Un territoire atypique qui se prête à l’investissement immobilier sous toutes ses formes. C’est ainsi que l’on pourrait décrire la ville de Brest avec sa rade, cette baie longue de 15 kilomètres qui est indissociable du paysage de la ville, tout comme sa base navale, vieille de quatre cents ans. L’activité militaire alimente le tissu économique : 12 000 personnes travaillent sur la base navale, dont 4 000 civils.
De grandes entreprises comme Thales ou Naval Group sont implantées dans la ville. Et le taux de chômage de la cité portuaire est de 6 % au deuxième trimestre 2023 quand, dans le même temps, à l’échelle nationale, il atteint les 7,2 %. « La présence de l’armée, mais aussi des étudiants, alimente le marché locatif », observe Michel Stephan, directeur de l’agence Nestenn de Brest. Et avec la hausse des taux de crédit immobilier, la tendance n’est pas près de s’inverser.
Le marché profite donc aux investisseurs qui peuvent acheter et qui se concentrent sur les studios et les T2 : « C’est une tendance qui n’est pas nouvelle ici. Le ticket d’entrée pour investir est bas et les loyers sont élevés. Vous pouvez trouver des studios à 100 000 euros, sans défauts, que vous louerez aux alentours de 550 euros par mois, et obtenir une rentabilité brute de 7 % », observe Richard Cordier, directeur d’une agence L’Adresse dans la ville.
Les acquéreurs les plus aguerris, prêts à miser sur des passoires énergétiques à rénover, profitent du désamour de la demande autour de ces biens pour faire de bonnes affaires. « Les décotes sur le prix de ces appartements vont de 15 % à 20 % », précise Michel Stephan. D’autres investisseurs, plus rares sur le marché, vont se tourner vers le dispositif Denormandie. Ce dernier permet de profiter d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’un bien à rénover à condition de le mettre en location au moins six, neuf ou douze ans, si les travaux représentent au moins un quart du coût total de l’opération.
Le secteur du neuf recherché
L’acquéreur s’engage à réaliser certains travaux, il peut soit améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20 % ou 30 %, soit créer une surface habitable nouvelle, soit réaliser au moins deux travaux de rénovation énergétique parmi une liste fixée. Mais, de l’aveu des agents immobiliers, le montage complexe de ce type d’opérations ne rend pas le Denormandie très attractif : « J’ai dû voir passer deux dossiers depuis que ce dispositif est en vigueur. Ça ne concerne que des investisseurs quasi professionnels », indique Richard Cordier.
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