Análise multidisciplinar potencializa os resultados das operações de Sale & Leaseback de ativos imobiliários

Como o nome em inglês indica, trata-se de uma operação em que o proprietário vende (“sale”) um bem de sua propriedade, geralmente para um investidor e, em seguida, o “aluga de volta” (“leaseback”).

“No caso de bens imóveis, é uma ação que mantém a empresa ocupando o mesmo espaço, mas capitalizada pela venda do ativo”, explica Rafael Camargo, diretor da prática de Real Estate da Deloitte, a organização com o portfólio de serviços profissionais mais diversificado do mundo.

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Os benefícios desta operação podem ser diversos: incluem aumento do ativo corrente, melhor estrutura de capital, aluguel passível de dedução do Imposto de Renda, realocação de capital, redução da exposição às instituições financeiras, possibilidade de investimento no core business, menor custo ponderado de capital, transferência de risco, prazos ampliados e troca do perfil do passivo financeiro e valor de venda diferenciado.

“Esta é uma alternativa que se mostrou especialmente resiliente durante a crise financeira desencadeada pela pandemia. Está diretamente ligada ao mercado de fundos imobiliários, que tem ganhado um espaço muito grande, o que faz com que as operações de Sale & Leaseback se tornem cada vez mais corriqueiras”, analisa Camargo.

De fato, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) relativos aos primeiros sete meses deste ano, os fundos imobiliários movimentaram R$ 10,9 bilhões em operações do mercado. Ao longo de 2022, foram mobilizados R$ 24,7 bilhões.

No entanto, é preciso tomar alguns cuidados para saber em que situações esta alternativa é vantajosa. “É importante avaliar as consequências tributárias da operação, visto que pode gerar um ganho tributável no momento inicial, e uma dedução fiscal em momento futuro. A projeção destes impactos é dependente de questões particulares de cada empresa, como saldos de prejuízos fiscais, créditos tributários e estimativa de resultados futuros. Assim, importante avaliar os impactos tributários caso a caso”, explica Antenor Minto, sócio de Consultoria Tributária da Deloitte.

“Não se trata de apenas trocar um ativo imobilizado para um direito de uso no balanço. Existem normas contábeis e impactos que podem se mostrar complexos, o que demanda um estudo de caso detalhado e especializado”, detalha, por sua vez, Isabelle Dassier, sócia de Assurance.

É neste contexto que a Deloitte propõe uma abordagem multidisciplinar para apoiar a tomada de decisões a respeito de operações de Sale & Leaseback, de forma a identificar a viabilidade da operação – e também contribuir para encontrar o comprador mais adequado.

A complexidade deste processo levou a empresa a reunir especialistas em Consultoria Tributária, Auditoria e Assurance, Valuation & Modeling e Operações Imobiliárias.

Desta forma, a Deloitte oferece uma solução completa, de ponta a ponta e multidisciplinar, que envolve avaliações dos impactos fiscais e contábeis desde o início do processo – que ajudam a embasar a tomada de decisão. A avaliação é customizada, definida de acordo com as necessidades de cada projeto e sempre em busca de maximizar o valor da operação e garantir transparência e agilidade na análise.

O diagnóstico envolve a checagem do valor dos ativos e o diagnóstico preliminar dos impactos de operações de Sale & Leaseback como, por exemplo, impactos contábeis, fiscais, fluxo de caixa e KPIs. Passa ainda pela identificação de investidores, por meio da execução e gestão comercial estruturada.

“Os contratos desta modalidade de operação costumam ter prazo de duração não inferior a dez anos, geralmente mais ainda, 20 ou 30 anos. E a multa costuma recorrer sobre o saldo remanescente”, explica Camargo. “Um trabalho consistente de análise ajuda as organizações a darem este passo, sem perder uma potencial oportunidade de se capitalizar”.