Oceanside ha aprobado un límite y otras restricciones sobre alquileres vacacionales a corto plazo, principalmente para vecindarios en la zona costera entre la playa y Coast Highway.
Muchas de las nuevas regulaciones tienen como objetivo limitar los alquileres a corto plazo “no alojados” o STR. Los alquileres no alojados suelen ser propiedad de corporaciones fuera de la ciudad que pueden operar docenas de propiedades, algunas con hasta 10 habitaciones, sin supervisión en el lugar.
Los alquileres alojados son propiedades donde el propietario vive en el lugar y puede responder mejor a las quejas sobre ruido y otros problemas.
El reciente y rápido crecimiento de alquileres vacacionales no alojados en barrios residenciales ha provocado numerosas quejas sobre el ruido, la basura y el estacionamiento, así como sobre la comercialización, la calidad de vida y la pérdida del carácter comunitario.
Sin un propietario o administrador presente, las propiedades no alojadas tienen más probabilidades de convertirse en “casas de fiesta” que, según algunos residentes, están arruinando sus vecindarios que alguna vez fueron tranquilos. Algunas personas los consideran “minihoteles”.
“No es apropiado tener minihoteles en la zona costera”, afirmó el concejal Peter Weiss. “Necesitamos proteger nuestros vecindarios unifamiliares”.
El Concejo Municipal de Oceanside votó 4-1 el miércoles a favor de los cambios, con el concejal Eric Joyce en contra. Joyce dijo que las restricciones deberían ser más amplias e incluir más áreas con edificios de apartamentos y condominios.
“Otras personas en otras zonas tienen el mismo derecho a una alta calidad de vida”, dijo Joyce. “No todo el mundo vive en un barrio unifamiliar”.
La ordenanza requiere una segunda lectura en una futura reunión del Concejo Municipal y luego la aprobación de la Comisión Costera de California, lo que podría tardar meses, antes de que entre en vigor.
La ordenanza es compleja e incluye 14 elementos diferentes.
Entre los puntos clave se encuentran: no habrá nuevos alquileres a corto plazo no alojados en la zona residencial R-1 de South Oceanside; no más de cinco habitaciones en alquileres a corto plazo en toda la ciudad; y nuevas categorías de multas con sanciones más estrictas por amenazas a la seguridad pública y operar sin permiso. Los ROS existentes están vigentes.
La ordenanza limita los alquileres a un máximo de 480 permisos STR no alojados en otras zonas, como R-T o turismo residencial, al oeste de Coast Highway. El límite permite un aumento de unos 25 permisos con respecto al número existente actualmente, afirma el informe de la ciudad.
Además, cuando se vende cualquier propiedad con un permiso STR en la zona R-1, el permiso STR vence y no se puede renovar.
Más de 50 personas hablaron sobre el tema en la reunión del concejo del miércoles, divididas aproximadamente entre el apoyo y la oposición a la ordenanza. En general, los residentes de Oceanside desde hace mucho tiempo, muchos de ellos vestidos con camisetas azules, estaban a favor, mientras que los propietarios de múltiples propiedades y administradores de propiedades, con camisetas verdes, se oponían.
“Somos una coalición de residentes desde hace mucho tiempo (que intentamos) impedir que los propietarios corporativos conviertan las áreas familiares en áreas comerciales”, dijo Clifton Williams, en representación del grupo de Los Vecindarios son para los Vecinos.
“Los propietarios de STR han explotado las reglas de la ciudad para obtener las máximas ganancias”, dijo Williams. “Convierte fundamentalmente casas familiares en minihoteles”.
Varias personas que trabajan para empresas de gestión de alquileres vacacionales dijeron que la ordenanza va demasiado lejos.
“Los STR han desempeñado un papel fundamental en el éxito económico de Oceanside”, al ofrecer estadías asequibles en la playa que convierten el área en un destino para los visitantes, dijo Susan “Sully” Sullivan, agente de bienes raíces.
Oceanside ha emitido permisos para 833 alquileres a corto plazo, tanto alojados como no alojados, en su zona costera y 378 fuera de ella, según un informe del personal de la ciudad.
La ordenanza modifica una ordenanza anterior adoptada por el Concejo Municipal en 2019 que requería que la mayoría de los operadores de STR obtuvieran un permiso municipal y pagaran una parte del impuesto de ocupación transitoria de la ciudad, también conocido como TOT o impuesto a las habitaciones de hotel.
TOT es la tercera fuente de ingresos más grande de la ciudad. Generó más de $11 millones en el presupuesto de la ciudad para 2022-23, o el 7,86 por ciento del total previsto de $140 millones en ingresos del fondo general. Alrededor de $8 millones de esa cantidad provinieron de alquileres a corto plazo.
