Dans certaines zones « tendues », où l’offre de logements est inférieure à la demande, un propriétaire peut relouer son studio vide en moins de douze jours, et même parfois six, selon la Fnaim. C’est la raison pour laquelle la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) y a réduit le délai de préavis du locataire (période qui sépare son congé de son départ) de trois mois à un mois (article 5).
Mais la lettre de congé est soumise à un formalisme strict : la loi du 6 juillet 1989 (article 15), que la loi Alur a modifiée, dit que le locataire doit « préciser le motif invoqué, et le justifier ». Pour certains juristes, cela signifie qu’il doit non seulement invoquer l’un de ces deux textes précis, mais aussi fournir un décret du 10 mai 2013 qui prouve que sa commune est en zone tendue. Sinon, « le délai de préavis… est de trois mois ». Ce formalisme a été abandonné par la Cour de cassation, dans les circonstances suivantes.
Le 14 janvier 2021, Mlle X, locataire d’un studio au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne), donne son congé à sa bailleresse, une SCI. Dans sa lettre, elle revendique le bénéfice du préavis d’un mois, en invoquant « la loi Alur », sans en préciser l’article, et un motif erroné (« rapprochement professionnel », au lieu de « zone tendue »). La gérante le lui refuse, au motif… qu’elle ne « justifie pas son rapprochement professionnel ». Elle conserve ses deux mois de loyer.
C’est seulement le 9 février 2021 que, après avoir pris conseil auprès d’une Agence départementale d’information sur le logement (ADIL), la locataire enverra un nouveau courrier qui cite l’article 15-1 de la loi et précise que le logement est situé en zone tendue. La gérante lui répondra que c’est trop tard.
Mauvaise foi
Mlle X l’assigne − sans avocat − devant le tribunal de proximité de Villejuif, après avoir saisi la commission départementale de conciliation qui, « en l’absence de la propriétaire dûment convoquée, enregistre l’impossibilité de concilier », mais recommande le remboursement.
Celui-ci constate que le refus est « mal fondé », et juge que la simple référence à « la loi Alur » permettait d’obtenir le congé réduit. Il précise que la SCI, propriétaire de « plusieurs logements » dans la commune, « ne peut ignorer qu’elle se situe en zone tendue ». Considérant qu’elle a fait preuve de mauvaise foi, ce qui a causé à la locataire « un préjudice financier » puisqu’elle a dû régler « un double loyer », il la condamne à lui payer 500 euros de dommages et intérêts, en plus du remboursement des loyers (1 404 euros) et des frais de courrier recommandé (30 euros).
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