Con un mercado de vivienda a la baja, vender un apartamento o casa nueva se ha convertido en una tarea difícil para los constructores, pues con unas finanzas cada vez más apretadas en los hogares y unos precios altos en los inmuebles, ahora es una tarea retadora poder acceder a la compra de un inmueble.
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Esto se evidencia en los datos mensuales de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol) sobre la rotación de inventario. Según el registro, mientras que para el 2021 vender una Vivienda de Interés Social (VIS) tomaba 6,3 meses y una de No VIS 12,2 meses, las cifras mejoraron en 2022 (año récord para la industria), bajando hasta 6,1 meses y 12 meses respectivamente, pero producto de la crisis y la coyuntura del sector, el indicador se volvió a deteriorar y el tiempo aumentó para mayo de este año hasta 14,5 y 19,7 meses, datos nunca antes registrados.
Según explica Guillermo Herrera, presidente del gremio, este guarismo, que sigue en curva de ascenso, crece por la reducción en el interés de los compradores y del ritmo de las ventas.
“En la medida en que seguimos observando caídas en las ventas de vivienda, que para enero-mayo del 2024 acumularon un 14 %, lo normal es que el inventario disponible tarde más tiempo en comercializarse”, reconoció.
Esta dinámica, según Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, obedece a factores como el aumento sin precedentes de las tasas de interés, el efecto de la mayor inflación sobre el ingreso disponible de los hogares y su capacidad de compra, y en el caso de la No VIS, al costo de oportunidad generado por altas tasas de captación (como los CDTs) frente a la valorización real del mercado inmobiliario
A esto Mabel Quintero, experta en el sector de finca raíz, añade la incertidumbre política del país, la falta de educación financiera sobre la deuda y la escalada de los precios de la vivienda, sobre todo de la VIS, que está atada a salarios mínimos.
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Comprar vivienda
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Así, con menos ventas y el incremento en el inventario, estas causales se traducen en mayores tiempos de comercialización, lo cual, a su vez, extiende los tiempos de ejecución de los proyectos y limita la posibilidad de nuevos lanzamientos.
“Así mismo, los bajos niveles de ventas generan ajustes desde la oferta, lo que es un mecanismo de regulación natural del sector. En la medida en que los inventarios se mantengan elevados y su comercialización sea lenta, los lanzamientos se mantendrán en niveles bajos. Esto es consistente con lo observado en el año corrido (enero-mayo), en el cual las nuevas viviendas que entraron al mercado se redujeron en un 31,1 % frente al mismo periodo del 2023”, agrega Herrera.
Como resultado de un mercado más lento, el empleo empieza a afectarse. Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), mientras que en abril del 2023 el sector de la construcción de vivienda ocupaba a 1'035.296 trabajadores, en el mismo mes del 2024 la ocupación se ubicó en 924.247 empleados, lo cual representó una caída del 10,7 %.
“El menor nivel de ventas, los altos costos de financiación y el aumento del costo de los insumos golpean fuertemente el flujo de caja. Sin embargo, somos objetivamente optimistas con las positivas señales de baja en las tasas de interés y el ajuste en la inflación, esto puede mejorar”, agregó el gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca.
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Construcción de vivienda, uno de los sectores más afectados de la economía.
Juan Pablo Rueda
Teniendo en cuenta situación, desde el sector privado han implementado un plan de reactivación para impulsar la demanda de vivienda.
Por un lado, la banca está aportando de manera importante a la reducción sostenida en las tasas de interés. Recientemente, Bancolombia anunció tasas de interés del 10 % para crédito hipotecario y leasing, lo cual pone el costo de la financiación en niveles similares a los registrados entre el 2019 y el 2020. Según Herrera, si las entidades financieras siguen reduciendo las tasas de interés, se verá una reactivación en la demanda de vivienda".
“También, el sector sigue generando alternativas para que los hogares puedan acceder a vivienda en todos los segmentos de precio. Para mayo del 2024 teníamos 164.471 viviendas disponibles para la venta, de las cuales el 62 % (102.770) son VIS. Así las cosas, tenemos un importante stock de proyectos que pueden iniciar obra en el corto plazo si se generan las condiciones desde la demanda. Esto será fundamental para impulsar la economía y el empleo”, indicó Herrera.
El gremio también sigue trabajando en iniciativas que permitan expandir los modelos de negocio del sector de la construcción. Por ejemplo, están avanzando en su estrategia de internacionalización. De acuerdo con las cifras del Banco de la República, en el último año el país recibió una cifra récord de 10.528 millones de dólares en remesas, pero se estima que la mayor parte de estos recursos se destina al gasto corriente de los hogares receptores, mientras que una proporción muy baja se invierte en bienes durables.
“De esta manera, Camacol se encuentra en el proceso de formular una estrategia para que los colombianos residentes en el exterior tengan mayores facilidades e incentivos, con el fin de canalizar su ahorro y los recursos de remesas para la inversión en vivienda. Así mismo, se espera que la estrategia permita que extranjeros que quieran invertir en Colombia puedan hacerlo de una forma más rápida y eficiente”, explican.
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Agregan que también están avanzando en la consolidación de modelos alternativos de provisión de vivienda, para lo cual estarán presentando iniciativas orientadas a la promoción de proyectos de arrendamiento especializado, con el fin de que cada vez más colombianos encuentren soluciones habitacionales en el mercado formal en función de sus necesidades.
“Reactivar la compra de vivienda depende de un trabajo articulado entre toda la cadena de valor y las autoridades públicas, que permita generar confianza, fortalecer los instrumentos de financiación, la oferta de nuevos proyectos y navegar en la misma dirección”, reconoce Chiriví.
PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio
