RIO — Realizar o sonho da casa própria ficou mais difícil em 2022. O preço dos imóveis deve ser reajustado acima da inflação este ano, segundo especialistas, com o aumento da taxa básica de juros (Selic), que encareceu o financiamento ao consumidor e às incorporadoras.
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Os custos da construção civil subiram, pressionados também pela guerra na Ucrânia. A alta será mais concentrada no segmento de alto padrão, que tem mais condição de absorver o impacto, e em cidades e regiões em que o estoque de unidades prontas foi reduzido nos últimos dois anos.
— Em 2021, houve cidades em que o preço subiu acima da inflação. Foi um ano bom em lançamentos e vendas. Com mais venda do que lançamentos. Isso reduz o estoque de imóveis prontos e a tendência é que os novos cheguem ao mercado com preço maior — prevê Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio.
Ele diz que não dá para repassar todo aumento de custo sob risco de não vender:
— O ajuste será onde há maior demanda e no alto padrão.
Recorde de vendas em 2021
Em 2021, lançamentos e vendas de imóveis residenciais bateram recordes . Cresceram 27% e 4%, respectivamente, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Fipe em pesquisa com 18 incorporadoras.
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Também no ano passado, o índice FipeZap+, que acompanha preços em 50 cidades, subiu 5,29%, a maior alta em sete anos. Os preços tiveram ajuste abaixo da inflação, que foi de 10,06% em 2021.
A economista Larissa Gonçalves, do DataZAP+, fez um recorte com dados do Índice FipeZap+ mapeando a variação para residenciais em São Paulo, Rio, Curitiba, Florianópolis, Goiânia e Recife, em imóveis novos e usados de dois e três quartos em 2021. Houve alta em todas as cidades. Para ela, o aumento segue este ano:
— As vendas ainda estão altas como reflexo do aquecimento do ano passado. A tendência é que os preços continuem a subir, porém menos, em razão da queda na demanda, com o aumento da Selic.
Os juros têm papel central no mercado imobiliário. Até meados de 2021, a Selic estava no seu patamar mais baixo, em 2% ao ano, o que deu impulso às vendas.
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Depois disso, para frear a inflação, o Banco Central elevou os juros nove vezes seguidas, chegando agora a 11,75%. Mas o mercado espera que alcance 13,75%, com a inflação em 11,3% no acumulado em 12 meses até março.
— Ninguém esperava, no início de 2021, a inflação acima de 10%. Este ano, as incorporadoras não terão mais como segurar o repasse. O reajuste, sobretudo nos lançamentos, será superior à inflação, com a alta dos materiais de construção — diz Paulo Pôrto, professor de Negócios Imobiliários da FGV.
Para ele, imóveis populares e até de médio padrão tendem a ser afetados porque a margem de negociação é estreita. Segundo ele, a conjuntura favorece o aluguel — já que muitos adiam o sonho da casa própria com preços mais altos — e o mercado de usados e de compra de imóveis remanescentes das construtoras (estoque), nos quais há mais espaço para barganhar.
O empresário Alan Victor Sales, de Araruama, na Região dos Lagos, pesquisava desde 2021 com a intenção de se mudar para o Rio, onde ficam seus clientes. Para fugir das idas e vindas, optou por um imóvel usado, em Copacabana, e teve desconto de R$ 40 mil:
— A ideia era comprar à vista, mas isso levaria mais uns três anos. E como eu queria para logo, acabei comprando.
Sem capacidade de pagar
O segmento de moradia popular foi, nos últimos anos, o motor de expansão da construção civil. Já o alto padrão, recupera lançamentos e preço. Entre os dois está a camada mais afetada atualmente.
— Tem o Casa Verde e Amarela e tem o topo. E tem um grupo que vai sofrer mais com esse aumento dos juros que é o de média renda. Há uma régua que tira a capacidade de pagamento de algumas famílias porque as condições mudaram. Serão menos famílias financiando — prevê Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção da FGV.
O financiamento de um imóvel de R$ 300 mil, em 350 meses, teria parcela de R$ 2.708 se tivesse sido fechado em junho de 2021, quando a taxa média de juros era de 7,66%, diz Ana Maria. Em dezembro, a taxa subiu para 9,49%, o que elevaria a parcela para R$ 3.132, alta de 15,7%:
— Não vejo a taxa retrocedendo. Se cabe no orçamento, é bom momento para comprar.
A Caixa Econômica Federal prevê alta de 10% nos empréstimos, menos da metade do ano passado, de 21%. Na última quarta-feira, o Conselho Curador do FGTS, gerido pela Caixa, autorizou o uso do Fundo para quem tem até 12 prestações do financiamento em atraso. Até agora, só quem tinha três parcelas vencidas poderia usar o Fundo. A medida é oportuna, segundo especialistas, com o cenário de desemprego alto e inflação crescente.
Em março, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), da FGV, acumulou alta de 11,63% em 12 meses. Mesmo com a queda do dólar, de R$ 5,70 para R$ 4,60, o conflito na Ucrânia aumenta a pressão nos custos nos derivados de petróleo e o aço.
Para o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Ramos Rocha Neto, os preços tendem a se manter estáveis:
— Tem inflação, juros e menos confiança. Mas, quando se põe na balança, o crédito imobiliário vai subir. Já tivemos juros de 11% em 2014, com grande volume de vendas.