVELLEMENT (NON) – INDEMNITE D’EVICTION (NON) – CONGE
SOUMIS AUX SEULES REGLES DU CODE CIVIL.
Lorsqu’un local à usage commercial est loué par bail verbal moins de quatre ans, le
preneur n’a pas acquis le droit au renouvellement bail; le propriétaire peut donc y mettre fin
sans être tenu à indemnité d’éviction.
Le congé demeure soumis aux règles de l’article 1736 du Code Civil et non à celles
des articles 8 et 16 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960 relative aux baux
commerciaux, dont les dispositions protectrices du droit au maintien dans les lieux ne
bénéficient pas du renouvellement de leur bail.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu’il est constant que les parties ont marqué leur accord pour la location de locaux
à usage commerciaux pour une durée déterminée, le locataire qui a délaissé les lieux avant
l’échéance fixé et sans préavis doit être condamné au paiement des loyers basés non pas sur
l’occupation effective ou non du local mais sur le fait que le locataire a rompu unilatéralement
le bail à durée déterminée.
Le retard de l’établissement du bail ne peut constituer une faute de la part du
propriétaire de nature à exonérer le locataire de ses obligations, l’ordonnance n°60-050
n’ayant point prescrit l’obligation de l’établissement d’un bail par écrit.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE III
Le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail, sauf, le cas échéant, et dans les
conditions définies ci - après, à verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice
causé par le défaut de renouvellement.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Il est de principe que là où la loi n’a pas édicté d’interdiction, c’est la liberté qui est
la règle, et dans le cas de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, le refus de renouvellement
du bail est un droit reconnu au bailleur pour tout motif, sous réserve du paiement de
l’indemnité d’éviction toutes les fois que la reprise des lieux est de nature à porter préjudice
au locataire. (...) La deuxième condition au droit de reprise est le respect d’un congé dont la
forme est également réglementée par ladite ordonnance. »
Fait donc une exacte interprétation de la loi l’arrêt attaqué qui affirme « qu’aucune
disposition de cette ordonnance n’interdit la reprise effectuée par le propriétaire en vue d’une
affectation commerciale des lieux donnés en location ».
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au payement d’aucune
indemnité :
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité
administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état
En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble
comprenant des locaux commerciaux, industriels, artisanaux ou affectés à l’exercice d’une
profession libérale , le locataire aura, dans les conditions prévues aux articles 6 et 7, un droit
de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Confirmation d’un jugement par adoption des moyens légaux et pertinents du premier
juge qui ordonne l’expulsion du locataire et du sous-locataire d’un débit de boisson pour avoir
d’une part violé les termes du contrat de bail excluant la vente de boisson alcoolique, et
d’autre part le congé pour une durée d’un an, régulièrement donné, étant arrivé à échéance.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le contrat de bail ne cesse que par l’effet d’un congé régulier qui doit préciser les
motifs graves et légitimes et reproduire intégralement les termes de l’article 31.
Dans le cas visé au deuxième paragraphe de l’article 5, il est obligatoirement joint au
congé un arrêté portant injonction de démolition de l’immeuble déclaré insalubre par
l’autorité administrative. »
CS, n°33, 28/06/1994 (cassation)
[pourvoi contre : CA, n°1054, 20/07/1992 (confirmatif)]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ne se contredit pas, la Cour d’Appel qui a motivé de la façon suivante son refus de
valider un congé donné sur le fondement de l’article 5-2° de l’ordonnance n°60-050 du 22
juin 1960: « Attendu tout d’abord que le rapport d’expertise ne saurait lier la Cour ne
mentionne nulle part que l’immeuble principal menace ruine et doit être démoli; que seul
l’immeuble à usage de dépendance présente de grandes fissurations sur les murs et les
cloisons... Que compte tenu de ce délabrement très avancé, il est pratiquement impossible de
le réparer et il convient de le démolir complètement, le reconstruire selon les règles de l’art;
Que par contre les photos produites au dossier montre bien que l’immeuble principal est une
construction moderne; que malgré quelques dégâts à réparer (chêneau...) leur réparation ne
nécessite pas l’évacuation des lieux; que le congé a été donné aux fins de démolition alors
que les requérants n’avait pu produire aucune pièce constatant l’état d’insalubrité ou de
délabrement ou présentant un danger en raison de son état de l’immeuble principal. »
(Remarque : La Cour d’Appel avait bien fait la distinction entre le bâtiment principal
qui ne menaçait pas ruine, et les dépendances qui seules devaient être détruites. Les
dépendances n’entreraient donc pas dans le cas prévu par l’article 5, 2° de l’ordonnance n°60-
050 qui prévoit que le propriétaire pourra refuser au locataire de renouveler le bail sans avoir
à lui verser une indemnité d’éviction « s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou
partiellement démoli, comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative,
ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état » .La
destruction des dépendances ne constitueraient donc pas une démolition, même partielle, de
l’immeuble loué. Mais il ne faut pas en déduire que cet article ne s’applique qu’en cas de
délabrement total de ce dernier.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III- EXPERTISE
Est valable le congé donné par le bailleur au locataire sur le fondement de l’article 5
de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, lorsqu’il est motivé par la nécessité d’effectuer
une réparation générale de l’immeuble loué. En l’espèce, les juges du fond ont fondé leur
décision sur le fait qu’il était établi, notamment par le rapport d’expertise, que l’immeuble en
cause se trouvait dans un état de détérioration tel qu’il ne pouvait plus être occupé sans
danger.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aux termes de l’article 5 de l’ordonnance n° 60 - 050 du 22 Juin 1960 sur les baux
commerciaux, il ne peut être dû aucune indemnité d’éviction, dès lors qu’il est établi par un
rapport d’expertise et le dépôt d’une demande de reconstruction que l’immeuble loué doit être
partiellement ou totalement démoli.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La juridiction civile est incompétente pour statuer sur la légalité d’un arrêté municipal.
A défaut d’action intentée devant la juridiction administrative il n’a pas à surseoir à statuer .
Article 6
Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer un nouveau local,
aviser, par acte extra- judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, le locataire
qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d’accord entre les parties sur les
conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées conformément aux dispositions de l’article
33.
Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction
compétente. Ce délai doit, à peine de nullité, être indiqué dans la notification visée à l’alinéa
précédent. Passé ce délai, le propriétaire peut disposer du local.
Le propriétaire, qui ne se conforme pas aux dispositions des alinéas précédents, est
passible sur demande de son locataire, du payement de dommages-intérêts.
Lorsque l’interdiction d’occupation, procédant d’un motif fondé sur l’article 5, alinéa
2° précédent, n’a été que temporaire ou lorsqu’elle a été rapportée, le locataire peut se faire
réintégrer dans les lieux.
Article 7
Le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour se prononcer sur l’offre du propriétaire
ou saisir la juridiction compétente et ce à compter de la notification par le propriétaire.
Si la notification ne contient pas l’indication de ce délai, elle est nulle (art. 6 al. 3) et
ne peut par suite faire courir ledit délai.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsque le bailleur d’un local commercial a fait servir congé au preneur en vue
d’importants travaux à y entreprendre, le locataire qui désire demander une indemnité
d’éviction est tenu d’assigner son bailleur devant le tribunal civil dans le délai de trois mois
suivant la date de notification du refus de renouvellement, sous peine de forclusion.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est à bon escient que le juge des référés a décliné sa compétence lorsqu’il
est saisi d’une demande en réintégration alors que cette demande nécessite
l’examen des conditions de la dite réintégration telles qu’édictées par l’ordonnance n°
60-050, et préjudice nécessairement le fond, d’autant plus que le droit de priorité
invoqué est contesté par la partie adverse qui se prévaut de la forclusion.
Article 8
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il reprend les lieux pour les habiter lui-
même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son
conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation
correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant
habituellement ou domiciliés avec lui, que ces besoins correspondent à une utilisation normale
du local et que celui-ci puisse être adapté par simple travaux d’aménagement à un usage
d’habitation. La reprise partielle n’est admise qu’à la condition de ne pas porter atteinte à
l’exploitation et à l’habitation du locataire.
Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier de cette
disposition que si son acte d’acquisition a date certaine plus de quatre ans avant l’exercice de
ce droit.
La reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne pourra être exercée sur les locaux
affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé.
Le bailleur qui exerce le droit de reprise prévu au présent article est tenu de verser au
locataire ou à son ayant droit une indemnité égale au préjudice subi et déterminée
conformément à l’article 4, sans qu’elle puisse toutefois, pour les locaux objet de la reprise,
excéder le montant cumulé des loyers des cinq dernières années ou, si la durée de la location a
été inférieure à cinq ans, le quintuple du loyer de la dernière année.
Le bailleur qui refuse le renouvellement pour le motif ci-dessus, doit donner congé
dans les formes et conditions de l’article 16 au moins un an à l’avance.
Art. 8, ord. n°60-050
I- CONDITIONS
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« En cas de reprise pour habiter, le propriétaire du local doit justifier certaines conditions
tenant tant à l’immeuble qu’au bénéficiaire;
Entre autres conditions, le local doit correspondre aux besoins du bénéficiaire et doit pouvoir
être aménagé facilement en local d’habitation; le bénéficiaire ne doit pas disposer déjà d’une
habitation correspondant aux besoins normaux de lui-même et des membres de sa famille
demeurant habituellement avec lui.»
C’est au locataire évincé de prouver que le preneur dispose d’une autre maison d’habitation
répondant aux critères ci-dessus pour y loger sa famille.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le bailleur ayant motivé le congé de six mois donné au preneur à la fois par la reprise
d’habitation et par la nécessité d’effectuer de grandes réparations, est légalement justifié
l’arrêt de la Cour d’Appel qui énonce que « la loi prévoit deux régimes différents pour ces
deux modes distincts et dans le cas d’une reconstruction notamment, le locataire peut
prétendre à une priorité de relocation; le cumul des motifs ne permet pas à la Cour d’exercer
son contrôle ».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être validé le congé pour reprise au bénéfice des descendants du propriétaire qui
a été donné dans les formes et conditions des articles 8, 16 et 31 de l’ordonnance n°60-050.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Validation d’un congé pour reprise personnelle non contesté par le locataire et rejet
d’une demande d’un délai de grâce.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est au jour où le bailleur donne congé qu’il y a lieu de se placer pour déterminer s’il
remplit les conditions exigées par la loi.
Par suite, c’est au jour dudit congé qu’il doit avoir acquis l’immeuble à titre onéreux
depuis plus de 4 ans.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DROIT DE REPRISE – NOUVEL ACQUEREUR – DELAI DE QUATRE ANS.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III- MOTIVATION DU CONGE
En l’espèce, la Cour d’Appel a estimé que ne pouvait être considéré comme un congé
de refus de renouvellement du bail régi par l’article 32 de l’ordonnance n° 60-050, le congé
donné « en raison de ce que les propriétaires entendent exercer leur droit de reprise pour
usage personnel et de sa famille ».
La Cour Suprême casse cet arrêt en affirmant: « attendu que puisque le motif de
reprise est ainsi clairement libellé et ce tout en se référant aux dispositions de l’ordonnance
n°60-050 du 22 juin 1960, il ne devrait plus exister l’ombre d’un doute aussi bien sur
l’intention réelle de la bailleresse que sur la portée de ladite intention sur l’entendement du
locataire d’ailleurs notifié à personne sans qu’il soit encore besoin d’exiger audit exploit de
congé une mention supplémentaire à propos du refus de renouvellement qui devrait alors s’en
dégager naturellement;
Que c’est donc à tort que l’arrêt attaqué a basé sa décision sur une telle exigence, et
qu’en conséquence, sa cassation est encourue. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le locataire qui a reçu un congé régulier pour reprise des lieux loués sur le fondement
de l’article 8 de l’ordonnance n°60-050 ne dispose que d’un contrôle a posteriori de la
réalisation des motifs, après l’expiration dudit congé.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
V- INDEMNITES
L’action intentée en validation du congé est différente par son objet de celle fondée
sur l’article 8 alinéa 5.
La déchéance édictée sur ces actions ne vise pas les droits résultant d’une infraction
aux dispositions de l’article 8 alinéa 5, infraction qui ne peut être que postérieure à l’éviction.
CS, n°17, 08/02/1977 (cassation)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le locataire a droit à une indemnité qui ne peut excéder le montant cumulé des cinq
dernières années des loyers telle qu’elle est prévue par l’article 8 de l’ordonnance 60-050,
lorsqu’il est constant et non contesté que le bailleur ayant refusé le renouvellement du bail
pour reprise des lieux pour les habiter lui même ou les faire habiter par des membres de sa
famille n’a jamais occupé les lieux et s’est donc mis dans son tort.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le propriétaire exerçant le droit de reprise pour habiter doit payer une indemnité d’éviction;
jusqu’à parfait paiement de cette indemnité fixée par expert, le locataire est en droit de se
maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du contrat primitif.»
« L’expulsion du locataire des lieux litigieux ne saurait être effective tant que le versement de
l’indemnité d’éviction n’a pas été réalisé.»
L’expulsion ne peut avoir lieu, a fortiori, qu’après le résultat d’expertise ordonnée par le juge
afin de fixer l’indemnité d’éviction.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aucune disposition n’édicte la nullité d’un congé servi dans un délai inférieur au
délai prévu par la loi, l’effet dudit congé étant simplement reporté à l’expiration du délai légal
à compter du jour où il a été servi. »
(En l’espèce, la Cour d’Appel avait annulé le congé donné par le bailleur pour reprise
personnelle aux motifs qu’il fixait un préavis d’une durée de six mois seulement au lieu de
l’année prévue à l’article 8 de l’ordonnance n°60-050.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le congé pour reprise personnelle d’un local à usage commercial doit être donné un an
à l’avance.
Si ce délai n’est pas respecté, le congé n’est pas nul; son effet est simplement reporté à
une année à compter du jour où il a été servi.
- CA. Civ 2ème section, n° 344 , 21/10/1964 (mais qui concerne les baux d’habitation)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mais le bail prenant fin définitivement à son terme en présence d’un congé valable, il
n’appartient pas au juge de suppléer les parties, en régularisant par sa décision le congé non
fait dans le délai légal en reculant la date d’expiration du bail convenu entre les parties.
Article 9
Le locataire a le droit de rester dans les lieux aux clauses et conditions du contrat
primitif jusqu’au commencement effectif des travaux.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci
seront fixées selon la procédure prévue à l’article 33.
Le bailleur ayant motivé le congé de six mois donné au preneur à la fois par la reprise
d’habitation et par la nécessité d’effectuer de grandes réparations, est légalement justifié
l’arrêt de la Cour d’Appel qui énonce que « la loi prévoit deux régimes différents pour ces
deux modes distincts et dans le cas d’une reconstruction notamment, le locataire peut
prétendre à une priorité de relocation; le cumul des motifs ne permet pas à la Cour d’exercer
son contrôle ».
CS, n°15, 09/02/1988 (rejet)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sont irrecevables les griefs nouveaux du bailleur qui reproche à la Cour d’Appel
d’avoir ordonné le versement d’une indemnité d’éviction alors qu’il était seulement tenu de
rembourser les frais normaux de déménagement et d’aménagement.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être validé un congé donné conformément aux conditions prévues par l’article 9
de l’ordonnance n°60-050, notamment après que le bailleur ait reçu une autorisation de
reconstruire délivrée par le président du Fivondronana.
TPI fianarantsoa, n°1322, 08/10/1996
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« C’est à juste titre que le premier juge a relevé que pour être recevable, l’action en paiement
d’indemnité d’éviction ou de transfert de fonds doit être introduite devant le tribunal du fond
dans les trois mois, à compter du congé servi au locataire; cette action est indépendante de
celle intentée auprès de la juridiction des référés aux fins de déterminer par voie d’expertise
le montant des dites indemnités.»
(Expulsion du locataire ayant saisi seulement la juridiction des référés et étant devenu ainsi
occupant sans droit ni titre.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bien que le locataire n’ait pas contesté le motif du congé et n’ait pas réclamé
d’indemnité d’éviction, le bailleur doit être condamné à des dommages et intérêts lorsque
postérieurement le motif erroné, reconstruire, s’est avéré inexistant le propriétaire se
contentant de reprendre les lieux pour y exploiter lui même un commerce.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 10
Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du
terrain indispensable à la construction. Il donne lieu , s’il a pour effet d’entraîner
obligatoirement la cession de l’exploitation commerciale, industrielle, artisanale ou
professionnelle, au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article 9.
Article 11
Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu’il est bailleur des lieux et
vendeur du fonds, qui y est exploité, et qui a reçu le prix intégral, ne peut refuser le
renouvellement qu’à la charge de payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4 sauf s’il
justifie d’un motif reconnu grave et légitime à l’encontre du preneur.
Article 12
Un motif tiré de la notion d’utilité publique ne peut, sauf exception indiquée à l’article
13, fonder le refus du paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4.
Article 13
Les litiges soulevés par l’application du présent article sont soumis aux règles de
compétence et de procédures prévues par les articles 31 et 32.
Article 14
S’il est établi que le bailleur n’a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles 4 et
suivants qu’en vue de faire frauduleusement échec aux droits du locataire notamment par des
opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou
commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
Article 15
Le locataire qui peut prétendre à l’indemnité d’éviction prévue à l’article 4 ou à l’une des
indemnités prévues aux articles 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 19 et 39 n’est tenu de quitter les lieux
avant d’avoir reçu celle - ci. Il a droit, jusqu'à son versement, au maintien dans les lieux aux
clauses et conditions du bail expiré.
En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du
terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de
l’indemnité au locataire lui - même ou, éventuellement à un séquestre. A défaut d’accord
entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au
paiement de l’indemnité, ou, à défaut par simple ordonnance sur requête.
L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa simple quittance, s’il n’y a
pas opposition des créanciers et contre remise des clefs du local vidé, sur justification du
paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.
En cas de non remise des clefs à la date fixée, le séquestre après mise en demeure,
retient un pour cent par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au
bailleur sur sa seule quittance.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tel n’est pas le cas lorsque c’est par une résiliation judiciaire que le bail a pris fin qui ne
permet pas au locataire de bénéficier du droit au maintien dans les lieux.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le propriétaire exerçant le droit de reprise pour habiter doit payer une indemnité d’éviction;
jusqu’à parfait paiement de cette indemnité fixée par expert, le locataire est en droit de se
maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du contrat primitif.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DEPART DU LOCATAIRE AVANT PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION –
DROIT DE REPENTIR EXERCe POSTERIEUREMENT A CE DEPART.
La possibilité qui est laissée au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au
paiement de l’indemnité d’éviction est une simple faculté et non une obligation. Si, usant de
cette faculté, le locataire a quitté les lieux, le propriétaire ne peut plus, postérieurement à ce
départ, exercer son droit de repentir.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE IV
Article 9
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du
terme fixé par le contrat conformément à l’article 1738 du code civil et sous réserves prévues
à l’alinéa précédent.
Sauf ce qui est prévu à l’alinéa 3 ci-dessus, le congé doit être donné par acte extra-
judiciaire. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et reproduire
les termes de l’article 31.
Section 1 : LE CONGE
Aux termes d’une jurisprudence constante, lorsque le bénéficiaire d’un bail à usage
commercial n’a pas acquis droit au renouvellement du bail, le propriétaire est libre de lui
donner congé sans avoir à respecter les formes spéciales prévues par l’ordonnance n° 60–050
du 22 Juin 1960 et sans avoir à justifier d’un motif valable. Les dispositions de cette
ordonnance destinées à protéger le droit au maintien dans les lieux ne sauraient s’appliquer
aux locataires ne bénéficiant pas du droit au renouvellement. A leur égard, le congé demeure
soumis aux règles de l’article 1736 du Code Civil, le propriétaire ayant pour seule obligation
aux termes dudit article, de donner congé suivant les usages locaux.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le dernier alinéa de l’article 16 de l’ordonnance précitée qui prescrit que le congé soit
donné par acte extra-judiciaire ne se justifie que si le locataire a droit au renouvellement.
Dans le cas contraire il y a lieu d’appliquer le premier alinéa de ce même article qui
n’exige qu’un congé suivant les usages.
CA , n° 696, 11/07/1973
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est légalement fondé l’arrêt qui ordonne l’expulsion du locataire en affirmant « qu’il
est vain de faire appel aux dispositions du bail dont les principales obligations n’ont pas été
respectées, lequel bail du reste a été dénoncé d’accord parties ».
(En l’espèce, la Cour Suprême estimait que l’expulsion est légitimée par le fait que
l’assemblée générale de la société locataire a pris envers la bailleresse l’engagement de libérer
les lieux sur simple demande de celle-ci.)
CS, n°45, 11/08/1992 (rejet)
[pourvoi contre: CA, n°1171, 16/07/1990]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est légalement justifié l’arrêt de la Cour d’Appel qui, pour estimer insuffisante une
simple dénonciation du contrat de bail, affirme « qu’un bail commercial, qu’il soit à durée
déterminée ou indéterminée ne peut prendre fin qu’avec un congé régulier donné dans les
conditions de l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 ou par décision judiciaire ».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu’il est constant que les parties ont marqué leur accord pour la location de locaux
à usage commerciaux pour une durée déterminée, le locataire qui a délaissé les lieux avant
l’échéance fixé et sans préavis doit être condamné au paiement des loyers basés non pas sur
l’occupation effective ou non du local mais sur le fait que le locataire a rompu unilatéralement
le bail à durée déterminée.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III- QUI PEUT DONNER CONGE ?
La société qui acquiert des immeubles, munie d’un titre authentique, a pleine qualité
pour agir, notamment faire servir un congé et demander l’expulsion d’un locataire qui néglige
de payer les loyers de plusieurs mois.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Aucune pièce du dossier ne permet de dire que le local objet du litige appartient au
domaine public communal; le Fivondronampokontany de Mahajanga I en contractant le bail à
loyer du 3I juillet 1981 a entendu se comporter en particulier et ainsi se soumettre aux
dispositions de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, bien que le contrat liant les parties
contiennent des stipulations exorbitantes du droit commun; (...)
Ainsi le congé donné par simple lettre a été fait, en la forme, en violation des
dispositions de l’ordonnance n°60-050;
En outre la requise a invoqué dans ses conclusions d’autres motifs de reprise sans
discuter le motif qu’elle a initialement mentionné dans le congé. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être annulé le congé servi à la mauvaise personne; la société locataire ayant été
dissoute, le bailleur aurait dû l’adresser au liquidateur.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Si le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné, tout nouveau motif ne
peut être visé dans l’acte introductif d’instance en validation du congé, ni soulevé par simples
conclusions, ni soulevé d’office par le juge. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« On ne saurait admettre que le bailleur change le motif déclaré par écrit du congé
donné au gré de ses humeurs dans des exploits d’huissiers successifs dont la valeur identique
n’est contesté à aucun moment de la procédure.(...)
Il importe alors de rechercher sa véritable intention à l’époque; à cet effet il est tenu
compte des circonstances dans lesquelles ses déclarations ont été consignées dans tous les
exploits servis de telle sorte qu’il ne faudrait pas s’en tenir uniquement au motif avancé à
l’exploit du congé, ce dernier étant devenu de par l’attitude du bailleur un motif dont la
sincérité devrait être remise en question, voire même combattue en raison de son caractère
fallacieux. »
(En l’espèce, le bailleur avait motivé le congé par la reprise de l’immeuble pour son
occupation personnelle, mais aussi pour son fils et enfin partiellement pour son activité
commerciale.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le bailleur ayant motivé le congé de six mois donné au preneur à la fois par la reprise
d’habitation et par la nécessité d’effectuer de grandes réparations, est légalement justifié
l’arrêt de la Cour d’Appel qui énonce que « la loi prévoit deux régimes différents pour ces
deux modes distincts et dans le cas d’une reconstruction notamment, le locataire peut
prétendre à une priorité de relocation; le cumul des motifs ne permet pas à la Cour d’exercer
son contrôle ».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
N’a pas donné une base légale à sa décision l’arrêt qui a ordonné l’expulsion de
l’occupant des lieux sur la base d’une sous-location soulevée par simples conclusions en
appel, tout en déclarant nul le congé donné pour non paiement des loyers et pour reprise aux
fins d’occupation personnelle.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le non respect du délai n’entraîne pas la nullité du congé dont l’effet est seulement
reporté à 6 mois à compter du jour où il a été servi.
En donnant un congé de huit jours au bailleur, le locataire n’a pas respecté cette
disposition et doit à celui-là une indemnité de brusque rupture correspondant aux six mois de
loyers qu’il aurait dû devoir avant son départ des lieux.
VII- DIVERS
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Attendu qu’il est constant et non contesté que le nouveau propriétaire n’est pas lié
par les clauses de l’ancien contrat de bail; qu’il a accordé un délai de six mois au locataire,
conformément à l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 et sans paiement de
loyer;
Qu’en effet, l’appelante [le locataire], sans user des dispositions de l’ordonnance
n°60-050 sur les recours accordés au locataire à défaut d’accord-parties sur l’augmentation du
loyer, n’est plus recevable a constaté celui-ci. »
Expulsion du locataire condamné en outre à verser au propriétaire des dommages-
intérêts pour privation de jouissance ou de revenu.
Lorsque les parties sont en désaccord sur le nouveau montant du loyer, c’est l’article
33 qui doit s’appliquer quand le bail est arrivé à échéance. En cours de bail, ce sont les
articles 25 et suivants qui s’appliquent.
Ces articles ne prévoient pas de délais particuliers pour que le locataire exerce une
action aux fins de manifester son désaccord, pas plus qu’ils ne prévoient la possibilité pour le
bailleur de mettre le locataire en demeure de se conformer au nouveau montant du loyer
unilatéralement fixé.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
De ce que les baux commerciaux, dès lors qu’ils entrent dans la définition de l’art.
1er de l’ordonnance 60-050 du 22 juin 1960, sont soumis en ce qui concerne les règles du
congé, seraient-ils conclu verbalement et quel que soit le temps depuis lequel ils dureraient,
aux dispositions de l’article 16 de la dite ordonnance ne fait pas obstacle à ce qu’ils soient
résiliés selon les règles applicables à tous les baux à loyer, c’est à dire dans les termes et les
formes du droit civil lorsque l’une des parties manque à ses obligations.
Les obligations tant du bailleur que du preneur, ainsi qu’elles résultent des dispositions
des articles 1719, 1728 et 1752 et suivants du Code Civil ne sont pas modifiées par la nature
commerciale du bail.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le dernier alinéa de l’article 16 de l’ordonnance précitée qui prescrit que le congé soit
donné par acte extra-judiciaire ne se justifie que si le locataire a droit au renouvellement.
Dans le cas contraire il y a lieu d’appliquer le premier alinéa de ce même article qui
n’exige qu’un congé suivant les usages.
CA , n° 696, 11/07/1973
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(En l’espèce, résiliation judiciaire d’un bail commercial pour non respect d’une clause
prévoyant la souscription par le preneur d’une assurance contre les risques locatifs.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ont été servis au preneur pour lui signifier un refus de renouvellement de bail conformément
aux articles 4 et suivants de l’ordonnance n°60-050 et eu égard aux motifs invoqués, tant dans
le commandement sus-indiqué, que dans l’assignation à comparaître devant les juges du fond,
à savoir des manquements graves aux obligations du preneur et notamment le non paiement
des loyers, la Cour d’Appel ne pouvait interpréter l’action du propriétaire que comme une
action en résiliation du bail;
En tout état de cause, qu’il s’agisse d’un congé ou d’une résiliation du bail, le but
poursuivi est le même, à savoir mettre fin au contrat. »
De plus, la Cour Suprême semble faire une confusion entre la résiliation du contrat,
qui met en principe fin à un bail en cours, et le refus de renouvellement signifié par un congé
qui ne prend effet qu’à l’échéance du bail. Cf. CS, n°59, 23/04/1991, infra.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL - DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU
BAIL (NON).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La défaillance du locataire qui ne paye pas ses loyers justifie la résiliation du contrat de bail
et son expulsion.
Le locataire ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, la résiliation ayant été prononcée à
cause de ses fautes.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La transformation non autorisée des lieux loués et le refus injustifié par le locataire de
payer les loyers pendant des années constituent des motifs graves et légitimes entraînant la
résiliation du bail et l’expulsion.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Après avoir affirmé que les prescriptions de l’article 16 sont d’ordre public, la Cour
Suprême estime que « l’action en résiliation d’un bail commercial, peu importe les motifs,
constitue une action en cessation de bail et est par conséquent subordonnée à la validité d’un
congé devant être donné préalablement à l’action en justice ».
Cassation de l’arrêt de la Cour d’Appel qui estime quant à elle « qu’il s’agit d’une
action en résiliation d’un contrat pour inexécution de ses obligations par le preneur, droit
ouvert au bailleur par la Théorie Générale des Obligations relative aux rapports contractuels
des parties; qu’en conséquence le bailleur n’est pas tenu de donner le congé prévu à l’article
16 de l’ordonnance n°60-050 ».
Cependant, difficile de comprendre quelles sont les raisons qui ont poussé la Cour Suprême à
changer radicalement sa jurisprudence. L’argument principal serait sans doute l’application de
la règle traditionnelle : « le spécial déroge au général », d’autant plus que les règles de
l’article 16 sont, selon la Cour Suprême, d’ordre public.
En tous cas, cette nouvelle règle provoquera sans aucun doute de nombreuses difficultés dans
la pratique. Par la généralité de ces termes, la Cour Suprême semble dire que l’article 16 doit
s’appliquer quelles que soient les fautes commises par le locataire, fautes qui ont provoqué la
demande de résiliation par le bailleur, et donc notamment l’absence de paiement des loyers.
Rappelons que l’article 16 prévoit que le congé doit respecter un délai de préavis d’au moins
six mois. Est-ce à dire que le bailleur devra attendre six mois avant de pouvoir saisir la justice
aux fins de résilier le bail, les loyers impayés s’accumulant ?
Enfin, qu’en est-il de l’article 24 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail un mois après
un commandement à payer demeuré infructueux lorsque le contrat contient une clause
résolutoire ? Dans quelle mesure est-il compatible avec cette nouvelle position de la Cour
Suprême ? Faut-il faire désormais une distinction radicale du régime de résiliation du contrat
entre les baux contenant une clause résolutoire et ceux n’en contenant pas : un délai d’un mois
pour les uns et de six mois pour les autres, sans compter les délais de procédure…?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La tacite reconduction crée un bail nouveau présumé fait pour une durée indéterminée
à défaut de clauses contraires au contrat primitif. C’est une présomption simple qui peut être
combattue par la preuve de l’intention contraire des parties.
(En l’espèce, la Cour d’Appel avait estimé qu’il y avait renouvellement du bail et non
tacite reconduction.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aux termes de l’article 16 alinéa 2 de l’ordonnance n° 60-050 du 22 Juin 1960 sur les
baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, à défaut de congé, le bail fait
par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat conformément
à l’article 1738 du Code Civil et sous les réserves prévues à l’alinéa cité. Ainsi prévalent les
conditions précédemment arrêtées par les parties .
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le nouveau propriétaire d’un local faisant l’objet d’un bail commercial ne peut se
prévaloir d’un avenant au contrat de bail conclu antérieurement entre le locataire et l’ancien
propriétaire prévoyant que ledit bail ne sera pas renouvelable par tacite reconduction, cet
avenant étant devenu caduc.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 17
A défaut de congé, le locataire, qui veut obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire
la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout
moment au cours de sa reconduction.
La demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra - judiciaire. Sauf
stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui
même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité
pour la recevoir; s’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf
stipulations ou notifications contraires à l’égard de tous.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 18
En cas de renouvellement et sauf accord des parties, la durée du nouveau bail doit être égale à
la durée contractuelle du bail venu à l’expiration, sans qu’elle puisse être supérieure à neuf
ans.
Le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précèdent ou, le cas
échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant, soit celle pour laquelle le congé a été
donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suivra cette
demande.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RENOUVELLEMENT DU BAIL - EFFET RETROACTIF DU JUGEMENT FIXANT
LE NOUVEAU LOYER AU JOUR DU RENOUVELLEMENT - COMPTES ENTRE
LES PARTIES.
Ainsi, les effets du nouveau bail défini par le juge rétroagissent au jour de l’expiration
de l’ancien bail quelle que soit la date du prononcé du jugement.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 19
Le propriétaire peut différer pour une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail,
s’il se propose se surélever l’immeuble et si les travaux qui s’imposent pour cette opération
rendent nécessaire l’éviction temporaire du locataire.
Celui6ci a droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder la
valeur de trois années de loyer.
TITRE V
DES SOUS-LOCATIONS
Article 20
Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur , toute sous-location totale ou partielle
est interdite.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte
extra - judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans les quinze jours de
la réception de la notification, la propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte.
Si, en dépit de l’autorisation qu’il a donnée en application du premier alinéa, le bailleur refuse
ou omet de répondre, il est passé outre.
Article 21
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sont des occupants sans droit ni titre ne pouvant bénéficier du droit au maintien dans les lieux
les sous-locataires qui ne justifient d’aucune autorisation écrite du propriétaire contrairement
aux dispositions de l’article 20 de l’ordonnance n°60-50 du 22 juin 1960 et à une clause du
bail prévoyant que le locataire ne pourra sous-louer les locaux qu’avec le consentement
exprès et par écrit du bailleur sous peine de nullité de la sous-location consentie au mépris de
cette clause.
(En l’espèce, les sous-locataires soutenaient avoir entièrement réglé les loyers au
propriétaire.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Par arrêté ministériel, Monsieur X a obtenu l’autorisation d’occuper un terrain qu’il a sous-
loué à d’autres personnes qui soulèvent la nullité du contrat de sous-location, Monsieur X
s’étant faussement présenté comme étant le propriétaire du terrain litigieux.
La Cour d’Appel affirme que la sous-location est valable en se fondant sur le fait que «
l’arrêté sus-évoqué n’a pas prévu une clause interdisant à Monsieur X la possibilité de sous-
louer le terrain attribué ».
Les sous-locataires n’ayant pas payé leurs loyers, confirmation du jugement qui prononce la
résiliation du contrat et refuse l’attribution d’une indemnité d’éviction.
Art. 20, ord. 60 – 050 : « Sauf stipulation du bail ou accord du bailleur, toute sous location
totale ou partielle est interdite.»
Art. 10, Ord. 62 – 100 : « Le locataire ne pourra sans l’autorisation expresse du propriétaire, à
peine de nullité du contrat passé entre eux, céder son bail ni sous louer. »
Le silence du bail initial ne saurait donc valoir autorisation de sous-louer. Cependant ces
textes ont pour but de protéger essentiellement le propriétaire et non le sous-locataire : nullité
relative ? nullité du seul contrat principal et non de la sous-location ? C’est ce que semble
dire la Cour d’Appel…)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(Remarque : S’agissait-il d’un arrêt rendu en matière de référé ? Rien dans l’arrêt de
la Cour Suprême ne nous l’indique. Cependant, le motif de la cassation, à savoir le fait d’avoir
préjugé sur le fond, laisse supposer que nous sommes bien dans le cadre d’une procédure de
référé.
Pour une sous-location ayant durée douze ans sans aucune contestation de la part du bailleur
qui l’avait accepté dans un courrier sans pour autant avoir manifesté sa volonté de concourir à
l’acte.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ne commet aucun excès de pouvoir la Cour d’Appel qui ordonne l’expulsion du sous-
locataire après avoir constaté la résiliation du contrat de sous-location, le sous-locataire ayant
changé la destination des lieux loués sans l’accord formel du propriétaire.
[après jonction pour connexité, rejet du pourvoi contre: CA, n°215 ,12/03/1980;
et cassation sans renvoi par voie de retranchement du pourvoi contre: CA, n°22, 19/01/1982]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SOUS-LOCATION - RESILIATION - REFUS DU SOUS-LOCATAIRE DE QUITTER
LES LIEUX - INDEMNISATION DU POPRIETAIRE.
[après jonction pour connexité, rejet du pourvoi contre: CA, n°215 ,12/03/1980;
et cassation sans renvoi par voie de retranchement du pourvoi contre: CA, n°22, 19/01/1982]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Selon la Cour d’Appel : « Ces agissements, même s’ils émanaient du locataire principal, voire
du propriétaire, constituent en dehors d’une décision judiciaire, une voie de fait ».
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE VI
DU LOYER
Article 22
Le loyer d’un bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative équitable. Celui-ci est
déterminée notamment d’après :
Article 23
Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie ,
portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de Madagascar pour les
avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de deux
termes.
Le montant des loyers en retard porte intérêt, de plein droit et au même taux, en faveur
du bailleur.
Doit être condamné au paiement des loyers impayés échus et à échoir jusqu’à son
départ définitif des lieux ainsi qu’aux intérêts de droit en taux prévu par la disposition de
l’article 23, alinéa 2 de l’ordonnance n°60-050, le locataire faisant l’objet d’un jugement
ordonnant son expulsion suite à la résiliation du bail.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 24
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement
du loyer aux échéances convenues ne produit effet qu’un mois après un commandement à
payer demeuré infructueux. Ce commandement, doit à peine de nullité mentionner ce délai
Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article
1244 du code civil, peut en accordant dés délais suspendre la résiliation et les effets de la
clause de résiliation pour défaut de paiement du loyer au terme convenu, lorsque la résiliation
n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la
chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions
fixées par le juge.
I- GENERALITES
En résiliant le bail pour non paiement des loyers à leurs échéances, la Cour d’Appel
n’a fait qu’appliquer les dispositions de l’article 24 de l’ordonnance n°60-050.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SIGNIFICATION DU TERME « LOYERS » - y compris accessoires, interets de retard, et
frais engages.
CA n°242, 08/03/1972
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La clause de résiliation de plein droit prévue dans le contrat de bail joue en faveur du
bailleur lorsque le locataire ne s’est pas libéré du montant total de la somme due après avoir
reçu régulièrement le commandement à payer.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est au bailleur de prouver que le locataire n’a pas payé les loyers échus suite à un
commandement à payer lorsqu’il existe un commencement de preuve que ce dernier a bien
envoyé, dans le délai de un mois, les sommes correspondantes aux loyers en question.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le non paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, après un commandement à payer
les loyers dans un délai de un mois demeuré sans effet, justifie la résiliation du bail et
l’expulsion du locataire.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur qui constate le défaut de paiement de
deux termes du loyer à leur échéance doit opérer commandement de payer ou sommation
d’exécution. Il ne peut pas se faire remettre directement la clef de l’immeuble litigieux par la
voie d’une ordonnance sur requête, d’autant moins que la bonne foi du preneur est
incontestable du fait qu’il a immédiatement procédé à une offre de payer les loyers dus après
la ratification de ladite ordonnance sur requête.
La Cour ajoutant que le locataire se trouve forclos dans son action en annulation et
dans sa demande de bénéficier d’une indemnité d’éviction, l’ayant engagée dans un délai de
plus de trois mois.
(Remarque: même s’il n’était pas forclos, le locataire expulsé pour non paiement des
loyers pourrait-il bénéficier d’une indemnité d’éviction ?)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aucun commandement de payer n’ayant été encore servi au locataire qui ne paye plus ses
loyers, la demande d’expulsion pour non paiement des loyers ne peut qu’être rejetée
actuellement. Il convient cependant de condamner le locataire en paiement des loyers déjà
échus.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est irrecevable la demande d’expulsion du locataire pour non paiement des loyers
d’un hôtel-restaurant-bar, lorsque le bailleur ne s’est pas conformé aux prescriptions de
l’article 24 de l’ordonnance 60-050 en n’ayant pas servi au locataire un commandement de
payer mentionnant le délai de un mois.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Cassation de l’arrêt qui estime à tort que la demande d’expulsion par le bailleur est
irrecevable en l’absence d’un commandement infructueux à payer les loyers échus, alors
qu’un tel commandement avait bien eu lieu préalablement à l’assignation du locataire par le
bailleur.
CS, n°118, 14/10/1986 (cassation)
[pourvoi contre : CA, 08/09/1983]
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Attendu que l’arrêt attaqué énonce dans ses motifs que les pièces produites sont
suffisantes pour dire que le Sieur X. est un locataire défaillant et de mauvaise foi ne pouvant
plus prétendre au droit au maintien dans les lieux accordé par le Tribunal;
Attendu que l’appréciation des preuves relatives au paiement des loyers relève du
pouvoir souverain des juges du fond; que le moyen est donc mal fondé et doit être rejeté. »
CS, n°57, 09/12/1997 (rejet)
[pourvoi contre : CA d’Antananarivo, n°746, 15/04/1996]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
V- DELAI DE GRACE
« Le juge des référés en matière de bail commercial n’est compétent que dans les cas
prévu aux articles 33 de l’ordonnance n°60-050 en vue de la désignation d’un expert en cas de
désaccord des parties sur le montant des loyers pour le renouvellement du bail et 24 de la
même ordonnance en cas de demande de grâce, lorsqu’il y a urgence et refus de
renouvellement du bail;
Ces deux règles excluent la saisine et la compétence du juge des référés pour statuer
sur une demande d’expulsion du locataire. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La Cour accorde au locataire des délais de grâce pour s’acquitter de ses retards,
compte tenu des efforts faits, en fixant les mensualités et en prévoyant déchéances du terme
en cas de non paiement d’une seule mensualité.
« Le locataire, en déclarant expressément qu’il ne s’oppose pas d’une part au paiement des
loyers échus et à échoir jusqu’à son départ définitif des lieux, d’autre part à la transformation
des lieux loués par le propriétaire qui rendra alors nécessaire son départ des lieux, acquiesce
au jugement [prononçant leur expulsion].
Toutefois sa demande de délai de grâce faite reconventionnellement en appel est recevable et
parait fondée dans la mesure où dans la conjoncture actuelle, il est difficile aux locataires
commerçants de trouver un autre endroit pour s’installer, il échet d’y faire droit et de lui
accorder un délai de grâce de trois mois».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 25
Article 26
La clause du bail stipulant un prix ferme interdit toute modification de celui-ci pendant la
durée du bail, sauf modifications apportées d’accord parties, à la superficie des lieux ou, par
le propriétaire, à leur aménagement.
Article 27
Lorsque le bail comporte une clause de révision, le loyer peut varier en fonction d’un index
économique traduisant les variations du coût de la main-d’œuvre et des matières premières
mises en œuvre dans l’industrie du bâtiment.
- d’une part, soit le jour d’entrée en vigueur du bail ou de son renouvellement, soit, s’il y a
déjà eu révision, le jour où celle-ci a été opérée ;
- et d’autre part, l’expiration des douze mois qui suivent la résiliation de l’un de ces
événements.
Un décret, sur rapport du Ministre chargé de l’économie, fixera les modalités d’application du
présent article en ce qui concerne le calcul de l’index et la publicité à assurer à celui-ci.
Article 28
Toute clause stipulant le recours à un mode d’indexation autre que celui prévu à l’article 27
est réputée non écrite.
Article 29
Les infractions aux dispositions des articles 26 et 27 précédents sont assimilées au délit de
majoration illicite des prix prévu par l’article 17 du décret du 14 avril 1943. Elles sont
constatées, poursuivies et réprimées dans les conditions prévues audit décret.
Article 30
L’exercice de poursuites fondées sur l’article 29 ne fait pas obstacle aux actions en
dommages-intérêts que le locataire peut intenter contre le bailleur à raison du préjudice qu’il a
subi du fait de la pratique de prix illicites.
Or, il est équitable et est d’usage, en matière de baux commerciaux, que le prix du
loyer varie en baisse ou en hausse selon les circonstances économiques.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Un loyer qui a déjà subi une augmentation d’accords parties, ne saurait plus être
considéré comme à prix ferme. »
Par suite, la révision ne peut intervenir que dans le cadre d’une procédure de
renouvellement.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Si en cours de bail, le loyer ne peut être révisé, il en est autrement en cas d’indexation ou de
transformation des lieux; dans le cas d’espèce, le contrat de bail prévoit une clause
d’indexation;
La juridiction compétente pour la fixation du loyer est la juridiction des référés; c’est à bon
escient que le juge des référés a fait application de l’article 33 de l’ordonnance n° 60-050 du
22 juin 1960 en ordonnant la désignation d’un expert pour établir le nouveau taux du loyer. »
CA Antananarivo, 4 ème section en matière de référé, n°1080, 09/09/1998
[Confirmation de : TPI, Ord . de référé ??? , après ADD n°3788, 20/09/1999]
Cette fois la Cour d’Appel affirme clairement que l’article 33 de l’ordonnance n° 60-050 ne
s’applique pas lorsque le contrat de bail est toujours en cours et que c’est à tort que la
juridiction statuant en la forme des référés a admis la demande d’expertise qui implique
l’admission du principe de révision du taux du loyer.
(Remarque : la Cour rappelle ainsi que dans le cadre d’un bail à durée indéterminée, la
révision du taux du loyer ne peut être effectuée que dans les conditions prévues par l’article
26 de l’ordonnance n° 60-050.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III- INDEXATION
« Les juges sont soumis à l’obligation légale de statuer sur la demande de révision à
eux soumise malgré l’absence de texte administratif sur l’index économique. »
(En l’espèce, le requérant reprochait à la Cour d’Appel d’avoir estimé le nouveau taux
de loyer non pas sur la base de la variation de l’index économique comme cela était prévu au
contrat, mais plutôt sur celle du résultat de l’expertise judiciaire.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
IV- EXPERTISE
La décision judiciaire à intervenir après la dite expertise ne pourra pas avoir un effet
rétroactif, la révision acquise ne pouvant être logiquement applicable que pour la période à
venir et de surcroît pour une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
V- DIVERS
« Attendu qu’il est constant et non contesté que le nouveau propriétaire n’est pas lié
par les clauses de l’ancien contrat de bail; qu’il a accordé un délai de six mois au locataire,
conformément à l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 et sans paiement de
loyer;
Qu’en effet, l’appelante [le locataire], sans user des dispositions de l’ordonnance
n°60-050 sur les recours accordés au locataire à défaut d’accord-parties sur l’augmentation du
loyer, n’est plus recevable a constaté celui-ci. »
Lorsque les parties sont en désaccord sur le nouveau montant du loyer, c’est l’article
33 qui doit s’appliquer quand le bail est arrivé à échéance. En cours de bail, ce sont les
articles 25 et suivants qui s’appliquent.
Ces articles ne prévoient pas de délais particuliers pour que le locataire exerce une
action aux fins de manifester son désaccord, pas plus qu’ils ne prévoient la possibilité pour le
bailleur de mettre le locataire en demeure de se conformer au nouveau montant du loyer
unilatéralement fixé.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE VII
DE LA PROCEDURE
Article 31
Le rapport d’expertise doit être déposé au greffe dans un délai maximum de deux
mois. Il est joint à la procédure diligentée devant le tribunal civil qui statue au fond après son
dépôt.
Cette position de la Cour Suprême confirme que ladite ordonnance n’a pas exclu
l’application du droit commun en ce qui concerne l’exécution du bail qui est avant tout un
contrat et qui peut donc notamment faire l’objet d’une résiliation judiciaire en d’inexécution
des obligations contractuelles par l’une des parties : Cf. la jurisprudence sous l'article 16.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Fait une exacte application de la loi l’arrêt qui affirme que « pour toute contestation
relative à l’application de l’ordonnance n° 60-050, l’assignation est exigée par l’article 31
pour la saisine des tribunaux ».
Non seulement en les recevant en justice mais aussi en y faisant droit, l’arrêt attaqué a
méconnu les dispositions légales ci-dessus visées et en conséquence encourt la cassation. »
(En l’espèce, la procédure avait été diligentée par voie d’assignation et à titre principal
par le locataire, le bailleur n’ayant demandé la validation du congé et l’expulsion du locataire
qu’à titre reconventionnel dans ses conclusions postérieures.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En ordonnant l’expulsion des intimés des lieux loués, le juge des référés outrepasse
ses pouvoirs au détriment des juges du fond et ce, en vertu des dispositions de l’article 31 de
l’ordonnance n°60-050 donnant compétence de principe au tribunal civil pour toutes les
contentions relatives à son application, d’autant plus que la compétence du juge des référés est
bien délimitée par la loi en matière de baux commerciaux. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est compétent la juridiction des référés sur le fondement de l’article 31, alinéa 3, pour
désigner un expert aux fins de procéder à l’évaluation d’une éventuelle indemnité d’éviction
due au locataire.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
REFERES - FIXATION DE L’INDEMNITE D’EVICTION - DEMANDE
D’EXPERTISE.
Ordonnance dans laquelle le juge des référés ordonne un expertise aux fins de
déterminer le montant d’une éventuelle indemnité d’éviction:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 32
Le locataire dispose, à peine de forclusion, d’un délai maximum de trois mois, courant de la
date à laquelle a été reçue la notification du refus renouvellement, pour assigner le bailleur
devant le tribunal civil de la situation de l’immeuble, s’il entend contester le motif du refus ou
demander le paiement de l’indemnité d’éviction.
Les décisions en dernier ressort peuvent être déférées à la cour de cassation dans les
conditions fixées par les textes en vigueur.
Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a
pas déjà loué ou acheté un autre immeuble. L’acceptation de renouvellement émanant du
bailleur qui exerce son droit de repentir rétroagit dans ses effets, au jour de l’expiration du
bail précédent.
Cet arrêt de la Cour Suprême permet de bien mettre en évidence les deux principales
thèses qui s’affrontent dans l’interprétation des articles 31 et 32 de l’ordonnance n°60-050 du
22 juin 1960. Dès lors, il nous a semblé important de reproduire en grande partie les attendus
respectifs des arrêts de la Cour d’Appel et de la Cour Suprême.
La Cour d’Appel a annulé le congé servi par le bailleur et dit sans objet l’appel
interjeté par ce dernier contre l’ordonnance du juge des référés qui avait désigné un expert
pour évaluer l’indemnité d’éviction demandée par le locataire. Elle motive sa décision de la
manière suivante:
Que la situation prévue par l’article 31 est celle où les deux parties, bailleur et
locataire, sont d’accord sur le principe d’une indemnité d’éviction à allouer au locataire à la
suite du refus de renouvellement du bail par le bailleur; dans ce cas, la partie la plus diligente,
bailleur ou locataire, peut saisir le juge des référés pour faire ordonner les mesures d’expertise
nécessaires en vue de l’évaluation de l’indemnité d’éviction; que cette évaluation, une fois
faite par expert, les parties se retrouvent cette fois ci devant le juge du fond qui statue en
définitive sur l’indemnité d’éviction;
Que la situation prévue par l’article 32 suppose un désaccord entre les parties; le refus,
par le bailleur de renouveler le bail, met alors le locataire dans l’obligation, dans un délai de
trois mois sous peine de forclusion, d’assigner le bailleur en contestation du motif du refus ou
du paiement de l’indemnité d’éviction;
Attendu, en l’espèce, que si le locataire avait pris l’initiative de saisir le juge des
référés pour faire désigner un expert chargé de déterminer le montant de son indemnité
d’éviction, il n’y avait pas pour autant, accord entre les parties, le bailleur ayant, à la suite du
congé servi d’avoir à quitter les lieux pour détérioration et mauvais entretien, saisi le Tribunal
Civil pour faire valider le dit congé, ce qui a pour conséquence d’empêcher la procédure
prévue par l’article 31 de se dérouler; (...)
Attendu que faute par le locataire d’avoir saisi le Tribunal Civil d’une action en
contestation du motif du refus de renouvellement du bail ou d’une action en paiement de
l’indemnité d’éviction, il se trouvait forclos de contester les motifs du refus de
renouvellement devant le Tribunal Civil saisi en validation de congé par le bailleur. »
En effet, la Cour Suprême comme la Cour d’Appel, afin de fonder leur décision
respective, sont toutes deux forcées de raisonner par déduction pour aboutir à des règles que
l’ordonnance n’a pas expressément prévues.
D’une part, la Cour Suprême estime que l’article 31 ne s’applique que lorsque les
parties sont d’accord sur le principe du paiement d’une indemnité d’éviction. Elle déduit cette
règle de la rédaction de l’alinéa 3 dudit article qui stipule que « lorsque le locataire peut
prétendre à une indemnité d’éviction, la partie la plus diligente peut (...) saisir le juge statuant
en matière de référés pour ordonner les mesures d’expertise nécessaires ». La Cour Suprême a
pris la peine de souligner matériellement « la partie la plus diligente » afin sans doute de
démontrer que c’est cette formule qui lui permet de dire que les parties doivent être d’accord
pour que s’applique cette procédure. En effet, cette formule sous-entend que même le bailleur
peut demander une expertise relative à la fixation de l’indemnité d’éviction; or, quel intérêt le
bailleur aurait-il à le faire s’il estime que le locataire n’a pas droit à cette indemnité? Le
raisonnement de la Cour Suprême est donc parfaitement logique, cependant l’ordonnance
n’est pas aussi claire que cela, et en tout état de cause, la rédaction de l’alinéa 3 n’exclut pas
non plus que le locataire puisse utiliser cette procédure en saisissant le juge des référés alors
même que le bailleur n’a pas manifesté son accord pour le paiement d’une indemnité
d’éviction. Le locataire pourrait notamment utiliser cette procédure à titre conservatoire en cas
de désaccord des parties sur le principe même du paiement d’une telle indemnité.
D’autre part, la thèse de la Cour d’Appel est séduisante, notamment parce qu’elle
permet de déduire des articles 31 et 32 deux procédures différentes en fonction de la nature du
congé et donc de l’intention du bailleur, mais de la même façon, elle est obligée de faire dire à
l’ordonnance des choses qu’elle ne dit pas. Nulle part dans l’ordonnance il n’est question d’un
congé simple ou congé-renouvellement qui serait différent d’un congé refus de
renouvellement...
Le locataire qui conteste le refus de renouvellement n’a donc qu’un délai de trois mois
pour actionner sa bailleresse en justice, faute de quoi il sera forclos, forclusion qui est d’ordre
public.
Le premier donné dans le seul but d’ouvrir une procédure de renouvellement, pour
obtenir la modification des conditions du bail est soumis à l’article 31.
Le second donné dans le but de mettre fin au contrat et de reprendre les lieux est
soumis à l’article 32.
CA n°163 du 23/02/1972
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le preneur ne peut contester les motifs du congé dans le cadre d’une action en validation
intentée par le bailleur. En effet, l’article 31 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 a
expressément exigé l’assignation pour la saisine des tribunaux pour toutes contestations
relatives à son application. Ce texte a donc écarté la possibilité de se référer aux dispositions
générales du droit commun.»
Forclusion du locataire qui n’a pas contesté les motifs du congé ni demander le paiement
d’une indemnité d’éviction dans le délai de trois mois prévu par l’article 32 de l’ordonnance
n°60-050.
CA Antananarivo, 8 ème section, n°181, 02/03/1998
[Confirmation de : TPI ??? , n° 804, 20/11/1996
et après arrêt ADD, CA Antananarivo, n° 829, 21/04/1997]
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Enfin, pour une bonne administration de la justice et pour statuer sur l’indemnité
d’éviction, il échet de renvoyer la cause et les parties devant le premier juge pour la fixation
de cette indemnité.
CA Mahajanga, 2éme section, n°185, 12/11/1997
[infirmation de: TPI Antsiranana, n°217, 31/03/1993]
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est à bon escient que le premier juge, constatant que le congé donné par le bailleur pour
reprise personnelle est parvenu à expiration, ordonne l’expulsion des locataires qui n’ont pas
contesté le congé dans le délai imparti par la loi, pas plus qu’ils ne se sont conformés aux
dispositions d’ordre public de l’article 32 de l’ordonnance n° 60-050.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Arrêts constatant que le locataire est forclos dans son action en annulation du congé lorsqu’il
ne l’a pas exercé dans les trois mois du congé : application pure et simple de l’article 32 de
l’ordonnance n° 60-050 :
Dans le cadre d’un congé donné pour bâtir une nouvelle construction. Expulsion du locataire
devenu occupant sans droit ni titre.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« C’est à juste titre que le premier juge a relevé que pour être recevable, l’action en paiement
d’indemnité d’éviction ou de transfert de fonds doit être introduite devant le tribunal du fond
dans les trois mois, à compter du congé servi au locataire; cette action est indépendante de
celle intentée auprès de la juridiction des référés aux fins de déterminer par voie d’expertise le
montant des dites indemnités.»
(Expulsion du locataire ayant saisi seulement la juridiction des référés et étant devenu ainsi
occupant sans droit ni titre.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Une demande d’expertise devant le juge des référés pour la fixation de cette indemnité
ne peut suppléer à cette contestation quand bien même cette demande d’expertise aurait été
faite avant l’expiration du délai de 3 mois ci-dessus.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
INDEMNITE D’EVICTION - DEMANDE PRINCIPALE - DEMANDE NOUVELLE
IRRECEVABLE EN APPEL
L’indemnité prévue par l’article 32 de l’ordonnance n°60-50 du 22 juin 1960 doit faire
l’objet d’une demande principale. La demande présentée seulement en appel est nouvelle et
par conséquent irrecevable.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
LOCATAIRE ?
Lorsque le locataire, qui a reçu un congé pour reprise personnelle par le bailleur,
exerce une action tendant d’une part, et principalement, à la contestation dudit congé et
d’autre part, subsidiairement, à l’obtention d’une indemnité d’éviction, le premier juge aurait
dû se prononcer sur ce deuxième chef de demande après avoir à raison validé le congé, ce
dernier ayant été donné dans les forme et délai des articles 8 et 16 de l’ordonnance n°60-050
du 22 Juin 1960.
« Le premier juge ne s’étant pas prononcé sur ce deuxième chef de demande, il échet d’y
pallier et de prendre acte de ce que le locataire entend bénéficier de l’indemnité d’éviction
prévue par la loi et de renvoyer en conséquence la cause et les parties devant le Tribunal de
Première Instance aux fins d’ordonner une expertise pour fixer ladite indemnité d’éviction
que le bailleur devra allouer à l’appelante».
Dans le même temps qu’il exerce une action en contestation des motifs du congé, le locataire
précise qu’il « se réserve ses droits à une indemnité d’éviction ». La Cour d’Appel estime que
« n’ayant jamais formulé une demande d’expertise pour la fixation de ladite indemnité , il ne
saurait dès lors être reproché au premier juge de n’avoir pas ordonné ladite mesure, alors que
justement il a renvoyé l’appelant à se conformer aux dispositions légales pour l’exercice de
ses droits».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
IV- NULLITE DU CONGE SOULEVEE EN DEFENSE PAR LE LOCATAIRE
ACTION EN VALIDATION DE CONGE - CONTESTATION DES MOTIFS PAR LE
LOCATAIRE - FORCLUSION (OUI) - DEFENSE AU FOND (NON).
En l’espèce, la Cour d’Appel affirme que le locataire ne peut être admis à contester les
motifs du congé dans le cadre de l’action en validation intentée par le bailleur pour cause de
forclusion. Le locataire reproche à l’arrêt de faire une confusion entre l’action soumise au
délai de l’article 32 et la notion de défense au fond telle que définie par l’article 9 du Code de
Procédure Civile.
« Le preneur ne peut contester les motifs du congé dans le cadre d’une action en validation
intentée par le bailleur. En effet, l’article 31 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 a
expressément exigé l’assignation pour la saisine des tribunaux pour toutes contestations
relatives à son application. Ce texte a donc écarté la possibilité de se référer aux dispositions
générales du droit commun.»
Forclusion du locataire qui n’a pas contesté les motifs du congé ni demander le paiement
d’une indemnité d’éviction dans le délai de trois mois prévu par l’article 32 de l’ordonnance
n°60-050.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« La nullité du congé pour non respect des dispositions substantielles peut être
soulevée d’office même si le locataire est forclos dans son action en contestation du motif du
refus de renouvellement du bail ou en paiement de l’indemnité d’éviction. »
Faute d’avoir saisi le tribunal civil d’une action en contestation des motifs de refus de
renouvellement du bail ou d’une action en paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai
de trois mois à compter de la notification par le bailleur du refus de renouveler le bail, le
locataire se trouve forclos d’en contester les motifs devant le tribunal civil saisi par le bailleur
en validation du congé.
« Si le preneur ne peut être admis à contester les motifs du congé dans le cadre d’une action
en validation intentée par le bailleur, il n’est pas prohibé que ce dernier demande à titre
reconventionnel dans une procédure de contestation des motifs du congé la validation dudit
congé et l’expulsion du preneur.»
Qu’en effet, d’une part, aux termes de l’article 356 du Code de procédure civile, les demandes
reconventionnelles sont recevables si étant de la compétence de la juridiction saisie de la
demande principale, elles servent de défense à la demande principale ou si elles lui sont
connexes; que tel est le cas de la demande en annulation de est la conséquence de la demande
de validation de congé est connexe à la demande principale;
Que d’autre part, si l’article 31 de l’ordonnance n° 60-050 a entendu privilégier la saisine des
tribunaux par la voie de l’assignation c’est afin uniquement de permettre le respect des délais
imposés par l’ordonnance, pour que les parties restent entièrement responsables de la date de
leurs actes de procédure; qu’il serait dès lors aberrant d’exiger l’introduction d’une procédure
parallèle en validation du congé alors que le rejet de la contestation à un congé servi a pour
conséquence de facto la validation dudit congé.»
Elles doivent être portée par voie d’assignation devant le tribunal civil. »
Enfin, pour une bonne administration de la justice et pour statuer sur l’indemnité
d’éviction, il échet de renvoyer la cause et les parties devant le premier juge pour la fixation
de cette indemnité.
Le droit de repentir est la faculté offerte au bailleur, condamné ou sur le point d’être
condamné, à payer une indemnité d’éviction de se soustraire au versement de celle-ci en
rétractant son refus de renouvellement du contrat de la location, et en acceptant la poursuite
du bail sur les bases fixées par les parties ou par le juge.
Par suite , rien n’empêche le bailleur d’user par anticipation de ce droit, notamment
après dépôt du rapport d’expertise mais avant fixation de l’indemnité par le juge, sa décision
ayant alors effet de substituer à l’ancien contrat de location un nouveau bail dont le point de
départ rétroagit à la date d’expiration de l’ancien.
En cas de désaccord sur les modalités de ce nouveau bail, le juge des référés est seul
compétent , à l’exclusion du Tribunal Civil, pour en déterminer les clauses.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La possibilité qui est laissée au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au
paiement de l’indemnité d’éviction est une simple faculté et non une obligation. Si, usant de
cette faculté, le locataire a quitté les lieux, le propriétaire ne peut plus, postérieurement à ce
départ, exercer son droit de repentir.
Article 33
Lorsque le bailleur consent au renouvellement du bail, et que le différend porte sur le prix, la
durée, les conditions accessoires ou sur l’ensemble de ces éléments les parties comparaissent
devant le président du tribunal civil de la situation de l’immeuble ou devant le juge qui le
remplace, lequel sera saisi et statuera suivant la forme prévue pour les référés.
Le juge peut charger un expert de rechercher les éléments d’appréciation permettant
de fixer les conditions du nouveau bail. Ne peuvent être désignés comme experts dans le
ressort du tribunal dont ils dépendent et auquel le litige est soumis, les greffiers, les huissiers
et leurs employés .
Le rapport de l’expert est déposé au greffe dans les trois mois de la réception de l’avis
de sa nomination. Passé ce délai, le juge, à la requête de la partie la plus diligente, nomme un
nouvel expert en remplacement du défaillant.
Le juge statue par ordonnance motivée. L’opposition aux décisions rendues par défaut
est recevable au plus tard dans les huit jours de la date de leur signification.
L’appel est formé, instruit et jugé dans les conditions prévues à l’alinéa 4 de l’article
809 du code de procédure civile.
Les décisions en dernier ressort peuvent être frappées d’un pourvoi en cassation dans
les conditions fixées par les textes en vigueur.
Doit être confirmé par adoption de ses motifs pertinents et légaux l’ordonnance du
juge des référés qui ordonne la nomination d’un expert aux fins de fixer le nouveau montant
du loyer et qui rejette l’exception d’incompétence soulevé par le défendeur qui invoquait une
clause du contrat de bail dérogeant à la règle de l’article 33 de l’ordonnance n°60-050, le dit
article étant d’ordre public et ne pouvant en aucun cas faire l’objet d’une dérogation spéciale.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est incompétent le juge du fond pour statuer sur le nouveau prix du loyer suite à une
expertise ordonnée pour un jugement avant dire droit, l’article 33 de l’ordonnance n°60-050
donnant compétence à la juridiction des référés pour statuer en la matière.
TPI Mahajanga, n°157, 09/06/1998
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Dès lors que le locataire n’était pas d’accord sur le relèvement du loyer, il y avait,
au sens de l’article 33 de l’ordonnance n°60-050, un différend de nature à motiver le recours
au juge des référés. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ACCORD DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE SUR LE LOYER (NON) -
CONSENTEMENT DU BAILLEUR AU RENOUVELLEMENT DU BAIL -
CONSENTEMENT SUBORDONNE A UNE FORME (NON).
« L’article 33 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 ne rattache pas le
renouvellement du bail à l’accord du propriétaire et du locataire sur le loyer; d’ailleurs, le
texte n’envisage que le seul consentement du bailleur à renouveler le bail; enfin, le texte ne
subordonne pas ce consentement à une forme quelconque. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le juge des référés en matière de bail commercial n’est compétent que dans les cas
prévu aux articles 33 de l’ordonnance n°60-050 en vue de la désignation d’un expert en cas de
désaccord des parties sur le montant des loyers pour le renouvellement du bail et 24 de la
même ordonnance en cas de demande de grâce, lorsqu’il y a urgence et refus de
renouvellement du bail;
Ces deux règles excluent la saisine et la compétence du juge des référés pour statuer
sur une demande d’expulsion du locataire. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est donc à tort que la juridiction statuant en la forme des référés a admis la demande
d’expertise aux fins de réviser le montant du loyer qui implique l’admission du principe de
révision du taux du loyer.
(Remarque : la Cour confirme donc la règle selon laquelle, dans le cadre d’un bail à durée
indéterminée, la révision du taux du loyer ne peut être effectuée que dans les conditions
prévues par l’article 26 de l’ordonnance n°60-050 : Cf. l’arrêt suivant de la Cour Suprême.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Si en cours de bail, le loyer ne peut être révisé, il en est autrement en cas d’indexation ou de
transformation des lieux; dans le cas d’espèce, le contrat de bail prévoit une clause
d’indexation;
La juridiction compétente pour la fixation du loyer est la juridiction des référés; c’est à bon
escient que le juge des référés a fait application de l’article 33 de l’ordonnance n°60-050 du
22 juin 1960 en ordonnant la désignation d’un expert pour établir le nouveau taux du loyer. »
A comparer avec :
Doit être appliqué l’article 33 de l’ordonnance n°60-050 lorsqu’il est établi que « les parties
se sont convenues à modifier les clauses du bail relatives au prix du loyer et à son
augmentation (clauses prévoyant une augmentation du loyer de 8 % par an) et que leur
désaccord ne concerne que le nouveau taux à fixer».
(Remarque : dans cette affaire, à la différence de celle ci-dessus, l’étude des conclusions de
l’appelant permet de penser que le bail est arrivé à l’échéance, ce qui légitimerait l’application
de l'article 33. Cependant la Cour ne le relève pas.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III- EXPERTISE
« Le bailleur en s’adressant au juge des référés pour entendre ordonner une expertise
judiciaire aux fins de déterminer le taux des loyers des locaux occupés, au lieu de donner
congé au locataire alors qu’il pouvait le faire, a implicitement mais nécessairement entendu
renouveler le bail en cours. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Les juges du fond peuvent à bon droit fonder leur conviction sur le résultat d’une
expertise du moment qu’ils estiment que le chiffre indiqué par l’expert reflète une saine
évaluation tenant compte de tous les éléments d’appréciation. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La signification du rapport d’expertise évaluant le prix d’un bail à renouveler n’est pas
exigée à peine de nullité. Il suffit qu’il soit connu des parties et du juge, et les parties ne sont
pas tenues de conclure à l’homologation ou au rejet.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Compte tenu du procès verbal d’expertise aux fins d’évaluation du loyer, il y a lieu
de retenir que d’une part le loyer préconisé par le locataire, soit 100 000 Fmg par mois n’est
pas proportionnel aux profits qu’il bénéficie de son activité sur les lieux et que d’autre part le
loyer de 300 000 Fmg par mois avancé par le propriétaire est très élevé vu la vétusté du local;
Il est juste et équitable de fixer le loyer à 200 000 Fmg par mois. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RENOUVELLEMENT - FIXATION DU MONTANT DU LOYER COMMERCIAL -
ELEMENTS A CONSIDERER : MATERIAUX MEDIOCRES, ENTRETIEN,
AMELIORATIONS APPORTEES PAR LE LOCATAIRE .
S’il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations effectuées par le locataire et qui
restent acquises au propriétaire à la fin du bail en vertu d’une clause d’accession, le fait que
l’immeuble ait été construit à l’origine en matériaux médiocres exigeant un entretien constant
justifie, au moment du renouvellement, un abattement sur la valeur locative normale.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La situation ultérieure des parties est sans influence sur la compétence du juge des
référés., lequel est juge naturel des parties au moment de l’introduction de l’instance.
Dès lors, le juge des référés peut retenir sa compétence pour fixer le nouveaux taux de
loyer, même si, postérieurement à l’introduction de l’instance, le locataire a quitté les lieux.
(Dans le cas d’espèce, les parties étaient en désaccord sur le nouveau taux de loyers. Le 19
mai 1981, le propriétaire a saisi le juge des référés, lequel a ordonné une expertise. Le rapport
n’a été déposé que le 10 juillet 1984. Le juge des référés était saisi en fixation du nouveau
taux le 15 novembre 1984 et le locataire a quitté les lieux un mois après cette saisine.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
EXPERTISE D’EVALUATION DU NOUVEAU LOYER – LOYER PROVISOIRE –
ARRET POSTERIEUR ATTRIBUANT LA PROPRIETE AU LOCATAIRE –
ORDONNANCE DE REFERE TOUJOURS VALABLE – APPRECIATION DES
JUGES DU FOND – MESURES CONSERVATOIRES.
L’appelante ne peut totalement soutenir qu’elle n’a plus la qualité de locataire depuis
un arrêt lui attribuant la propriété du bien litigieux lorsqu’il est constant et non contesté
qu’elle était locataire à la date de la requête introductive d’instance du bailleur devant le juge
des référés aux fins de voir ordonner une expertise d’évaluation du loyer et fixer un loyer
provisoire, conformément aux articles 33 et 34 de l’ordonnance n° 60-050.
L’appréciation des effets de cet arrêt, postérieur à l’ordonnance de référé faisant droit à la
requête, relève du juge du fond et il est toujours loisible au locataire de demander des mesures
provisoires conservatoires pour la préservation des loyers en raison du litige au fond opposant
les parties.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le nouveau taux des loyers fixés par le juge des référés conformément à l’article 33 de
l’ord. 60-050 lors du renouvellement du bail court à compter dudit renouvellement et non de
l’ordonnance l’ayant fixé.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
VII- APPEL
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
VII DIVERS
« Attendu qu’il est constant et non contesté que le nouveau propriétaire n’est pas lié
par les clauses de l’ancien contrat de bail; qu’il a accordé un délai de six mois au locataire,
conformément à l’article 16 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 et sans paiement de
loyer;
Qu’en effet, l’appelante [le locataire], sans user des dispositions de l’ordonnance
n°60-050 sur les recours accordés au locataire à défaut d’accord-parties sur l’augmentation du
loyer, n’est plus recevable a constaté celui-ci. »
Lorsque les parties sont en désaccord sur le nouveau montant du loyer, c’est l’article
33 qui doit s’appliquer quand le bail est arrivé à échéance. En cours de bail, ce sont les
articles 25 et suivants qui s’appliquent.
Ces articles ne prévoient pas de délais particuliers pour que le locataire exerce une
action aux fins de manifester son désaccord, pas plus qu’ils ne prévoient la possibilité pour le
bailleur de mettre le locataire en demeure de se conformer au nouveau montant du loyer
unilatéralement fixé.
Article 34
Pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au
prix ancien ou, le cas échéant au prix qui pourra, en tout état de cause, être fixée à titre
provisionnel par la juridiction saisie conformément à l’article précédent sauf compte à faire
entre la bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du bail renouvelé.
Dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive, les parties
dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, si mieux n’aime le
locataire renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser celui-ci à charge de celle des
parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais.
Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai, à la signature du preneur, le projet
de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi,
l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaudra bail.
En vertu de l’article 34, alinéa 1er, de l’ordonnance 60-050, le nouveau loyer du bail
commercial se substitue à l’ancien à la suite du renouvellement du contrat à compter de
l’expiration du bail ancien.
Cassation de l’arrêt qui décide que le nouveau loyer ne saurait dû qu’à compter de la
signature d’un bail à intervenir.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DIFFEREND SUR LE LOYER - SAISINE DU TRIBUNAL CIVIL - LOYERS ECHUS
PAYES A L’ANCIEN TAUX PENDANT L’INSTANCE - EFFET DU NOUVEAU
CONTRAT QU’APRES DECISION.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(Remarque: en l’espèce, le juge du fond n’a pas estimé être incompétent pour fixer le
nouveau taux du loyer.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Oui selon la Cour Suprême qui, après avoir rappelé le contenu de l’article 34, affirme
qu’ « en statuant comme il l’a fait, l’arrêt attaqué n’ayant ni anticipé, ni décidé sur le compte à
faire entre les parties, n’a fait qu’user de la faculté que lui accorde la loi de fixer, en tout état
de cause, un prix provisoire des loyers échus ».
(Remarque : la Cour Suprême estime donc que les loyers antérieurs à la fixation
provisoire du nouveau taux de loyer sont des « loyers échus » au sens de l’article 34 susvisé.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
EXPERTISE D'EVALUATION DU NOUVEAU LOYER – LOYER PROVISOIRE –
ARRET POSTERIEUR ATTRIBUANT LA PROPRIETE AU LOCATAIRE –
ORDONNANCE DE REFERE TOUJOURS VALABLE – APPRECIATION DES
JUGES DU FOND – MESURES CONSERVATOIRES.
L'appelante ne peut totalement soutenir qu'elle n'a plus la qualité de locataire depuis
un arrêt lui attribuant la propriété du bien litigieux lorsqu'il est constant et non contesté qu'elle
était locataire à la date de la requête introductive d'instance du bailleur devant le juge des
référés aux fins de voir ordonner une expertise d'évaluation du loyer et fixer un loyer
provisoire, conformément aux articles 33 et 34 de l'ordonnance n°60-050.
L'appréciation des effets de cet arrêt, postérieur à l'ordonnance de référé faisant droit à
la requête, relève du juge du fond et il est toujours loisible au locataire de demander des
mesures provisoires conservatoires pour la préservation des loyers en raison du litige au fond
opposant les parties.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 35
Les actions civiles exercées en vertu de la présente ordonnance, sauf dérogation que celle-ci
prévoit se prescrivent par une durée de deux ans, à partir du jour où la partie intéressée est en
droit de saisir le tribunal.
L’action en résiliation du bail fondée sur le non paiement de loyers n’est pas soumise
au délai de prescription de l’article 35 de l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, cette
ordonnance ne concernant que le renouvellement et le prix des baux à loyer d’immeubles ou
de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE VIII
DISPOSITIONS DIVERSES
Article 36
Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements
qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par la présente
ordonnance ou aux dispositions des articles 26 et 27.
Qu’ainsi, comme l’arrêt attaqué l’a souligné à juste titre, d’une manière concise et
suffisamment explicite, les parties ne peuvent convenir de se soustraire au paiement de
l’indemnité d’éviction au locataire évincé sans enfreindre ses dispositions légales d’ordre
public;
Attendu dans le même ordre d’idée que dans le cadre de la reprise pour reconstruire
le bailleur peut soit payer l’indemnité d’éviction, soit offrir un local correspondant (avec frais
de déménagement, réinstallation...), soit payer l’indemnité pour l’éviction temporaire
(indemnité de privation de jouissance, moins-value du fond, frais de déménagement et
d’emménagement);
Attendu en définitive qu’il n’existe que deux cas précis de reprise sans indemnité
lorsque le bailleur justifie d’un motif grave à l’encontre du preneur et lorsque l’immeuble
déclaré insalubre doit être partiellement ou totalement démoli s’il est établi qu’il ne peut être
occupé sans danger. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 37
Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à
interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commence ou de l’entreprise.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 38
La faillite et la liquidation judiciaire n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des
immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur y compris les
locaux de ces immeubles servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation
contraire est réputée non écrite.
Article 39
Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds qui y est exploité et que le
bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une
indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds,
soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le
locataire après accord écrit.
TITRE IX
DISPOSITIONS TRANSITOIRES
Article 40
Sous les réserves exprimées ci-après les dispositions de la présente ordonnance, à l’exception
de celle prévue au premier alinéa de l’article 20, sont applicables de plein droit aux baux en
cours, ainsi qu’à toutes les instances introduites avant sa publication et en cours à cette date.
Jusqu’au 31 décembre 1960, la jouissance aura les mêmes effets que l’exploitation
personnelle.
Article 41
Les congés, les demandes en reprise, en renouvellement, en payement d’une indemnité
d’éviction, les refus de renouvellement n’ont pas à être renouvelés quelle que soit la date à
laquelle ils ont été notifiés.
Article 42
Pour tous les baux en cours, ou venus à expiration avant la date de publication de la présente
ordonnance, et à condition que les locataires occupent encore matériellement les lieux, ces
demandes peuvent être renouvelées ou formées, dans les conditions de la présente
ordonnance, nonobstant toute péremption, forclusion ou déchéance , sous la seule réserve des
décisions de justice passées en force de chose jugée ayant mis fin au bail ou constaté
l’absence de droit au renouvellement lorsqu’elles sont intervenues pour l’une des causes et
aux conditions prévues par la présente ordonnance.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 43
Article 44
Si une demande en reprise ou en congé a été formée avant la mise en vigueur de la présente
ordonnance, le locataire peut former ou renouveler jusqu’au 31 décembre 1960 une demande
de renouvellement ou en payement d’une indemnité d’éviction.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 45
Après publication du décret prévu à l’article 27 l’index économique est de droit substitué à
tous autres modes d’indexation stipulés aux contrats en cours .
Article 46
JURISPRUDENCE COMPLEMENTAIRE
1- EN MATIERE DE REFERES
2- DIVERS
Lorsque la Cour d’Appel statue en tant que juridiction de référé, elle ne peut ordonner
l’expulsion du locataire aux motifs qu’il y avait occupation de fait à la suite de la résiliation
du bail et acceptation implicite du locataire, car en statuant ainsi elle interprète le contrat de
bail et la volonté des parties et préjuge donc au fond.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L'expulsion, bien qu'elle ne touche pas à proprement parler à l'existence du contrat est
néanmoins une mesure d'une telle gravité qu'elle doit être considérée comme portant préjudice
au principal et n'entrant pas dès lors dans la compétence de la juridiction des référés.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En matière de bail à usage commercial, il est à noter que l'ordonnance organique n°60-
050, notamment en son article 1er est d'ordre public. Les parties ne peuvent donc y déroger
par des dispositions contractuelles contraires.
Par ailleurs, en vertu des principes généraux qui régissent la compétence du juge des
référés de même qu'en vertu des dispositions de l'article 31 de l'ordonnance n°60-050
susvisée, c'est au tribunal civil et non au juge des référés qu'il appartient de se prononcer sur
l'expulsion d'un sous-locataire commercial.
CA Antananarivo, n°564, 24/07/1974
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Les règles de compétence en matière de bail commercial sont d’ordre public; aux termes de
l’ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960, la compétence en matière d’expulsion concernant un
bail commercial relève du tribunal civil. »
L’expulsion d’un immeuble fondée sur la validité d’un congé pour reprise personnelle,
congé qui est contesté par le locataire, est une mesure d’une telle gravité qu’elle doit être
considérée comme portant préjudice au principal et, par suite, comme échappant à la
compétence du juge des référés;
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
A défaut d’urgence, le juge des référés est incompétent pour se prononcer sur la
demande d’expulsion d’un local commercial après un congé donné dans les formes et
conditions et délais légaux prévus par les articles 16 et 31 de l’ordonnance n°60-050.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RUPTURE UNILATERALE DU BAIL PAR LE LOCATAIRE - DISPARITION DU
BAIL COMMERCIAL - LOCATAIRE DEVENU OCCUPANT SANS DROIT NI
TITRE - EXPULSION - COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI).
Dès lors, la demande d'expulsion n'est plus basée sur l'exécution d'un bail commercial
et la juridiction des référés est donc compétente pour la prononcer, le locataire étant devenu,
par son comportement, un occupant sans droit ni titre, la Cour d'Appel n'ayant pas reconnu
son droit de propriété sur l'immeuble litigieux .
(Remarque : il semble bien pourtant qu'en l'espèce la Cour d'Appel, alors qu'elle
statuait en matière de référé, a tranché sur le fond ce conflit opposant les parties sur
l'attribution de la qualité de propriétaire…)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II- AUTRES COMPETENCES DU JUGE DES REFERES ?
N’est ni abusive ni illégale l’ordonnance du juge des référés qui ordonne l’ouverture
d’un local commercial aux fins de relever la consommation d’eau et d’électricité et non pas
aux fins d’expulsion comme le soutient le locataire.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
EVALUATION DE L’INDEMNITE D’EVICTION – SAISINE DU JUGE DES
REFERES APRES INTRODUCTION DE L’INSTANCE AU FOND ET EN DEHORS
DE TOUTE URGENCE PARTICULIERE (non).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le locataire ayant été évincé des lieux principalement pour abus de jouissance ne
saurait dans ces conditions, invoquer sa propre turpitude pour se retourner contre l’ancien
bailleur et demander contre celui-ci le paiement de dommages et intérêts pour avoir installé
un commerce dans les lieux. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu'il est constant qu'après le décès du locataire d'un bail commercial, sa fille lui a
succédé à l'exploitation de son fonds de commerce, dont le droit au bail est l'un des éléments,
qu'elle a continué de payer les loyers afférents à l'immeuble et qu'aucun congé régulier ne lui
a encore été donné pour faire cesser le bail, ce dernier n'est alors pas rompu et le locataire est
en droit d'obtenir sa réintégration des lieux, au prix de l'expulsion de tout occupant du chef du
propriétaire, étant précisé que lesdits occupants ont toute latitude pour se retourner contre leur
propriétaire devant les garantir contre l'éviction.
ORDONNANCE
N° 62 – 100
du 1er octobre 1962 portant réglementation des baux et loyers des locaux d’habitation
TITRE PREMIER
CHAMP D’APPLICATION
Article premier
Les dispositions de la présente ordonnance sont applicables, sans préjudice des dispositions
non contraires du Code civil relatives au contrat de louage, aux rapports entre bailleurs et
locataires ou occupants des locaux appartenant aux catégories ci-après :
2° locaux à usage professionnel sans caractère commercial et industriel ou pris en location par
une personne morale de droit public pour y installer ses services ou ses agents, dans la mesure
où lesdits locaux ne sont pas compris dans l'énumération portée à l'article premier de
l'ordonnance n°60-050 du 22 Juin 1960 relative aux baux et loyers ;
3° locaux pris en location par des personnes morales exerçant une activité désintéressée,
notamment par des associations déclarées et des syndicats ;
4° locaux pris en location par des entreprises commerciales ou industrielles à usage exclusif
d'habitation pour leur personnel.
Art. 1er, ord. n°62-100
Les baux et loyers des locaux d'habitation font l'objet d'un texte malgache spécial.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 2
« Rien ne justifie le maintien dans un logement de fonction d'un employé déjà licencié
et si urgence il y a, ce serait plutôt de libérer ledit logement pour loger son successeur. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est un occupant sans droit ni titre pouvant être expulsé sur ordonnance du juge des
référés, le bénéficiaire d’un logement administratif qui a vu la décision d’attribution dudit
logement rapportée par l’Administration.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Saisi une première fois d’une demande d’expulsion d’une personne bénéficiant d’un
logement administratif, le juge des référés a refusé de prononcer ladite expulsion aux motifs
que le préavis n’était pas encore arrivé à échéance pour que le propriétaire puisse exercer son
droit de reprise.
(En l’espèce, l’ordonnance commet des erreurs à la fois sur la durée de préavis, qu’elle
estime devant être d’un mois au lieu de trois, et sur l’ordonnance applicable en se fondant sur
l’ordonnance n°62-112 du 17 juillet 1962 : ? )
Enfin, il ordonne la suspension de l’interdiction d’aller et de venir dans les lieux loués
imposée par les forces de l’ordre au locataire et à sa famille.
Mais saisi à nouveau, le même juge, qui cette fois se réfère au bon texte, ordonne
l’expulsion du locataire aux motifs qu’il y avait urgence et que « la résistance de Monsieur X.
à libérer l’immeuble constitue une violation du contrat de bail [qui spécifiait qu’il devait
quitter les lieux dès la cessation de ses activités électives] sans qu’il y ait besoin de tenir
compte du délai de préavis dont se prévaut le locataire en se référant à l’article 18 de
l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 ».
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE II
DU PRIX DES LOYER
Article 3
Après la cinquième année, le prix du loyer ne devra pas excéder des taux qui,
exprimés en pourcentages de la valeur de l'immeuble supposé libre de toute occupation, seront
déterminés par décrets et pourront être différents suivant les villes ou localités.
Dans tous les cas, les prix des loyers pourront être réduits de moitié au maximum pour
mauvais entretien ou défaut de confort.
A défaut de prix fixe stipulé au bail pour une durée supérieure, le prix du loyer ne
pourra être révisé qu'après un délai minimum d'une année à compter de la fixation initiale ou
de la dernière révision.
Les charges effectivement payées par le propriétaire à l'exclusion des impôts, pourront
être ajoutées au prix de la location.
Des décrets fixeront les règles d'évaluation et de révision de la valeur des immeubles
et institueront des commissions chargées de proposer un mode de calcul de cette valeur,
compte tenu notamment des différents types de construction et de l'ancienneté des bâtiments.
Article 5
En cas de location au mois, le montant du loyer mensuel ne peut, en aucun cas, dépasser le
dixième du loyer annuel pour une location d'au plus trois mois et le douzième pour une
location de plus de trois mois.
Les loyers des immeubles anciens se trouvent bloqués à leur taux en vigueur au 12
octobre 1962, date de publication de l'ordonnance n° 62-100, jusqu'à parution de la dite
ordonnance.
Les loyers des immeubles nouveaux sont libres pendant les cinq années qui suivent la
délivrance du permis d'habiter.
Est considéré comme neuf tout immeuble construit ou reconstruit, dont la date de
délivrance du permis d'habiter est postérieure à celle du 12 octobre 1962.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 6
Article 7
Le prix de la location d'un local meublé ne pourra excéder de plus de moitié le prix de
location du local nu, tel qu'il est fixé ci-dessus.
La majoration sera proportionnelle à la prestation, la majoration maximum ne pouvant
s'appliquer qu'à un ameublement en parfait état correspondant à la destination et au standing
du local loué.
Article 8
Article 9
TITRE III
DES SOUS-LOCATIONS ET CESSIONS DE BAIL
Article 10
1° partie du local loué correspondant à plus des deux tiers des pièces d'habitation ;
Artic
Article 12
Les articles 8 et 9 ci-dessus sont applicables aux rapports entre locataire principal et
sous-locataire.
I - SOUS-LOCATION
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II - CESSION DE BAIL
Il est de jurisprudence que « le titulaire d'un bail qui a cédé celui-ci reste tenu par une
obligation solidaire avec son cessionnaire pour son exécution ».
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TITRE IV
DU DROIT AU MAINTIEN
DANS LES LIEUX
Article 13
Sont réputés de bonne foi les occupants qui jouissent normalement des lieux et
s'acquittent régulièrement de leurs obligations notamment du paiement des loyers.
Si le locataire ne peut prétendre à ce droit, le propriétaire peut lui donner congé sans
avoir à justifier d'un motif de reprise.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En conséquence, les locataires qui ont occupé les lieux après cette date peuvent
valablement se voir opposer un congé donné dans les conditions de l'article 18 de la même
ordonnance, l'article 24 leur étant inapplicable .
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« L’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 n’a pas prévu un régime spécial pour
les baux contractés antérieurement à sa publication, mais a seulement prévu la continuation de
tels baux. »
(Remarque : cependant, force est de constater que les locataires ayant contracté leur
bail avant la publication de ladite ordonnance sont les seuls, selon l’article 13, a bénéficié du
droit au maintien dans les lieux et jouissent donc d’un statut particulier.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 14
Le bénéfice du maintien dans les lieux appartient, avec droit de mutation du bail à leur
nom, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire, aux membres de sa famille et aux
personnes à sa charge occupant déjà l'immeuble depuis plus de six mois.
Toutefois, ce bénéfice ne s'applique pas, dans ces cas, aux locaux exclusivement
professionnels, à moins que l'une des personnes visées à l'alinéa précédent ne continue à y
exercer la profession à laquelle ces locaux étaient affectés.
Article 15
N'ont pas droit au maintien dans les lieux les occupants qui, à l'expiration de leur bail
ou en cas de bail à durée indéterminée, nonobstant leur qualité d'occupants de bonne foi, se
trouvent dans les cas énumérés ci-après :
1° si l'occupant en titre n'occupe pas effectivement par lui même, sauf les exceptions
prévues à l'article ci-dessus et aux alinéa ci-après du présent article ;
4° si l'occupant en titre dispose d'un local personnel ou peut en disposer par l'exercice
de son droit de reprise quand ce local répond à ses besoins et à ceux des membres de sa
famille et des personnes à sa charge vivant habituellement avec lui;
6° s'il a été précisé expressément que la location ou sous-location n'était consentie que
pour la durée d'un congé ou d'une absence temporaire déterminée ;
Article 16
Le bail à durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il
soit nécessaire de donner congé et pourra être suivi d'expulsion si le preneur ne peut exciper
de son droit au maintien dans les lieux.
Doit être confirmé le jugement ayant prononcé l’expulsion du locataire d’une maison
d’habitation aux motifs que le bail à durée déterminée de quatre ans était arrivé à échéance et
que le locataire ne payait plus ses loyers.
De plus, est recevable et fondé l’appel incident du bailleur réclamant le paiement des
loyers échus et impayés depuis la demande en justice initiale.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La tacite reconduction crée un bail nouveau, présumé fait pour une durée
indéterminée, à défaut de clause contraire au contrat primitif.
Ce nouveau bail n'est pas soumis aux conditions de l'ancien quant à la durée du
préavis, mais aux dispositions de l'article 17 de l'ordonnance n° 62-100 du 1er octobre 1962
devant seul régir les rapports juridiques des parties.
Dès lors, ce n'est qu'à défaut d'une telle clause que le bail pourrait être considéré
comme transformé en bail à durée indéterminée.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu'un contrat de bail prévoit qu'il est conclu pour une durée d'une année
renouvelable à moins que l'une des parties ne manifeste son intention de le résilier deux mois
avant la fin de la période en cours, son renouvellement par un avenant ne modifiant que le
prix du loyer ne le transforme pas en bail à durée indéterminée. S'il a l'intention de résilier le
contrat de bail, le preneur doit respecter les conditions susvisées de la résiliation, faute de quoi
il commet une rupture abusive du contrat entraînant sa condamnation au paiement des loyers
et à des dommages-intérêts.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(En l’espèce, le bail était conclu à durée déterminée et était arrivé à échéance sans
avoir été renouvelé conformément aux clauses particulières du contrat.)
(Remarque : on ne voit pas très bien pourquoi le bailleur avait besoin de servir un
congé au locataire alors que le TPI relève qu’il s’agissait d’un bail à durée déterminée qui
était arrivé à échéance. Or, l’article 16 de l’ordonnance n°62-100 prévoit que « le bail à durée
déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de
donner congé ». Certes, cet article ajoute que « toutefois, si au terme fixé, le preneur reste en
possession sans opposition du bailleur, le contrat à terme se retrouvera transformé en bail à
durée indéterminée », mais encore faut-il que le tribunal constate cette situation, d’autant plus
qu’il précise lui même que le bail n’avait pas été reconduit suivant les conditions prévues par
les parties, ce qui sous entend que ces dernières avaient sans doute convenu d’une dérogation
à cette transformation automatique du bail.
Il nous semble donc que dans ces conditions, le locataire était alors devenu un
occupant sans droit ni titre pouvant faire l’objet d’une mesure d’expulsion conformément aux
l’articles 16 et 19 de l’ordonnance sus nommée.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 17
En cas de bail à durée indéterminée, ne prévoyant pas de délai de préavis plus long, le
locataire qui veut quitter les lieux devra en aviser son bailleur au moins un mois à l'avance. A
défaut de préavis dans ce délai, il sera tenu au paiement des loyers correspondants.
Il est d'usage constant que tout mois commencé est dû. En vertu de cet usage, le
locataire doit régler les loyers jusqu'à la fin du mois calendaire d'occupation des lieux alors
même que le délai de un mois exigé pour le préavis expire pendant le cours de ce mois
calendaire.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsque aucun préavis n’a été donné par le locataire au moins un mois à l’avance dans
le cas de bail à durée indéterminée ne prévoyant pas de délai de préavis plus long, celui-ci est
tenu au paiement des loyers correspondants conformément aux dispositions de l’article 17 de
l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962. Cependant, ce loyer ne saurait être confondu
avec l’indemnité compensatrice de préavis non donné, le loyer servant ici simplement
d’évaluation de la dite indemnité.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 18
En cas de bail à durée indéterminée, le bailleur désireux de libérer son immeuble d'un
locataire de bonne foi qui ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux sera tenu de lui
donner congé trois mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par
exploit d'huissier. Le locataire est présumé avoir fait élection de domicile dans les lieux loués,
sauf stipulation expresse convenue entre les parties.
Après avoir relevé que les locataires ne remplissaient pas les conditions de l’article 13 de
l’ordonnance n° 62-100, et donc qu’ils ne bénéficiaient pas du droit au maintien dans les
lieux, la Cour Suprême affirme que « c’est donc l’article 18 de l’ordonnance susdite qui leur
est applicable et non l’article 24. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
S'agissant d'un bail à durée indéterminée, et le locataire n'ayant pas droit au maintien
dans les lieux, le motif de reprise n'est pas exigé par l'article 18 de l'ord. n°62-100 qui
s'applique : validité du congé donné par le bailleur avec un délai de préavis de trois mois.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est-ce la nature civile ou commerciale du bail à laquelle il est fait référence ? Dans ce
cas, c’est aux juges, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, de déterminer quelle est la
nature du bail. En l’espèce c’est la législation relative au bail d’habitation qui a été appliquée.
Ou alors, est-ce que par « nature du bail » le TPI entend le fait que le locataire
bénéficie ou non du droit au maintien dans les lieux ? Dans ce cas, il estimerait qu’en
l’absence d’éléments rapportés par les parties, il y aurait une sorte de présomption de droit au
maintien dans les lieux en faveur du locataire, ce qui expliquerait l’application de l’article 24
de l’ordonnance précitée.
Une telle faveur accordée au locataire serait sans doute critiquable, la règle habituelle
voulant que c’est la personne qui prétend bénéficier d’un droit qui doit en prouver l’existence.
Sont irréguliers les congés servis au locataire par simples lettres alors que l’article 18
exige qu’ils soient servis par lettre recommandée avec avis de réception.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être validé le deuxième congé servi par le bailleur après qu’un premier congé
concernant le même immeuble et le même locataire ait été annulé par le tribunal comme étant
irrégulier, le locataire ayant bénéficié d’un délai de grâce jusqu’à la validation dudit congé.
(En l’espèce, le bail était conclu à durée déterminée et était arrivé à échéance sans
avoir été renouvelé conformément aux clauses particulières du contrat.)
Ainsi, par exemple, prenons un bailleur qui aurait servi un congé selon les règles de
l’article 18 de l’ordonnance n°62-100 (par simple lettre recommandée avec avis de réception
et respect d’un préavis de trois mois) alors que le locataire bénéficiait d’un droit au maintien
dans les lieux en application de l’article 13 de ladite ordonnance. Ce congé devrait être annulé
par le juge comme étant irrégulier, car lorsque le locataire bénéficie du droit au maintien dans
les lieux, ce n’est pas l’article 18 qui s’applique mais les articles 21 à 25 prévoyant des
conditions beaucoup plus strictes à l’égard du bailleur. Mais ce dernier pourrait alors très bien
renvoyer au locataire un autre congé en respectant cette fois-ci lesdites conditions, s’il a
l’intention de reprendre son immeuble pour y effectuer des travaux [articles 21 à 23] ou pour
l’occuper lui même ou pour le faire occuper par sa famille [articles 24 et 25].)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 19
Les locataires de mauvaise foi et, après expiration du préavis, ceux qui ont reçu un
congé régulier ainsi que tous les occupants sans titre pourront être expulsés par décision du
juge des référés, sauf contestation sérieuse.
Le juge saisi d'une demande en expulsion pourra toujours accorder un délai de grâce
au locataire ou à l'occupant pour l'exécution de ses obligations ou pour vider les lieux, dans
les termes de l'article 1244 du Code civil.
La demande d’expulsion est devenue sans objet le locataire ayant quitté définitivement
les lieux, mais ce dernier aurait dû remettre directement les clefs au propriétaire qui est fondé
à demander des dommages-intérêts.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est de mauvaise foi le locataire qui ne respecte pas les clauses du contrat prévoyant
que le remboursement des avances consenties pour l'aménagement des lieux ne serait fait que
sur une partie du loyer.
Par suite il peut être expulsé s'il ne paie pas la partie restante et même si le propriétaire
lui reste redevable d'une partie de cette avance.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Expulsion du locataire qui refuse de quitter les lieux après avoir accepté de le faire
dans un délai de deux mois à la suite des loyers demeurés impayés. Passé ce délai, il est
devenu un occupant sans droits ni titre. De plus, le non paiement du loyer même d’un seul
terme entraîne l’expulsion immédiate du locataire.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être rejeté de la demande d’expulsion, le non paiement des loyers s’expliquant
par la déduction des coûts des travaux effectués par le locataire qui n’est donc pas de
mauvaise foi.
« Le locataire ne conteste pas qu’il n’a pas acquitté ses loyers depuis octobre 1997;
Nul ne peut se faire justice à lui même et s’il a estimé que les travaux qu’il invoque
incombe au propriétaire, il aurait du saisir le tribunal compétent en vue de faire condamner ce
dernier à exécuter ces travaux ou obtenir remboursement de ses débours;
Les travaux prétendus faits l’ont été aux risques et périls du requis qui ne peut en
demander remboursement plus d’une année après les dits travaux et seulement pour agir en
défense contre l’action du propriétaire. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le locataire reconnaît qu’il doit plus de trois mois de loyers; même s’il est vrai qu’il
a offert de payer devant témoins les loyers échus mais que c’est le propriétaire qui l’a refusé,
il reste que le locataire a d’autres moyens pour s’acquitter de ces loyers tel que le paiement
par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un huissier;
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ordonnances de référé prononçant l’expulsion d’un locataire qui n’a pas payé ses loyers :
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le juge des référés, compétent pour ordonner l'expulsion du locataire de mauvaise foi,
et pour autoriser la saisie conservatoire ne saurait prononcer une condamnation à payer les
arriérés.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
D - CONGE REGULIER
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Il importe peu que le congé ait été servi à l'agence de voyages X ou à Madame Y
puisque la deuxième occupe les lieux et la première s'acquitte du paiement des loyers de
l'immeuble occupé par son gérant; qu'ainsi le lien de droit entre l'agence de voyage X et
Madame Y est évident. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’arrêt de la Cour d’Appel qui est rendu en matière de référés ne saurait, en aucun cas,
lier les juges du fond. Ainsi, la Cour d’Appel statuant sur le fond peut estimer qu’une
personne est un occupant sans droit ni titre alors que la Cour d’Appel statuant en matière de
référés l’avait qualifiée de locataire.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Expulsion par le juge des référés d'un occupant sans droit ni titre qui prétendait
bénéficier d'une sous-location mais sans la justifier pas plus qu'un autre titre d'occupation.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Dès lors qu’il ressort des propres constatations de l’arrêt attaqué faites au vu des
pièces et conclusions produites par les parties d’une part, que le droit des demandeurs est
consacré par un titre définitif de propriété, d’autre part, que les défendeurs ne contestent pas
qu’ils ne possèdent pas de titre de propriété et sont ainsi des occupants sans droit ni titre, la
Cour d’Appel pouvait statuer sur la demande des propriétaire tendant à l’expulsion, sans
risque de se voir reprocher d’examiner le fond, et ce d’autant plus qu’il y avait urgence. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être considéré comme un occupant sans titre l'ancien propriétaire qui se maintient
dans les lieux au mépris d'une vente sur saisie immobilière même s'il existe une contestation
sur la validité du titre, en l'espèce le procès verbal d'adjudication.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La prénotation inscrite sur le titre foncier préserve les droits de son auteur à l'égard des
tiers mais ne les garantie pas et ne crée même pas une présomption de droit. Par suite, jusqu'à
la solution du litige, seules peuvent jouir au moins à titre provisoire et à leurs risques et périls,
des droits et prérogatives attachées à la qualité du propriétaire, les bénéficiaires du titre.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
F - CONTESTATION SERIEUSE
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu’il y a une contestation sérieuse sur la nature du bail (baux d'habitation ou baux
commerciaux) ayant lié les parties, le juge des référés saisi d’une demande d’expulsion doit se
déclarer incompétent.
En l’espèce, la contestation portait également sur le montant du loyer, l’arrêt ajoutant que «
les conditions de l’article 227 du Code de procédure civile n’était alors pas remplies. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Si le juge des référés saisi d’une demande d’expulsion sur le fondement de l’article 19
de l’ordonnance n°62-100, estime que le congé lui parait entaché de nullité, il ne doit pas
donné gain de cause à la requérante.
Le juge des référés n’est plus habilité à connaître de l’affaire si la régularité dudit
congé est contesteé.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Il existe une contestation sérieuse lorsque le conflit est né du désaccord portant sur la
qualité de locataire de l'une des parties. Le juge des référés est dès lors incompétent.
Le juge des référés n'a pas compétence pour apprécier les droits ou titre d'occupation des
occupants et du requérant nécessitant un examen au fond de leurs bien-fondé.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est incompétent le juge des référés pour prononcer l'expulsion du locataire aux motifs
qu'il aurait passé une sous-location sans l'autorisation du bailleur alors qu'il existe une
contestation sérieuse sur la réalité de cette sous-location excluant toute notion d'urgence.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
G - ORDONNANCE DE REFERES : EXECUTOIRE PAR PROVISION
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’ordonnance du juge des référés ayant ordonné l’expulsion du preneur est exécutoire
par provision. Ce dernier a donc l’obligation de vider les lieux litigieux, et ce sans attendre
l’issue de l’appel qu’il a interjeté. Ainsi, la Cour d’Appel ne peut, sans violer la loi, prendre
prétexte de ce que le preneur avait quitté les lieux, pour refuser de statuer sur le mérite de son
appel.
Les locataires ne peuvent reprocher à la Cour d’Appel de n’avoir pas statué sur leur
appel avec défense à exécution provisoire du jugement ayant ordonné leur expulsion avec
exécution provisoire alors qu’ils ont quitté les lieux avant que la Cour d’Appel n’ait statué et
qu’ils ont eux-mêmes reconnu cette partie du procès sans objet.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II - ARTICLE 19, ALINEA 2 : DELAI DE GRACE
Le non paiement d'un seul terme de loyers n'entraîne pas nécessairement l'expulsion.
En vertu de l'alinéa 2 de l'article 19 de l'ordonnance sur les baux d'habitation, le juge peut
toujours accorder des délais de grâce en tenant compte de la durée d'occupation des lieux, de
l'absence d'autres éléments constitutifs de mauvaise foi et du délai raisonnable sollicité pour
s'acquitter du retard.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Concernant le délai de grâce, il est expressément prévu par la loi que cette faveur est
accordée exceptionnellement au locataire (art. 52, TGO). »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C'est à bon droit que les premiers juges ont ordonné l'expulsion du locataire qui,
malgré les différents délais de grâce qui lui ont été accordés, a cherché tous les moyens pour
pouvoir rester sur les lieux et cela sans même s'acquitter des loyers.
Décisions accordant un délai de grâce au locataire qui fait l’objet d’une demande
d’expulsion :
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La Cour d'Appel accorde un délai de grâce aux locataires ayant fait l'objet d'une
décision d'expulsion en motivant sa décision par la difficultés de trouver un logement à louer
compte tenu de la conjoncture actuelle.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Plusieurs arrêts refusent de prolonger le délai de grâce accordé par le juge de première
instance, notamment au motif qu'entre le premier jugement et l'appel, le locataire devenu
occupant sans droit ni titre, a bénéficié d'un délai beaucoup plus long que celui octroyé en
première instance, dépassant ainsi le délai légal.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 20
Par dérogations, une procédure spéciale sera applicable au profit des établissements
désignés par décret, participant au plan général d'équipement du territoire, pour lesquels le
recouvrement régulier des loyers conditionne le financement de nouvelles constructions.
L'ordonnance sera exécutée huit jours après sa signification par huissier, sauf opinion
écrite ou verbale reçue dans ce délai au greffe de la juridiction qui a statué. Cette faculté
d'opposition, la forme et le délai devront être mentionnés, à peine de nullité dans l'acte de
signification.
Il sera statué par le premier juge sur cette opposition, dans le délai de quinzaine, les
parties dûment appelées par les soins du greffier.
L'ordonnance rendue sur opposition ne sera susceptible d'aucune voie de recours. Elle
sera exécutoire dans les huit jours de son prononcé.
Si les torts du locataire sont reconnus, le juge ne pourra accorder aucun délai de grâce.
TITRE VI
DU DROIT DE REPRISE
Article 21
Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu de
l'autorité compétente l'autorisation de reconstruire, de surélever l'immeuble ou de lui apporter
des modifications exigeant normalement son évacuation.
Article 22
Le propriétaire qui désire libérer son immeuble en vue de tels travaux devra donner au
locataire, par exploit d'huissier, un préavis de six mois. Ce préavis devra à peine de nullité,
comporter les mentions ci-après :
Les travaux devront être commencés dans un délai maximum de trois mois à compter
de l'évacuation des lieux.
Article 23
Le propriétaire qui n'aura pas commencé les travaux dans les lieux sans justifier d'un
motif valable et imprévu, sera tenu, envers le locataire évincé au paiement d'une indemnité
pour privation injustifiée de jouissance.
Cette indemnité ne pourra être inférieure à une année de loyers si un nouvel occupant
a été installé dans les lieux.
Ne saurait faire échec au droit de reprise que l’ordonnance n° 62-100 du 1er octobre
1962 reconnaît au bailleur, une clause du bail stipulant que le bailleur ne pourra pas faire
quitter le magasin au locataire tant qu’il l’occupe.
(Remarque : la Cour Suprême semble dire que le droit de reprise du bailleur prévu par
l’ordonnance n°62-100 est d’ordre public. Cependant, il est difficilement compréhensible
qu’elle fonde sa décision sur l’application de ladite ordonnance qui concerne les baux
d’habitation alors qu’elle relève par ailleurs que le bail concerne un magasin...)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II . CONDITIONS
Le juge doit donc rechercher si les travaux prévus constituent une raison suffisante et
présentent un danger pour les occupants justifiant l'évacuation par ces derniers des lieux
loués.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le droit au maintien dans les lieux d'un locataire n'est pas opposable au propriétaire
qui justifie d'une autorisation de reconstruire ou de surélever l'immeuble par des travaux
exigeant l'évacuation de celui-ci.
« Il n'y a pas lieu à expulsion du locataire lorsque le propriétaire n'a pas pu rapporter
ni la preuve de la réparation imminente de la maison ni les autorisations administratives y
afférentes. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Doit être confirmé purement et simplement le jugement qui estime que « la notion de
bonne foi est inopérante dans le cas de reprise pour reconstruire et que d'autre part, il
n'appartient pas à l'occupant des lieux de mettre en cause l'état constaté par l'autorité
compétente. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est fautive la démolition par le propriétaire des lieux loués lorsque celle-ci a eu lieu
antérieurement à l’autorisation municipale de démolition. Est donc justifiée la condamnation
du propriétaire à payer des dommages-intérêts au locataire expulsé.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En matière de baux civils le congé ne doit pas être donné pour plusieurs motifs, sous
peine de nullité.
Tel est le cas d'un congé pour reprise personnelle et pour reconstruire.
Article 24
2° Installer dans les lieux les personnes bénéficiaires du droit de reprise dans un délai
maximum de trois mois à compter de la date d'évacuation des lieux par le locataire;
3° Sauf événement grave et imprévu, tel que décès, maintenir cette occupation pendant
une durée minimum d'une année.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
I . CONDITIONS D’APPLICATION
« Le droit au maintien du locataire dans les lieux ne fait pas échec au droit de reprise
pour occupation personnelle exercé par le propriétaire reconnu par l’article 24 de
l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 .»
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX (NON) - APPLICATION DE L’ARTICLE
18 (OUI) - APPLICATION DE L’ARTICLE 24 (NON).
Après avoir relevé que les locataires ne remplissaient pas les conditions de l’article 13
de l’ordonnance n° 62-100, et donc qu’ils ne bénéficiaient pas du droit au maintien dans les
lieux, la Cour Suprême affirme que « c’est donc l’article 18 de l’ordonnance susdite qui leur
est applicable et non l’article 24. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(Remarque : la Cour Suprême confirme ici implicitement la thèse selon laquelle les
dispositions de l’article 24 de l’ordonnance n°62-100 ne s’appliquent que si le locataire
bénéficie du droit au maintien dans les lieux, droit très restreint au regard des dispositions de
l’article 13 de ladite ordonnance. Cette interprétation peut et doit être identique pour les
articles 21 et 22 de l’ordonnance. Nous estimons en fait que c’est l’ensemble du titre VI de
l’ordonnance n°62-100 qui n’est applicable qu’aux locataires bénéficiant du droit au maintien
dans les lieux. En l’absence d’un tel droit, et dans le cas d’un bail à durée indéterminée, le
bailleur n’est soumis qu’au seul article 18 lorsqu’il souhaite donner congé au locataire, c’est à
dire qu’il n’est pas obligé de motiver ledit congé mais seulement de respecter un délai de
préavis de trois mois.
Cela n'aurait en effet aucun sens d'exiger des formalités précises sous peine de nullité
dans les cas d'une reprise personnelle lorsque le locataire ne bénéficie pas du droit au
maintien dans les lieux alors qu'en l'absence d'un tel droit le bailleur peut appliquer l'article 18
de ladite ordonnance qui n'exige qu'un contrat à durée indéterminée et un préavis de trois
mois, sans avoir l'obligation de motiver son congé. On ne voit pas très bien pourquoi le
bailleur devrait, en l'absence de droit au maintien dans les lieux, motiver son congé lorsqu'il
désire reprendre son bien pour y habiter ou y loger sa famille, motif ô combien légitime, et
n'avoir pas à le faire pour tout autre motif qui le sont parfois moins…)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II . BENEFICIAIRES DU CONGE
L'ordonnance n° 62-100 du 1er octobre 1962 ne renie pas aux personnes morales le
droit de disposer librement du bien dont elles sont propriétaires. Une personne morale peut
donc, en tant que bailleur et en se conformant aux dispositions légales en vigueur, user du
droit de reprise personnelle.
Est donc valable le congé servi par une personne morale, et motivé de la façon
suivante : « la requérante entend reprendre ledit appartement pour reprise personnelle ». Ce
motif dans le cas de l'espèce ne saurait prêter à aucune confusion, car c'est la société
bailleresse, personne morale, en tant que propriétaire qui veut reprendre personnellement les
lieux. Le bénéficiaire de la reprise est donc bien déterminé et précis.
S'il est certain que la reprise pour occupation personnelle peut être invoquée en matière de
locaux d'habitation, par les personnes physiques, en revanche, les sociétés et les personnes
morales ne sont pas fondées à s'en prévaloir, leurs membres et leurs associés ne pouvant être
assimilés aux personnes susceptibles d'en bénéficier aux termes de l'article 24 de l'ordonnance
du 1er octobre 1962.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Compte tenu des dispositions de l'art. 24 de l'ord. 62-100, le propriétaire qui a donné
congé pour reprise personnelle doit y installer le bénéficiaire lui même dans les trois mois du
départ du locataire.
Il ne peut y loger , même à titre gratuit et temporaire un ami.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Si le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception quand il
s'agit d'un congé de fin de bail, lorsque le motif invoqué est la reprise pour occuper ou
reconstruire, il doit obligatoirement être donné par acte d'huissier.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En matière de baux civils le congé ne doit pas être donné pour plusieurs motifs, sous
peine de nullité.
Tel est le cas d'un congé pour reprise personnelle et pour reconstruire.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est nul le congé qui ne respecte pas le délai de trois mois exigé pour reprise
personnelle d'un local à usage d'habitation.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Il résulte de l’article 24 de l’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 que la loi n’a
nullement imposée au propriétaire l’obligation de préciser, pour exercer son droit de reprise,
lesquelles des personnes visées au dit article il désire installer dans son immeuble.
Ainsi, est régulier le congé qui se contente d’énoncer que le propriétaire « entend
reprendre les lieux personnellement, ou les faire occuper par ses ascendants ou descendants ».
Par suite, il faut et il suffit que l'indication du bénéficiaire soit précisée au cours de la
procédure de validation.
« Il est de jurisprudence constante que toute précision sur l'identité du bénéficiaire peut être
valablement apportée au cours de la procédure de validation du congé. »
Le congé donné en vertu de l'article 24 de l'ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 doit
indiquer avec précision le motif qui justifie l'exercice du droit de reprise.
Ne répond pas aux vœux de la loi et se trouve dès lors frappé de nullité le congé donné par un
propriétaire « pour occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par ses ascendants
ou descendants ». Une telle formule, par la généralité de ses termes, ne permettant de
déterminer ni le nombre, ni l'identité, ni la qualité des bénéficiaires du droit reprise.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Est valide le congé dont le motif allégué par le propriétaire est la reprise personnelle
des lieux loués pour les faire occuper par son fils et qui a été donné suivant les forme et délai
prescrits par l'article 24 de l'ordonnance n° 62-100 du 1er octobre 1962.
Ainsi, devenu occupant sans titre ni droit à l'expiration du bail, le preneur se doit de
quitter immédiatement les lieux et remettre les clés au propriétaire, et devra en outre
s'acquitter des loyers restés impayés jusqu'à son départ définitif des lieux. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le juge des référés est incompétent pour apprécier la validité d’un congé donné pour
reprise personnelle.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ne viole pas les articles 180 du Code de procédure civile et 5 de la loi du 19 juillet
1961 l’arrêt qui, après avoir relevé qu’il résulte clairement des correspondances des parties
que le départ du locataire avait été sollicité par le propriétaire pour lui permettre d’y installer
ses enfants poursuivant leurs études à Antananarivo, a décidé que cette circonstance, qui a
dispensé le propriétaire des formalités judiciaires, ne doit pas faire perdre au locataire de
bonne foi le bénéfice de la protection légale.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
IV . CONTROLE DU MOTIF
Pour l'exercice de ce contrôle il faut mais il suffit que le bénéficiaire de la reprise soit
précisé au plus tard au cours de la procédure de validation.
CA n°419, 12/04/1972
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Il est de jurisprudence constante que toute précision sur l'identité du bénéficiaire peut être
valablement apportée au cours de la procédure de validation du congé. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est abusive la reprise des locaux par le propriétaire quand, après avoir fait évacuer les
locaux par le locataire au motif d’y installer ses enfants, a en réalité loué lesdits locaux à des
tierces personnes qui ont accepté un loyer plus élevé.
Article 25
« L’appréciation des faits allégués tant pour exercer le droit de reprise que pour
justifier le retard de l’occupation de l’immeuble délaissé par le locataire à la suite des
réparations effectuées ainsi que la relation entre les menaces proférées et la sécurité de la
famille du bailleur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. »
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le départ volontaire du locataire ayant reçu un congé pour reprise personnelle ne peut
valoir abandon de ses droits de contrôle sur l'exercice régulier de cette reprise sauf si ce départ
est spontané et non pas provoqué par le dit congé.
Le locataire qui quitte les lieux, après l'expiration du délai du congé en cours de
procédure de validation (instance qui sera radiée du fait de ce départ), compte tenu des fortes
chances de validation du congé par suite du contrôle essentiellement a posteriori, ne peut être
privé de ses droit à l'indemnité de privation de jouissance prévue à l'article 25 de l'ordonnance
n°62-100 en cas de relogement d'un tiers et non du bénéficiaire.
TITRE VII
DISPOSITIONS DIVERSES
Article 26
Les loyers sont quérables, sauf stipulations contraires du bail précisant un mode de
paiement à une adresse déterminée.
En vertu de l'article 26 de l'ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962, les loyers sont
quérables sauf stipulations contraires du bail.
A défaut de telles stipulations et si le propriétaire n'est pas venu chercher les loyers,
les frais d'expédition à son domicile restent à sa charge.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Les loyers sont quérables sauf preuve d'un accord contraire à la charge du propriétaire.
Par suite le locataire qui expédie les loyers par mandat, à la demande du propriétaire,
est fondé à retenir les frais du mandat et de la lettre recommandée alors surtout qu'en l'espèce
le propriétaire est venu pendant deux ans chercher les loyers puis ceux-ci lui ont été expédiés
avec déduction des frais pendant 14 mois avant qu'il ne conteste cette imputation.
Article 27
Tout bailleur convaincu d'avoir refusé de louer un local vacant à un locataire éventuel,
eu égard à l'existence d'enfant devra si possible lui consentir la location et pourra le cas
échéant être condamné à lui payer des dommages-intérêts.
Article 28
Les dispositions de la présente ordonnance sont d'ordre public. Sont réputés nulles les
clauses, stipulations, transactions qui auraient pour effet d'y faire échec, même si elles ont
reçu exécution.
TITRE VIII
PENALITES
Article 29
Article 30
Les mêmes peines seront applicables à tout intermédiaire qui aura exigé, sous quelque
forme que ce soit, une rémunération supérieure à quinze jours de loyer au taux légal.
TITRE IX
DISPOSITIONS TRANSITOIRES
Article 31
Après cette parution toutefois, le loyer pourra être porté immédiatement au taux
maximum correspondant si le propriétaire peut prouver que son locataire dispose de moyens
suffisants pour en acquitter la charge sans difficultés majeures.
Article 32
Les dispositions de la présente ordonnance sont applicables de plein droit aux baux en
cours ainsi qu'à toutes les instances introduites avant sa publication et en cours à cette date.
Toutefois, les actes de procédure faits dans les formes légales anciennes demeureront
valables en la forme et n'auront pas à être renouvelés.
« L’ordonnance n°62-100 du 1er octobre 1962 n’a pas prévu un régime spécial pour
les baux contractés antérieurement à sa publication, mais a seulement prévu la continuation de
tels baux. »
(Remarque : cependant, force est de constater que les locataires ayant contracté leur
bail avant la publication de ladite ordonnance sont les seuls, selon l’article 13, à bénéficier du
droit au maintien dans les lieux et jouissent donc d’un statut particulier.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Article 33
Article 34
Article 35
Les décrets d’application pris sur rapport du Ministre des travaux publics et du
Ministre de l’économie nationale devront être publiés avant le 1er mars 1963.
GENERALITES
SOMMAIRE
JURISPRUDENCE APPLICABLE
AUX BAUX ET LOYERS
EN GENERAL
BAIL VERBAL
le bail étant purement verbal et la preuve n’ayant pas été rapportée d’un engagement
exprès de la société locataire de prendre les grosses réparations à sa charge, les impenses
nécessaires demeurent à celle des propriétaires.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CESSION DE BAIL
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CESSION DE BAIL - CONNAISSANCE SPECIALE ET PERSONNELLE DU
BAILLEUR DE LA CESSION - ACQUIESCEMENT - INDIFFERENCE DE
L’INOBSERVATION DES FORMALITES DE L’ART. 1690, C.CIV.
Le bailleur ne saurait se prévaloir de l’inobservation des formalités de l’article 1690
du Code Civil pour écarter les effets d’une cession de bail lorsque les juges du fond ont
estimé, dans leur appréciation souveraine des faits, qu’il a eu une connaissance spéciale et
personnelle de la cession de bail et qu’il y a acquiescé.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le titulaire d’un bail qui a cédé celui-ci ne peut être mis hors de cause dans une
instance relative à l’exécution du bail, étant tenu à une obligation solidaire de garantie avec
son cessionnaire.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DEPART DU LOCATAIRE - CONSEQUENCES
Relève du pouvoir souverain des juges du fond l’appréciation des faits justifiant le
paiement des arriérés de loyers par le locataire qui a quitté les lieux prématurément et sans
motif valable dans le cadre de l’exécution d’un contrat de bail à durée déterminée.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Les locataires ne peuvent reprocher à la Cour d’Appel de n’avoir pas statué sur leur
appel avec défense à exécution provisoire du jugement ayant ordonné leur expulsion avec
exécution provisoire alors qu’ils ont quitté les lieux avant que la Cour d’Appel n’ait statué et
qu’ils ont eux-mêmes reconnu cette partie du procès sans objet.
L'appel contre une décision validant un congé et ordonnant l'expulsion du locataire devient
sans objet lorsque ce dernier a déjà vidé les lieux et que les clefs ont été remises au
propriétaire.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le bail étant résilié, c’est au preneur qui se prévaut d’un accord de son bailleur en vue
d’une réintégration des anciens lieux, d’administrer la preuve de cet accord.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le locataire de mauvaise foi doit supporter la charge des frais et dépens engendrés par
une procédure engagée par le bailleur devant le juge des référés aux fins d'ordonner
l'ouverture de la maison louée lorsqu'il a quitté discrètement les lieux sans s'être acquitté de
toutes les obligations qui lui incombent, en l'occurrence la remise des clés de la maison au
propriétaire au moment du départ définitif; ces agissements fautifs du locataire ayant entraînés
la nécessité de requérir l'ouverture des lieux en présence d'un huissier.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DELAI DE GRACE
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Aux termes de l’Art. 411 du Code de Procédure Civile, les loyers échus et impayés
depuis le jugement appelé peuvent être demandés pour la première fois en appel. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est irrecevable la demande en paiement des loyers impayés qui est présentée pour la
première fois en appel.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DOL ET CONTRAT DE BAIL
La Cour d'Appel le déboute de sa requête en estimant que « l'on entend par dol toutes
les fraudes et surprises pratiquées pour tromper quelqu'un, ainsi que le dol suppose l'existence
de manœuvres; qu'il est de jurisprudence que la simple dérogation mensongère opposée par
une partie à l'action de son adversaire ne constitue pas un dol, pas plus le silence qu'un
plaideur se borne à garder sur l'existence de certaines pièces qui pourraient être favorables à la
partie adverse, surtout lorsque celle-ci en avait eu connaissance et pouvait valablement
l'invoquer dans la procédure en question; qu'en outre, le dol doit émaner de la partie
personnellement, être découverte postérieurement et à la décision viciée et exercer sur elle
une influence déterminante, que tel n'est manifestement pas le cas d'espèce, la rétention de
pièces décisives en cours du premier litige par l'adversaire volontairement ou de mauvaise foi
faisant défaut. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Une société ne saurait être engagée par les actes passés par son gérant, condamné par
ailleurs pour escroquerie et abus de biens sociaux, s'il est établi que le cocontractant de ce
dernier était de mauvaise foi et quand il apparaît que ces deux contractants étaient de
connivence et animés d'un esprit malhonnête en signant un bail concernant une propriété qui
était déjà louée à une autre société.
Aussi bien le dol que la réticence commis par le gérant constituent un vice du
contentement entraînant l'annulation des contrats de bail postérieurs à celui encore en cours,
aucune clause ne prévoyant la caducité de ce dernier.
CA Antananarivo, 8ème section, n°72, 02/02/1998
[Confirmation de : TPI Antananarivo, n°2429, 21/09/1994]
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le dol civil est une fraude, une tromperie dans la conclusion du contrat. Une décision
de relaxe de l’inculpation d’escroquerie constatant l’absence de manoeuvres frauduleuses ne
peut avoir l’autorité de la chose jugée à l’égard du juge civil saisi ultérieurement d’une action
en nullité pour dol.
EXECUTION PROVISOIRE
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
N'a pas spécifié les faits caractérisant l'urgence et ne pouvait donc prononcer l'exécution
provisoire, le premier juge qui s'est contenté de constater que « le défendeur étant un occupant
sans titre ni droit qu'il doit être expulsé et qu'il y a urgence ».
« Le tribunal qui accorde l'exécution provisoire doit motiver sa décision en visant les faits
desquels lui paraît résulter l'urgence ou le péril en la demeure. »
Tel est le cas lorsque le propriétaire « a des difficultés à se loger et que le maintien du
locataire devenu occupant sans droit ni titre à l'expiration du congé non contesté dans le délai
risque d'aggraver le préjudice du propriétaire ».
« Le premier juge ayant, après une analyse détaillée et circonstanciée, indiqué précisément les
éléments de faits caractérisant l’urgence au sens de l’article 190, CPC. »
« C'est à juste titre que le premier juge a tiré l'urgence du cumul des loyers impayés qui
peuvent dépasser les possibilités matérielles du locataire lequel persiste à rester sur les lieux;
il s'ensuit que l'exécution provisoire a été ordonnée suivant les conditions requises par l'article
190 du Code de procédure civile. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
EXECUTION PROVISOIRE.
« L’intérêt du propriétaire à obtenir une exécution rapide de la décision ordonnant
l’expulsion du locataire ainsi que l’éventuelle mauvaise foi de ce dernier ne peuvent être
confondues avec l’urgence ou le péril en la demeure. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Les juges du fond peuvent à bon droit fonder leur conviction sur le résultat d’une
expertise du moment qu’ils estiment que le chiffre indiqué par l’expert reflète une saine
évaluation tenant compte de tous les éléments d’appréciation. »
En homologuant un rapport d’expertise évaluant le prix d’un nouveau bail, les juges
du fond s’approprient non seulement les conclusions de l’expert, mais encore les motifs même
du rapport.
C’est en vertu de leur pouvoir souverain d’appréciation que les juges du fond
retiennent la force probante des éléments de preuve qui s’appuie, non sur des motifs de droit,
mais sur des considérations de pur fait. Ils ne sont donc pas tenus d’ordonner la vérification
des carnets à souche portant quittance des loyers ni la visite des lieux demandée par le
locataire.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsque le propriétaire a déjà fait procéder par voie d'huissier à l'ouverture des lieux, à
l'inventaire des biens meubles qui s'y trouvaient et dont la garde provisoire lui a été confiée et
que le locataire a déjà quitté les lieux , « il s'ensuit que l'apposition des scellés demandée par
ce dernier ne s'avère plus nécessaire quant à la protection de ses droits, que par contre la
fermeture des lieux pendant encore une période indéterminée risque d'endommager les lieux
alors affectés par l'humidité, le manque d'aération et de lumière, et qu'il n'est pas non plus
établi que le propriétaire veut louer les lieux à une tierce personne, l'action en expulsion
n'ayant pas encore été jugée définitivement ».
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
(En l’espèce l’une des parties avait servi un congé à l’autre et demandait au tribunal
d’ordonner l’expulsion de l’occupant des lieux qu’elle considèrait comme étant le locataire de
son bien.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
INDIVISION
Il est de principe que dans une indivision l'un des co-indivisaires ne peut, sans le
concours des co-indivisaires demander l'expulsion d'un locataire ou d'un occupant sans titres.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu'il est constant et incontesté qu'un immeuble est indivis, les copropriétaires,
jusqu'à la détermination de la part revenant à chacun, « ne peuvent demander ni payement des
loyers, ni expulsion des occupants autorisés par les autres copropriétaires, étant entendu que le
flou entourant la limite des droits empêche la matérialisation de la part de chacun ».
Si en principe, le contrat de bail passé par un seul des copropriétaires indivis est
inopposable aux autres, il n'en est pas ainsi lorsqu'il peut être assimilé à un gérant d'affaire.
L'acte passé pour la gestion d'un bien successoral, par la tante des autres cohéritiers, en
vertu de la situation particulière qui est la sienne en sa qualité d'aînée des successibles dans
les usages malgaches, compte tenu du fait qu'elle habitait seule sur place, que la location était
un acte utile, portant sur « un terrain vague » depuis 10 ans, doit être considéré comme fait en
vertu de la gestion d'affaires, alors surtout qu'elle a été implicitement ratifiée, les cohéritiers
ayant donné congé concomitamment avec leur tante par un seul et même acte.
CA, n°36 et 37, 16/01/1972
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pour les mêmes raisons, elle reconnaît la validité du deuxième contrat de bail conclu
entre ses cohéritiers et le locataire alors même qu'elle ne l'a pas signé personnellement et
qu'elle avait précédemment conclu un premier contrat de bail avec le même locataire et
portant sur le même immeuble. Dans ce cas, seul le deuxième contrat de bail, le plus récent,
peut être interprété comme étant celui régissant les relations entre le locataire et les bailleurs
que sont les co-indivisaires.
Il s'ensuit que le congé servit pour le compte d'un seul co-indivisaire et non au nom de
tous les co-indivisaires est nul et de nul effet.
Les loyers constituant une charge du ménage par excellence, les époux sont tenus
solidairement de son paiement dès lors qu'ils n'étaient pas à l'époque séparés en fait et en
droit.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
EPOUX PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE LOUE - PROCEDURE DE DIVORCE -
CONSIGNATION DES LOYERS - CARACTERE ALIMENTAIRE - PERCEPTION
DES LOYERS PAR L'EPOUSE ORDONNEE PAR JUGE DES REFERES.
Sont pertinents les motifs de l'ordonnance des référés qui autorise l'épouse à retirer les
sommes déjà versées à titre de loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation en se
fondant sur le fait que les loyers présentent pour l'intéressée un caractère alimentaire et
constituent sa seule source de revenu pour subvenir à ses besoins et à ceux de ses enfants
encore à charge. L'autorisation de percevoir les loyers n'étant pas irréversible et ne préjugeant
pas sur le fond, et l'extrême urgence étant justifiée par le caractère alimentaire de ces sommes,
la Cour d'Appel confirme donc l'ordonnance des référés.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
NOUVEAU BAIL
Lorsque postérieurement au congé servi par le bailleur, les parties ont contracté un
nouveau bail non écrit augmentant les loyers, le bailleur est censé avoir renoncé à l'action
qu'il a introduit antérieurement. S'il veut éventuellement reprendre l'immeuble, il doit
introduire une nouvelle action sur la base du nouveau taux de loyer librement consenti entre
les parties.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Aux termes de l’Art. 411 du Code de Procédure Civile, les loyers échus et impayés
depuis le jugement appelé peuvent être demandés pour la première fois en appel. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le preneur ayant été condamné à payer le montant des loyers arriérés et ayant été
débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, c’est à bon droit que l’arrêt
attaqué l’a condamné à tous les dépens.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Les locataires ayant quitté les lieux suite à l'expiration du bail sont tenus du paiement
du loyer jusqu'à la remise effective des clés au propriétaire.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le non paiement d'un seul terme du loyer peut entraîner l'expulsion du locataire. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Confirmation du jugement qui ordonne l'expulsion du locataire n'ayant pas payé ses
loyers et le condamne au paiement des loyers échus et à échoir aux motifs que « le silence de
la requise laisse présumer qu'elle n'a pas d'arguments pertinents à opposer à la demande »
d'autant plus que l'intéressé, qui a fait appel, n'a pas comparu ni conclu en appel.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsque le locataire n'a pas payé les loyers aux termes convenus par les parties et qu'il
y avait des arriérés, c'est à juste titre qu'il a été condamné au paiement des intérêts de droit
ainsi qu'au coût de la sommation interpellative, alors même qu'au jour de l'arrêt il s'est
acquitté de tous les loyers impayés.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le locataire dont la carence à payer les loyers a entraîné une procédure de référé en
expulsion doit être condamné aux frais de cette procédure, lorsque les loyers ont été payés en
cours d'instance d'appel bien que la procédure soit devenue sans objet du fait de ce paiement
et de son départ des lieux.
Elle ne peut être utilisée lorsque le propriétaire refuse de faire les travaux qui lui
incombent.
S'il doit payer les loyers entre les mains d'un mandataire, ce fait n'entraîne pas
changement de créancier et seuls les paiements faits au Trésor pour des sommes dues à celui-
ci par le propriétaire et en son acquit peuvent être considérées comme des paiements
libératoires.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PROMESSE DE BAIL
(En l’espèce une clause de la promesse de bail prévoyait que faute de passation d’un
bail écrit dans le délai d’un mois, les parties se retrouvaient libres de tout engagements.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Il y a formation tacite du contrat de bail et non simple promesse de bail lorsque les
juges du fond constatent la rencontre des volontés des parties et le commencement de
versement de loyers par le locataire.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
REFERES
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est donc à bon escient que la Cour d’Appel statuant en matière de référés a ordonné
l’expulsion du locataire en raison de l’état délabré et insalubre de l’immeuble loué qui
présentait un danger nécessitant une mesure d’urgence.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’arrêt de la Cour d’Appel qui est rendu en matière de référés ne saurait, en aucun cas,
lier les juges du fond. Ainsi, la Cour d’Appel statuant sur le fond peut estimer qu’une
personne est un occupant sans droit ni titre alors que la Cour d’Appel statuant en matière de
référés l’avait qualifiée de locataire.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Il est de jurisprudence constante qu'une contestation est sérieuse dès lors que la
juridiction des référés ne peut, pour la résoudre, se dispenser de déterminer la portée des actes
échangés entre les parties. »
Il existe une contestation sérieuse lorsque le conflit est né du désaccord portant sur la
qualité de locataire de l'une des parties. Le juge des référés est dès lors incompétent.
Le juge des référés n'a pas compétence pour apprécier les droits
ou titre d'occupation des occupants et du requérant nécessitant un
examen au fond de leurs bien-fondé.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
FIN DE BAIL A DUREE INDETERMINEE – DEMANDE D'EXPULSION – JUGE
DES REFERES INCOMPETENT EN RAISON D'UNE ACTION EN ANNULATION
DU REFUS DE RENOUVELLEMENT.
C'est à bon droit que le juge des référés s'est déclaré incompétent pour prononcer
l'expulsion du locataire à l'issue d'un bail à durée déterminée lorsque ce dernier a
parallèlement saisi le juge du fond en annulation du refus du renouvellement du bail.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La voie de recours prévue par la loi contre une ordonnance de référé ordonnant
l'expulsion d'un locataire est l'appel et non l'opposition.
Le locataire de mauvaise foi doit supporter la charge des frais et dépens engendrés par
une procédure engagée par le bailleur devant le juge des référés aux fins d'ordonner
l'ouverture de la maison louée lorsqu'il a quitté discrètement les lieux sans s'être acquitté de
toutes les obligations qui lui incombent, en l'occurrence la remise des clés de la maison au
propriétaire au moment du départ définitif; ces agissements fautifs du locataire ayant entraînés
la nécessité de requérir l'ouverture des lieux en présence d'un huissier.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le juge des référés peut toujours statuer sur les contestations soulevées à propos de la
validité d’un commandement à payer les loyers dus si celle-ci ne parait pas sérieuse; la
solution donnée n’étant évidement que provisoire et pouvant toujours être modifiée par le juge
du fond.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RESILIATION
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le bail étant résilié, c’est au preneur qui se prévaut d’un accord de son bailleur en vue
d’une réintégration des anciens lieux, d’administrer la preuve de cet accord.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Cassation pour contradiction de l’arrêt qui « ne pouvait sans se contredire, d’une part,
allouer des dommages-intérêts au sous-locataire pour préjudice découlant du paiement de
loyers de sous-location supérieurs au taux légal, et d’autre part, débouter le même sous-
locataire de sa demande de remboursement des dits loyers ».
(En l’espèce, la Cour d’Appel avait accordé des dommages et intérêts au sous-
locataire sur le fondement de l’enrichissement sans cause; le locataire principal lui ayant
réclamé un prix de sous-location supérieur à celui exigé par le propriétaire, et ce pendant
plusieurs années. Mais dans le même temps, elle avait débouté le sous-locataire de sa
demande de remboursement des sommes perçues en sus du taux légal en motivant sa décision
par le fait que le locataire principal était devenu propriétaire postérieurement et qu’en outre le
sous-locataire ne justifiait aucun payement de loyer pendant plusieurs mois.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Est incompétent le juge des référés pour prononcer l'expulsion du locataire aux motifs
qu'il aurait passé une sous-location sans l'autorisation du bailleur alors qu'il existe une
contestation sérieuse sur la réalité de cette sous-location excluant toute notion d'urgence.
CA Antananarivo, 8 ème section, en matière de référé, n°589, 18/ 05/1998
[Infirmation de : TPI Antananarivo, ord. de référé n°1412, 18/07/1995 et suite à l'arrêt ADD,
CA Antananarivo n°748, 14/12/1995]
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TRAVAUX
I- GENERALITES
Les gros travaux effectués par le locataire sans l’accord du propriétaire ne peuvent lui
être opposés.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Relève de l’appréciation souveraine des juges du fond la nature des travaux effectués
par le locataire sur le lieu loué.
(En l’espèce, la Cour d’Appel avait estimé qu’il s’agissait de simples travaux
d’aménagement pouvant être aisément supprimés à la fin du bail et ne nécessitant donc pas
une autorisation du bailleur.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CLAUSE DU BAIL CONDITIONNANT TOUTE TRANSFORMATION DES LIEUX A
L’ACCORD DU PROPRIETAIRE - TRAVAUX EFFECTUES PAR LE LOCATAIRE -
AUGMENTATION DU LOYER - ACCORD IMPLICITE DU BAILLEUR (NON).
Le contrat de bail fait loi entre les parties et lorsqu’une clauses prévoit qu’aucune
transformation ne peut être faite aux lieux loués sans l’accord du propriétaire ou de son
représentant et que la bailleresse a élevé des contestations sérieuses lors des travaux effectués
par le locataire, la Cour d’Appel ne peut présumer l’accord de la bailleresse en raisonnant par
voie de déduction à partir des circonstances de la cause.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Fait un juste application de la loi l’arrêt qui « après avoir évalué le montant des
travaux d’amélioration effectués par le locataire avec l’assentiment du bailleur, en a ordonné
la compensation avec le montant des loyers impayés, en spécifiant qu’il existait entre les deux
parties, deux obligations réciproques, certaines, exigibles et liquides pouvant donner lieu à
compensation ».
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Le problème de savoir si les réparations faites par le locataire sont des réparations
locatives ou non constitue une question de fait dont l’appréciation échappe au contrôle de la
Cour Suprême.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
AMELIORATIONS DES LIEUX - DROITS DU PROPRIETAIRE - DROIT
D’ACCESSION.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le juge des référés n'a pas compétence pour statuer sur les questions de propriété
mais peut cependant prendre toutes les mesures utiles pour prévenir tout dommage imminent
ou toute entrave à l'exercice du droit de propriété, dès lors que l'urgence est justifiée. »
C'est donc à bon escient que le juge des référés a ordonné la suspension des travaux
effectuées par le locataire sur le fond du propriétaire, mais il ne peut ordonner la démolition
des dits travaux de construction car ainsi il préjuge le fond, dans la mesure où sa décision fait
déjà présumer que le locataire n'a aucun droit pour y procéder.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tel n'est pas le cas lorsque le propriétaire a demandé la remise en état des lieux.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Elle ne peut être utilisée lorsque le propriétaire refuse de faire les travaux qui lui
incombent.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DEMANDE PAR LE LOCATAIRE DU REMBOURSEMENT DE TRAVAUX
CONFORTATIFS – PREUVE DES TRAVAUX – NECESSITE D'UN CONSTAT
CONTRADICTOIRE – SIMPLE ATTESTATION (NON).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lorsqu'avant l'occupation effective des lieux par le locataire aucun constat n'a été
effectué afin de préserver les droits de chacune des parties contractantes, on ne peut imputer
automatiquement au locataire les dégradations constatées alors que ces dégradations
pourraient aussi résulter de la vétusté des locaux dont la charge des réparations incombe au
propriétaire.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pour pouvoir opérer la compensation avec les loyers dus, le preneur doit justifier de
l'accord donné par son propriétaire à l'exécution des réparations.
Alors surtout qu'il s'agit de réparations faites lors de la prise de possession des lieux
que, dans le contrat, le preneur a acceptés de prendre en l'état où il les a visités.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« Le locataire ne conteste pas qu’il n’a pas acquitté ses loyers depuis octobre 1997;
Nul ne peut se faire justice à lui même et s’il a estimé que les travaux qu’il invoque
incombe au propriétaire, il aurait du saisir le tribunal compétent en vue de faire condamner ce
dernier à exécuter ces travaux ou obtenir remboursement de ses débours;
Les travaux prétendus faits l’ont été aux risques et périls du requis qui ne peut en
demander remboursement plus d’une année après les dits travaux et seulement pour agir en
défense contre l’action du propriétaire. »
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
BAILLEUR – OBLIGATION – REPARATIONS – CARACTERE LOCATIF OU NON.
Lorsque l'humidité s'infiltre par le mur et le carrelage des joints d'une salle de bains il
s'agit de détériorations auxquelles il ne peut être mis fin que par des grosses réparations.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
S'il n'a pas été fait un état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état
de réparations et de les rendre tels.
Les dégradations sont à sa charge sauf à lui de rapporter la preuve qu'elles proviennent
de la force majeure, de la vétusté des lieux, et qu'elles ne résultent pas de son fait ou de celui
des personnes ayant fait usages des locaux de son chef.
Le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire à la chose louée toutes les
réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires pour maintenir les lieux en
état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués.
Le bailleur peut y être contraint judiciairement et s'il refuse, le preneur peut se faire
autoriser par justice à exécuter les réparations aux frais du bailleur.
Le bail étant purement verbal et la preuve n'ayant pas été rapportée d'un engagement
exprès de la locataire de prendre les grosses réparation à sa charge, les dépenses nécessaires
demeurent à celle des propriétaires.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
A défaut de cessation du bail, chacune des parties est tenue d’exécuter ses obligations
de ce contrat.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dès lors que le locataire s’est acquitté sciemment des loyers impayés entre les mains
du nouveau propriétaire, loyers échus avant la vente de l’immeuble, il est mal venu à soulever
le défaut de qualité de ce dernier.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Les locataire qui ont été officiellement avisés du changement de propriétaire par un
congé servi par exploit d'huissier, ne peuvent valablement soutenir après la réception du
congé qu'ils ignoraient qui étaient les véritables propriétaires et se soustraire du paiement
entre leurs mains.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
« L’ex-bailleresse est tenue en tant que venderesse à garantir les acquéreurs non
seulement contre une éviction éventuelle mais aussi à assurer à ceux-ci l’entrée en jouissance
dudit immeuble; en conséquence, de par ses obligations contractuelles, elle a un intérêt à
poursuivre l’action qu’elle a d’ailleurs engagée. »
« L'engagement pris par l'ancien propriétaire de ne pas percevoir des loyers en contre
partie des dépenses de réparations effectuées par le locataire n'est pas opposable au nouveau
propriétaire; en effet, ces obligations résultant du bail ne sont opposable au tiers acquéreur
qu'autant que le contrat de vente contient une mention explicite et précise de l'existence du
bail ou que l'acquéreur se soit engagé à le respecter; la jurisprudence précise d'ailleurs que la
seule connaissance par l'acquéreur de l'existence du bail ne suffit pas, il faut encore que le
locataire établisse de façon certaine que l'acquéreur connaissait le bail et les obligations
découlant de ce bail. »
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sont pertinents les motifs des juges de première instance qui ordonnent que le
locataire versent les loyers au nouvel acquéreur de l'immeuble qui a ainsi bénéficié d'une
cession de créances, le locataire ayant reconnu devoir des loyers impayés au précédent
propriétaire.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DIVERS
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
LEGISLATION ANTERIEURE
En prescrivant que le loyers sont bloqués aux prix pratiqués par les bailleurs et
acceptés par les preneurs au 8 décembre 1953, nonobstant toutes clauses contraires, le
législateur a, implicitement mais nécessairement abrogé les précédentes dispositions du 23
avril 1951 affectant le calcul des loyers d’un coefficient rigide, et entériné la fixation
conventionnelle des loyers.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ORDONNANCE N° 62 – 072
29 SEPTEMBRE 1962
Lorsqu’un immeuble bâti ou non, attenant ou non sur la voie publique, constitue, soit
par lui-même soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, un danger pour la santé des
occupants ou des voisins, le maire, et à Tananarive, le délégué général ou, à défaut, l’autorité
de tutelle, saisi par un rapport motivé de l’autorité sanitaire ou du bureau municipal d’hygiène
concluant à l’insalubrité de tout ou partie de l’immeuble, est tenu d’inviter le comité
d’hygiène et de santé publique intéressé à donner son avis dans le délai de deux mois :
Article 16
L’expulsion de tout occupant d’un immeuble insalubre pour lequel aura été pris un arrêté
d’interdiction définitive ou provisoire d’habiter, qui ne se sera pas conformé audit arrêté, sera
prononcée à la requête de l’autorité visée à l’article 15 et par ordonnance du juge des référés.
En cas d’urgence ou de péril grave et après rapport d’un homme de l’art sur l’état de
l’ouvrage, l’autorité visé à l’article 15 pourra faire exécuter d’office, aux frais du propriétaire
et éventuellement du locataire qui ne les aura pas effectuées dans le délai qui lui aura été
imparti, les mesures indispensables à la salubrité.
Lorsque par suite de l’application des articles du présent chapitre, il y aura lieu à
résiliation des baux, cette résiliation n’emportera, en faveur des locataires, aucun dommages-
intérêts.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La juridiction civile est incompétente pour statuer sur la légalité d’un arrêté municipal,
à défaut d’action intentée devant la juridiction administrative il n’y a pas à surseoir à statuer.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
FERMAGE - METAYAGE
Vis à vis du locataire qu’il trouve sur les lieux, l’acquéreur d’un immeuble loué reste
soumis à toutes les obligations dérivant des clauses principales ou même accessoires du bail
consenti par le précédent propriétaire.
Les baux et quittances, même non inscrits au livre foncier, restent, hors le cas de
fraude, opposables à l’acquéreur pour une période de trois ans suivant l’acquisition, dès lors
qu’ils ont acquis date certaine avant la vente.
(En l’espèce, le preneur avait consenti des avances de loyers au premier propriétaire.)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Autrement dit, le propriétaire doit d’abord proposer la vente du fonds à son métayer
avant de le céder à un tiers.
CA, n°910, 03/12/1975
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
C’est au métayer qui désire exercer son droit de préemption qu’il appartient de faire
toutes diligences aux fins de s’enquérir des conditions de la vente et de présenter ses offres au
propriétaire désireux d’aliéner son fonds.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ORDONNANCE N° 62 – 064
27 septembre 1962
En corollaire à ces aspect juridique, la spéculation est apparue puis s’est développée
en liaison étroite avec les phénomènes d’urbanisation, spéculation des sociétés, spéculations
des particuliers.
Le lotissement du sol en petite concession n’a fait qu’accentuer cette évolution et, si
l’appropriation du sol par les particuliers répond au désir profond de propriété individuelle,
elle peut rendre quasi impossible l’aménagement et l’évolution des villes en raison des
charges considérables qu’entraîne dans la plupart des cas le rachat des biens particuliers.
Or, d’où provient la valeur vénale des terrains urbains ? Elle résulte pour une grande
part :
- De leur situation dans une cité organisée et équipée par la collectivité ;
- D’investissements de dessertes (rues , réseaux) supportés par la collectivité ;
La spéculation conduit donc à l’enrichissement sans cause des particuliers aux frais de
la collectivité, alors que ceux-ci ont rien fait pour obtenir cet enrichissement.
L’aliénation limitée dans le temps est d’ailleurs déjà prévue dans la législation en
vigueur avec le bail emphytéotique introduit à Madagascar par les anglais au siècle dernier et
codifié depuis par la loi française du 25 Juin 1902 promulguée par arrêté local du 17 mars
1911.
Nous estimons en effet que l’habitat économique évoluera en même temps que le
niveau de vie. Dans un avenir plus ou moins lointain, les logements actuellement construits ne
répondront plus aux besoins de l’individu.
Les cités actuelles devront alors être remodelées suivant le nouveau standing de
l’individu.
Le présent projet d’ordonnance tend dans son cadre à y apporter une solution
constructive, en l’adaptant aux nécessités économiques .
j j
ORDONNANCE
Article premier
Ce bail est consenti pour une durée supérieure à dix huit ans ne devant pas excéder quatre dix
neuf ans;
Ce bail est obtenu du bailleur par le preneur moyennant sa location pour une période
librement déterminée par les parties dans les limites établies par la présente loi et sur la base
d’un contrat de bail dûment enregistré;
Avec l’assentiment du bailleur ce bail est librement cessible par le preneur à des tiers sur base
d’un contrat signé et dûment enregistré;
Article 2
Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit
d’aliéner et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes;
Les immeubles appartenant aux mineurs ou interdits pourront être donnés à bail
emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille homologués par le tribunal.
Article 3
Article 4
Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du
fonds, ni pour cause de stérilité ou de privation de tout revenu à la suite de cas fortuits.
Article 5
A défaut de payement du prix de location convenu, dans les trois mois de son échéance, le
bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la
résolution de l’emphytéose. La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas
d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur les fonds des
détériorations graves. Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les
circonstances.
Article 6
Article 7
Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Si le
preneur a fait des améliorations qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni
réclamer à cet égard aucune indemnité. Néanmoins dans le cas où le preneur a édifié des
constructions sur le fonds avec l’accord du bailleu , le bail peut prévoir que celles-ci
appartiennent au preneur en toute propriété et qu’il doit en être dédommagé en cas de rupture
du bail et à son expiration s’il n’est pas renouvelé; dans ce cas toute modification ou
confrontation de constructions doit être soumise à l’agrément du bailleur .
Article 8
Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges du fonds loué. Il répond de
l’incendie conformément à l’article 1733 du Code Civil.
Article 9
L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives et le grever, par titre, de
servitudes passives pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail et à charge d’avertir le
propriétaire.
Article 10
Article 11
En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, le bailleur devra faire connaître le droit
de l’emphytéote conformément aux dispositions de la loi sur l’expropriation pour cause
d’utilité publique. Des indemnités distinctes sont accordées au bailleur et au preneur; les
indemnités accordées au preneur représentent d’une part le dommage direct et immédiat en
raison de l’arrêt imprévu du bail, d’autre part la valeur des constructions qui peuvent lui
appartenir en propre.
Article 12
Le preneur a seul les droits de chasses et de pêche et exerce à l’égard des mines, minières,
carrières et tourbières tous les droits de l’usufruitier.
Article 13
Les mutations de toute nature ayant pour objet, soit le droit du bailleur, soit le droit du
preneur, sont soumise aux dispositions des lois et textes réglementaires concernant les
transmissions de propriété d’immeubles.
Article 14
Article 15
La loi du 25 Juin 1902 sur l’emphytéose est abrogée. Toutefois, les baux emphytéotiques en
cours , restent régis par les dispositions de cette loi jusqu’à leur expiration.
Article 16
BAIL EMPHYTEOTIQUE
Validité du bail emphytéotique, l’existence d’un vice du consentement n’ayant pas été
prouvé.