Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Penilaian
Amerika Australia INDONESIA

1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market 1. Pendekatan Data Pasar
Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis (paired sales analysis, market
adjustment grid)

2. Cost Approach : Quantity 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi

Survey, Unit in Place, Square Metre, Biaya dan Metode Perhitungan
Index Depresiasi .

3. Income Approach : Direct 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode

Capitalization, DCF, Land Kapitalisasi Langsung, Metode GIM ,
Development, Residual Technique Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual
(land, building, property) Technique .

4. Computer Based Technique : Cash Flow

Method, Regression (simple and multi
regression analysis)
Pendekatan Penilaian
Amerika Australia INDONESIA

1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market 1. Pendekatan Data Pasar
Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis (paired sales analysis, market
adjustment grid)

2. Cost Approach : Quantity 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi

Survey, Unit in Place, Square Metre, Biaya dan Metode Perhitungan
Index Depresiasi .

3. Income Approach : Direct 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode

Capitalization, DCF, Land Kapitalisasi Langsung, Metode GIM ,
Development, Residual Technique Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual
(land, building, property) Technique .

4. Computer Based Technique : Cash Flow

Method, Regression (simple and multi
regression analysis)
Pendekatan Penilaian
Amerika Australia INDONESIA

1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market 1. Pendekatan Data Pasar
Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis (paired sales analysis, market
adjustment grid)

2. Cost Approach : Quantity 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi

Survey, Unit in Place, Square Metre, Biaya dan Metode Perhitungan
Index Depresiasi .

3. Income Approach : Direct 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode

Capitalization, DCF, Land Kapitalisasi Langsung, Metode GIM ,
Development, Residual Technique Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual
(land, building, property) Technique .

4. Computer Based Technique : Cash Flow

Method, Regression (simple and multi
regression analysis)
 KONSEP
Pendekatan Pendapatan
Konsep Pendekatan Pendapatan

Berkaitan dengan Prinsip Penilaian :

Prinsip Antisipasi & Perubahan
Prinsip Supply & Demand
Substitusi : market oriented, estimasi harga sewa, biaya
operasi, discount rate, capitalization rate
Keseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan
tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien [
Highest and Best Use ]
Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas
transportasi , Peraturan tata kota yang berlaku .
Konsep Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian
properti yang menghasilkan pendapatan [income producing
property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi

jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat
mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi
properti tersebut untuk jangka panjang.
 Konsep Pendekatan Pendapatan
Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan
yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut.

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT n - 1 PBT n

Future Value
Present Value

Properti Value
Konsep Pendekatan Pendapatan
Secara umum rumus dapat ditulis :

n = n PBT n
J PBT Sk =
n
n = 1 ( 1 + i )

J PBT Sk = Jumlah pendapatan bersih sekarang ( Nilai Kini )

J PBT Sk = Nilai Properti .

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT n - 1 PBT n

J PBT Sk = + + + + + + + 11
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n
Konsep Pendekatan Pendapatan
Jadi Nilai suatu Properti :
PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT n - 1 PBT n
V = + + + + + + +
1 2 3 4 5 n-1
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)n

Bila Pendapatan bersih tahunan dianggap tetap dan sifatnya terus

menerus artinya :
PBT = PBT 1 = PBT 2 = PBT 3 = PBT 4 = PBT 5 = = PBT n - 1 = PBT n

Maka persamaan tersebut menjadi :

PBT PBT PBT PBT PBT PBT PBT

V = + + + + + + + 2
1 2 3 4 5 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)
Konsep Pendekatan Pendapatan
Persamaan dua disederhanakan yaitu dengan mengalikan persamaan
dua dengan ( 1 + i ) . Maka Persamaan dua bentuknya menjadi :

PBT PBT PBT PBT PBT PBT

V(1+i) = + + + + + + x (1+i) 3
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n
Persamaan tiga dapat ditulis :

PBT PBT PBT PBT PBT PBT

V+V.i = PBT + + + + + + + 4
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 ( 1 + i ) n-2 ( 1 + i ) n-1
Konsep Pendekatan Pendapatan
Bila persamaan empat dikurangi persamaan dua maka diperoleh
persamaan :
PBT PBT PBT PBT PBT PBT
V+V.i = PBT + + + + + + + 4
1 2 3 4 n-2 n -1
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)
PBT PBT PBT PBT PBT PBT PBT
V = + + + + + + + 2
1 2 3 4 5 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

PBT
V+V.i - V = PBT - 5
n
(1+i)
Konsep Pendekatan Pendapatan
Bila persamaan lima disederhanakan maka diperoleh persamaan
enam sebagai berikut :
PBT
V + V.i - V = PBT - 5
(1+i)n

menjadi :
1
V.i = PBT x [ 1 - ] 6
(1+i)n
Konsep Pendekatan Pendapatan
Untuk penilaian Properti tanah yang dikembangkan merupakan tanah
dengan kepemilikanberjangka panjang / lamanya investasi panjang ( n
= angka yang besar ) , apabila n besar maka :
(1+i)n = (1+i )∞

Maka : lim 1 / ( 1 + I ) ∞ = 0
n→∞
Jadi Persamaan menjadi : V x i = PBT ( 1 – 0 ) .
atau V x i = PBT
atau V = PBT / i
Dapat ditulis V = I / R
Konsep Pendekatan Pendapatan
Dari persamaan 1 ( satu ) dapat ditulis sebagai berikut :
PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT n - 1 PBT n
V = + + + + + + +
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n
Bila pada tahun ke [ x ] pendapatan dari Properti telah konstan
( dianggap tetap ) investor akan menghentikan Investasinya atau
Properti tersebut dijual , maka Nilai Pasar Properti tersebut akan dapat
dihitung dengan Formula : V = I / R .
Maka V disebut sebagai “ Terminal Value “ , oleh beberapa buku
disebut sebagai Nilai Pasar saat properti dilepas oleh Investor .
R disebut sebagai “ Terminal Capitalization Rate “ sedang I adalah
pendapatan bersih saat pendapatan telah konstan .
Konsep Pendekatan Pendapatan
Maka Nilai Pasar Properti dapat dirumuskan sebagai berikut :
PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT x PBT n - 1 PBT n
V = + + + + + + + 7
1 2 3 4 5 x n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

IT
VT =
RT
Terminal Value

Bila X = 5 , maka persamaan 7 dapat ditulis sebagai berikut:

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 VT

V = + + + + +
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 (1+i)5
Konsep Pendekatan Pendapatan

Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini,

yaitu :
Direct Capitalization
Gross Income Multiplier
Discounted Cash Flow
Residual Technique
 METODE
Pendekatan Pendapatan
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan

Metode Pertama:

Direct Capitalization [Kapitalisasi Langsung]

Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income
[pendapatan satu tahun] dengan Capitalization Rate
[tingkat kapitalisasi]

Income
Nilai Objek Penilaian / Value =
Capitalization Rate
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan

Metode Ke Dua :
Nilai Properti = Nilai Pasar Kontrak dikalikan dengan
Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor
potensial].

Sale Price = Potential Gross Income x Gross

Income Multiplier
 Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan

Metode keTiga:
Discounted Cash Flow
[Metode Arus Kas Terdiskonto]
Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan
dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan
datang menjadi nilai sekarang.

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT n - 1 PBT n

V = + + + + + + +
1 2 3 4 5 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)
V = Value
PBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income )
i = Discount Rate
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan
Rumus Pendekatan Pendapatan bila dalam waktu tertentu pendapatan
telah dapat dianggap tetap maka formula Pendekatan Pendapatan
secara umum dapat dinyatakan sebagai :

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 VT

V = + + + + +
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 (1+i)5
V = Nilai Pasar dari Properti .
V T = Terminal Value .
i = Tingkat diskonto ( Discount Rate )
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan

Metode ke Empat:
Residual Technique [Teknik Penyisaan]
Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan
annual income dari elemen yang diketahui
[tanah/bangunan] terhadap net operating income properti
dan kemudian mengkapitalisasikannya dengan tingkat
kapitalisasi tertentu.
Empat Metode
Dalam Pendekatan Pendapatan

Metode ke Empat:
Residual Technique [Teknik Penyisaan]

PBT = x
Annual Income Tanah = y
Annual Income Bangunan = x-y
Nilai Bangunan = [x-y] / Rb
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan
Langkah-Langkah
Pendekatan Pendapatan
Langkah Kerja
Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan
dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti
pembanding.
Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income
[pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian.
Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss
[tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari
objek penilaian.
Langkah Kerja
Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor
efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan
kehilangan pendapatan dari total pendapatan kotor
potensial.
Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*,
terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan
penggantian .
Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih
operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional
dari pendapatan kotor efektif.
Langkah Kerja
Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi] atau
discount rate [tingkat diskonto].
Menghitung nilai objek penilaian melalui metode
kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto.
*Biaya Operasional
Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya
Pemeliharaan, dll.
Biaya Tetap : Insurance, PBB
Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem
pendingin, elevator, karpet,dll
Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk
kepentingan akuntansi dan penilaian
*Tingkat Kapitalisasi Properti
Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi :
Perbandingan Data Pasar
Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross
Income Multipliers
Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal Sendiri
Band of Investment : Tanah dan Bangunan
Debt Coverage
Summation
Penerapan & Keterbatasan

Pendekatan Pendapatan
Penerapan & Keterbatasan
PENDEKATAN PENERAPAN KETERBATASAN

PENDEKATAN DATA PASAR Pendekatan yang relatif sederhana dan Tidak dapat diterapkan jika data
mudah dimengerti. pembanding tidak/kurang tersedia di pasar.
Dapat diterapkan untuk semua jenis Verifikasi data terkadang sulit dilakukan.
properti. Dalam melakukan penyesuaian, memerlukan
Semakin banyak data properti pengalaman dan pengetahuan yang luas dari
pembanding maka semakin valid estimasi seorang penilai.
nilai yang ditetapkan. Estimasi nilai menjadi kurang tepat apabila
unsur pembanding yang disesuaikan terlalu
banyak.

PENDEKATAN BIAYA Dapat diterapkan pada kondisi apabila Kurang tepat diterapkan untuk melakukan
terjadi perbedaan yang signifikan antara penilaian atas bangunan tua atau bangunan
properti pembanding dan objek penilaian. yang tidak memenuhi prinsip HBU. Kesulitan
[sehingga pendekatan data pasar tidak akan ditemui ketika akan menentukan
dapat diterapkan.] penyusutan fisik dan kemunduran fungsional
Selain itu, pendekatan ini dapat dan ekonomis.
diterapkan untuk penilaian properti khusus
yang jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar.
Juga diterapkan untuk penilaian tujuan
asuransi.
Penerapan & Keterbatasan
PENDEKATAN PENERAPAN KETERBATASAN

PENDEKATAN PENDAPATAN Dapat diterapkan untuk semua jenis Penetapan discount rate dan cap. Rate yang
properti yang menghasilkan pendapatan. kurang tepat dapat menghasilkan estimasi
Dalam proses rekonsiliasi untuk nilai yang tidak sesuai.
menetapkan nilai properti komersial,
pendekatan ini diberi bobot yang lebih
besar dibandingkan ke 2 pendekatan
lainnya.
 Contoh
Pendekatan Pendapatan
 Penilaian Gedung
Perkantoran Dengan
Metode Direct
Capitalization
Objek Penilaian:
Gedung Perkantoran – Jl. Kusuma Raya
Surabaya
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Suatu Properti memenuhi syarat
dilakukan penilaian dengan Metode
Direct Capitalization. Dari hasil
analisis penilaian dapat ditentukan
data sebagai berikut :

Luas bangunan bruto 4.000 m2

Luas bangunan efektif 80 %
Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan
Tingkat Kekosongan &Collection Loss
per tahun 20 %
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.-
Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah
11 %
Penilaian – Metode Direct Cap
Luas Bangunan Bruto 4,000
Luas Bangunan Efektif 80%
Harga Sewa 40,000
V & CL 20%
Total Biaya per bulan 75,000,000
R 11%
Pendapatan Kotor Efektif 1,228,800,000
Biaya Operasional 900,000,000
Pendapatan Bersih per tahun 328,800,000
R 11%
Nilai Properti 2,990,000,000
Penilaian Rumah Tinggal
Dengan Metode GIM
Objek Penilaian:
Rumah Tinggal – Jl. Mawar Raya
Malang
Penilaian – Metode GIM
LT/LB Harga Jual Pendapatan GIM
Sewa/Th
300/500 600 juta 30 juta 20

350/550 650 juta 32 juta 20.3

300/600 740 juta 33 juta 22.4

300/575 ? 37 juta 20.9

20.9 * 37 juta
Penilaian Bangunan
Komersial Dengan
Residual Tech
Objek Penilaian:
Jl. Bendi Raya
Surabaya
Data Objek Penilaian & Data
Pasar
Berdasarkan data pasar diperoleh hal – hal sebagai
berikut :
NOI Rp 6, 000, 000, 000
Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000
Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 %
Tingkat Pengembalian /Recapture Rate
Bangunan 3,5 %
Penilaian – Residual Tech
PBT Tanah =12.5% x 18 M = 2,25 M
PBT Bangunan = 6 M – 2,25 M = 3,75 M
V Bangunan = 3,75 M / 16% = 23,437,500,000
V Properti = 41,437,500,000
 Penilaian Gedung
Perkantoran Dengan
Metode DCF
Objek Penilaian:
Gedung Perkantoran – Jl. TB Simatupang
Jakarta Selatan
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Memenuhi Prinsip HBU
Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp
2,000 juta
Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta
Kenaikan Pendapatan per Tahun 5%
Kenaikan Biaya per Tahun 7%
Discount Rate 11%
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Terminal Capitalization Rate 11.75%
Data Pasar Saat ini untuk Gedung
Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta
Pendapatan Bersih per Tahun untuk
Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850
juta
Penilaian – Metode DCF

Tahun 1 2 3 4 5
Pendapatan Kotor Efektif 2,000 2,100 2,205 2,315 2,431
Biaya 800 856 915.92 980.0344 1048.6368
Pendapatan Bersih 1,200 1,244 1,289 1,335 1,382
Nilai Terminal 11,765
Discount Faktor 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935
Nilai Sekarang 11,715 1,081 1,010 943 880 7,802
Initial Cap Rate 9.23%

1/(1+11%)^1
0.7312 * 1,289