Rio, Goiânia ou São Paulo: em qual capital o aluguel ficou mais caro?

Nas duas maiores cidades do país, São Paulo e Rio de Janeiro, o aumento em um ano foi de 13,28% e 19,79%, respectivamente. Mas a capital de Goiás conseguiu deixar as duas no chinelo. Goiânia liderou a valorização dos imóveis para locação no país, com variação positiva de 37,28% em apenas um ano.

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Além da capital de Goiás, completam o pódio de aluguéis que mais encareceram Florianópolis e Fortaleza, com altas de 27,68% e 21,95%, respectivamente.

O índice FipeZap monitora 25 cidades brasileiras — incluindo 11 capitais — a partir de milhares de anúncios do portal Zap Imóveis desde 2010. É uma parceria entre o portal e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Em 2023, o índice apontou valorização do preço dos aluguéis em todos os municípios avaliados.

Apesar de São Paulo não ter uma das maiores altas em relação a variação do aluguel (13,28%), é a capital com o preço médio do metro quadrado mais elevado: R$ 51,62/m², segundo o índice FipeZap. Na sequência aparecem: Florianópolis (R$ 49,81/m²), Recife (R$ 47,78/m²)e Rio de Janeiro (R$ 45,10/m²).

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Em relação ao preço do aluguel por metro quadrado, o índice destaca: Barueri (SP), com R$ 59,06/m², Santos (SP), com R$ 45,50/m²; São José (SC), com R$ 37,88/m²; São José dos Campos (SP), com R$ 37,85/m²; e Campinas (SP), com R$ 24,87/m².

Segundo o Índice Quinto Andar de Aluguel, outro indicador que apontou alta dos preços de locação em 2023, no Rio de Janeiro, o Leblon, na Zona Sul, permanece na primeira posição entre os bairros mais caros, com o metro quadrado atingindo R$ 106,4 em dezembro.

O índice mostra, no entanto, que Del Castilho, na Zona Norte, foi o bairro que mais se valorizou em 2023 na capital fluminense, com incremento de 41,5%.

No entanto, pesquisas de comportamento de preços de aluguel seguem critérios distintos. O Secovi-Rio adota metodologia diferente da do Quinto Andar. No indicador utilizado pelo Secovi-Rio, o bairro Del Castilho não possui a maior valorização do Rio.

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Em São Paulo, o bairro que mais se valorizou segundo o índice do Quinto Andar foi Vila Pompéia, na zona oeste de SP. O bairro é seguido por Lapa (28,7%) e Vila Constança (28,4%).

O publicitário Fabrício Filgueira, de 22 anos, mora em um imóvel alugado em Niterói, na Região Metropolitana do Rio. Ele diz ter notado um aumento nos preços nos últimos dois meses e diz que o seu próprio aluguel não está fácil de encaixar no orçamento. É preciso fazer um esforço para fechar as contas.

— Já deixei de fazer muitas coisas por causa de contas e do aluguel em si. Eu não ganho muito, boa parte do meu salário é destinado ao aluguel e contas de fim de mês — conta.

Mesmo com o aumento, o publicitário não pensa — pelo menos por agora — em se mudar. Ele já chegou a procurar em outras regiões por imóveis para alugar, mas encontrou valores ainda mais altos.

Para o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o mercado imobiliário se ajusta por conta própria. Conforme o aluguel de uma região aumenta, outros locais passam a se valorizar em um efeito cascata.

— A gente entende que o mercado já vem se auto ajustando. Esse ano, por exemplo, outras regiões que não tenham se valorizado podem ter aumento por conta do efeito cascata. Ou seja, o valor do aluguel de imóveis de outras regiões pode encarecer.

Além de muito superior à inflação oficial, o aumento expressivo dos aluguéis nas capitais acontece no ano em que o IGP-M, índice de referência para reajustes de locação, registrou queda de 3,18%. Os números do FipeZap captam principalmente a alta dos novos contratos firmados em 2023.

O economista do FGV Ibre André Braz explica que o mercado de locação é influenciado pela política monetária. Mesmo com os cortes na taxa básica de juros (Selic) em 2023, o custo dos financiamentos continua alto. A Selic, que fechou o ano em 11,75% ao ano, influencia as taxas do crédito imobiliário.

Se o juro é alto, a tendência é que potenciais compradores de imóveis adiem essa decisão à espera de melhores condições, o que eleva a demanda pelo aluguel. Afinal, financiamentos imobiliários são compromissos de longo prazo.

— Mesmo com os cortes, a taxa básica de juros continua alta. Quem tem vontade de comprar um apartamento não se compromete e com isso a maioria fica no aluguel, que, consequentemente, está valorizado — explica o economista do FGV Ibre André Braz.

Os cinco bairros que mais se valorizaram no Rio em 2023, segundo índice Quinto Andar

1. Del Castilho - 41,5%
2. Ipanema - 37,4%
3. Leblon - 37,2%
4. Barra da Tijuca - 36,3%
5. Lagoa - 35,6%

Os cinco bairros que mais se valorizaram em São Paulo em 2023, segundo índice Quinto Andar

1. Vila Pompéia - 32,6%
2. Lapa - 28,7%
3. Vila Constança - 28,4%
4. Jardim Brasil - 27,8%
5. Jardim Anália Franco - 26,6%

Com o fim das restrições impostas pela Covid-19, muitos brasileiros retornaram para locais próximos ao seus trabalhos. Para Braz, esse movimento também aumentou a demanda e valorizou os imóveis disponíveis para locação, particularmente os pequenos.

De acordo com o FipeZap, os imóveis com um dormitório registraram valorização acima da média, com alta de 19,23%. As unidades residenciais com um quarto também apresentaram maior valor médio, R$ 54,74/m².

Para Alisson Oliveira, Coordenador do Índice FipeZap, a valorização de imóveis menores tem relação com o perfil demográfico brasileiro. O censo de 2022, divulgado no ano passado, mostrou uma redução no número de membros das famílias. Oliveira destaca que os imóveis menores passam a ser mais procurados e, consequentemente, ser tornam mais valorizados.

— O número médio de pessoas por domicílio tem caído e isso acaba gerando maior demanda por imóveis menores. Esses imóveis têm preços mais acessíveis também e acabam atraindo mais público. Sempre que o preço de um bem aumenta, é porque tem uma variação de demanda maior que a oferta.

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Para 2024, o valor do aluguel deve continuar com tendência de alta, apontam especialistas. Isso porque, mesmo que a taxa básica de juros continue sofrendo reduções, os efeitos para que no financiamento de imóveis só deve ser sentida entre 2025 e 2026.

— Ao longo deste ano o Banco Central deve continuar cortando a taxa de juros e com isso gradualmente as pessoas se interessem em comprar um imóvel . E isso pode ajudar lá na frente a baixar, em 2025 ou em 2026, (o valor do aluguel). Isso porque mesmo aqueles cortes que aconteceram lá atrás demoram de seis a nove meses para vermos os efeitos — conclui Braz, do FGV Ibre.