Un marché immobilier qui tourne au ralenti. C’est le constat dressé par l’ensemble de la profession, qui déplore les difficultés de plus en plus grandes des particuliers souhaitant investir. Plusieurs obstacles s’accumulent.
D’abord, les taux de crédit immobilier, estimés en août 2023 à 3,80 % en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d’assurance, par l’observatoire Crédit Logement/CSA. Viennent ensuite les banques, qui multiplient les refus de prêt. Toujours selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, on dénombre 50,5 % de prêts bancaires accordés en moins sur la période allant de mai à juillet 2023 par rapport à celle de mai à juillet 2022. Enfin, les prix de l’immobilier qui s’érodent (− 1 % sur trois mois, selon la Fédération nationale de l’immobilier), mais ne s’effondrent pas.
Dans ce contexte, l’idée d’investir dans une passoire énergétique, c’est-à-dire un logement ayant obtenu une note E, F ou G à son diagnostic de performance énergétique (DPE), est tentante. « La plupart du temps, ces biens affichent des décotes de 5 % à 15 % par rapport au prix du marché », observe Romain Ryon, directeur des affaires publiques chez Effy. Mais ce type d’opération présente de nombreux risques pour les investisseurs peu habitués aux travaux et qui voudraient se lancer sans être accompagnés.
Risque n° 1 : des travaux plus coûteux que prévu
Si l’investisseur peut négocier une décote au moment d’acheter le bien, durant toute la durée des travaux, il ne perçoit pas de loyer. En achetant à crédit, il puise donc dans son épargne personnelle pour rembourser ses mensualités. Une donnée prise en compte par les banques : « Nous avons vu des refus de prêts cet été à des investisseurs tentés par ce projet, car les banques s’inquiétaient du coût des travaux. De plus, elles estimaient que le retour sur investissement n’était pas assuré, compte tenu du retournement du marché, et que l’acquéreur ne ferait peut-être pas une aussi grosse plus-value qu’il espérait à la revente », constate Guillaume Martinaud, président du réseau d’agences immobilières Orpi.
En cas d’obtention du prêt, s’ajoute la question des travaux, dont la durée peut s’échelonner sur deux ou trois mois en fonction de la taille du logement et de sa note énergétique, selon les estimations d’Ithaque Rénovation, un bureau d’études spécialisé dans ces questions.
« Encore faut-il trouver rapidement un artisan, prévient Olivier Alonso, président du réseau d’agences immobilières Nestenn. Lorsque vous achetez un logement, vous ne trouvez pas quelqu’un dans la foulée. De plus, il existe toujours des pénuries sur certains matériaux qui peuvent arrêter les chantiers pendant plusieurs semaines. Enfin, le coût des travaux a augmenté de 20 % à 30 % ces dernières années. Pour des prestations basiques, on paie rarement moins de 1 500 euros le mètre carré. » De quoi faire déraper son budget initial.
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