El mercado inmobiliario ha tenido que lidiar con muchas cosas últimamente: la pandemia por COVID-19, el aumento de los impuestos sobre la propiedad, la inflación, el aumento de los costos de los materiales de construcción, la escasez de inventario de viviendas…
Y luego hay otros factores, desde la asequibilidad hasta la subida de los precios de las rentas.
La última adición a la lista: los crecientes tasas de interés que están afectando las hipotecas.
En 2022 había esperanzas de alivio para los futuros compradores de vivienda. Pero una encuesta que prevé las perspectivas de los propietarios de viviendas en 2022 revela que el 26 por ciento de las personas serían menos propensas a comprar una casa este año debido al aumento de las tasas de interés. La tasa de interés promedio ha subido más de medio punto porcentual desde el 10 de marzo, de acuerdo con la encuesta semanal del mercado hipotecario primario de Freddie Mac. Y el promedio subió por encima del cuatro por ciento el 17 de marzo por primera vez desde 2019.
El resultado, según los agentes inmobiliarios locales y nacionales, es que las personas con una fuerte motivación para mudarse (por reubicación, por la escuela, por crecimiento o reducción de la familia, por cambio de estado civil…) lo harán independientemente de las tasas de interés, pero algunos compradores se están moviendo más rápido para comprar habiendo aprendido lo rápido que pueden aumentar las tasas.
Otras están pausando la compra o reconfigurando sus expectativas de búsqueda de vivienda y lo que pueden permitirse de forma realista. Algunos optan por quedarse si el traslado es más un deseo y menos una necesidad.
“Hemos aumentado las conversaciones en torno a las tasas de interés, pero todavía hay tal escasez de inventario y la demanda sigue siendo tan alta que parece ser la conversación número tres, cuatro o cinco”, dijo Lauren Walz, agente de bienes raíces de Western Springs y La Grange para Dawn McKenna Group.
“Ha habido más ajustes en los presupuestos y las expectativas debido a los incrementos de las tasas de interés que los cambios reales en el mercado inmobiliario. Un poco de aumento ha creado algo de conversación, pero, si se miran los últimos 20 a 30 años, siguen siendo históricamente bajas”.
“Las tasas de interés a principios de los 80 eran superiores al 18 por ciento y la gente seguía moviéndose”, dijo Amy Kite, agente y propietaria del equipo inmobiliario Kite. “El cinco por ciento no es realmente alto, pero la realidad es que las tasas de interés han sido tan bajas que ahora la gente piensa que el cinco por ciento es alto”.
Kite dijo que el aumento de las tasas de interés desde diciembre significa que los compradores no son capaces de gastar tanto en una nueva casa. Por ejemplo, los compradores que estaban cualificados para comprar una casa por 600,000 dólares en diciembre ahora están cualificados para comprar en el rango de 450,000 dólares.
Según datos de Chicago Association of Realtors (CAR), el aumento de las tasas de interés no está teniendo un impacto significativo en cuanto a la ralentización del mercado: la demanda de los compradores sigue siendo alta.
El promedio del precio de venta de las viviendas en el área de Chicago de marzo de 2012 a marzo de 2022 ha pasado de 151,680 dólares a 310,000 dólares, y de 295,000 dólares a 310,000 dólares de marzo de 2021 a marzo de 2022. Y eso es a la luz de una marcada reducción en el inventario (una reducción del 29 por ciento de todas las casas de Chicago para la venta, desde el año pasado hasta ahora, y 27.4 por ciento menos de viviendas unifamiliares para la venta de marzo de 2021 a 2022).
“Los precios, por supuesto, se están moviendo hacia arriba debido al elemento de la oferta y la demanda”, dijo el presidente de CAR, Antje Gehrken. “La demanda de los compradores sigue siendo alta y, con un poco de perseverancia, un gran agente inmobiliario y algo de buena estrategia, los compradores todavía son capaces de entrar en una casa”.
Makeda Smith, corredor de bienes raíces en Smith & Partners Realty Group Inc. en Plainfield, ayuda a los agentes de bienes raíces a maniobrar el mercado inmobiliario existente. Dijo que los agentes con los que ha hablado con todo el país están diciendo que tienen múltiples compradores preaprobados para una casa, pero a los agentes se les está dificultando encontrar una casa.
“El precio promedio en este momento en y alrededor de Chicago es de 309,000 dólares, y el año pasado fue de 290,000 dólares; la propiedad era más asequible el año pasado de lo que es este año, a menos que tengan algún tipo de aumento en sus ingresos”, dijo Smith. “Con la tasa de interés allí, es posible que no puedan pagarla este año”.
Natalie Lukich, habitante de Hammond, quería trasladarse a la zona de Chicago después de perder a su esposo de 18 años de matrimonio. Calificó su experiencia de compra de vivienda como una “montaña rusa” y una experiencia “bastante caótica” en la que lloró varias veces debido a la frustración. Después de mirar unas 20 casas con su pareja en tres meses, encontraron una casa en la zona de Beverly y presentaron una oferta por encima del precio de venta, con 20,000 dólares de adelanto, y aún así los superaron.
“Es una locura”, dice. “Me estaba poniendo algo frenética porque hay mucha competencia. ¿Qué tenemos que hacer para entrar en un lugar antes de que las cosas se vuelvan locas con las tasas? Creo que lo más difícil es hacerse ilusiones. La gente venía ofreciendo dinero en efectivo por casas de 500,000 dólares. ¿Cómo se puede competir con eso?”.
Lukich finalmente tuvo una oferta aceptada en una casa de tres dormitorios y dos baños en Bridgeport. Planean remodelarla después de vender sus casas actuales. Cerrarán la operación el 20 de mayo. Cree que consiguieron la casa en parte porque el agente inmobiliario vive en la zona, se especializa en el lado sur y fueron los primeros en pujar por la casa. Pagaron el precio de venta, pero todavía están pagando 150,000 dólares de entrada.
“Creo que la otra cosa que nos ayudó fue que fuimos muy flexibles en cuanto a lo que estábamos buscando”, dijo. “Si eres más flexible, eso lo hace ligeramente más fácil”.
Joseph Camerieri, vicepresidente ejecutivo de ventas y estrategia en Mortgage Cadence, un proveedor de software de otorgamiento de préstamos y la firma que llevó a cabo la perspectiva de la propiedad de la vivienda en 2022, dijo que la oferta y la demanda están tan desequilibradas que incluso el aumento de las tasas de interés no afectará.
“Si quieres comprar una casa de 700,000 a 800,000 dólares o de un millón de dólares, puedes comprarlas en cualquier sitio, hay muchos listados ahí fuera. Pero, si intentas conseguir algo por debajo de 450,000 dólares en una zona metropolitana importante, es muy complicado”, dijo. “Cuando las tasas de interés suban, sacarán a una parte de los compradores del mercado, porque ya no podrán permitirse las viviendas que se han revalorizado tanto. Las tasas de interés tendrán que subir mucho como para que empiecen a disminuir los precios de la vivienda. Es probable que eso no ocurra”.
Pero, según Gehrken, la disminución de las oportunidades para algunos también significa menos competencia para otros. Walz dijo que, dada la continua competencia por los hogares, hay varias capas de compradores a la espera de saltar al mercado, incluidos compradores que se dan cuenta de que tienen que vender una propiedad adicional antes de empezar a considerar comprar otra casa.
“Esa capa de compradores se está preparando para ser la próxima compradora fuerte en el mercado”, dijo Walz.
Según otro informe de una empresa de software inmobiliario residencial/comercial, el 35.2 por ciento de los compradores del área metropolitana de Chicago pone más de 20 por ciento de cuota inicial en la compra de su vivienda, con un promedio de 40,000 dólares de cuota inicial. Estos grandes pagos iniciales son cada vez más comunes.
Kite dijo que ha tenido muchos propietarios que no se atrevieron a vender sus casas, porque temían no poder encontrar otra cosa para comprar.
“Algunos vendedores no se dan cuenta de que las tasas de interés afectarán al precio por el que venderán su propiedad y al tiempo que tardarán en venderla”, dijo Kite. “Los vendedores tienen que entender que el comprador que hoy les hace una oferta puede reducir su precio de compra cuando las tasas de interés aumenten. Hemos visto que esto ha ocurrido en las dos últimas semanas. Los vendedores tienen que entender que el mercado inmobiliario ha cambiado y que puede que tengan que negociar un poco más que en el pasado y, ciertamente, planificar que se necesita más tiempo para encontrar a un comprador.”
Michelle Tancredi, habitante de Oak Forest, está ayudando a su padre de 83 años y a su madre de 80, Bill y Francine Casey, a encontrar otra casa. La pareja de Chicago Ridge quiere trasladarse más cerca de su hija en caso de emergencia. Y, como comenzaron su búsqueda a principios de este año, ella se siente identificada con todo lo que dijeron Kite y Smith.
“Hemos visto un puñado de casas y algunas de ellas simplemente no son accesibles… Mi madre usa un andador. Tienen que buscar algunas cosas específicas y eso es lo que también les perjudica”, dijo. “Necesitan conseguir una casa que no tenga escaleras debido a su edad; tan pronto como una casa estilo rancho sale al mercado, se ocupa. Hay múltiples ofertas a las pocas horas de salir al mercado, van muy rápido; las casas se venden por encima del precio de venta y hay guerras de ofertas. [Mi padre está] sorprendido. Si no encuentra algo para junio o julio, dirá que no vale la pena”.
Independientemente de las tasas de interés, los agentes inmobiliarios como Walz y Gehrken dicen que sigue siendo un gran momento para comprar una casa. Walz dijo que, cuando las cosas se ponen caóticas en el mundo, los compradores se sienten cómodos invirtiendo en bienes raíces. Los agentes inmobiliarios están ayudando a los compradores y vendedores a lidiar con las expectativas del mercado.
“Hay muchos perfiles diferentes de compradores que compiten por las mismas casas”, dijo Walz. “Mucha gente está rebajando el presupuesto y sus expectativas para estar preparados con una oferta mucho más fuerte. En el pasado, algunos compradores no estaban dispuestos a apretar el gatillo sino hasta que la casa fuera perfecta o se considerara la casa de sus sueños. Como el inventario es tan escaso, ahora la mentalidad ha cambiado a que la casa sea lo suficientemente buena por ahora. Y esto es lo que necesito para comprar una casa en este mercado”.
