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Finanzas Personales
¿Si una persona lleva más de 10 años como inquilino, puede volverse dueño del inmueble? La respuesta de esta y otras preguntas frecuentes
Arrendamiento
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EL TIEMPO habló con Andrés Cardona Mesa, abogado civil y comercial, sobre algunas dudas cotidianas en relación con el arrendador, arrendatario y administración.
El arrendador, el arrendatario y la administración son tres figuras clave para entender el mundo de la propiedad horizontal, que, aunque cotidiano, puede ser fuente de grandes dolores de cabeza, ya que en muchos casos la pregunta que prima es: ¿qué se debe hacer?
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De hecho, en este ámbito surgen dudas frecuentes como: ¿qué hacer si el inquilino debe meses de arrendamiento, pero no tiene contrato?, ¿qué procede si el arrendatario realiza modificaciones al inmueble sin autorización?, ¿cómo se efectúa legalmente el incremento del canon de arrendamiento?, ¿la administración puede multar a un inquilino sin pruebas?, y más.
Andrés Cardona Mesa, abogado civil y comercial
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(Puede leer: Estos son los casos en los que el inquilino debe pagar al arrendador una indemnización, según la ley).
Frente a todo esto, es crucial contar con una comprensión clara de los derechos y responsabilidades de cada parte involucrada. Por esto se recomienda consultar con un especialista en el tema debido a que cada caso tiene su particularidad.
EL TIEMPO habló con Andrés Cardona Mesa, abogado civil y comercial en Quarta Acompañamiento de Negocios, quien ha tenido experiencia en casos de propiedad horizontal y quien, además, respondió algunas preguntas frecuentes frente a estas relaciones: arrendador, arrendatario y administración.
¿Qué puede hacer si su inquilino debe meses de los cánones de arriendo, pero no tiene contrato? Así puede exigir el pago del mismo
En principio existe una noción imprecisa que indica que el contrato es el documento legal que se firma entre las partes, pero no siempre es así. De hecho, en la generalidad de las ocasiones, un contrato surge por el acuerdo o consenso entre los involucrados.
Este es el caso del contrato de arrendamiento, el cual no requiere de un documento escrito para que se predique su existencia. Sin embargo, se generan muchas dificultades cuando el las partes no redactan el documento legal, en el que se regula su relación jurídica ya que se torna complejo probar los términos del contrato.
Teniendo esto en cuenta, el arrendador sí puede exigir el pago del canon y para ello hay dos formas de hacerlo: de manera prejudicial (extrajudicial) y por vía judicial.
Prejudicial
- Conciliación extrajudicial: se cita al arrendatario a una audiencia de conciliación, con el fin de llegar a un acuerdo, se plantean los cánones que debe y las condiciones de tiempo, modo y lugar en las que debe efectuar el pago. Si existe acuerdo, este documento (acta) de conciliación, se vuelve un título ejecutivo, es decir que el arrendador puede ir a una vía jurisdiccional más rápida denominada proceso ejecutivo, para hacer exigibles estos pagos de forma coactiva.
El pago del arriendo sí se puede exigir en caso de no tener documento escrito.
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Vía Judicial
En caso de que no se llegue a un acuerdo prejudicial en el marco de una conciliación, se tiene que acudir a un proceso judicial, en el cual hay una particularidad importante cuando no se tiene el contrato.
El artículo 384 del Código General del Proceso establece que con la demanda se debe presentar el documento contractual que prueba el arrendamiento, pero si este no se tiene, el contrato se puede probar por otras vías, a saber:
- Interrogatorio de parte previo al proceso: citar ante un juez al arrendatario para que rinda un interrogatorio y confiese que él es parte del contrato de arrendamiento.
- Declaración de un testigo: se cita un tercero ajeno al contrato de arrendamiento que tenga información sobre las particularidades del mismo, como el valor del canon, el plazo, el inmueble arrendado etc., esto con el fin de que acredite que existe un contrato de arrendamiento por acuerdo entre las partes.
En resumen, cuando no se tiene el documento legal que prueba la existencia del contrato de arrendamiento es necesario realizar un paso adicional si se quiere acudir a la vía judicial. Esto, considerando las dificultades que existen para acreditar el monto del canon, los plazos, entre otras particularidades del contrato. Sin embargo, a pesar de la dificultad probatoria, no es imposible o jurídicamente inviable obtener la restitución o los pagos ante la inexistencia del documento que pruebe la existencia del contrato.
¿Los chats de WhatsApp o los correos electrónicos sirven como pruebas del contrato y son válidos ante un juez?
Los chats de WhatsApp y correos electrónicos no son suficientes para probar la existencia del contrato de arrendamiento. Sin embargo, pueden ayudar al arrendador a acreditar o probar ciertos puntos del contrato.
Como se dijo anteriormente, para que la demanda sea admitida por el juez es necesario aportar el documento firmado, y en su defecto, un interrogatorio de parte previo al proceso o una declaración de un testigo, así lo indica el artículo 384 del Código General del Proceso el cual regula el proceso de restitución de inmueble arrendado.
Caso distinto cuando se tiene el un acta de conciliación con un acuerdo porque se podría hacer exigible el acta de conciliación en un proceso ejecutivo de cobro jurídico.
Es importante aclarar que cuando el arrendador / propietario decide realizar el interrogatorio, el arrendatario está en la obligación de asistir. Cuando el inquilino no asiste a la citación de forma injustificada, todas los hechos que se pretenden probar con las preguntas del interrogatorio, se presumen ciertos. Por lo que, el arrendador puede proceder en este caso a demandar.
Es importante aclarar que cuando el arrendador / propietario decide realizar el interrogatorio, el arrendatario está en la obligación de asistir.
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Articulo 384 CGP. “Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas: A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria”, dice el artículo 384 del Código General del Proceso sobre la restitución de inmueble arrendado.
¿Qué pasa si realiza un contrato de arrendamiento y las personas que habitan el lugar no cumplen con las normas de convivencia de la copropiedad? ¿Es posible dar por finalizado el contrato o debo esperar que se finalice?
Si no se cumplen las normas de convivencia y específicamente el Reglamento Propiedad Horizontal, se constituye una justa causa de terminación del contrato de acuerdo con el artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
El arrendador no tiene que esperar a que se termine la vigencia, no tiene que pagar multas ni tampoco dar ningún tipo de garantía.
“La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen”, dice el artículo 22 de la ley 820 de 2003 sobre las causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato.
(Siga leyendo: Estos son los tipos de contrato de arrendamiento válidos en Colombia).
¿Qué se puede hacer en el evento que el arrendatario(a) adelante construcciones y/o modificaciones al interior del inmueble arrendado sin autorización del arrendador (a)?
En caso de que suceda esto, el arrendador tiene una justa causa de terminación de contrato y puede notificar la finalización del mismo, según el artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
Por otro lado, si el arrendatario causó daños con estas modificaciones, el propietario puede solicitar una compensación o indemnización de perjuicios causados ante un juez.
Artículo 22 de la Ley 820 de 2003 sobre causales de finalización de contrato: la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
El arrendador tiene una justa causa de terminación de contrato y puede notificar la finalización del mismo.
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¿Si a quienes les arriendo consumen alguna sustancia alucinógena que afecte a los vecinos, esta podría ser una causal legal para la terminación de contratos? ¿Sí / No y por qué?
En este caso existe mucha polémica e incertidumbre jurídica debido a que en ciertos aspectos pueden involucrarse derechos fundamentales según varias sentencias de la Corte Constitucional que desarrollan el derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad (artículo 16 de la Constitución).
Sin embargo, en mi opinión jurídica, si en el contrato se establece como justa causa de terminación del acuerdo el consumo constante de sustancias alucinógenas al interior del inmueble, y el arrendatario así lo acepto con la firma del contrato, debería poderse solicitar la finalización del contrato.
Ahora bien, si adicionalmente existe un incumplimiento al reglamento de propiedad horizontal, la terminación del contrato también sería legalmente viable, más aún en caso de que el consumo se realice en áreas comunes.
(Le puede interesar: Derechos al uso de unidades privadas y a la asistencia al consejo de administración).
Ahora, si no hay cláusula en el contrato que disponga esta expresa prohibición y el consumo ocurre al interior del inmueble sin afectar zonas comunes, considero que es complejo lograr la terminación justificada del contrato ya que la casa de habitación es indudablemente un espacio donde el sujeto puede materializar lo que la Constitución denomina el derecho al libre desarrollo de la personalidad. En este marco existen muchos argumentos de parte del arrendatario porque está en su esfera de intimidad más importante, según el artículo 15 de la Constitución y en ejercicio del libre desarrollo de su personalidad según el artículo 16 de la misma Constitución Nacional.
Artículo 16. Todas las personas tienen derecho a su intimidad personal y familiar y a su buen nombre, y el Estado debe respetarlos y hacerlos respetar. De igual modo, tienen derecho a conocer, actualizar y rectificar las informaciones que se hayan recogido sobre ellas en bancos de datos y en archivos de entidades públicas y privadas.
¿Es verdad que el arrendador debe avisar con tres meses de anticipación e indemnizar al arrendatario al finalizar el contrato de arrendamiento?
Hay dos panoramas para responder a esta pregunta.
Uno es cuando el contrato está vigente, es decir, supongamos que el arrendamiento es por un año, estamos en el mes 6 y se quiere sacar al arrendatario, el arrendador debe preavisar con 3 meses de anticipación e indemnizarlo con 3 meses de canon, es decir, en este caso podría sacar al inquilino solo desde el mes 9, y sin necesidad de tener una justa causa, pero reitero, pagando la indemnización equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento.
Ahora, si el contrato va a finalizar su vigencia, bajo el mismo ejemplo, supongamos que el término es de 12 meses, se está en el mes 9 y el arrendador quiere terminar el contrato, debe preavisarlo también con tres (3) meses de anticipación y le tiene que invocar una de las siguientes justas causas:
- El arrendador destinará el inmueble para su habitación propia por lo menos un año.
- El arrendador venderá el inmueble.
- El arrendador requiere hacer mejoras necesarias en el inmueble.
Contrato de arrendamiento importante para la relación de inquilino y propietario.
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Para garantizar el cumplimiento de esta justa causa, el arrendador debe dejar una garantía en dinero equivalente a seis (6) meses de canon de arrendamiento, la cual el arrendatario tendrá derecho a exigir si no se cumple una de estas causales. En caso de que la causal se cumpla, la garantía será restituida al arrendador.
Adicionalmente si el arrendatario ya ha habitado el inmueble por 4 años puedo indemnizarlo con 1.5 meses de canon y terminar el contrato, siempre y cuando exista preaviso y se vaya a terminar la vigencia del mismo.
¿Puede la administración multar a un residente sin ningún tipo de pruebas? ¿Cómo protege la ley al arrendatario de una multa de convivencia?
No. Para que una multa o sanción sea válida, el Consejo de Administración o el órgano encargado debe realizar un debido proceso, que normalmente debe existir en todo los procedimientos sancionatorios legales. En este proceso se deben notificar al residente las pruebas, hechos y sanciones, garantizando lo que se denomina derecho de defensa.
En caso de que no exista un debido proceso o la sanción no tenga fundamentos en la ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, está la posibilidad de impugnar ante un juez civil la sanción.
(Leer también: ¿Es posible comprar una casa o apartamento con el salario mínimo en Colombia en 2024?: posibilidades y subsidios disponibles).
¿La administración tiene permitido tomar fotografías a las ventanas de los apartamentos para sancionar a los propietarios o residentes?
Definitivamente no. Entrar a fotografiar la casa viola los derechos fundamentales a la intimidad de la persona y el debido proceso, los cuales deben guiar las actuaciones del Consejo de Administración o el órgano encargado de sancionar.
En caso de que el residente se entere que lo están fotografiando al interior de su hogar que es su esfera más íntima tiene la posibilidad de impugnar la sanción del Consejo de Administración o del órgano encargado, según la Ley 675 de 2001 / artículo 62.
¿Qué derecho tienen los residentes de un lugar si la administración no cumple con los cuidados de la copropiedad? Tanques de agua para incendios, bolsas para perros, cuidado de las áreas comunes
Los administradores tienen responsabilidades por ley. Así que deben responder por cualquier omisión u acción que genere daño a la copropiedad, según el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.
En este caso, la copropiedad estaría habilitada a iniciar una acción de responsabilidad contra la administración.
Ley de propiedad horizontal. Artículo 50: Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
Los administradores tienen responsabilidades por ley.
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¿Las cuotas extraordinarias están permitidas y quién, el arrendatario o el arrendador, es responsable de asumirlas?
Las administraciones pueden solicitar cuotas extraordinarias, siempre que las justifiquen y tengan un propósito claro. Estas deben ser aprobadas necesariamente por la Asamblea de Copropietarios.
Ahora bien, en principio, salvo que el contrato disponga algo distinto, las cuotas de administración tanto ordinarias como extraordinarias están a cargo del arrendador que es el propietario del inmueble.
¿Si el arrendador no cumple con la cuota de administración, esta puede negarle beneficios al arrendatario?
La administración no puede negarle al residente el aprovechamiento de zonas comunes injustificadamente.
Lo que sí puede hacer la copropiedad es iniciar un proceso de cobro coactivo o jurídico al propietario para cobrar las cuotas de administración.
(Siga leyendo: Estos son los trabajadores exceptuados de la reducción de la jornada laboral a 46 horas en Colombia).
¿Si una de las tuberías del inmueble está dañada, cómo se determina quién, arrendador o arrendatario, asume el gasto de la reparación?
Según la ley, el arrendador asume todas las reparaciones que sean necesarias para el inmueble, es decir que se requieran para que el inmueble no se deteriore o no deje de servir para lo que debe servir.
Mientras que el arrendatario asume las denominadas reparaciones locativas, las cuales se generan por el deterioro normal del inmueble que se da por el paso del tiempo.
Por regla general, estos son los gastos que asume cada parte en el marco de la relación de arrendamiento:
Así se distribuyen los gastos de reparaciones.
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- Arrendatario: servicios públicos, canon de arrendamiento y gastos por reparaciones locativas.
- Arrendador (propietario): gastos por reparaciones necesarias, cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, gastos de impuestos del inmueble (predial) y por contribuciones (valorización).
¿Cómo se realiza legalmente el incremento del canon de arrendamiento y existen topes permitidos?
La idea es que cada 12 meses de vigencia del contrato (1 año) se haga un incremento del canon. Este se puede hacer a través de una notificación por escrito al arrendatario.
(Además: Las mesadas que recibirían los colombianos que no alcancen a cumplir las semanas para pensionarse).
El tope del incremento en arrendamiento de vivienda urbana es el 100 % del aumento del Índice de Precio al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. El arrendador no puede pasar de ese límite independientemente del estrato.
¿Es verdad que si una persona lleva más de 10 años como inquilino ya se vuelve dueño del inmueble?
Hay una razón para que la gente crea esto y radica en un tecnicismo jurídico que no se suele explicar bien.
Si una persona posee por más de 10 años un inmueble, sí se puede hacer titular o dueño de él por una figura que se llama prescripción adquisitiva.
Ahora cuando una persona es inquilina (arrendataria) del inmueble, el arrendatario no está en posesión del inmueble porque la posesión requiere que el sujeto que habita el inmueble no reconozca que otro es el dueño, y en una relación de arrendamiento efectivamente estás reconociendo que el inmueble tiene un propietario.
Por tanto, cuando una persona es arrendataria tiene la calidad de tenedora de la casa o apartamento, nunca de poseedora, porque en el contrato se reconoce que otro es el propietario. Para este efecto también es muy importante tener un documento legal escrito que me ayude a probar que el arrendatario habita el inmueble por un contrato de arrendamiento y no porque es un poseedor que no reconoce otro dueño del inmueble.
GERALDINE BAJONERO VÁSQUEZ
Periodista Últimas Noticias EL TIEMPO
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